Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.308.271/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8995690)
arrest van 28 februari 2023
in de zaak van
1.[appellant] ,
2. [appellante],
die beide wonen in [woonplaats1]
en hoger beroep hebben ingesteld,
bij de kantonrechter optraden als eisers,
hierna samen
[appellanten]en afzonderlijk
[appellant] en [appellante],
[appellanten]en afzonderlijk
[appellant] en [appellante],
advocaat: mr. K.S. Haasjes, die kantoor houdt in Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats2]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. I. van Ast, die kantoor houdt in Heerenveen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de
kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, dat op 21 december 2021 tussen partijen is uitgesproken.
1.2
Het verdere procesverloop blijkt uit:
- het tussenarrest van 10 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, die op
15 juli 2022 heeft plaatsgevonden,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord.
1.3
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellanten] maken [geïntimeerde] in deze procedure het verwijt dat de woning die zij van haar hebben gekocht niet voldoet aan wat zij mochten verwachten. Dat geschil heeft de volgende achtergrond.
[appellanten] hebben in oktober 2019 een woning van [geïntimeerde] gekocht.
In de bij de verkoopbrochure van de woning behorende vragenlijst heeft [geïntimeerde] bij de vraag 3e “
is het dak tijdens de bouw geïsoleerd en is sprake van volledige isolatie” het vakje “
ja” aangekruist en bij de vraag 5a “
is sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden” het vakje “
nee”. Op grond van de koopovereenkomst tussen partijen (de standaard NVM-akte) wordt de woning geleverd “
in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…) met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…)” (artikel 6.1). In artikel 21 van de overeenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen.
is het dak tijdens de bouw geïsoleerd en is sprake van volledige isolatie” het vakje “
ja” aangekruist en bij de vraag 5a “
is sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden” het vakje “
nee”. Op grond van de koopovereenkomst tussen partijen (de standaard NVM-akte) wordt de woning geleverd “
in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…) met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…)” (artikel 6.1). In artikel 21 van de overeenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen.
Na de overdracht hebben [appellanten] verbouwingswerkzaamheden laten uitvoeren. Daarbij is gebleken dat de dakisolatie op een aantal plaatsen niet volledig was en dat in de woonkamer en de grote slaapkamer op de begane grond sprake was van optrekkend vocht. Volgens [appellanten] hoefden zij deze gebreken niet te verwachten op basis van de door [geïntimeerde] ingevulde vragenlijst die aan de verkoopbrochure van de woning was gehecht. De woning beantwoordt daardoor niet aan de koopovereenkomst en er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst. [appellanten] stellen [geïntimeerde] aansprakelijk voor de herstelkosten van de gebreken.
2.2
[appellanten] hebben bij de kantonrechter primair gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeelt tot betaling van € 6.146,12 aan schadevergoeding wegens gemaakte herstelkosten. Subsidiair vorderen zij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en terugbetaling van de koopprijs ter hoogte van die herstelkosten. Een en ander vermeerderd met rente en kosten.
2.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.
2.4
De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding en beslissing van het hof
3.1
Het hof bespreekt hierna de bezwaren (grieven) van [appellanten] tegen het vonnis van de kantonrechter en zal beslissen dat het vonnis wordt bekrachtigd. De beslissing van de kantonrechter blijft dus in stand. Het hof legt deze beslissing hierna uit.
Mededelingen in vragenlijst zijn geen garantie
3.2
[appellanten] beroepen zich op mededelingen die [geïntimeerde] in de vragenlijst heeft gedaan over isolatie van het dak en optrekkend vocht. Zij hebben aan de mededelingen het vertrouwen ontleend dat het dak volledig geïsoleerd was en dat geen sprake was van optrekkend vocht.
3.3
Het hof kent aan de mededelingen in de vragenlijst niet de betekenis toe die [appellanten] daaraan toekennen. In de vragenlijst heeft [geïntimeerde] medegedeeld wat haar op dat moment over de woning bekend was. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven maar heeft een informatieve strekking en is van algemene aard. De mededelingen in de vragenlijst hebben [appellanten] , mede gelet op de eveneens verstrekte informatie dat [geïntimeerde] de dakisolatie in 1999 heeft laten aanbrengen en dat de woning oorspronkelijk is gebouwd rond 1900, niet mogen opvatten als een garantie of toezegging dat de dakisolatie volledig is, in die zin dat deze op geen enkele plek ontbreekt, en dat geen sprake was van optrekkend vocht.
3.4
De jurisprudentie waarop [appellanten] zich beroepen, biedt evenmin steun voor die stelling. De arresten waarnaar [appellanten] verwijzen, zijn niet vergelijkbaar met deze zaak.
Niet gebleken is dat [geïntimeerde] op de hoogte was of redelijkerwijs had kunnen zijn
3.5
[geïntimeerde] heeft verder gemotiveerd betwist dat zij ervan op de hoogte was of had kunnen zijn dat delen van de dakisolatie ontbraken en dat sprake was van optrekkend vocht. Zij heeft in 1999 opdracht gegeven voor de verbouwing van de woning en was ervan overtuigd dat de dakisolatie volledig was aangebracht. Zij had geen reden om daaraan te twijfelen. Tocht in de woning heeft zij nooit ervaren. Ook heeft zij geen last gehad van optrekkend vocht, dat ook pas aan het licht is gekomen na verwijdering van de plinten door [appellanten]
3.6
Tegenover dit verweer hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] reden had om te twijfelen aan de dakisolatie. Zij verwijzen naar een schriftelijke verklaring van bouwbedrijf Jolman VOF en foto’s van het dak van de badkameruitbouw voor en na het aanbrengen van de isolatie. Daaruit valt af te leiden dat in het kader van de door [appellanten] uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden is geconstateerd dat de dakisolatie op enkele plaatsen niet volledig was. Maar dat betekent nog niet dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was of redelijkerwijs had kunnen zijn. [geïntimeerde] is bij het invullen van de vragenlijst uitgegaan van de isolatiewerkzaamheden die in 1999 zijn uitgevoerd en gesteld noch gebleken is dat haar destijds of nadien is gebleken (of duidelijk had moeten zijn) dat de toen aangebrachte isolatie op onderdelen niet volledig was. [appellanten] voeren verder nog aan dat zij en hun familieleden tocht hebben ervaren, dat na volledige en correctie isolatie een significante energiebesparing is gerealiseerd en dat het onwaarschijnlijk is dat [geïntimeerde] niet wist of heeft gemerkt dat delen van de isolatie ontbraken. Ook dit is onvoldoende om wetenschap bij [geïntimeerde] of toerekening daarvan aan te nemen.
3.7
Wat betreft het optrekkend vocht hebben [appellanten] aangevoerd dat het enkele feit dat [geïntimeerde] lichte COPD-klachten heeft en dat zij in de woning een vleugel bespeelde onvoldoende is om aan te nemen dat daarvan geen sprake was. [appellanten] miskennen hiermee dat het niet aan [geïntimeerde] is om aan te tonen dat zij wetenschap had of redelijkerwijs had kunnen hebben van optrekkend vocht. De stelplicht en bewijslast van die stelling rusten op [appellanten] Zij hebben geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de beweerde wetenschap van optrekkend vocht bij [geïntimeerde] blijkt of aannemelijk is.
3.8
Omdat [appellanten] niet aan hun stelplicht hebben voldaan, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
De conclusie
3.9
De conclusie is dat geen sprake is van mededelingen in de vorm van garanties of verzwegen mededelingen over dakisolatie en optrekkend vocht, die een beroep op de exoneratie van artikel 6.1 van de koopovereenkomst in de weg staan. Dit betekent dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor de herstelkosten van de gebreken. De overige stellingen en verweren die partijen hebben aangevoerd, behoeven geen bespreking.
3.1
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover. [1]
3.11
De kostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaar bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 21 december 2021;
4.2
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 343,- aan griffierecht
€ 1.672,- aan salaris advocaat van de advocaat van [geïntimeerde]
(2 procespunten x appeltarief I à € 836,-)
vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [appellanten] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan;
4.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, M.W. Zandbergen en I. Tubben en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
28 februari 2023.