Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.297.617
(zaaknummer rechtbank Zeeland West-Brabant, pachtkamer Middelburg 7963068)
arrest van de pachtkamer van 20 september 2022
in de zaak van
[pachter],
die woont in [woonplaats] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij pachtkamer Middelburg optrad als gedaagde
hierna [pachter] te noemen
vertegenwoordigd door mr. W.M. Bijloo,
tegen:
[verpachter],
die woont in [woonplaats]
en bij de pachtkamer Middelburg optrad als eiser
hierna [verpachter] te noemen
vertegenwoordigd door mr. G.W.J van Dijke.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 15 februari 2022 heeft op 16 juni 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Voorafgaand aan die zitting heeft het hof het bericht ontvangen dat [verpachter] is overleden. Zijn erfgenamen wensen de procedure voort te zetten.
1.2
Op de zitting zijn enkele erfgenamen namens [verpachter] gekomen. Van de zitting is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Mr. Bijloo heeft namens [pachter] opmerkingen gemaakt over het verslag.
1.3
Na de zitting hebben partijen overleg gehad over een oplossing van hun geschillen. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.Kern van de zaak en de beslissing
2.1
[verpachter] wil de pachtovereenkomst met zijn zoon [zoon/pachter] ontbinden omdat hij vindt dat [pachter] op een aantal punten als pachter tekortschiet. De pachtkamer van de rechtbank heeft de pachtovereenkomst ontbonden omdat [pachter] niet woont in de gepachte bedrijfswoning. Het hof is het met die beslissing niet eens. [pachter] verblijft voldoende in de woning die bij het gepachte hoort om het vereiste toezicht te houden. De reden dat zijn gezin elders woont en de uitermate slechte relaties in de familie wijt het hof aan beide partijen. Andere redenen voor ontbinding, zoals een betalingsachterstand en onvoldoende onderhoud, heeft [verpachter] niet voldoende concreet toegelicht. Het feit dat [pachter] het gepachte heeft ingebracht in de maatschap met zijn echtgenote levert geen tekortkoming op. Er zijn dus onvoldoende redenen om de pachtovereenkomst te ontbinden. Dit betekent dat het hof de vordering van [verpachter] alsnog zal afwijzen en [pachter] pachter blijft.
2.2
Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
3.Het oordeel van het hof
Zelfbewoningsplicht
3.1
De vraag ligt voor of [pachter] voldoet aan de eis van zelfbewoning. Van het gepachte maakt immers een agrarische woning deel uit. Daarvoor geldt op grond van de norm goed pachterschap, in het bijzonder de verplichting tot persoonlijk gebruik, de eis dat de pachter de woning in beginsel zelf moet bewonen. Indien de pachter daaraan niet voldoet, is sprake van een tekortkoming die de verpachter in beginsel recht geeft op ontbinding van de pachtovereenkomst.
3.2
[verpachter] en [pachter] hebben in 1988 een maatschap opgericht en voerden samen het bedrijf - een gemengd bedrijf en een minicamping - uit. Zij woonden samen in de woning aan de [adres A] . In 1999 hebben zij een reguliere pachtovereenkomst gesloten voor een woning, landbouwschuur, machineloods, een bijgebouwtje en cultuurgrond. Het gepachte beslaat ongeveer 28 ha. In 2000 is [pachter] getrouwd en heeft hij met zijn echtgenote de woning aan de [adres A] betrokken. [verpachter] is in de naastgelegen woning aan de [adres B] gaan wonen. De verhoudingen zijn daarna verslechterd en in 2010 is het gezin van [pachter] bij het bedrijf van zijn echtgenote aan de [adres C] in [plaats] gaan wonen. Dat is hemelsbreed ongeveer een kilometer van [adres B] - [adres A] vandaan [1] . [pachter] is elke dag aanwezig op [adres A] om de koeien te melken. Hij bewaart zijn administratie in de woning en verblijft daar regelmatig overdag. Uit de getuigenverklaringen bij de pachtkamer te Middelburg en de mededelingen van [pachter] op de zitting bij het hof volgt dat hij voornamelijk overnacht aan de [adres C] .
3.3
Door zijn dagelijkse aanwezigheid en gebruik van de woning is er geen vrees voor onvoldoende toezicht op de bedrijfswoning. Buiten kijf staat verder dat [pachter] voldoende persoonlijke betrokkenheid heeft bij de exploitatie van het gepachte. Verder speelt een rol bij de toets of [pachter] voldoende aan zijn zelfbewoningsplicht voldoet dat de woning slecht is onderhouden. Partijen verwijten elkaar over en weer onvoldoende onderhoud te hebben gepleegd in de afgelopen jaren, zonder dat één van hen is overgegaan tot het vereiste onderhoud. Geen van hen heeft een formele ingebrekestelling gestuurd of een concrete onderbouwing gegeven van de onderhoudsverplichtingen waarin de ander zou zijn tekortgeschoten. Daarom gaat het hof ervan uit dat de woning door onvoldoende onderhoud in verwaarloosde staat is, zonder dat hiervan een concreet verwijt aan (alleen) [pachter] te maken valt. De summiere bewoning door [pachter] in combinatie met de staat van de woning leidt niet tot onvoldoende persoonlijk gebruik van het gepachte. Ook is niet gebleken dat [pachter] de woning aan de [adres A] verhuurt aan derden. De ernaast gelegen vakantiewoning aan de [adres D] is altijd met instemming van [verpachter] verhuurd als vakantiewoning. [pachter] schiet dus niet tekort in zijn plicht de woning persoonlijk te bewonen.
3.4
Verder is van betekenis bij de zelfbewoningsplicht dat de verhoudingen binnen de familie buitengewoon slecht zijn. Over en weer beschuldigt men elkaar van terreur en mishandeling. Dat het aandeel van de een groter is dan dat van de ander, kan het hof niet vaststellen omdat daarvoor objectiveerbare gegevens ontbreken. In het dossier bevinden zich aangiftes en verklaringen van [persoon A] (de dochter van [verpachter] en zus van [pachter] ), haar man en hun dochter, maar die zijn oud (2004 – 2006). Verder bevinden zich aangiftes in het dossier van 2018 en 2019, maar daaruit kan niet worden herleid dat [pachter] enig verwijt treft, omdat naar aanleiding van deze aangiftes geen strafrechtelijke vervolging heeft plaatsgevonden. Daarnaast blijkt uit het dossier dat er heel wat schermutselingen op het erf van [adres A] en [adres B] hebben plaatsgevonden, maar daarvoor kan met de vinger niet uitsluitend naar [pachter] worden gewezen. De voortdurende schermutselingen bieden wel een verklaring voor de beperkte aanwezigheid van [pachter] en de verhuizing van zijn gezin in 2010.
Betalingsachterstand
3.5
Volgens [verpachter] bestaat er een betalingsachterstand omdat [pachter] niet de volledige verschuldigde pachtsom heeft betaald over de jaren 2018, 2020 en 2021. [pachter] heeft ook het bedrag voor 2022 nog niet volledig voldaan, terwijl hij dat op 1 januari 2022 had moeten betalen. De betalingsachterstanden vormen voldoende grond voor ontbinding, aldus [verpachter] .
3.6
Het hof heeft geconstateerd dat partijen uitgaan van verschillende verschuldigde pachtsommen waarbij opvalt dat [verpachter] de veranderpercentages die op grond van het pachtprijzenbesluit gelden niet (juist) heeft doorgevoerd. Volgens [pachter] is hij bij met betalen als wordt uitgegaan van de juiste toepassing van de veranderpercentages. Omdat [verpachter] geen nadere toelichting heeft gegeven op de betalingsachterstand in samenhang met het pachtprijzenbesluit, is onvoldoende toegelicht dat er een betalingsachterstand is die een (voldoende) tekortkoming oplevert van [pachter] .
Inbreng in de maatschap
3.7
[pachter] is niet tekortgeschoten door het gepachte in te brengen in de maatschap met zijn echtgenote. Een man-vrouwmaatschap is gangbaar in de landbouw en daaruit volgt in elk geval niet dat [pachter] de zeggenschap over het gepachte heeft overgedragen. In dit geval hebben de echtelieden ook nog ieder een eigen bedrijf op twee locaties (het gepachte aan de [adres A] van [pachter] en het bedrijf van zijn vrouw aan de [adres C] ) die in de maatschap zijn ingebracht.
Onvoldoende onderhoud
3.8
Met verwijzing naar wat het hof hiervoor onder 3.3 heeft geoordeeld, heeft [verpachter] onvoldoende toegelicht op welke onderdelen [pachter] tekortschiet in zijn onderhoudsverplichting. Die onderhoudsverplichting ziet op kleine herstellingen. De aspecten die [verpachter] wel concreet benoemt zijn door [pachter] gemotiveerd weersproken en vallen voor het overige onder groot onderhoud.
Geen landbouwkundige bedrijfsmatige exploitatie
3.9
[verpachter] heeft aangevoerd dat geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie, omdat er slechts 30 koeien worden gehouden en daarnaast slechts sprake is van geringe akkerbouw. In de gecombineerde opgaven over de jaren 2019-2021 en de jaarrekeningen over de jaren 2018-2020 die [pachter] heeft overgelegd blijkt dat [pachter] een kleine agrarische onderneming voert die voldoende inkomsten (een resultaat van rond € 50.000 per jaar) genereert om te kunnen spreken van bedrijfsmatige exploitatie. Het bedrijf is één van de pijlers van het gezinsinkomen. De wijze van exploitatie en de locatie maken dat grote investeringen niet in de rede liggen.
3.1
Het komt erop neer dat de aangevoerde redenen om de pachtovereenkomst te ontbinden niet opgaan. Bij deze stand van zaken hebben partijen er geen belang bij dat het hof de andere stellingen en verweren van partijen nog bespreekt omdat die bespreking niet tot een ander oordeel zal leiden. Daarbij merkt het hof op dat het verwijt over het campingbord in hoger beroep niet meer aan de orde is.
De conclusie
3.11
Het hoger beroep slaagt en het hof zal de vordering van [verpachter] alsnog afwijzen. Omdat [verpachter] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de pachtkamer Middelburg veroordelen. De kosten van de eerste aanleg stelt het hof vast op € 900 aan salaris advocaat (3 punten x kantontarief). De kosten van [pachter] in hoger beroep stelt het hof vast op € 103,83 aan explootkosten, € 338 aan griffierecht en op € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt de vonnissen van de pachtkamer te Middelburg 29 mei 2020 en 26 maart 2021 en doet opnieuw recht:
wijst de vorderingen van [verpachter] alsnog af,
veroordeelt [verpachter] tot betaling van € 900 aan salaris advocaat van [pachter] (3 punten x kantontarief) tot aan de uitspraak van de pachtkamer te Middelburg,
en tot betaling van de volgende proceskosten van [pachter] in hoger beroep:
€ 338 aan griffierecht
€ 103,83 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [verpachter]
€ 2.228 aan salaris van de advocaat van [pachter] (2 procespunten x appeltarief II)
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
20 september 2022.