ECLI:NL:GHARL:2022:9985

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.292.932

zaaknummer rechtbank Gelderland 8238851

arrest van 22 november 2022

in de zaak van

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante1] Beheer B.V.2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante2] B.V.

beide gevestigd te Varik, gemeente West Betuwe

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als eiseressen in conventie en verweersters in reconventie

hierna [appellante1] te noemen, vrouwelijk enkelvoud

vertegenwoordigd door mr. M.J.H. van Baalen

tegen

de stichting De van Heumen-de Sitter Stichting,gevestigd te Nieuwegein,

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie

hierna de stichting te noemen

vertegenwoordigd door mr. K.J.T. Boersma

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 3 mei 2022 heeft op 21 september 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft het hof beslist dat er geen reden was om de memorie van antwoord in het incidenteel appel alsnog te weigeren. Van de zitting is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Aan het eind van de zitting hebben partijen twee weken dooronderhandeld over een oplossing. Die is niet bereikt. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.Kern van de zaak en de beslissing

2.1

[appellante1] en de stichting hadden een erfpachtcontract voor een boomgaard dat op 1 oktober 2018 afliep. Onderhandelingen over voortzetting zijn op niets uitgelopen. [appellante1] wil een vergoeding voor het fruit dan nog niet was geoogst, voor de bomen en de verbeteringen die zij heeft aangebracht. Zij vindt verder dat zij schade heeft geleden omdat de stichting niet met haar maar met een ander een erfpachtcontract heeft gesloten op betere voorwaarden dan aan [appellante1] aangeboden. De stichting vindt op haar beurt dat het aan [appellante1] ligt dat de boomgaard na 1 oktober 2018 in kwaliteit is achteruitgegaan en vordert in verband daarmee schade.

2.2

Het hof beslist in dit arrest dat [appellante1] geen recht heeft op een vergoeding voor aan de bomen hangend fruit, maar wel voor de fruitbomen en enkele verbeteringen. Het hof gaat een deskundige benoemen om de waarde hiervan te bepalen. De vorderingen van de stichting zal het hof afwijzen.

2.3

Hierna legt het hof zijn oordeel uit.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Eind 1981/begin 1982 heeft [appellante1] het erfpachtrecht voor de boomgaard, gevestigd in 1973, 1977 en 1978, gekocht voor ruim € 340.000. Het betreft een boomgaard van ongeveer 20 ha. [appellante1] heeft de boomgaard biologisch-dynamisch geëxploiteerd. De stichting is de opvolgend eigenaresse van de boomgaard.

3.2

Het erfpachtcontract bepaalt dat het recht op 1 oktober 2018 eindigt. In artikel 8 van de erfpachtakte staat een vergoedingsplicht die luidt:
“Artikel 8.

1. Bij het verstreken zijn van de termijn waarvoor deze erfpacht is aangegaan en bij beëindiging overeenkomstig het voorgaande artikel moet het erfpachtgoed in behoorlijke toestand worden opgeleverd. Voor daaraan aangerichte schade blijft de erfpachter persoonlijk aansprakelijk.

2. De erfpachter is alsdan niet bevoegd de door hem op het erfpachtsgoed aangebrachte opstallen en beplanting terug te nemen. Ter zake van deze opstallen en beplanting, alsmede ter zake van aan het erfpachtsgoed aangebrachte verbeteringen heeft de erfpachter recht op een vergoeding.

3. Deze vergoeding wordt vastgesteld op de wijze als in artikel 1 voor wijziging van de canon is bepaald. Ieder der partijen draagt de helft in de kosten. De vergoeding voor de gebouwen en beplantingen voor de waardevermeerdering wordt door deskundigen bepaald op de prijs die daarvoor bij verkoop van een soortgelijk erfpachtsrecht op het moment van de aanvang hiervan zou kunnen worden bedongen.

4. Generlei uitkering als in het vorige lid bedoeld heeft plaats, zolang niet de grond met opstallen geheel ter vrije beschikking van de grondeigenaar of de nieuwe gebruiksgerechtigde is gesteld”.

3.3

In plaats van de voorgeschreven taxatie door deskundigen, hebben partijen gekozen voor de procedure via de kantonrechter op de voet van artikel 96 Rv. Zij hebben daarbij afgesproken dat hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter mogelijk was. Beide partijen hebben vorderingen ingesteld, [appellante1] tot een bedrag van € 731.367 en de stichting tot een bedrag van € 219.332,80. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante1] het erfpachtgoed in goede staat heeft opgeleverd, een vergoeding van € 10.000 toegewezen voor erfverharding en de andere gevorderde vergoedingen afgewezen. De vorderingen van de stichting heeft de kantonrechter afgewezen. Partijen zijn allebei in hoger beroep gegaan en willen dat hun vorderingen alsnog worden toegewezen.

Vergoeding van het niet geoogste fruit

3.4

Voor de vergoeding van het fruit is een juridische grondslag nodig. Naar het oordeel van het hof is die niet te vinden in artikel 8. De stichting is alleen een vergoeding verschuldigd voor beplantingen, gebouwen en verbeteringen. Onder beplantingen wordt naar normaal spraakgebruik verstaan de planten zelf, in dit geval de fruitbomen. De vergoedingsplicht ziet op de fruitbomen die de erfpachter achterlaat en die een zekere waarde kunnen vertegenwoordigen bij heruitgifte van het erfpachtrecht. Weliswaar maakt het fruit dat nog niet is geoogst bestanddeel uit van de boom, maar dat fruit is normaal gesproken niet begrepen in de waarde van de beplanting zoals die wordt gewaardeerd bij objecten als het onderhavige. [appellante1] heeft onvoldoende steekhoudende argumenten aangevoerd om tot een andere uitleg van het begrip beplanting uit artikel 8 te kunnen komen. Op basis van het erfpachtcontract kan dus geen vergoeding voor het niet geoogste fruit worden toegewezen. Omdat volgens [appellante1] de werking van artikel 5:99 BW materieel hetzelfde bereik heeft als artikel 8 uit de akte, geldt deze conclusie ook voor een wettelijke grondslag.

3.5

[appellante1] heeft verder ongerechtvaardigde verrijking aangevoerd als grondslag voor de vergoeding voor het fruit. Die grondslag is er niet omdat de stichting niet is verrijkt door het fruit. Weliswaar had het te oogsten fruit waarde, maar het late tijdstip en de onervarenheid van de stichting maakten dat de stichting het fruit niet zonder verlies kon oogsten en afzetten. Een deel van de oogst moest worden vernietigd. Omdat [appellante1] niet voldoende heeft betwist dat de stichting een negatief resultaat heeft behaald, staat vast dat de stichting niet is verrijkt. Voor ongerechtvaardigde verrijking is dan geen plaats.

3.6

Het hof heeft zich nog afgevraagd of in de (postcontractuele) eisen van redelijkheid en billijkheid een grondslag gevonden kan worden voor vergoeding van het fruit, maar vindt die niet. Partijen hebben over en weer geen, in ieder geval onvoldoende rekening met elkaars belangen en verwachtingen gehouden waardoor geen van beide op 1 oktober 2018 voldoende in staat was om op eigen kosten de waarde van het fruit te verzilveren. Enerzijds heeft de stichting onvoldoende duidelijkheid gegeven over de voorwaarden waaronder zij met [appellante1] een nieuw erfpachtcontract wilde aangaan waardoor [appellante1] in onzekerheid bleef verkeren. Anderzijds heeft [appellante1] zonder dit vooraf af te stemmen met de stichting aangenomen dat zij na 1 oktober 2018 haar fruit niet meer kon oogsten, ongeacht de vraag of partijen met elkaar door zouden gaan of niet. In de landbouw is het echter wel gebruikelijk dat de te velde staande oogst nog mag worden binnengehaald na afloop van een contract. Waarom dit in dit geval anders zou zijn, heeft [appellante1] niet voldoende toegelicht. Door beide omstandigheden is de ongelukkige situatie ontstaan dat geen van beide voorbereid was op de pluk van de laatste oogst. De gevolgen daarvan moeten beide partijen ieder voor zich dragen.

Vergoeding van de fruitbomen

3.7

De waarde van de beplanting, dat wil zeggen de fruitbomen die aanwezig waren op
1 oktober 2018, moet op grond van artikel 8 vergoed worden. Partijen zijn het erover eens dat de vergoeding moet worden bepaald naar wat een redelijke koper ervoor zou hebben betaald bij de aanvang van een nieuw erfpachtcontract. Dat de werkelijke opvolgende erfpachter - maatschap Cornelissen, hierna Cornelissen - de boomgaard later heeft gerooid, is niet doorslaggevend voor de bepaling van de vergoeding. Het gaat om een redelijke koper en deze redelijke koper moet worden gevonden in een markt waarin gangbare fruittelers, biologische fruittelers en biologisch-dynamische telers aanwezig zijn. De laatste groep is overigens veruit de kleinste.

3.8

De waarde van de fruitopstand wordt daarnaast mede bepaald door de toekomstverwachting van de vruchtdragende bomen en de redelijke vervangingstermijn van de te onderscheiden soorten (verschillende rassen kers, appel en peer). Die waarde was op
1 oktober 2018 niet nihil zoals de kantonrechter heeft aangenomen. Op 28 september 2018 hebben deskundigen van [appellante1] en de stichting (respectievelijk [naam1] van Delphy en [naam2] ) de boomgaard opgenomen en gewaardeerd. Zij hebben toen de tonnages van nog hangend fruit samen vastgesteld. [naam1] heeft met Van Leeuwen van de stichting de fruitbomen getaxeerd. Volgens de deskundigen van de stichting was de fruitopstand op dat moment tenminste € 66.785 waard^[1]. Volgens de deskundige van [appellante1] had de opstand een waarde van € 154.644,64^[2]. De prijs die een redelijke koper over zou hebben voor de overname van de fruitbomen zal vanwege deze uiteenlopende bedragen moeten worden getaxeerd. Daarbij is het van belang om voor de verschillende fruitsoorten de vervangingstermijn te bepalen en de eventuele kosten van het rooien van bomen zonder restwaarde in mindering te brengen.

3.9

Het hof heeft op dit punt behoefte aan voorlichting door een deskundige die de waarde van de fruitopstand per 1 oktober 2018 zal vaststellen. Het hof zal een taxatie opdragen van de boomgaard inclusief de betonpalen, kersenkappen en de infrastructuur, waaronder de verhardingen. De redelijke koper zal immers een waarde voor het geheel willen betalen. Wat de boomgaardinventaris betreft (betonnen palen, draad, kersenkappen en dergelijke), moet de deskundige bepalen in hoeverre die hergebruikt konden worden, ook door een fruitteler die er een andere werkwijze op nahoudt. Voor de drainage geldt hetzelfde. Hierna gaat het hof in op nog een aantal aspecten.

Verhardingen en drainage

3.1

De verhardingen heeft de kantonrechter geschat op een bedrag van € 10.000. Daar komt de stichting in haar hoger beroep tegen op onder verwijzing naar een rapport van [naam3] van Gellicum^[3]. Deze waarschuwt voor een waardedrukkend effect als er teer in de verharding zit. Haar betoog faalt omdat niet is gesteld en ook niet gebleken dat er teer zit in de verhardingen. De negatieve invloed die teer zou hebben op de waarde van de verharding doet zich daarom niet voor. Omdat de grief faalt, moet het hof uitgaan van een waarde van ten minste € 10.000 voor de verharding, ongeacht de waarde die de te benoemen deskundige eraan geeft.

3.11

De drainage functioneerde op het moment dat Cornelissen de boomgaard overnam; hij heeft de buizen doorgespoten en de drainage gebruikt. Daarom gaat het hof uit van een werkend systeem. Over de waarde, mede in verband met de afschrijvingstermijn van de drainage in boomgaard, zijn partijen het niet eens. De deskundige kan zich daarover uitlaten.

Bodemvruchtbaarheid, verkaveling en BD status

3.12

Omdat [appellante1] de boomgaard op biologisch-dynamische wijze heeft beteeld kan worden aangenomen dat het organisch gehalte van de grond hoger is en de bodem vruchtbaarder dan bij een gangbare exploitatie. Anderzijds moet rekening gehouden worden met een hogere onkruiddruk en ziektes die in de gangbare teelt niet maar in de BD-teelt wel geaccepteerd worden. De meerwaarde is daarmee kwestieus. In de loop der jaren heeft [appellante1] naar haar zeggen de boomgaard ontdaan van tussengreppels en sloten waardoor de bewerkbaarheid is verbeterd. De inrichting op het moment dat [appellante1] de beschikking kreeg over de boomgaard en de tijdspanne waarin de aaneenschakeling heeft plaatsgevonden heeft zij echter niet voldoende concreet toegelicht. Al met al vindt het hof onvoldoende aanknopingspunten om bij de grond te spreken van een verbetering als bedoeld in artikel 8.

3.13

Hetzelfde geldt voor het feit dat de exploitatie biodynamisch kan worden voortgezet. De keuze om op die wijze te exploiteren heeft [appellante1] zelfstandig gemaakt zonder overleg met de stichting. Omdat alleen een beperkte groep in aanmerking komende kopers hierin een meerwaarde zal zien en de stichting niet is gekend in de wijziging van de exploitatie is er onvoldoende reden om in de BD status een verbetering te zien.

Geschonden voorkeursrecht

3.14

[appellante1] vordert schade omdat de stichting het voorkeursrecht heeft geschonden. Het gaat in feite om de aanbiedplicht uit artikel 9 van de erfpachtakte. Daarin is opgenomen dat de verpachter twee jaar voorafgaand aan het einde van de periode een verlengingsaanbod moet doen. Per saldo heeft de stichting het erfpachtgoed opnieuw en exclusief aangeboden aan [appellante1] , maar die heeft dat aanbod niet geaccepteerd. In zoverre is er geen schending van de aanbiedplicht en heeft de stichting die serieus genoeg genomen, al waren de exacte voorwaarden waaronder zij wilde contracteren pas laat bekend.

3.15

Als het hof het goed begrijpt, verwijt [appellante1] de stichting dat zij op betere voorwaarden heeft gecontracteerd met Cornelissen dan zij [appellante1] heeft aangeboden. Het hof begrijpt dat [appellante1] dat jegens haar onrechtmatig vindt (er is geen contractuele bepaling die dit verbiedt). Ook die stelling gaat niet op. De stichting heeft na het afhaken van [appellante1] onderhandeld met Cornelissen. Deze heeft dezelfde erfpachtvoorwaarden en ongeveer dezelfde hoge canon voorgesteld gekregen als [appellante1] . Dat uiteindelijk tot een iets ander onderhandelingsresultaat is gekomen, brengt niet mee dat aan de stichting een verwijt kan worden gemaakt. Daarvoor heeft [appellante1] te weinig gesteld.

Schade aan de boomgaard door toedoen [appellante1]

3.16

De stichting stelt dat de boomgaard is achteruitgegaan door toedoen van [appellante1] . Daardoor kan de verklaring van recht dat [appellante1] de boomgaard in goede staat heeft opgeleverd niet in stand blijven en moet de schade die de stichting lijdt voor rekening van [appellante1] moet komen. [appellante1] heeft door haar beroep op een retentierecht de toegang van de stichting tot de boomgaard ontzegd. Toen Cornelissen uiteindelijk de beschikking kreeg over de boomgaard, was deze dermate achteruitgegaan dat hij helemaal gerooid moest worden, aldus de stichting.

3.17

Ter zitting heeft het hof begrepen dat Cornelissen rond 10 oktober 2018 het hangende fruit is gaan oogsten wat op 17 oktober 2018 is afgerond. De stichting en Cornelissen hebben vervolgens lang onderhandeld over een erfpachtcontract. In de periode tussen 17 oktober 2018 en het vroege voorjaar van 2019 heeft Cornelissen geen werkzaamheden verricht in de boomgaard. Wel is er eenmaal verzocht om toegang tot de boomgaard om te beregenen in verband met vorst. Dat Cornelissen vaker in de boomgaard wilde zijn voor werkzaamheden heeft de stichting wel aangevoerd, maar niet voldoende feitelijk toegelicht.

3.18

[appellante1] heeft in januari/februari 2019 borden geplaatst en de toegangen afgesloten. Dat heeft Cornelissen op 8 maart 2019 ontdekt toen hij langs de boomgaard reed. Na de ontdekking heeft de stichting een kort geding gevoerd tegen [appellante1] om onbelemmerd toegang te verkrijgen. Naar aanleiding van dat kort geding, is de boomgaard op 9 mei 2009 weer opengesteld voor de stichting. Het komt er dus op neer dat de stichting gedurende twee maanden wist dat [appellante1] de toegang belemmerde, en in de tussentijd één keer om toegang heeft verzocht wat zij heeft gekregen. In dit licht heeft de stichting onvoldoende concreet toegelicht dat deze belemmering de boomgaard heeft verslechterd. Zoals hiervoor overwogen is onvoldoende duidelijk of en wanneer de stichting iets in de boomgaard wilde (laten) doen. Na 1 oktober 2008 was het wel de taak van stichting om de boomgaard te onderhouden, niet meer van [appellante1] . Als zij onvoldoende onderhoud aan de boomgaard heeft verricht voor 8 maart en na 9 mei komt dat zonder meer voor haar rekening. Daarnaast heeft zij onvoldoende aangevoerd dat zij dat tussen maart en mei 2019 wel meer wilde doen, maar dat door [appellante1] niet kon. De stelling dat de stichting na 1 oktober 2018 schade heeft geleden door toedoen van [appellante1] faalt dus. De latere rapportages (“actualisatie”) van de deskundigen van de stichting^[4]kunnen daarom ook niet betrokken worden bij de door de deskundige te beantwoorden vragen.

3.19

Op de zitting is nog besproken dat de boomgaard in april 2019 mogelijk gewasbescherming nodig had en dat [appellante1] noch Cornelissen dat heeft gedaan. Maar niet voldoende duidelijk is geworden of [appellante1] een verzoek om toegang daarvoor heeft geweigerd en zelfs niet of zij daarom is gevraagd. Verder is het de vraag of de boomgaard in goede staat was gebleven (de staat per 1 oktober 2018) indien wel aan gewasbescherming was gedaan. Tot slot overweegt het hof dat Cornelissen in de periode tot 9 mei 2019 nog geen erfpachtcontract had. Dat is pas op 5 juni 2020 gevestigd.^[5]Het spreekt ook niet vanzelf dat Cornelissen niet gerooid zou hebben indien (in april 2019) wel aan gewasbescherming was gedaan. Zowel de feitelijke toelichting als het causaal verband is dus onvoldoende concreet gesteld om de achteruitgang, voor zover die er al is, toe te schrijven aan het handelen van [appellante1] .

Verlies aan canonopbrengsten en kosten van de oogst

3.2

De stichting vordert een bedrag aan verlies van canon omdat, naar haar zeggen, de boomgaard in slechte staat was en zij Cornelissen een korting op de canon moest geven. Blijkbaar berust die vordering op een onrechtmatige daad van [appellante1] , maar zoals hiervoor overwogen is er onvoldoende reden [appellante1] daarvan een verwijt te maken.

3.21

De stichting vordert tot slot haar kosten voor de oogst van het fruit voor het geval het hof de vordering van [appellante1] voor het niet geoogste fruit toewijst. Omdat dat niet het geval is, gaat de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet in vervulling.

Persoonlijke aansprakelijkheid [appellante1]

3.22

De stichting wil [appellante1] in privé aansprakelijk houden voor haar schade. Hiervoor is beslist dat er geen grondslag is voor een schadevordering. Daarnaast is [appellante1] in privé geen partij in deze procedure.

De conclusie

3.23

Het hof zal een deskundige benoemen om de boomgaard te waarderen naar de stand per 1 oktober 2018. Eerst mogen partijen voorstellen doen over de vragen die aan de deskundige kunnen worden gesteld, wie de deskundige zou moeten zijn en hoeveel het onderzoek maximaal mag kosten. Het heeft de voorkeur dat partijen samen overleggen over deze vragen en in elk geval laten weten over welke deskundige(n) ze het eens zijn en welke niet.

3.24

Daarna zal het hof overgaan tot de benoeming van een deskundige. Het voorschot op de kosten van het onderzoek zal [appellante1] moeten betalen. Omdat het hof in dit arrest op de andere vorderingen van partijen al heeft beslist, geeft het hof partijen in overweging alsnog zelf een oplossing voor hun geschil te vinden.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar roldatum 20 december 2022 voor akte van [appellante1] over de deskundigenbenoeming, waarop de stichting mag reageren,

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, M. Schoemaker en J.L. Smeehuijzen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.