ECLI:NL:GHARL:2023:2008

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.308.079/01

zaaknummer rechtbank 8214940

arrest van 7 maart 2023

in de zaak van

1.[appellante] ,

2. [appellant],

die wonen in [woonplaats1] ,

appellanten,

bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna:
[appellanten],

advocaat: mr. E.D. de Jong,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

die bij de rechtbank: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. D.Y.M. Schuth.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na het arrest van 4 oktober 2022 heeft op 13 januari 2023 met instemming van partijen een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [appellanten] een akte genomen. Deze akte is tijdig ingediend en [geïntimeerde] heeft geen bezwaar tegen de akte gemaakt, zodat deze deel uitmaakt van het dossier.

1.2

Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

In deze zaak draait het om de vraag of er reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst en voor ontruiming van de door [appellanten] gehuurde woning. Ook draait het om de vraag of er reden is om [geïntimeerde] te veroordelen tot herstel van gebreken aan de woning en een vermindering van de huurprijs vanwege die gebreken
.

2.2

Vanaf 1 april 2018 huren [appellanten] van [geïntimeerde] de bovenwoning aan het adres [adres] in [plaats1] voor een bedrag van € 1.285,- per maand, inclusief het voorschot voor gas, water en elektra, samen ook wel aan te duiden als de huur. De huur dient telkens bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de maand te worden betaald. In de huurovereenkomst is ook opgenomen dat de woning uitsluitend bestemd is voor gebruik als woonruimte. Op de huurovereenkomst zijn ook de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van 2017 van toepassing (hierna: de Algemene bepalingen).

2.3

Bij de oplevering van de woning op 3 april 2018 zijn [appellanten] en [geïntimeerde] overeengekomen dat [geïntimeerde] nog een aantal werkzaamheden zou verrichten aan het gehuurde, waaronder het omzetten van de draairichting van de deur naar de badkamer, het nalopen van de ramen vanwege schilderwerk, het leveren van extra sleutels en het plaatsen van een toegangsslot. Deze werkzaamheden zijn in november 2018 en maart 2019 verricht.

2.4

[appellanten] zijn medio 2019 in de woning getrokken. Zij stellen dat zij de woning als gevolg van gebreken niet eerder konden betrekken. Ook hebben [appellanten] in een poging [geïntimeerde] te bewegen om gebreken te herstellen gedurende langere tijd de huur niet (tijdig) voldaan. Hierdoor hebben zij ook een huurachterstand laten ontstaan.

2.5

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [appellanten] om de woning te ontruimen en de huurachterstand te voldoen. Ook heeft [geïntimeerde] betaling gevorderd van € 6.000,- aan contractuele boetes en een schadevergoeding die gelijk is aan de huur vanaf de datum van ontbinding en doorloopt tot aan de dag dat de woning wordt ontruimd.

2.6

[appellanten] hebben een tegenvordering ingesteld die kort gezegd inhoudt dat [geïntimeerde] de kosten van het door [appellanten] verrichtte herstel aan het raam (het espagnolet) dient te betalen, de jaarrekeningen van de nutsvoorzieningen dient af te geven en het teveel betaalde voorschot terugbetaalt en de nog bestaande gebreken dient te herstellen. Verder vorderen [appellanten] een verklaring voor recht dat sprake is van een vermindering van het huurgenot vanwege de gebreken en een verlaging van de huur totdat de gebreken zijn verholpen.

2.7

De kantonrechter heeft – kort gezegd – de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld om de woning te ontruimen en schoon weer op te leveren met afgifte van alle sleutels aan [geïntimeerde] . Ook dienen [appellanten] een schadevergoeding ter hoogte van de huur te betalen voor elke maand dat de woning nog wordt gebruikt. De vordering van [geïntimeerde] tot betaling van de contractuele boetes is afgewezen, evenals de tegenvorderingen van [appellanten] De huurachterstand hebben [appellanten] na het uitbrengen van de dagvaarding voldaan, zodat ook die vordering van [geïntimeerde] door de kantonrechter is afgewezen.

2.8

[appellanten] hebben de woning per 31 december 2021 ontruimd en weer aan [geïntimeerde] ter beschikking gesteld. De woning is inmiddels aan een ander verhuurd.

2.9

[appellanten] vorderen in hoger beroep (na eerst een vermeerdering en vervolgens een vermindering eis) dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 26 oktober 2021 vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding en ontruiming alsnog afwijst. [appellanten] vorderen ook dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van € 224,78 voor het herstel van de espagnolet, voor recht verklaart dat sprake is van vermindering van het huurgenot, de huur met 50% vermindert en [geïntimeerde] veroordeelt om de teveel betaalde huur terug te betalen. Daarnaast dient [geïntimeerde] aan [appellanten] te betalen € 1.300,32 en € 850,- voor in de woning achtergebleven raambekleding en laminaat. Ook vorderen [appellanten] dat [geïntimeerde] de door [appellanten] betaalde kosten van € 500,- (schoonmaakkosten), € 86,79 (nieuw slot), € 160,45 (arbeidsloon), € 747,42 (restant waarborgsom) en € 1.565,01 (proceskostenveroordeling) aan [appellanten] terugbetaalt.

2.1

Tegen de gewijzigde vorderingen heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt. Omdat de vorderingen ook niet in strijd komen met processuele regels, zal het hof van de gewijzigde vorderingen uitgaan.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden, zij het op een andere grond dan de kantonrechter heeft gedaan. De overige vorderingen van [appellanten] zullen worden afgewezen. Het bestreden vonnis zal daarom met verbetering van de gronden worden bekrachtigd. Het hof zal deze beslissing hierna uitleggen.

De ontbinding van de huurovereenkomst

3.2

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd op twee gronden, namelijk op grond van (1) structureel te late betaling van de huur en de als gevolg daarvan ontstane huurachterstand en (2) het feit dat [appellanten] de woning gedurende een periode van anderhalf jaar niet hebben bewoond, terwijl is overeengekomen dat de woning uitsluitend bedoeld is voor permanente bewoning door de huurders. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en de huurovereenkomst ontbonden op de grond dat [appellanten] in strijd met de bewoningsplicht de woning langere tijd niet hebben bewoond.

3.3

[appellanten] zijn het niet eens met dit oordeel en hebben – kort gezegd – aangevoerd dat zij als gevolg van de gebreken aan het gehuurde de woning niet eerder konden betrekken.

3.4

Het hof zal bij de beoordeling of de huurovereenkomst terecht ontbonden is eerst ingaan op de eerste door [geïntimeerde] aangevoerde grond, namelijk de huurachterstand en het structureel te laat betalen en het verweer van [appellanten] hierop dat zij gerechtigd waren de huurbetalingen op te schorten om [geïntimeerde] te bewegen de gebreken aan de woning te herstellen.

Waren [appellanten] gerechtigd om huurbetalingen op te schorten?

3.5

Voor het beantwoorden van deze vraag is het volgende van belang. Tussen partijen is niet in discussie dat [appellanten] de huur bij vooruitbetaling was verschuldigd en dat zij op meerdere momenten een huurachterstand hadden van meerdere termijnen. Daarvan was sprake per 1 augustus 2018 (achter met de maanden juni tot en met augustus 2018),

1 oktober 2018 (achter met de maanden september en oktober 2018), 1 maart 2019 (achter met de maanden december 2018 tot en met maart 2019), 1 juni 2019 (achter met de maanden maart tot en met juni 2019) en 1 september 2019 (achter met de maanden juni tot en met september 2019). Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding op 14 november 2019 hadden [appellanten] , gerekend tot en met 31 oktober 2019, een achterstand van twee maanden, ofwel € 2.570,-. Deze achterstand is ontstaan doordat [appellanten] (gedurende de gehele huurperiode) de totale maandelijkse huur structureel niet of te laat hebben betaald. [appellanten] voeren hiertoe als reden aan dat zij de betaling van de huur opschorten om [geïntimeerde] te bewegen de bestaande gebreken aan de woning te herstellen. Dit betrof zowel de gebreken die zijn opgenomen in het opleverrapport bij aanvang van de huur als de gebreken die [appellanten] naderhand constateerden, zoals het onveilige washok, een lekkende radiator en de toegang die derden tot de woning hadden. De betalingsachterstand is na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding volledig door [appellanten] voldaan.

3.6

[geïntimeerde] betwist dat [appellanten] de huurbetalingen hadden mogen opschorten. De herstelpunten die in het opleverrapport zijn opgenomen, zijn door [geïntimeerde] hersteld. Ook zijn de radiatoren nagekeken. De overige door [appellanten] gestelde gebreken worden door [geïntimeerde] betwist. Daarnaast is volgens [geïntimeerde] opschorting en/of verrekening van de huurbetalingen contractueel uitgesloten op grond van artikel 20.1 van de Algemene bepalingen.

3.7

Het hof oordeelt als volgt. Nog daargelaten of [appellanten] de huurbetalingen, gelet op het verbod daartoe in de Algemene bepalingen, überhaupt hadden mogen opschorten, is het hof van oordeel dat de gestelde gebreken niet zodanig ernstig waren dat zij opschorting van een deel van de huur rechtvaardigden, laat staan de gehele maandelijkse huur. De punten in het opleverrapport, zoals het vastzittend raam door schilderwerk, het leveren van extra sleutels en het omzetten van de badkamerdeur, betreffen kleine herstelpunten die niet zodanig ernstig zijn dat zij een aanzienlijke nadelige invloed hebben op het huurgenot. In het opleverrapport wordt ook gesproken over het plaatsen van een slot. Partijen verschillen van mening over de plaats waar dat slot geplaatst zou moeten worden, zodat (anders dan [appellanten] stellen en nalaten te onderbouwen) niet kan worden vastgesteld dat dit om een slot naar de woonkamer / het privégedeelte zou gaan. Bij gebrek aan toelichting kan ook hier niet worden vastgesteld dat het zou gaan om een gebrek dat opschorting rechtvaardigt.

3.8

Verder hebben [appellanten] ook na de oplevering gebreken aan de woning geconstateerd, zoals een onveilig washok, een lekkende radiator en de toegang die derden tot de woning hadden. Ook van deze gestelde gebreken kan niet worden geoordeeld dat zij opschorting van de huur rechtvaardigen. Wat betreft de lekkende radiator(en) is het hof van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat daarvan sprake was en waarom dit gebrek opschorting van de huur zou rechtvaardigen. Niet is gesteld wat de ernst van lekkage was, waar in de woning dit zou zijn en in hoeverre het [appellanten] belemmerden in hun huurgenot.

3.9

Ten aanzien van het washok is door [appellanten] ook in hoger beroep slechts gesteld dat het washok onveilig zou zijn omdat er onvoldoende ventilatie aanwezig zou zijn, zonder dat deze stelling is onderbouwd. De NEN 1087-norm waar [appellanten] naar verwijzen ziet op ventilatie in nieuwbouwwoningen en is niet van toepassing op bestaande bouw. Daarnaast is onvoldoende aangetoond waarom het huidige washok niet aan deze of andere wettelijke normen zou voldoen. De enkele niet onderbouwde stelling dat een installateur dit zou hebben gezegd, is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een gebrek, laat staan dat dit aanleiding geeft om betaling van de huur op te schorten.

3.1

Verder hebben [appellanten] gesteld dat zij overlast ervaarden van het feit dat ook de meters van gas en elektra van het beneden gelegen uitzendbureau zich in de toegangshal van de woning bevinden en er daarom, via een tussendeur in de hal vanuit het uitzendbureau, vaker dan afgesproken derden in de hal kwamen. Volgens [appellanten] had [geïntimeerde] de meters moeten splitsen. Dat niet splitsen van de gas- en elektrameters én het niet verschaffen van het ongestoorde en exclusieve woongenot leveren daardoor volgens [appellanten] ernstige gebreken op die opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigden.

3.11

Ten aanzien van de meters merkt het hof op dat zowel de feitelijke situatie als de afspraken hierover bij aanvang van de huur bekend waren. Het uitzendbureau had via een tussendeur in de hal toegang tot de meterkast. Deze situatie was bij de aanvang van de huur bekend. De afspraak was, zoals [appellanten] niet hebben betwist, dat de medewerkers van het uitzendbureau in geval van nood en wanneer de meterstanden moesten worden afgelezen in de hal mochten komen. De stelling dat het uitzendbureau, althans haar medewerkers, zich niet aan die afspraken heeft (hebben) gehouden, is niet door [appellanten] onderbouwd. Dat geldt ook voor de stelling dat [geïntimeerde] ook andere derden, zoals klusjesmannen en aannemers, sleutels heeft gegeven. Dit wordt door [geïntimeerde] ook uitdrukkelijk betwist. Daarmee is ook onvoldoende komen vast te staan dat [appellanten] niet het exclusieve woongenot hadden. Dit betekent dat op dit punt niet kan worden aangenomen dat sprake is van gebreken die opschorting van de huur rechtvaardigen.

3.12

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellanten] ten onrechte de betaling van de huur hebben opgeschort. Dat betekent dat zij vrijwel onmiddellijk vanaf de start van de huurovereenkomst de huur structureel te laat hebben betaald en daardoor langere tijd een forse huurachterstand hebben gehad, die op meerdere momenten drie huurtermijnen of meer heeft bedragen. Een en ander levert een tekortkoming op die voldoende grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dat [appellanten] de huurachterstand inmiddels, nadat [geïntimeerde] een procedure is gestart, hebben voldaan, maakt dat niet anders. [appellanten] hebben geen voldoende zwaarwegende redenen genoemd die maken dat alsnog moet worden afgezien van een ontbinding van de huurovereenkomst met een daaruit volgende ontruiming van de woning.

3.13

Het hof merkt hierbij nog op dat er – anders dan de kantonrechter overweegt – geen sprake is van een overeengekomen verplichting van [appellanten] om het gehuurde permanent te bewonen. Artikel 1.2 van de huurovereenkomst betreft slechts een algemene bepaling dat het gehuurde bestemd is als woning. Daaruit volgt nog niet dat een permanente bewoningsverplichting in de huurovereenkomst is opgenomen. Daarnaast leest het hof artikel 1.1 van de Algemene bepalingen zo dat deze bepaling erop gericht is om onderverhuur en bedrijfsmatige activiteiten tegen te gaan. Dat betekent dat de kantonrechter terecht de ontbinding heeft uitgesproken, maar dat op een andere grond had moeten doen.

3.14

Nu de woning ook al is ontruimd, hebben [appellanten] , zoals zij zelf ook aanvoeren, geen belang meer bij toewijzing van de bezwaren ten aanzien van het gevorderde herstel van het washok, de splitsing van de gas- en elektrameters en het afsluiten van de woning voor derden. Het hof zal deze punten verder ook onbesproken laten.

Is er recht op huurprijsvermindering?

3.15

Het hof is in het verlengde hiervan met de kantonrechter van oordeel dat er geen aanleiding is voor een vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW. Er is ofwel geen sprake van gebreken ofwel de gebreken zijn van zodanig ondergeschikt belang dat zij niet zorgen voor een substantiële aantasting van het huurgenot. De kantonrechter heeft deze vordering terecht afgewezen.

Dient [geïntimeerde] de kosten van door [appellanten] herstelde espagnolet te vergoeden?

3.16

Verder vorderen [appellanten] dat [geïntimeerde] de gemaakte kosten voor herstel van het espagnolet (raamhendel) van € 224,78 dient te vergoeden. Bij de oplevering was afgesproken dat [geïntimeerde] dit zou herstellen. Dit wordt volgens [appellanten] bedoeld bij de opmerking “
ramen nalopen i.v.m. vastzitten (ivm schilderen)” in het opleverrapport. [geïntimeerde] betwist dit en voert aan dat deze opmerking zou zien op een raam in de keuken dat door recent uitgevoerd schilderwerk moeizaam open en dicht ging.

3.17

In artikel 7:217 BW is bepaald dat de kosten van kleine reparaties voor rekening van de huurder komen, tenzij deze kosten nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen om dergelijke gebreken te herstellen. In het geval van de huur van woonruimte is het Besluit kleine herstellingen van toepassing. Uit de bijlage onder d. blijkt dat het vervangen en vernieuwen van hang- en sluitwerk als kleine reparaties worden aangemerkt, mits daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn.

3.18

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het opleverrapport geen melding maakt van het herstellen van het espagnolet, maar duidelijk stelt dat de ramen moeten worden nagelopen vanwege verricht schilderwerk. Uit het opleverrapport kan dan ook niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] gehouden was het espagnolet te herstellen. Het hof is daarnaast met de kantonrechter van oordeel dat de kosten van het herstel niet zodanig buitensporig zijn, dat deze als ‘noemenswaardige kosten’ moeten worden aangemerkt, waarbij nog wordt opgemerkt dat de door [appellanten] overgelegde factuur niet alleen ziet op de kosten van een vervangend espagnolet maar ook op “raam bijwerken/schilderen”, wat ook als kleine herstelling voor rekening van [appellanten] moet blijven. De vordering tot betaling van de kosten van het herstel zal ook in hoger beroep worden afgewezen.

Is [geïntimeerde] gehouden de kosten van schoonmaak en vervanging van sloten terug te betalen?

3.19

In artikel 12.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder de woning na afloop van de huur schoon achter dient te laten. Als dat niet gebeurt, zal de verhuurder deze werkzaamheden op kosten van de huurder laten verrichten. Deze kosten kunnen met de waarborgsom worden verrekend. Hoewel zij waren uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de eindinspectie, hebben [appellanten] daarbij verstek laten gaan. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord een aantal foto’s van meerdere vertrekken in de woning overgelegd, ter onderbouwing van zijn stelling dat de woning niet schoon is opgeleverd. [geïntimeerde] heeft € 500,- betaald om de woning te laten schoonmaken. [appellanten] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de hoogte van het bedrag, maar enkel tegen het feit dat zij deze kosten verschuldigd zijn. Zij hebben daartoe aangevoerd dat zij de woning schoner hebben opgeleverd dan deze was toen zij de woning betrokken.

3.2

Het hof leidt uit de door [geïntimeerde] overgelegde, en als zodanig niet door [appellanten] bestreden, foto’s af dat de woning niet schoon is opgeleverd. Het verweer van [appellanten] is in dit kader onvoldoende om aan te nemen dat zij de woning conform de huurovereenkomst schoon hebben achtergelaten. Door niet aanwezig te zijn bij de eindinspectie hebben zij er, al dan niet bewust, voor gekozen om het aan [geïntimeerde] over te laten om te beoordelen of de woning correct is opgeleverd en deze mocht, blijkens de foto’s, terecht vinden dat dit niet het geval was. Op grond van artikel 12.2 van de huurovereenkomst zijn [appellanten] dan ook de kosten voor het schoonmaken van de woning verschuldigd. [geïntimeerde] mag de kosten daarvan dan ook op [appellanten] verhalen en dus ook met de waarborgsom verrekenen. De vordering tot terugbetaling van deze kosten, die naar omvang niet zijn betwist, zal dan ook worden afgewezen.

3.21

Ten aanzien van het vervangen van het slot en het arbeidsloon hiervan heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij een nieuw slot op de woning heeft moeten laten plaatsen. [geïntimeerde] voert aan dat hij [appellanten] erop heeft gewezen dat zij bij het ontruimen van de woning alle sleutels dienden in te leveren en als zij hier geen gevolg aan zouden geven er nieuwe sloten zouden worden geplaatst op kosten van [appellanten] Hiertegenover staat de enkele ontkenning van [appellanten] dat zij deze kosten verschuldigd zijn. Dat is onvoldoende om aan de door [geïntimeerde] onderbouwde vordering voorbij te gaan. Dat brengt mee dat ook deze vordering tot terugbetaling van [appellanten] zal worden afgewezen. Het nog resterende deel van de waarborgsom van in totaal € 347,22 (= € 1.100,- minus € 500,-, € 86,97, € 160,45 en € 5,36 als teveel betaald voorschot) is door [geïntimeerde] al aan [appellanten] terugbetaald.

Is [geïntimeerde] ongerechtvaardigd verrijkt als gevolg van het achterblijven van de raambekleding en het laminaat in de woning?

3.22

[appellanten] hebben in hoger beroep verder schadevergoeding gevorderd omdat [geïntimeerde] ten koste van [appellanten] ongerechtvaardigd is verrijkt. Zij voeren aan dat [geïntimeerde] heeft verzuimd de achtergebleven raambekleding en vloerbedekking (laminaat) aan [appellanten] te vergoeden, als gevolg waarvan [appellanten] zijn verarmd. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Ten aanzien van de vloer blijkt uit artikel 12.5 van de huurovereenkomst dat de woning kort voor aanvang van de verhuur aan [appellanten] was gerenoveerd en onder andere was voorzien van nieuwe vloerbedekking. Daarbij is in het inspectierapport van 3 april 2018 opgemerkt dat het reservelaminaat in de woning achterblijft. Daarmee is voor het hof voldoende komen vast te staan dat de woning bij het sluiten van de huurovereenkomst was voorzien van een nieuwe laminaatvloer/vloerbedekking, zodat er al geen reden is om aan te nemen dat [geïntimeerde] door een door [appellanten] aangebracht laminaat is verrijkt. Aan een vergoeding voor [appellanten] staat verder in de weg dat zij niet hebben aangetoond dat zij de gevorderde kosten voor een nieuwe vloer van € 850,- ook daadwerkelijk hebben gemaakt.

Dat laatste geldt ook voor de raambekleding die volgens [appellanten] is achtergelaten. Zij hebben alleen daartoe een offerte van 22 mei 2018 overgelegd, maar die dateert van bijna een jaar voordat [appellanten] de woning naar eigen zeggen hebben gestoffeerd. Er is geen opdrachtbevestiging of een factuur van de raambekleding overgelegd, zodat ook hier niet is aangetoond dat [appellanten] deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt. Daarbij merkt het hof nog op dat voor zover [appellanten] deze zaken wel op eigen kosten in de woning hebben aangebracht, zij deze ook bij de eindinspectie/ontruiming hadden kunnen meenemen of ter overname hadden kunnen aanbieden. Ook deze vordering zal worden afgewezen.

Zijn [appellanten] terecht in de proceskosten van de eerste aanleg veroordeeld?

3.23

[appellanten] stellen zich ten slotte nog op het standpunt dat de proceskosten in eerste aanleg in conventie op zijn minst hadden moeten worden gecompenseerd, omdat een deel van de vorderingen van [geïntimeerde] is afgewezen. Ook dit standpunt volgt het hof niet. Immers, de vordering van de huurachterstand is slechts afgewezen, omdat [appellanten] na deze het uitbrengen van de dagvaarding alsnog hebben betaald en [geïntimeerde] deze vordering dus wel terecht heeft ingesteld. Daarbij zijn de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen en zijn de reconventionele vorderingen van [appellanten] integraal afgewezen. Daarmee waren [appellanten] , zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en zijn zij daarmee op goede grond veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg in conventie en in reconventie.

De conclusie

3.24

Het hoger beroep slaagt niet. Dat betekent dat het vonnis zal worden bekrachtigd, zij het in conventie onder verbetering van gronden. Omdat [appellanten] ook in hoger beroep in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, waaronder de nakosten die het hof niet hoeft te specificeren en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

4.De beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt – met verbetering van de gronden – het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 26 oktober 2021;

4.2

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 343,- aan griffierecht,

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 punten x appeltarief II)^[1];

4.3

bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, M.E.L. Fikkers en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

7 maart 2023.