ECLI:NL:GHARL:2022:7918

• Datum uitspraak: 13 september 2022
• Publicatiedatum: 15 september 2022
• Zaaknummer: 21/00853
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes; J.A. Monsma; L.R. Zonneveld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling winkelpand in centrumstad

Belanghebbende B.V. maakte bezwaar tegen de WOZ-waardebepaling van een winkelpand gelegen aan een A1-locatie in het centrum van een stad, vastgesteld op € 939.000 per 1 januari 2019. Na afwijzing van het bezwaar en beroep bij de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in tegen de uitspraak die het beroep ongegrond verklaarde.

De kern van het geschil betrof de hoogte van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport dat de waarde onderbouwt. Belanghebbende stelde dat de gehanteerde leegstandsrisico en risico-opslag te laag waren, en pleitte voor een lagere waarde van circa € 641.000. De heffingsambtenaar verdedigde de waarde met een gedetailleerd taxatierapport, waarin een kapitalisatiefactor van 14,0 werd berekend op basis van een 'bottom-up' methode.

Het hof oordeelde dat het lage leegstandsrisico van 7,5% passend is gezien de locatie en gebruikshistorie, en dat de risico-opslag van 5,35% binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer valt. De hogere risico-opslag en leegstandsrisico van belanghebbende werden als onrealistisch hoog verworpen. De vergelijking met andere objecten faalde vanwege gebrek aan vergelijkbare marktgegevens.

Daarmee bood het taxatierapport voldoende steun voor de vastgestelde waarde en werd het hoger beroep ongegrond verklaard. Het hof kende geen vergoeding van griffierecht of proceskosten toe.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van € 939.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/000853

uitspraakdatum: 13 september 2022

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2021, nummer AWB 20/1697, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 32 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 939.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand (bouwjaar 1902) met een winkelruimte op de begane grond (97 m2) en een opslag/magazijn op de eerste en tweede verdieping (76 m2 respectievelijk 79 m2).

2.2.

Het object is gelegen aan een winkelstraat in het centrum van [plaats1] (een A1-locatie).

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 4 maart 2021, opgesteld door taxateur [naam2] (hierna: de taxateur), waarin de waarde als volgt is bepaald:

Omschrijving

Bouwjaar

Opp. vlakte

Hw/m2 (€)

Hw/jr (€)

Kf

WrdOD (€)

Winkel zone A

1902

37

1.02

37.74

14,0

527.538

Winkel zone B

1902

37

510

18.87

14,0

263.769

Winkel zone C

1902

23

255

5.865

14,0

81.982

Opslag/magazijn 1ste verdieping

1902

76

40

3.04

14,0

42.494

Opslag/magazijn 2de verdieping

1902

79

25

1.975

14,0

27.607

67.49

943

De kapitalisatiefactor (14,0) is, voor zover hier van belang, als volgt ‘bottom-up’ bepaald (bedragen in €):

Herbouwwaarde

Waarde

Totaal

351.288

Economische huurwaarde

Totaal

67.49

Totale kosten

Componenten

Perc. %

Per M2

Basis

Kosten

Onderhoudskosten

0,57%

7,88

351.288

1.986

Verzekering/belasting

0,45%

6,27

351.288

1.581

Beheerskosten

2,00%

5,36

67.49

1.35

Maanden leegstand

7,50%

20,09

67.49

5.062

9.978

Netto huur

57.512

Kapitalisatiefactor

Netto factor (afgerond)

17,44

Netto rendement (+ opslagrisico)

5,74%

Basisrendement

vast:

0,39%

Risico-opslag

aanname:

5,35%

Verwervingskosten

ja

Totale objectwaarde, excl. overgrond

106,30%

943

Bruto kapitalisatiefactor (H/C)

14,0

Bij het taxatierapport heeft de taxateur gevoegd de “Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2019” (hierna: de Tabel), die is opgenomen in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 24, Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2019, paragraaf 5.6 Risicoopslag (hierna: de Taxatiewijzer). De Tabel luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

Type

Beste Locaties

Overige locaties

MIN

MAX

MIN

MAX

Winkel

NAR

2,24%

2,64%

3,44%

11,12%

Basis rendement

0,39%

0,39%

0,39%

0,39%

Risico-opslag

1,86%

2,26%

3,06%

10,74%

De gehanteerde risico-opslag van 5,35% valt binnen de bandbreedte voor ‘Overige locaties’ (3,06% - 10,74%).

4.4.

Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatie-methode (hwk-methode). In hoger beroep is de in dat kader te hanteren huurwaarde (€ 67.490) niet (langer) in geschil, maar belanghebbende stelt zich op het standpunt dat in het taxatierapport wordt uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor (14,0). Volgens belanghebbende wordt in de ‘bottom-up’ bepaling van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport uitgegaan van een te laag leegstandsrisico (7,5%) en een te lage risico-opslag (5,35%). Uitgaande van een leegstandsrisico van ten minste 20% en een risico-opslag van 6,8%, komt belanghebbende uit op een kapitalisatiefactor 9,5. Belanghebbende bepleit daarmee in hoger beroep een waarde van afgerond € 641.000 (€ 67.490 maal 9,5). Voor de risico-opslag heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij een passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer, die luidt als volgt:

“Bij winkelruimte is hierbij vermeldenswaardig dat onderzoek is gedaan naar transacties van winkelruimtes in plaatsen en steden buiten de randstad. Daarbij is een bandbreedte van 6,8% tot 12,6% aangetroffen met een gemiddelde op 9,8%.”

Uit die passage maakt belanghebbende op dat de Tabel ziet op locaties binnen de Randstad en dat de bandbreedte in de hierboven geciteerde passage, waarop zij zich baseert, van toepassing is op locaties buiten de Randstad.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt.

Leegstandsrisico

4.6.

Ter onderbouwing van het door de taxateur gehanteerde leegstandsrisico van 7,5% heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de onroerende zaak is gelegen op een van de beste winkellocaties van de stad waar nauwelijks leegstand voorkomt, dat belanghebbende de onroerende zaak al vele jaren huurt en dat de onroerende zaak in de afgelopen vijf jaar ook niet leeggestaan heeft. Naar het oordeel van het Hof vormt dit een voldoende indicatie dat het leegstandsrisico voor een winkelruimte op die locatie (uitgedrukt in maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) laag zal zijn. In het licht hiervan acht het Hof een percentage van 7,5% (4,5 maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) niet onredelijk laag en kon de taxateur daarvan uitgaan voor de ‘bottom-up’ bepaling van de kapitalisatiefactor. Het door belanghebbende voorgestane leegstandsrisico van ten minste 20% (ten minste 12 maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) acht het Hof daarentegen onrealistisch hoog.

Risico-opslag

4.7.

Volgens de Taxatiewijzer vormt de Tabel niet meer dan een indicatie voor de te hanteren risico-opslag en moet lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. De plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen, in afwijking van de percentages genoemd in de Tabel. Het Hof hecht geloof aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat de taxateur op basis van diens specifieke kennis van de markt voor (winkel)vastgoed in de regio [plaats1] de risico-opslag op 5,35% heeft bepaald en dat hij heeft geconcludeerd dat dit valt binnen de bandbreedte voor ‘Overige locaties’ in de Tabel. In zoverre is de Tabel niet anders dan indicatief gebruikt.

4.8.

Belanghebbende staat een hogere risico-opslag voor van 6,8%, wat gelijk is aan de ondergrens van de bandbreedte zoals genoemd in de passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer. Het Hof merkt allereerst op dat, gelet op de passages die eraan voorafgaan, de genoemde bandbreedte kennelijk betrekking heeft op van marktpartijen verkregen gegevens over bruto aanvangsrendementen (BAR) voor winkelruimte buiten de Randstad. De netto aanvangsrendementen (NAR), waaruit - na aftrek van het basisrendement (voor het jaar 2020: 0,39%) - de risico-opslag kan worden herleid, zal doorgaans lager liggen. Wanneer de genoemde bandbreedte voor de BAR wordt vertaald naar een bandbreedte voor de risico-opslag, is aannemelijk dat die bandbreedte lager begint en eindigt. Anders dan belanghebbende betoogt, kan uit de bedoelde passage niet zonder meer worden afgeleid dat de risico-opslagen genoemd in de Tabel betrekking hebben op locaties binnen de Randstad en niet gelden voor locaties - zoals de onderhavige - buiten de Randstad. Uit de Tabel zelf en de passages die eraan voorafgaan volgt dat in ieder geval niet. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de bandbreedte van 6,8% tot 12,6% zoals genoemd in de passage waarop belanghebbende doelt, zo die al betrekking zou hebben op de risico-opslag voor locaties buiten de Randstad, niet meer is dan van indicatieve waarde. Op grond van zijn kennis van de plaatselijke markt kon en mocht de taxateur daarvan afwijken.

4.9.

De vergelijking die belanghebbende nog maakt met de kapitalisatiefactor die in het taxatierapport wordt genoemd bij [adres2] 16 (13,8) en [adres2] 76 (12,0) gaat niet op, omdat hieraan geen ‘top-down’ bepaling ten grondslag ligt. De bij die objecten genoemde huurwaarden berusten op een inschatting van de taxateur en niet op rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde huurtransactiecijfers.

4.10.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de taxateur de kapitalisatiefactor ‘bottom-up’ kunnen bepalen op 14,0. Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank waarbij het beroep ongegrond is verklaard.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. L.R. Zonneveld, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 september 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.