Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01493
uitspraakdatum:
8 november 2022
8 november 2022
Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 augustus 2021, nummer UTR 21/414, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 40 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 275.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot €260.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2022. Daarbij is verschenen en gehoord [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). Belanghebbende is, zoals door hem voorafgaand aan de zitting telefonisch aan de griffier van het Hof te kennen gegeven, niet verschenen.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix, waarin de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 240.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier in dezelfde of een naastliggende straat gelegen vergelijkingsobjecten die evenals de onroerende zaak hoekwoningen zijn, te weten [adres2] 11, [adres1] 27 (hierna: nr. 27), [adres3] 28 (hierna: [adres3] ) en [adres2] 4. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de uitstraling (“U”), voorzieningen (“V”), het onderhoud (“O”) en de kwaliteit (“K”) van de objecten gewaardeerd op eenvoudig (2) of normaal/voldoende (3).
Object
Bouw-jaar
Opp. woning in m²
Waarde per m²
Kavel-
opp. in m²
Waarde per m²
Overige
U
V
O
K
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en datum verkoop
Onroerende zaak
1966
80
€ 1.941
185
€ 377
Berging (30 m²): € 15.000
3
2
3
3
€ 240.000
[adres2] 11
1962
98
€ 2.110
224
€ 367
Garage (20 m²): € 20.000
Berging (8 m²): € 4.000
3
2
3
3
€ 298.000
(19-04-2018)
Nr. 27
1963
87
€ 1.979
148
€ 384
Berging (8 m²): € 4.000
3
2
3
3
€ 235.000
(13-02-2019)
[adres3]
1963
80
€ 1.855
176
€ 378
Berging (8 m²): € 4.000
3
2
3
3
€ 220.000
(01-02-2019)
[adres2] 4
1962
103
€ 2.283
181
€ 378
Berging (11 m²): € 5.500
3
3
3
3
€ 299.000
(11-07-2018)
2.3.
Bij het onder 2.2 weergegeven overzicht verdient opmerking dat in de taxatiematrix een kaveloppervlak van de onroerende zaak van 195 m² is vermeld. Eveneens is daarin echter ervan uitgegaan dat op 20 m² van het perceel een recht van overpad is gevestigd. Daarom, en omdat ook een recht van overpad op een deel van het buurperceel is gevestigd, heeft de heffingsambtenaar deze 20 m² voor slechts 50% in aanmerking genomen bij de waardering.
2.4.
Zowel bij de onroerende zaak als bij alle gehanteerde vergelijkingsobjecten hoort volgens de taxatiematrix een brandgang van 5 of 6 m².
3.Geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 220.000. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 240.000.
4.Beoordeling van het geschil
Beslissing van de Rechtbank
4.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 260.000. Zoals de Rechtbank in haar uitspraak heeft overwogen en de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof ook heeft erkend, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde vervolgens hangende het beroep van belanghebbende verminderd tot € 240.000. Dat is ook de waarde die de heffingsambtenaar in beroep heeft bepleit. Reeds hierom had de Rechtbank het beroep gegrond moeten verklaren, zodat het Hof dat alsnog zal doen. Het hoger beroep is in zoverre gegrond.
Goede procesorde
4.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij niet goed heeft kunnen reageren op de door de heffingsambtenaar in beroep ingebrachte taxatiematrix, omdat de heffingsambtenaar die matrix slechts enkele dagen voor de zitting aan de Rechtbank heeft toegezonden en omdat de heffingsambtenaar daarin met nieuwe vergelijkingsobjecten komt. Ook in hoger beroep komt de heffingsambtenaar weer met andere objecten, aldus belanghebbende.
4.3.
Het Hof stelt naar aanleiding hiervan voorop dat de heffingsambtenaar in beginsel in iedere fase van de procedure nieuwe bewijsmiddelen mag aandragen ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde. Gelet op artikel 8:58, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), kon de heffingsambtenaar dit in beroep in beginsel tot tien dagen voor de zitting van de Rechtbank doen.
4.4.
De stukken van het geding geven geen uitsluitsel over de vraag of de heffingsambtenaar de taxatiematrix binnen de termijn van artikel 8:58, lid 1, Awb heeft ingediend. Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat de taxatiematrix niet binnen die termijn is ingediend, geldt echter dat de Rechtbank – binnen het kader van een goede procesorde – de bevoegdheid had dat stuk toe te laten. [1] Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank in dat geval terecht van die bevoegdheid gebruik gemaakt. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende in beroep geen bezwaar heeft gemaakt tegen late indiening van de taxatiematrix en evenmin uitstel van de zitting van de Rechtbank heeft gevraagd, maar blijkens het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank kennelijk juist een inhoudelijke reactie op de taxatiematrix heeft kunnen voorbereiden en ter zitting heeft kunnen geven.
4.5.
Ook in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de door hem opnieuw opgestelde taxatiematrix op tijd ingebracht, namelijk bij zijn verweerschrift. Ook in zoverre is geen sprake van strijd met de goede procesorde.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.6.
Volgens belanghebbende mag de heffingsambtenaar zich niet verschuilen achter zijn modelmatige werkwijze, die voor belanghebbende een black box is. Belanghebbende betoogt in dit kader met name dat de taxatiematrix niet inzichtelijk maakt hoe het recht van overpad, de (afwezigheid van) dakkapellen en de (afwezigheid van) aan- en uitbouwen van invloed zijn op de waarde.
4.7.
Indien een door de heffingsambtenaar genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde “black box” immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen. Dit heeft ook te gelden indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken. [2]
4.8.
Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar met de in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix en de toelichting daarop in zijn verweerschrift, voldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die aan de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde ten grondslag liggen. Met name is in de taxatiematrix duidelijk door de heffingsambtenaar aangegeven hoe hij rekening heeft gehouden met het recht van overpad en met eventuele dakkapellen en aanbouwen. Of, mede gelet op deze toelichting, ook aannemelijk is geworden dat de WOZ-waarde niet te hoog is, zal het Hof hierna beoordelen.
Waarde van de onroerende zaak
4.9.
Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.10.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld.
4.11.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, met name [adres2] 11, nr. 27 en [adres3] , zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak wat betreft ligging, type, oppervlak, bouwjaar en objectkenmerken. Belanghebbendes enkele stelling dat de onroerende zaak het laagst mogelijke energielabel heeft doet aan die vergelijkbaarheid niet af, omdat daarmee nog niets is gesteld over het energielabel van de vergelijkingsobjecten. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden bovendien voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak, ook als in aanmerking wordt genomen dat gebruiksoppervlakte die door de eventuele aanwezigheid van dakkapellen wordt gecreëerd in de matrix niet is uitgesplitst, maar in aanmerking is genomen bij de totale gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten.
4.12.
De heffingsambtenaar heeft, anders dan belanghebbende meent, naar het oordeel van het Hof bovendien voldoende rekening gehouden met de bij de onroerende zaak behorende brandgang en het met recht van overpad bezwaarde buurpad. Wat betreft de brandgang aan de achterkant van de onroerende zaak neemt het Hof daarbij in aanmerking dat daarvan zowel bij de onroerende zaak als bij alle referentieobjecten voor nagenoeg hetzelfde oppervlakte (5 à 6 m²) sprake is, zodat aannemelijk is dat hiermee voldoende rekening is gehouden bij de waardering van de onroerende zaak. Wat betreft het buurpad aan de zijkant van de onroerende zaak neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar met het recht van overpad rekening heeft gehouden door het perceel in zoverre slechts voor de helft in de waarde te betrekken. Het Hof acht aannemelijk dat hierdoor voldoende rekening is gehouden met het waardeverminderende effect van dit recht van overpad. Daarbij weegt het Hof nog mee dat, zoals belanghebbende heeft gesteld, bij nr. 27 ook sprake is van een met recht van overpad bezwaard deel van het perceel en dat hiermee bij de verkoopprijs van dat object dus rekening zal zijn gehouden.
4.13.
Aan het voorgaande doet niet af dat de heffingsambtenaar volgens belanghebbende geen rekening heeft gehouden met het feit dat bij de onroerende zaak ook nog een garage van 17 m² hoort, al dan niet in plaats van of in aanvulling op de in aanmerking genomen berging van 30 m². Gelet op de waarde per vierkante meter die in de matrix van de heffingsambtenaar wordt toegekend aan een garage, respectievelijk aan een berging, zou de juistheid van deze stelling namelijk meebrengen dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak eerder te laag dan te hoog heeft vastgesteld.
4.14.
Belanghebbendes betoog dat de WOZ-waarde ten onrechte niet is vastgesteld volgens de methode die blijkens een publicatie van Vereniging Eigen Huis voortaan moet worden gehanteerd, kan aan het voorgaande evenmin afdoen. Het is aan de heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak aannemelijk te maken en te bepalen hoe hij aan deze bewijslast wil trachten te voldoen. Het staat hem daarom vrij, zoals hij heeft gedaan, dit te doen met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het verlengde hiervan stond het de heffingsambtenaar bovendien vrij geen rekening te houden met het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [adres4] 2. Het Hof volgt de heffingsambtenaar namelijk in zijn stelling dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten een betere onderbouwing vormen voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum dan [adres4] 2.
4.15.
Belanghebbendes betoog dat aan de onroerende zaak voor het jaar 2021 een WOZwaarde van € 252.000 is toegekend en dat dit, gelet op de ontwikkeling van de vastgoedmarkt, in schril contrast staat tot de voor 2020 door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan ten slotte ook niet aan het voorgaande afdoen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, zonder acht te slaan op de WOZ-waarde in eerdere of latere jaren.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het beroep en het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor het beroep (€ 49) en het hoger beroep (€ 134) betaalde griffierecht te vergoeden.
Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende in hoger beroep voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.
Met betrekking tot de bezwaar- en beroepsfase heeft belanghebbende verzocht om een vergoeding conform de vergoeding die past “bij het in beroep gaan door een hierin gespecialiseerde, particuliere organisatie”. Uit de stukken van het geding volgt echter niet dat belanghebbende eventueel voor vergoeding in aanmerking komende proceshandelingen feitelijk heeft doen verrichten door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. In zoverre komt belanghebbende niet voor een kostenvergoeding in aanmerking.
Met betrekking tot de beroepsfase heeft belanghebbende voorts verzocht om een vergoeding van € 11,52 voor de kosten van verzending van vier brieven en van het maken van een aantal kopieën in het kader van onderhavige procedure. Dergelijke kosten komen echter niet voor vergoeding op grond van artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 240.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
De raadsheer,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 november 2022.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.