ECLI:NL:GHARL:2023:149

• Datum uitspraak: 10 januari 2023
• Publicatiedatum: 9 januari 2023
• Zaaknummer: 21/01662
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Harthoorn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 10 januari 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een onroerende zaak, een woning, voor het belastingjaar 2017, waarbij de heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op € 890.000 op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en is in beroep gegaan bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld.

Tijdens de zitting op 7 december 2022 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord. De belanghebbende betwistte de vastgestelde waarde en stelde dat deze te hoog was, met argumenten over de ligging van de woning en de invloed daarvan op de waarde. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof concludeert dat de ligging van de onroerende zaak vergelijkbaar is met die van een referentieobject en dat de argumenten van belanghebbende niet voldoende zijn om de vastgestelde waarde te weerleggen.

Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof heeft vastgesteld dat de redelijke termijn niet is overschreden, zowel in de eerste aanleg als in hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank is bevestigd, en het hoger beroep is ongegrond verklaard. Het Hof heeft geen aanleiding gezien voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/01662

uitspraakdatum: 10 januari 2023

Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 oktober 2021, nummer UTR 20/3614, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadshap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 (Aanbouw) te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017, naar de waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 890.000. Tevens zijn aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing vastgesteld, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is daartegen in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een van 2013 tot 2015 gerealiseerde uitbreiding/aanbouw over twee verdiepingen aan de bestaande vrijstaande woning [adres1] 5. Het geheel is in gebruik als één vrijstaande woning met twee verschillende eigenaren. De onroerende zaak betreft een woning met een gebruiksoppervlakte van 396 m² met een berging en twee garages, en ligt op een kavel van 7.600 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix, die op 23 maart 2021 is opgemaakt door de taxateur [naam3] . De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten. In de matrix zijn (onder meer) de volgende gegevens vermeld:

Object

Bouw-jaar onroerende zaak

Ge-bruiks

opp

Waarde per m2

Kavel m2

Grondwaarde

Bijgebouwen

Datum koopovereen

komst

Getaxeerde waarde/ verkoopprijs

[adres1] 5 (Aanbouw)

te [woonplaats]

2015

396

€ 1.028

7.6

€ 430.500

Berging € 12.500

Garage (2x) € 40.000

-

€ 890.000

[adres1] 3 te [woonplaats]

1962

295

€ 2.170

13.88

€ 461.900

Hobbyruimte € 120.000

Berging € 26.000

Garage (3x) € 60.000

15-01-2015

€ 1.250.000

[adres2] 7 te [plaats1]

2008

238

€ 2.141

518

€ 204.500

Garage € 20.000

20-10-2016

€ 802.000

[adres3] 44 te [plaats1]

2001

232

€ 1.773

1.125

€ 337.500

Berging € 2.500

Carport € 4.600

Garage (3x) € 60.000

09-09-2016

€ 880.000

Als toelichting op de gepresenteerde grondwaarden heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde grondstaffel bijgevoegd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de WOZ waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit een waarde van € 340.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in liggingsfactoren ten opzichte van [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: het buurpand). Hij heeft daarvoor aangevoerd dat de onroerende zaak ongunstiger is gelegen ten opzichte van het buurpand omdat de onroerende zaak minder mooi op de zon is gelegen, een minder mooi uitzicht heeft, meer geluidsoverlast van de nabijgelegen snelweg (A2) ervaart, meer overlast ervaart van jongeren en anderen die zich rondom de onroerende zaak begeven (onder meer vanwege een Islamitisch Centrum waar jongeren ’s nachts mogen verblijven) en afvalophaal- en bezorgdiensten de onroerende zaak niet goed kunnen vinden. Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat de onroerende zaak alleen is te bereiken via een recht van overpad, terwijl het buurpand aan de openbare weg is gelegen.

4.3.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. Het buurpand, dat grenst aan de onroerende zaak, is het best vergelijkbare object. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen bedenkingen geuit tegen de objectkenmerken en de grondstaffel van de onroerende zaak en de referentieobjecten, maar gewezen op het verschil in liggingskenmerken ten opzichte van het buurpand (zie 4.2). De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging van het buurpand goed vergelijkbaar is met dat van de onroerende zaak en dat, zo er al sprake is van een waardedrukkend effect vanwege (één van) de genoemde elementen, deze (is/) zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van het buurpand. Het genoemde feitelijke verschil met het buurpand - dat aan de openbare weg is gelegen terwijl de onroerende zaak vanaf de openbare weg enkel is te bereiken via een recht van overpad - geeft evenmin aanleiding om van een waardedruk uit te gaan, omdat, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft verklaard, het perceel van belanghebbende het heersende erf betreft en derhalve het nut van de erfdienstbaarheid ervaart. Het hoger beroep is ongegrond.

4.5.

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof overweegt als volgt. Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het gerechtshof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld. ^[1]

4.6.

Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (17 december 2019) en de uitspraak van de Rechtbank (25 oktober 2021) bedraagt minder twee jaar, zodat de redelijke termijn niet is overschreden. In hoger beroep is de redelijke termijn evenmin overschreden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De raadsheer,

(M. Harthoorn)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 januari 2023

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252