ECLI:NL:GHARL:2022:9291

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.295.416

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 8849231)

arrest van 1 november 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Restaurant Rijnmozaïk B.V.te Arnhem,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in incident en in reconventie,

hierna: Rijnmozaïk,

advocaat: mr. R.A. Schenk,

tegen:

1.[geïntimeerde1] [woonplaats1] ,

2.
[geïntimeerde2]te [woonplaats2] ,

3.
[geïntimeerde3]te [woonplaats3] ,

4.
[geïntimeerde4]te [woonplaats1] ,

5.
[geïntimeerde5]te [woonplaats2] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in incident en in reconventie,

hierna: de Erven,

advocaat: mr. S.J. van Susante.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 januari 2022 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

de indiening van producties 10 tot en met 15 door Rijnmozaïk,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 11 mei 2022;
de gezamenlijke akte uitlating partijen van 28 juni 2022, met producties van Rijnmozaïk.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.Samenvatting van dit arrest

Het hof is van oordeel dat de Erven, verhuurders van een restaurant (bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW), de huurovereenkomst mochten opzeggen omdat de bedrijfsvoering van de huurder door huurachterstanden in combinatie met slechte communicatie daarover niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (zie artikel 7:296 BW). De einddatum van de huur zal op 31 januari 2023 zijn en de huurder zal bij later arrest worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, waarbij zij aanspraak kan maken op een vergoeding van € 10.000. Met het oog op het laatste kunnen de verhuurders hun vordering tot huurbeëindiging nog intrekken. Dat is de reden dat er nu geen eindbeslissingen worden gegeven.
Los hiervan zal het hof bij het latere arrest een korting op de huurprijs vaststellen over de periode waarin de bedrijfsruimte wegens coronamaatregelen was gesloten of beperkt geopend. Ook zal de huurder daarbij veroordeeld om de maandhuur/gebruiksvergoeding te blijven doorbetalen.

Hieronder zal het hof eerst een korte uiteenzetting geven van de gebeurtenissen die aan de procedure vooraf gingen, daarna het geschil beschrijven en vervolgens zijn oordelen nader motiveren.

3.De vaststaande feiten

3.1

Sinds 1 juni 2009 geldt tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:290 e.v BW. De huurovereenkomst is per 1 juni 2014 verlengd met vijf jaar en per 1 juni 2019 met nog eens een jaar. Rijnmozaïk exploiteert in het gehuurde een restaurant.

3.2

Enkele dagen vóór de laatste verlenging, namelijk bij brief van 27 mei 2019, hebben de Erven de huurovereenkomst tegen 31 mei 2020 opgezegd. De opzeggingsbrief houdt onder meer in:

Voornaamste reden van de opzegging is uw slechte betalingsgedrag. Sinds ruim een jaar heeft u een betalingsachterstand welke ondanks vele aanmaningen, herinneringen en het inschakelen van een incassobureau blijft voortbestaan. Uw bedrijfsvoering — waaronder begrepen uw betaalgedrag — is niet zoals een goed huurder betaamt. Van verhuurder kan onder de gegeven omstandigheden en bij een redelijke afweging van de belangen niet worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet.

3.3

Rijnmozaïk heeft niet met deze opzegging ingestemd.

4.Het geschil

4.1

De Erven hebben in eerste aanleg vorderingen tegen Rijnmozaïk ingesteld, onder meer tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde per 31 mei 2020, met veroordeling van Rijnmozaïk om een huurachterstand van € 2.379,04 te betalen en om tot de ontruiming een vergoeding van € 3.557,56 per maand te betalen, een en ander verhoogd met vergoedingen van incassokosten, de wettelijke handelsrente en proceskosten.

4.2

Rijnmozaïk heeft verweer gevoerd en heeft zelf, in reconventie, ook vorderingen ingesteld. Daarmee wilde zij in verband met de financiële gevolgen van coronamaatregelen een halvering van de huurprijs bewerkstelligen, met de veroordeling van de Erven om teveel betaalde huur terug te betalen en proceskosten te vergoeden.

4.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van de Erven bij vonnis van 17 februari 2021 deels toegewezen en heeft vastgesteld dat de overeenkomst op 1 maart 2021 zou eindigen en het gehuurde op die dag zou moeten zijn ontruimd. Rijnmozaïk is daarbij veroordeeld om de huurachterstand, de lopende huur, een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, de (gewone) wettelijke rente en een vergoeding voor de proceskosten in conventie te betalen. In reconventie zijn de vorderingen van Rijnmozaïk afgewezen en is Rijnmozaïk in de proceskosten veroordeeld.

4.4

Rijnmozaïk heeft hoger beroep ingesteld. Zij bestrijdt met grief 1 onder meer dat van een slechte bedrijfsvoering is gebleken en voert daarmee aan dat haar belangen bij voortzetting van de huurrelatie aan de gevorderde beëindiging daarvan in de weg staan. Voor het geval het hof de huur toch zou beëindigen, vordert zij voor het eerst in hoger beroep de veroordeling van de Erven om haar een beëindigingsvergoeding ex artikel 7:297 BW te betalen. Grief 2 is gericht tegen de afwijzing van haar vordering om de huurprijs te verlagen in verband met de coronamaatregelen.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

de huuropzegging

5.1

Op de datum waartegen de Erven de huurovereenkomst hebben opgezegd had de huur elf jaar geduurd. Gelet daarop moet de opzegging worden getoetst aan het bepaalde in artikel 7:296 lid 3 en lid 4 BW. De tekst daarvan luidt, voor zover van hier van belang:

3 Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder … bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem … tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

4. In het geval van lid 3 wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien zich een der in lid 1, onder a en b … omschreven gronden voordoet … .

In lid 4 wordt verwezen naar lid 1. Daarmee is onder meer het geval bedoeld waarin:

de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt.

5.2

Hierboven komen twee keer de woorden
in ieder gevalvoor, zodat het de vraag is welke van de twee vóór gaat op het andere. Omdat het in lid 3 gaat om een nadere invulling van de belangenafweging en lid 4 een afzonderlijk wetsartikellid is, heeft de wetgever kennelijk bedoeld dat indien de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, de belangenafweging van lid 3 er niet alsnog toe kan leiden dat de vordering tot beëindiging van de huur wordt afgewezen; in dat geval moet de rechter de vordering toewijzen. Hierop bestaan uitzonderingen (bijvoorbeeld door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid), maar gelet op het voorgaande zal het hof eerst onderzoeken of de bedrijfsvoering van Rijnmozaïk niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (past).
Uit artikel 7:295 lid 2 BW blijkt dat de verhuurder zich in het verband van de huurbeëindiging uitsluitend mag beroepen op gronden die in zijn opzeggingsbrief staan vermeld.

5.3

Rijnmozaïk ontkent dat haar bedrijfsvoering niet bij een goed huurder past. Zij voert aan dat de huurachterstand niet structureel was en werd veroorzaakt door externe omstandigheden. Gelet op dit verweer zal het hof eerst de aard en omvang van de huurachterstand in kaart brengen, daarna de (mogelijke) oorzaken daarvan vaststellen en ten slotte toetsen of (in hoeverre) is gebleken dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt.

de aard en omvang van de huurachterstand

5.4

Productie 22 in eerste aanleg is een betalingsoverzicht dat de Erven hebben opgesteld. Daarin staan van alle huurbetalingen die de Erven van april 2017 tot en met de jaarwisseling 2020/2021 van Rijnmozaïk hebben ontvangen telkens de bedragen en data daarvan. Rijnmozaïk heeft daartegen geen protest laten horen en het hof ziet ook geen andere reden om aan de juistheid van die gegevens te twijfelen. Op het overzicht staat ook telkens bij iedere betaling het aantal dagen waarmee de Erven die betaling te vroeg of te laat zouden hebben ontvangen. Het valt op dat daarbij geen rekening is gehouden met een uitstel van betaling dat de Erven naar eigen zeggen aan Rijnmozaïk hebben gegund: in § 8 van de memorie van antwoord staat dat Rijnmozaïk gedurende enige tijd de maandhuur ook later in de desbetreffende maand mocht betalen in plaats van op/vóór de eerste dag van die maand. In welke maand deze regeling inging, is het hof niet duidelijk geworden. Wel is gebleken dat de regeling voor het laatst op de huurtermijn over april 2018 van toepassing was. Gelet op de onduidelijkheid over de ingangsdatum van het uitstel zal het hof het voor Rijnmozaïk meest gunstige scenario hanteren en de uitstelregeling ook al op de maand april 2017 toepassen. Dit betekent dat de vertraging tot en met april 2018 30 dagen korter is dan in het overzicht staat, maar voor de maanden daarna overeenkomt met het door de Erven overgelegde overzicht.

5.5

Dit geeft het volgende beeld: de huurschuld ontstond in december 2017 en was 17 maanden later, toen de Erven de opzeggingsbrief lieten uitgaan, nog niet geheel afgelost. De omvang daarvan was tot mei 2018 ongeveer gelijk aan één maandhuur (en niet twee, zoals in de productie 22 vermeld), nam in de loop van 2018 toe tot circa drie maandhuren en was in februari 2019 ongeveer gelijk aan vijf maandhuren. Na februari 2019 nam de huurschuld af tot, ten tijde van de opzegging, circa drie maandhuren.

de oorzaken van de huurachterstanden

5.6

Volgens Rijnmozaïk kon zij de huur niet opbrengen doordat in 2017/2018 de weg in de buurt van de gehuurde bedrijfsruimte lange tijd was opgebroken in verband met de aanleg van een beek. De werkzaamheden hadden een nadelig effect op haar bedrijfsomzet. Een andere oorzaak van de achterstand is dat Rijnmozaïk van accountant is gewisseld. Als derde en laatste oorzaak noemt Rijnmozaïk de persoonlijke problemen waarmee haar directeur-grootaandeelhouder (DGA) kampte, die daardoor niet in staat was om behoorlijk toezicht te houden op de bedrijfsvoering.

5.7

De Erven vinden dat Rijnmozaïk onvoldoende heeft uitgewerkt dat de aanleg van de beek een oorzaak van de huurachterstand was en zij hebben erop gewezen dat Rijnmozaïk ter zitting in hoger beroep juist liet weten dat de bedrijfsomzet in 2018 hoger was dan gebruikelijk. Het hof ziet, mede gelet op de wisselende verklaringen van Rijnmozaïk, in de processtukken onvoldoende feitelijke gegevens om aan te nemen dat Rijnmozaïk in 2017/2018 als gevolg van de wegopbreking de huur niet op tijd kon betalen. Hier komt bij dat na de jaarwisseling 2018/2019 de huurachterstand juist sterk toenam, en dáárvoor kunnen werkzaamheden uit 2017/2018 geen verklaring zijn.

5.8

Een wisseling van accountant en de persoonlijke problemen van de DGA hebben wellicht het betalingsverkeer bemoeilijkt. Dat zij oorzaken zijn van het verloop van de huurschuld is echter niet duidelijk gemaakt. Uit het betalingsoverzicht blijkt namelijk dat Rijnmozaïk in iedere maand van de periode december 2018 – mei 2019 een of meer (deel) betalingen aan de Erven heeft gedaan. Zij kon dus beschikken over haar liquide middelen. In welk opzicht de wisseling van accountant en de persoonlijke problemen van de DGA tot de achterstand hebben geleid, vindt het hof te onduidelijk.

een goed huurder

5.9

Een goed huurder zorgt ervoor dat de huur van zijn bedrijf op tijd wordt betaald. Rijnmozaïk blijkt dat niet te hebben gedaan en had ten tijde van de opzegging een nogal lang bestaande en nogal forse huurschuld opgebouwd. Hiervoor heeft zij geen afdoende en acceptabele verklaring gegeven. Dit brengt het hof tot het oordeel dat haar bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296 lid 1 BW). De Erven hebben niet aangetoond dat het ontstaan en/of het voortbestaan van de financiële problemen aan Rijnmozaïk valt te verwijten, maar het ontbreken van die verwijtbaarheid staat niet aan de geldigheid van de huuropzegging in de weg (zie HR 21 juni 1973, NJ 1974/408). Bovendien valt het naar het oordeel van het hof Rijnmozaïk te verwijten dat zij in 2018/2019 aan de Erven onvoldoende zicht heeft geboden op de oorzaken van de huurachterstand. Beloftes om op de huurschuld af te lossen is zij maar gedeeltelijk nagekomen en een verklaring voor het ontstaan en voortbestaan van die schuld heeft zij pas na de opzegging gegeven. Na die opzegging heeft zij de achterstand gaandeweg afgelost, en ongetwijfeld duurde dat langer door coronasluitingen, maar dat neemt niet weg dat zij de Erven eerder lange tijd heeft laten raden naar de reden dat zij op de huur moesten wachten. Het ligt mede in het licht hiervan voor de hand om aan te nemen dat Rijnmozaïk niet over voldoende liquide middelen beschikte of niet bereid was om daarmee huur te betalen, en dat de Erven een relatief hoog risico liepen dat zij de huur niet of maar gedeeltelijk zouden ontvangen. Die vrees is nu nog steeds gerechtvaardigd. Het gebrekkige communiceren heeft er aan bijgedragen dat het betalingsgedrag van Rijnmozaïk in strijd is met een bedrijfsvoering van een goed huurder.

geen beperkende werking van de redelijkheid en/of billijkheid

5.1

Rijnmozaïk beroept zich erop dat een belangenafweging in haar voordeel uitvalt omdat zij investeringen in het pand heeft gedaan en verbouwingen en goodwill verloren zullen gaan als gevolg van de huurbeëindiging. Het hof volgt haar daarin niet. Hierboven is al uitgelegd dat de belangenafweging van artikel 296 lid 3 BW hier niet tot een andere beslissing kan leiden. Bovendien ziet het hof in de gebleken omstandigheden onvoldoende reden om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Erven gebruik maken van hun opzeggingsbevoegdheid. Zij maken geen misbruik van dat recht nu zij belang hebben bij de beperking van het risico op het mislopen van huuropbrengsten.

de huur wordt beëindigd

5.11

Nu uit de huurachterstanden blijkt dat de bedrijfsvoering van Rijnmozaïk in de periode voorafgaand aan de opzegging niet de bedrijfsvoering is geweest die een goed huurder betaamt, zal het hof de einddatum van de huur vaststellen, zoals artikel 7:296 lid 5 BW voorschrijft. In het bestreden vonnis is daarvoor een datum bepaald die nu in het verleden ligt. Bij de bepaling van die datum let het hof op de daarbij betrokken belangen van beide partijen en kiest het een datum die billijk lijkt. Die datum is 31 januari 2023. De huurovereenkomst zal op die dag eindigen, tenzij de Erven hun vorderingen alsnog intrekken.

de vergoeding ex artikel 7:297 BW

5.12

Het ligt voor de hand dat Rijnmozaïk, die het gebouw zonder inventaris huurt. als gevolg van de huuropzegging kosten zal moeten maken doordat zij haar bedrijf met de inventaris zal moeten verplaatsen of ontmantelen. Anders dan de Erven, ziet het hof daarom een geldige reden om een beëindigingsvergoeding vast te stellen. Het enkele feit dat Rijnmozaïk door huurachterstanden aan de Erven een opzeggingsreden heeft gegeven en daarover gebrekkig met de verhuurder heeft gecommuniceerd is geen reden om haar deze kostenvergoeding te ontzeggen.

5.13

Het hof zal de omvang van deze vergoeding vaststellen zonder daarvoor een deskundigenbericht in te winnen. Het gaat hierbij immers om een inschatting van toekomstige kosten en de omvang van de vergoeding wordt tevens bepaald door alle overige gebleken feiten en omstandigheden. Gelet op het een en ander is een bedrag van € 10.000 billijk. De in het verleden betaalde goodwillvergoeding is slechts één van de omstandigheden die hebben bijgedragen aan de bepaling van deze omvang.

5.14

Omdat het hof een vergoeding ex artikel 7:297 BW vaststelt, zal het de Erven gelegenheid bieden om hun vordering tot beëindiging van de huur in te trekken.

de huurkorting wegens de covidmaatregelen (grief 2)

5.15

Rijnmozaïk maakt aanspraak op een huurvermindering in verband met de gevolgen van de coronamaatregelen van 15 maart 2020 en daarna. De kantonrechter heeft de daartoe strekkende vordering afgewezen en daartegen maakt Rijnmozaïk bezwaar.

5.16

Op 24 december 2021^[1]heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven over de nadelige financiële gevolgen die coronamaatregelen hebben voor huurders van bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, voor zover hun huurcontract dateert van vóór 15 maart 2020. Die gevolgen kunnen volgens die beslissing in beginsel tot een huurkorting leiden, waarbij de Hoge Raad rekenmodel heeft gegeven dat in dat geval kan worden toegepast. Rijnmozaïk heeft na de zitting in hoger beroep onder toepassing van dat rekenmodel de coronakorting voor dit geval berekend op € 3.138,15 (exclusief btw). De Erven hebben zich bij die uitkomst neergelegd, zodat het hof dat ook zal doen.

5.17

De huurkorting die het hof aldus vaststelt, geldt over de periode 15 maart 2020 tot en met 25 februari 2022. Het totaalbedrag daarvan is hoger dan de huurachterstand die volgens het bestreden vonnis eind oktober 2020 aan het begin van de procedure in eerste aanleg bestond (die bedroeg € 2.379,04). Hieruit blijkt dat Rijnmozaïk bij het begin van de procedure in eerste aanleg geen huurachterstand meer had. De geldvordering in conventie zal daarom alsnog worden afgewezen, evenals de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Dit laat onverlet dat de Erven in mei 2019, immers vóór de huurkorting, de huur mochten opzeggen zoals hierboven uiteengezet.

5.18

Ter zitting in hoger beroep op 11 mei 2022 bleek dat Rijnmozaïk de tot en met mei 2022 verschuldigde
contractuelehuur had betaald. Hieruit volgt dat Rijnmozaïk een bedrag van € 3.138,15 van de Erven tegoed heeft. De Erven zullen worden veroordeeld tot betaling daarvan, zoals Rijnmozaïk heeft gevorderd. Voor het overige is niet gebleken van teveel betaalde huur en zal deze vordering van Rijnmozaïk worden afgewezen.

de slotsom en de proceskosten

5.19

Met de eerste grief heeft Rijnmozaïk willen voorkomen dat de huur wordt beëindigd, maar die grief faalt (behoudens eventuele intrekking van de vordering tot huurbeëindiging). Het hof zal bij later arrest de einddatum van de huur op 31 januari 2023 bepalen en tevens de vergoeding vaststellen die de Erven aan Rijnmozaïk zijn verschuldigd in verband met de huurbeëindiging.

5.2

De tweede grief van Rijnmozaïk is gegrond en zal, anders dan in eerste aanleg, bij later arrest tot vaststelling van een coronakorting leiden. Dit en de betalingen die Rijnmozaïk in de loop van de procedures heeft verricht hebben tot gevolg dat de vordering in conventie tot betaling van een huurachterstand alsnog zal worden afgewezen en dat de vordering van Rijnmozaïk tot terugbetaling van teveel betaalde huur alsnog deels zal worden toegewezen. De veroordeling tot doorbetaling van de in de toekomst verschuldigde huur zal worden aangepast door de termijn waarop deze betrekking heeft in de maand juni 2022 te laten ingaan.

5.21

Aan de Erven wordt eerst gelegenheid gegeven om de huurbeëindiging met deze vergoeding te voorkomen, dit door hun vorderingen daartoe op de rolzitting in te trekken. Verdergaande beslissingen moeten hierop wachten. Dat geldt ook voor de proceskosten. Daarover overweegt het hof nu alvast het volgende.

5.22

Indien de Erven hun vorderingen
nietintrekken is Rijnmozaïk de in eerste aanleg en in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij zal de kosten van die procedure in conventie moeten dragen, precies zoals de kantonrechter dat al heeft beslist. Beide partijen worden in dit geval in hoger beroep deels in het ongelijk gesteld, en het hof zal de kosten van het hoger beroep dan over partijen verdelen (compensatie).

5.23

Indien de Erven hun vorderingen in conventie
welintrekken, zijn zij in conventie de in het ongelijk te stellen partij en in hoger beroep de grotendeels in het ongelijk te stellen partij. Zij zullen in dat geval bij later arrest in de kosten van de beide instanties worden veroordeeld. Het hof zal daarbij de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Rijnmozaïk begroten op het door haar betaalde griffierecht (€ 772), de gemaakte explootkosten (€ 94,81) en een forfaitaire vergoeding wegens advocatensalaris van € 2.785, dit laatste overeenkomstig het liquidatietarief (2½ punt van tarief II in hoger beroep). In totaal is dat € 3.651,81.

5.24

In reconventie (de huurkorting) worden beide partijen deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom in een later arrest de kosten van de reconventie in eerste aanleg over partijen verdelen.

6.De beslissingen

Het hof, recht doende in hoger beroep:

alvorens nader te beslissen:

stelt de Erven (geïntimeerden) in staat om bij akte op de
rolzitting van 15 november 2022hun vorderingen tot huurbeëindiging in te trekken,
bepaalt dat Rijnmozaïk
nietin staat zal worden gesteld daarop te reageren en dat het hof na die rolzitting opnieuw arrest zal wijzen
op een termijn van twee weken;
houdt verdere beslissingen aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, M.W. Zandbergen en H. van Loo en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 november 2022.