Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.316.524/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden C/17/178320
arrest van 19 december 2023
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[appellant] ,
[appellant] ,
advocaat: mr. J.D. Nijenhuis,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats2] ,
die ook hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde] ,
[geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J.C. Croes.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellant] heeft (principaal) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, op 30 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Vervolgens heeft [geïntimeerde] (incidenteel) hoger beroep gesteld.
1.2
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep,
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op
3 november 2023 is gehouden.
2.De kern van de zaak
2.1
Volgens [appellant] heeft hij op 25 dan wel 26 februari 2021 met [geïntimeerde] een overeenkomst gesloten, waarbij zij aan hem het horecapand aan de [adres] in [woonplaats2] heeft verkocht. [geïntimeerde] betwist dat. Volgens haar is alleen in een kort gesprek oriënterend over een mogelijke verkoop van het pand gesproken.
2.2
Vervolgens heeft [appellant] bij de rechtbank (in conventie) gevorderd een verklaring voor recht dat op 25 en/of 26 februari 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerde] moet worden veroordeeld tot medewerking aan de eigendomsoverdracht en als zij niet meewerkt het vonnis in de plaats van haar medewerking treedt.
[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank een tegeneis ingediend en gevorderd dat het gelegde beslag wordt opgeheven.
2.3
De rechtbank heeft (in conventie) de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. De tegeneis van [geïntimeerde] heeft de rechtbank (in reconventie) toegewezen en de proceskosten gecompenseerd.
2.4
[appellant] heeft zijn eis bij de rechtbank in hoger beroep als primaire vordering gehandhaafd en zijn eis vermeerderd met de subsidiaire vordering dat [geïntimeerde] wordt verplicht de onderhandelingen over een (definitieve) koopovereenkomst voort te zetten, althans de schade die [appellant] leidt door de afgebroken onderhandelingen, althans het niet nakomen van de gemaakte afspraken van de koopovereenkomst, te vergoeden. De bedoeling van [appellant] met het hoger beroep is dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen.
[geïntimeerde] komt in hoger beroep op tegen de compensatie van de proceskosten in de reconventionele procedure bij de rechtbank. [geïntimeerde] wil met het hoger beroep dat niet alleen de vorderingen van [appellant] worden afgewezen, maar dat hij ook in de proceskosten bij de rechtbank (zowel in conventie als in reconventie) en het hof wordt veroordeeld.
2.5
Het hof wijst de vorderingen van [appellant] af. Het incidenteel appel slaagt in zoverre dat het hof de beslissing van de rechtbank de proceskosten in de reconventionele procedure te compenseren vernietigt, [appellant] alsnog in deze proceskosten veroordeelt maar het bedrag aan proceskosten op nihil stelt. Na de vaststelling van de feiten zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1
De op dit moment 81-jarige [geïntimeerde] was gehuwd met [naam1] . Uit dit huwelijk zijn de kinderen [naam2] en [naam3] geboren die inmiddels volwassen zijn.
3.2
Aan [naam1] behoorde toe het perceel aan de [adres] in [woonplaats2] (het perceel). Dit perceel is groot 860 m² en is kadastraal bekend als gemeente [de gemeente] sectie N nummer 243. Op dit perceel staat een pand (“ [naam4] ”). [naam1] en [geïntimeerde] hadden dit pand in gebruik als hotel met café en restaurant.
3.3
[naam1] is op 3 december 2007 overleden. Op 28 maart 1990 had [naam1] bij testament onder meer bepaald:
“Ik legateer aan mijn echtgenote mevrouw [geïntimeerde] , mede ter voldoening aan mijn verzorgingsplicht jegens haar:
het levenslang vruchtgebruik van dat gedeelte mijner nalatenschap, hetwelk niet door haar als mijn erfgename bij versterf wordt verkregen en stel haar vrij van de verplichting om daarvoor zekerheid te stellen;
al mijn roerende en onroerende goederen, welke zij zal verkiezen, dan wel mijn aandeel daarin, zulks tegen inbreng van de waarde, welke waarde zal worden bepaald door mijn erfgenamen in onderling overleg of anders op de wijze voorgeschreven bij boedelscheiding, waarbij minderjarigen betrokken zijn.
Ik benoem mijn voornoemde echtgenote tot uitvoerster mijner uiterste wilsbeschikking met de macht tot inbezitneming mijner nalatenschap.”
3.4
[geïntimeerde] heeft de exploitatie van het hotel met café en restaurant voortgezet. In het Kadaster staat het perceel nog steeds op naam van [naam1] . [geïntimeerde] woont op enige honderden meters afstand van [naam4] .
3.5
In [naam4] woont al lange tijd [naam5] (hierna: [naam5] ). [naam5] helpt [geïntimeerde] onder meer met de exploitatie van [naam4] .
3.6
[appellant] exploiteert een installatiebedrijf. Daarnaast heeft hij als belegging enige panden in (onder meer) Hoogeveen en Groningen.
3.7
In 2019 heeft [appellant] in [naam4] een nieuwe cv-ketel geïnstalleerd. Bij die gelegenheid hebben [appellant] en [geïntimeerde] gesproken over de verkoop van het perceel, waarbij de koopprijs van € 225.000,- is genoemd. Tot een afronding van een verkoop is het toen niet gekomen.
3.8
Op donderdag 25 februari 2021 is bij [appellant] een lekkage in of nabij de cv-ketel in [naam4] gemeld. [appellant] heeft op deze melding gereageerd en moest de sleutel van
[naam4] op het woonadres van [geïntimeerde] halen. Bij die gelegenheid hebben [appellant] en [geïntimeerde] opnieuw gesproken over een verkoop van het perceel.
3.9
[appellant] heeft [geïntimeerde] de volgende dag, vrijdag 26 februari 2021, gebeld en verteld dat hij bereid is € 275.000,- voor het perceel te betalen.
3.1
Op maandag 1 maart 2021 heeft [geïntimeerde] [appellant] gebeld en hem verteld dat zij het perceel niet aan hem wil verkopen. [appellant] heeft een deel van dit telefoongesprek opgenomen en een ruim 20 minuten durende opname gemaakt.
3.11
Op 5 maart 2021 heeft [appellant] conservatoir beslag tot levering op het perceel gelegd.
4.Het oordeel van het hof
De vorderingen in hoger beroep
4.1
[appellant] heeft in (principaal) hoger beroep het bij de rechtbank gevorderde primair gevorderd. Deze vordering houdt in dat voor recht moet worden verklaard dat op 25 en/of 26 februari 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel voor een koopprijs van € 275.000,- kosten koper. Verder moet [geïntimeerde] worden veroordeeld tot medewerking aan de levering van het perceel aan [appellant] ten overstaan van een door [geïntimeerde] te kiezen notaris en voor het geval [geïntimeerde] haar medewerking niet (tijdig) verleent [appellant] de notaris kiest tegenover wie de levering zal plaatsvinden en de uitspraak in de plaats wordt gesteld van de door [geïntimeerde] vereiste medewerking.
[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis aangevuld met een subsidiaire vordering. Subsidiair wordt gevorderd dat [geïntimeerde] moet worden veroordeeld tot verder onderhandelen en tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
Deze eisvermeerdering is bij eerste gelegenheid in hoger beroep gedaan waartegen geen bezwaar is gemaakt. Het hof zal op de gewijzigde eis beslissen.
4.2
[geïntimeerde] is het niet eens met de beslissing van de rechtbank de proceskosten in reconventie te compenseren en wil (in incidenteel appel) dat het hof [appellant] ook in de proceskosten in de reconventionele procedure bij de rechtbank veroordeelt.
grieven
4.3
Met grief 1 komt [appellant] op tegen een aantal door de rechtbank vastgestelde feiten. Het hof heeft met in achtneming van deze grief de feiten opnieuw vastgesteld, zodat op deze grief niet meer hoeft te worden beslist.
[appellant] bestrijdt met de grieven 2, 3 en 4 het oordeel van de rechtbank (in r.ov. 4.4) dat het er op lijkt dat er sprake is geweest van een aanbod van [appellant] om te kopen en (in r.ov. 4.5 en 4.6) dat in dit geval de positie van de bewoner [naam5] en de verdere verkoopvoorwaarden, zoals de feitelijke en juridische staat van het perceel, naast de koopprijs belangrijke zaken zijn waarover niet is gesproken en geen afspraken over zijn gemaakt, zodat geen voldragen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
In r.ov. 4.7 van het vonnis oordeelt de rechtbank dat [geïntimeerde] beschikkingsonbevoegdheid is, zodat de vorderingen van [appellant] ook op die grond moeten worden afgewezen. Tegen dit oordeel richt zich grief 6.
De nieuwe subsidiaire vordering - verder onderhandelen en schadevergoeding omdat de onderhandelingen door [geïntimeerde] zijn afgebroken - wordt toegelicht met grief 5.
4.4
In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] één grief geformuleerd. In deze grief bestrijdt [geïntimeerde] de compensatie van de proceskosten in de reconventionele procedure bij de rechtbank.
4.5
Het hof zal deze grieven hierna thematisch behandelen.
Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.6
[appellant] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel tot stand is gekomen, waarbij hij het perceel koopt voor € 275.000,-. [geïntimeerde] erkent dat in een gesprek met [appellant] op 25 februari 2021 is gesproken over verkoop van het perceel en een verkoopprijs van € 275.000,- maar betwist dat in dat gesprek een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Op [appellant] rust de stelplicht en de bewijslast.
4.7
Volgens [appellant] wilde [geïntimeerde] het perceel verkopen. Zo heeft hij in 2019 met [geïntimeerde] over verkoop gesproken en is een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen met een koopprijs van € 225.000,-. Na overleg met haar dochters heeft [geïntimeerde] zich teruggetrokken en heeft [appellant] het er bij gelaten. Toen is wel de afspraak gemaakt dat [geïntimeerde] hem zou bellen als zij in de toekomst het perceel zou verkopen. Toen [appellant] op 25 februari 2021 bij [geïntimeerde] kwam om voor reparatiewerkzaamheden de sleutel van [naam4] op te halen, heeft hij met haar koffie gedronken. [geïntimeerde] heeft hem verteld dat in december 2020 het perceel aan een man uit Houtigehage - in het proces-verbaal bij de rechtbank heeft [appellant] het over een man uit Harkema - was verkocht voor € 275.000,- en dat die verkoop op het laatste moment niet is doorgegaan. [appellant] heeft [geïntimeerde] toen herinnerd aan de afspraak in 2019 en gevraagd of het perceel nog steeds te koop stond. Dat was het geval. [geïntimeerde] wilde stoppen met de exploitatie van het café en zij wilde (nog steeds) het perceel verkopen. Toen heeft [geïntimeerde] hem het pand voor € 275.000,- te koop aangeboden. [appellant] heeft dit aanbod op vrijdag 26 februari 2021 geaccepteerd. Op een later moment kon worden overlegd over de datum van levering en de positie van [naam5] . [appellant] trok zich het belang van [naam5] aan en de door hem beoogde appartementen in [naam4] zouden op termijn worden gerealiseerd zodat er alle ruimte was over deze punten overeenstemming te bereiken. Die nog te regelen aspecten waren daardoor van ondergeschikt belang. Volgens [appellant] is hierdoor op 25/26 februari 2021 een volwaardige koopovereenkomst tot stand gekomen waaruit [geïntimeerde] zich op maandag 1 maart 2021 niet meer kon terugtrekken.
4.8
Het hof oordeelt als volgt. Partijen zijn het er over eens dat het perceel niet publiekelijk - bijvoorbeeld bij een verkoopmakelaar - te koop heeft gestaan. Verder heeft [appellant] op de betwisting door [geïntimeerde] niet verder onderbouwd wie de beweerdelijke koper uit Houtigehage was en of met die partij in of omstreeks december 2020 een schriftelijke koopovereenkomst tot stand was gekomen.
Evenmin is in geschil dat in het Kadaster de op 3 december 2007 overleden echtgenoot [naam1] als eigenaar staat vermeld. [appellant] had dat bij raadpleging van het Kadaster kunnen weten.
Verder is [appellant] ermee bekend dat [naam1] - met wie zijn vader bevriend was - in 2007 is overleden. Op zichzelf wordt door [appellant] niet betwist dat op grond van het testament van [naam1] de dochters van [geïntimeerde] (mede) eigenaren zijn van het perceel. Ook is [appellant] ermee bekend dat [geïntimeerde] in 2019 - na het gesprek met [appellant] over verkoop van het perceel - met haar dochters heeft overlegd en na dat overleg aan hem heeft meegedeeld dat (mede) het standpunt van haar dochters haar er toe had gebracht dat zij (toen) niet aan [appellant] wilde verkopen. [geïntimeerde] weet dat haar dochters (mede) eigenaren zijn en zal om die reden (ook) toen met haar dochters over al dan niet verkoop van het perceel hebben gehad.
Verder heeft [geïntimeerde] , aanvankelijk met haar man, zeer lange tijd een hotel met café en restaurant in [naam4] geëxploiteerd. Inmiddels wordt de hotelfunctie niet meer uitgeoefend en heeft het pand voor het verenigingsleven van [woonplaats2] nog een functie. [appellant] , die naar eigen zeggen al jaren bij [geïntimeerde] over de vloer komt, moet daarmee bekend zijn, althans had daarmee bekend kunnen zijn. Zijn plan is niet het verenigingsleven voort te zetten maar in het kader van een belegging het horecapand tot woonappartementen te verbouwen. [appellant] heeft verklaard dat [geïntimeerde] tegen hem heeft gezegd dat zij met de exploitatie van [naam4] wilde stoppen maar heeft niet toegelicht dat zij zich realiseerde dat met verkoop aan [appellant] ook de maatschappelijke functie van [naam4] in [woonplaats2] , waarvoor zij zich zeer lang heeft ingezet, verloren zou gaan.
Op zichzelf is niet in geschil dat [geïntimeerde] zich de positie van [naam5] aantrekt. De wens van [appellant] het pand te verbouwen tot appartementen betekent in ieder geval dat de bestaande woon- en werksituatie voor [naam5] eindigt. [appellant] heeft weliswaar toegelicht dat dit voor hem geen belangrijk punt was en dat er allerlei afspraken met hem te maken waren, maar voor [geïntimeerde] was dit wèl een belangrijk punt, wat [appellant] gezien zijn bekendheid met de feitelijke situatie kon weten. Afspraken zijn hierover niet gemaakt.
4.9
Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden mocht [appellant] er niet te snel op vertrouwen dat [geïntimeerde] een koopovereenkomst wilde sluiten. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd waarom hij op basis van de enkele mededeling van [geïntimeerde] tijdens een kopje koffie, wat [geïntimeerde] betwist, heeft aangenomen dat [geïntimeerde] met betrekking tot een niet publiekelijk te koop staand pand dat in het Kadaster ook niet op haar naam staat zonder overleg of zonder instemming van haar dochters een volwaardige koopovereenkomst wilde aangaan. In het licht van deze feiten en omstandigheden is op 25 februari 2021 veeleer sprake geweest van een oriënterend gesprek waarbij [geïntimeerde] en [appellant] bij elkaar hebben afgetast of een onderhandeling tot verkoop van het perceel mogelijk zou zijn, waarbij de bereidheid tot verkoop en een mogelijke verkoopprijs is gepolst. [geïntimeerde] moest daarvoor eerst overleggen met haar dochters, die (mede) eigenaren zijn van het perceel, en na dat overleg heeft [geïntimeerde] aan [appellant] meegedeeld dat zij niet met hem in onderhandeling ging treden. Tegen deze achtergrond moet ook het door [appellant] opgenomen telefoongesprek worden geplaatst. Bij de waardering van dat telefoongesprek betrekt het hof dat uit het gesprek blijkt dat [appellant] zeer graag het perceel wilde kopen en indringend met de toen 78-jarige [geïntimeerde] heeft gesproken door voortdurend te spreken over een “deal”, terwijl [geïntimeerde] geen verkoop wilde. [geïntimeerde] moest met deze weerstand van [appellant] omgaan, die zij ook kende, zodat niet enkele passages uit het gesprek kunnen worden genomen, maar het gehele gesprek tegen de context van wat hiervoor is overwogen moet worden geplaatst. In die context bleef [geïntimeerde] in de kern bij haar standpunt dat na overleg met haar dochters zij het perceel niet aan [appellant] wilde verkopen en dat zij op of omstreeks 25 februari 2021 met hem geen bindende verkoopafspraken heeft gemaakt.
Dit betekent ook dat [appellant] zijn grondslag onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd zodat het hof aan bewijslevering niet toekomt.
4.1
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat tussen partijen op of omstreeks 25/26 februari 2021 geen koopovereenkomst met betrekking tot het perceel tot stand is gekomen. In zoverre falen de grieven 2, 3 en 4.
4.11
Met grief 6 komt [appellant] op tegen de tweede zelfstandige grond tot afwijzing van zijn primaire vordering. De rechtbank heeft aangenomen dat de beschikkingsonbevoegdheid van [geïntimeerde] niet tot een bindende koopovereenkomst heeft geleid. Wat verder ook zij van deze grief, doordat er al een zelfstandige grond is waaruit volgt dat geen koopovereenkomst tot is stand gekomen, heeft [appellant] bij een behandeling van deze grief over een andere zelfstandige grond geen belang. Een en ander zal daarom onbesproken worden gelaten.
4.12
Zoals hiervoor is overwogen, houdt het hof het er voor dat partijen in en omstreeks 25 februari 2021 oriënterende gesprekken hebben gevoerd over de vraag of zij in onderhandeling zouden treden over de verkoop van het perceel. Bij die stand van zaken heeft [appellant] er niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen of het afbreken van onderhandelingen in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Partijen zijn in ieder geval niet in een zodanige verhouding tot elkaar komen te verkeren dat het afbreken van de gesprekken door [geïntimeerde] ertoe moet leiden dat zij gehouden is in onderhandeling te treden en/of de onderhandelingen voort te zetten of de schade van [appellant] te vergoeden. Het hof tekent hierbij aan dat [geïntimeerde] er terecht op heeft gewezen dat [appellant] zijn schade ten gevolge van afgebroken onderhandelingen onvoldoende heeft onderbouwd.
Compensatie proceskosten in reconventie
4.13
De rechtbank heeft de reconventionele vordering van [geïntimeerde] tot opheffing van het gelegde beslag op het perceel toegewezen. Vervolgens heeft de rechtbank de proceskosten in reconventie gecompenseerd. In het incidenteel appel komt [geïntimeerde] tegen de compensatie van de proceskosten op.
4.14
Op grond van artikel 237 Rv Pro eerste zin wordt de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. In de tweede zin worden gevallen beschreven waarin proceskosten kunnen worden gecompenseerd. Het reconventionele geschil tussen [geïntimeerde] en [appellant] behoort niet tot die gevallen. Zo is ook geen sprake geweest van een situatie dat partijen in reconventie over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld.
4.15
Dit betekent dat [geïntimeerde] terecht in het incidenteel appel opkomt tegen de compensatie van de proceskosten. Het hof zal deze beslissing vernietigen. De werkzaamheden van [geïntimeerde] met betrekking tot deze reconventionele vordering is zeer beperkt geweest. In de conclusie van antwoord is geen eis in reconventie verwoord, die daardoor in het geheel ook niet van een onderbouwing is voorzien, maar is slechts volstaan in het petitum van de conclusie de opheffing van het beslag te vorderen. Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank blijkt ook niet dat die vordering toen afzonderlijk aandacht heeft gehad. Onder deze omstandigheden zal het hof het bedrag aan proceskosten stellen op nihil.
De conclusie
4.16
Het principaal hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in principaal hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [1]
4.17
Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in incidenteel appel veroordelen. Doordat de werkzaamheden in het incidenteel appel beperkt zijn tot enkele alinea’s en formeel het incidenteel beroep weliswaar slaagt, maar de uitkomst materieel geen wijziging met zich meebrengt, zal het hof de proceskosten in het incidenteel appel op nihil stellen.
4.18
De proceskostenveroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 30 maart 2022, behalve de beslissing onder 5.6 van het vonnis die hierbij wordt vernietigd en beslist daarvoor in de plaats dat [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] , vastgesteld op nihil;
5.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in het principaal hoger beroep:
€ 343,- aan griffierecht,
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);
5.3
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] in het incidenteel hoger beroep, die worden begroot op nihil aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] ;
5.4
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, W.F. Boele en W.D. de Boer, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
19 december 2023.