ECLI:NL:GHARL:2022:7853

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.307.221

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9223223)

arrest van 13 september 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Retail Center De Lely B.V.te Leiderdorp,

appellante, in eerste aanleg eiseres, hierna: De Lely,

advocaat: mr. S. Nooteboom,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Meltem Plaza Mediterrane Arnhem B.V.te Arnhem,

geïntimeerde, in eerste aanleg gedaagde, hierna: Meltem Plaza,

in hoger beroep niet verschenen.

1.Samenvatting

Het hof is het grotendeels eens met het vonnis dat in eerste aanleg tussen partijen is uitgesproken. Daarvoor gelden twee uitzonderingen: De Lely heeft als verhuurder recht op betaling van het gedeelte van de servicekosten over de periode mei 2019 tot en met december 2019 omdat die periode valt onder de nieuwe huurovereenkomst, en ook op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Voor het overige bekrachtigt het hof het vonnis, voor zover dat aan zijn oordeel is onderworpen.
Na de verkorte weergave van de proceshandelingen, van de feiten waarover tussen partijen geen discussie is en van het procesverloop in eerste aanleg legt het hof hieronder uit waarop zijn oordeel steunt.

2.De proceshandelingen

2.1

De volgende processtukken zijn door De Lely aan het hof overgelegd:

- het procesdossier in eerste aanleg, met daarin onder meer het eindvonnis van de kantonrechter in Arnhem van 3 november 2021,

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 1 december 2021,

- de memorie van grieven.

2.2

Na indienen van de memorie van grieven heeft De Lely verzocht om een arrest.

3.De vaststaande feiten

Over de volgende feiten en gebeurtenissen zijn partijen het eens:

3.1

Meltem Plaza heeft op basis van een huurovereenkomst tot en met 30 april 2019 winkelruimte van De Lely gehuurd. Zij was verplicht om, naast huur, ook onder meer servicekosten aan De Lely te betalen, dit in de vorm van voorschotten die later werden verrekend met de werkelijke servicekosten.

3.2

Nadat Meltem Plaza achter was geraakt met betalingen die zij aan De Lely moest doen, hebben partijen met elkaar overleg gevoerd en vervolgens twee overeenkomsten gesloten. Beide overeenkomsten zijn op 14 mei 2019 ondertekend. Eén daarvan is een huurovereenkomst met betrekking tot andere winkelruimte dan Meltem Plaza tot dan toe in gebruik had. De andere overeenkomst houdt onder meer in dat de oude huurovereenkomst per 30 april 2019 was geëindigd. Die overeenkomst wordt in dit arrest verder ‘de beëindigingsovereenkomst’ genoemd. De beëindigingsovereenkomst bevat verder onder meer een regeling volgens welke De Lely bepaalde schulden zou kwijtschelden. Over de reikwijdte van deze regeling bestaat discussie tussen partijen.

3.3

De beëindigingsovereenkomst bevat onder meer de volgende teksten:

‘
Overwegende dat:…g. huurder een betalingsachterstand heeft inzake de huidige huurovereenkomst (achterstand huur- en servicekosten betalingen van september 2018 tot en met 30 april 2019) begroot op € 64.437,50 te vermeerderen met omzetbelasting (“totale huurachterstand”)’

en:

‘Artikel 3 - Kwijting3.1De totale huurachterstand wordt kwijtgescholden in 36-maandelijkse delen van € 1.789,93 onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat huurder zich stipt en volledig aan haar (betalings)verplichtingen houdt, waarbij huurder de huur, service, en promotiekosten (tijdig) met betrekking tot de nieuwe huurovereenkomst en derhalve met betrekking tot de nieuwe winkelruimte dient te blijven voldoen.
…3.2 Wanneer huurder zich niet stipt en volledig aan haar betalingsverplichting uit hoofde van de nieuwe huurovereenkomst houdt, zal verhuurder haar hiervan telkens schriftelijk op de hoogte brengen. Als dit driemaal voorkomt zal de op dat moment resterende huurachterstand (namelijk de nog niet kwijtgescholden termijnen) worden bevroren en door verhuurder direct opeisbaar zijn waarbij huurder de resterende huurachterstand binnen drie kalendermaanden na dagtekening van het laatste schrijven aan verhuurder volledig aan verhuurder dient te betalen.3.3…’

3.4

De Lely heeft aan Meltem Plaza eindafrekeningen gestuurd van de servicekosten over 2018, 2019 en 2020. Volgens die afrekeningen zou Meltem Plaza voor elk van die jaren een bedrag moeten bijbetalen. Meltem Plaza heeft geen bijbetalingen gedaan.

4.De procedure in eerste aanleg

4.1

De Lely heeft gevorderd dat de kantonrechter Meltem Plaza zal veroordelen tot betaling van achtereenvolgens de bedragen van de eindafrekeningen, een gedeelte van de in de beëindigingsovereenkomst bedoelde
totale huurachterstand, wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten.

4.2

Nadat Meltem Plaza verweer had gevoerd heeft de kantonrechter Meltem Plaza veroordeeld om de afrekening van de servicekosten over 2020 te betalen, met de wettelijke handelsrente daarover, de proceskosten gecompenseerd (over partijen verdeeld) en de vorderingen van De Lely voor het overige afgewezen.

4.3

De beslissingen van de kantonrechter zijn vooral gebaseerd op uitleg van de overeengekomen kwijtscheldingsregeling. Daarbij is gewicht toegekend aan de taalkundige betekenis van de tekst van de beëindigingsovereenkomst, waaruit volgens het vonnis blijkt dat met de
totale huurachterstandvan overweging g. ook de eindafrekeningen van de servicekosten zijn bedoeld. Het restant van de
totale huurachterstandis niet opeisbaar, omdat niet is gebleken dat Meltem Plaza zich driemaal niet heeft gehouden aan haar betalingsverplichting uit hoofde van de nieuwe huurovereenkomst, aldus het oordeel van de kantonrechter.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

De Lely heeft hoger beroep tegen het eindvonnis ingesteld en grieven (bezwaren tegen het vonnis) geformuleerd. Meltem Plaza is in hoger beroep niet verschenen.

5.2

Door de grieven heeft De Lely opnieuw ter discussie gesteld of de eindafrekeningen van servicekosten onder de kwijtscheldingsregeling valt, en in hoeverre de
totale huurachterstandis kwijtgescholden.

(i)
de eindafrekeningen vallen onder de kwijtscheldingsregeling

5.3

Volgens De Lely vallen eindafrekeningen van servicekosten niet onder de overeenkomst. De Lely beroept zich daartoe samengevat op het volgende:
- in de beëindigingsovereenkomst is het bedrag van € 64.437,50 genoemd,
- partijen wisten bij het sluiten van de overeenkomst niet op welke bedragen de eindafrekeningen zouden uitkomen,
- partijen wisten bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst dat de eindafrekening over een voorbij jaar altijd halverwege het volgend jaar werd gestuurd,

- de eindafrekeningen zijn niet expliciet in die overeenkomst genoemd en de context van die overeenkomst geeft evenmin aanleiding om te veronderstellen dat die (mogelijke) schulden ook zouden worden kwijtgescholden,
- De Lely is Meltem Plaza al in hoge mate financieel tegemoetgekomen,
en
- kwijtschelding zou tot gevolg hebben dat De Lely servicekosten zou moeten dragen, terwijl dat niet haar bedoeling was.

5.4

De Lely heeft geen bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter dat de beëindigingsovereenkomst een vaststellingsovereenkomst is, die tussen professioneel handelende partijen is gesloten. In het licht daarvan zal het hof in navolging van de kantonrechter bij de uitleg van de beëindigingsovereenkomst veel gewicht toekennen aan de taalkundige betekenis van de tekst daarvan. De Lely heeft evenmin bezwaar gemaakt tegen de vaststelling dat zij de tekst van de beëindigingsovereenkomst heeft opgesteld, zodat het hof ook dáárvan zal uitgaan.

de tekst van de kwijtscheldingsregeling

5.5

In overweging g. van de overeenkomst staat het bedrag van € 64.437,50 genoemd dat in maandtermijnen zou worden kwijtgescholden indien Meltem Plaza haar betalingsverplichtingen uit de nieuwe huurovereenkomst stipt en volledig zou nakomen. In artikel 3.1 staat overigens ook het daarbij behorende maandbedrag: € 1.789,93.

5.6

Indien de tekst van de beëindigingsovereenkomst geen nadere aanwijzingen zou inhouden van de servicekosten die zouden worden kwijtgescholden, zou de lezing die De Lely van de overeenkomst geeft mogelijk kloppen. Er vallen in die tekst echter juist redenen te lezen die steun geven aan de lezing die Meltem Plaza van de overeenkomst heeft gegeven en die anders is. Het gaat bij die redenen om de volgende.

5.7

In overweging g. staat dat het bedrag van € 64.437,50 een
begrootbedrag is. Begrote bedragen hebben nu eenmaal de eigenschap dat zij kunnen afwijken van de werkelijke of definitieve bedragen. De Lely is niet ingegaan op het beroep dat Meltem Plaza in eerste aanleg heeft gedaan op het voorlopige karakter van het genoemde geldbedrag.

5.8

Ten tweede houdt de beëindigingsovereenkomst geen andere beperking in van de in overweging g. bedoelde servicekosten dan de vermelding dat het gaat om de betalingen voor huur- en servicekosten over de periode september 2018 tot en met 30 april 2019. In de overeenkomst staat nergens dat uitsluitend de voorschotten konden worden kwijtgescholden en ook niet dat eindafrekeningen niet zouden worden kwijtgescholden. Nu de Lely met de eindafrekeningen over 2018 en 2019 servicekosten aan Meltem Plaza in rekening heeft gebracht, moeten die afrekeningen volgens de tekst van de overeenkomst onder de kwijtscheldingsregeling vallen voor zover het gaat om de tot en met de maand april 2019 gemaakte kosten.

andere feiten en omstandigheden

5.9

Meltem Plaza heeft vóór het sluiten van de beëindigingsovereenkomst aan De Lely gevraagd over welke periode de servicekosten toen waren afgerekend. De Lely heeft niet uitgelegd waarom zij uit het stellen van die vraag afleidt dat Meltem Plaza had begrepen dat de eindafrekeningen buiten de regeling vielen. Bij gebreke van een nadere uitleg valt niet in te zien waarom De Lely daardoor erop mocht vertrouwen dat Meltem Plaza dat zo heeft begrepen of heeft moeten begrijpen. Het hof volgt De Lely niet op dit punt.

5.1

De Lely heeft betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat partijen beoogden om Meltem Plaza met een schone lei te laten starten in haar nieuwe winkel. Er is niet bedoeld om een streep door de betalingsachterstand te zetten en dit blijkt uit het feit dat van volledige kwijtschelding pas sprake zou zijn nadat Meltem Plaza zich gedurende 36 maanden aan haar verplichtingen uit de nieuwe huurovereenkomst zou houden, zo begrijpt het hof het betoog van De Lely.

5.11

Het hof overweegt dat het door De Lely geschetste doel drie jaar lang stipte en volledige nakoming van de nieuwe huurovereenkomst ook gevaar zou lopen indien Meltem Plaza de eindafrekeningen met betrekking tot de oude huurovereenkomst zou moeten betalen. Dat dit een reëel risico is, blijkt uit het feit dat Meltem Plaza in dat geval € 19.398,77 inclusief btw aan servicekosten over 2018 en € 2.921,59 inclusief btw over de eerste vier maanden van 2019 zou moeten bijbetalen. Gelet op haar precaire financiële positie ligt het niet voor de hand dat zij ook in staat zou zijn om ook nog eens de lopende verplichtingen stipt en volledig na te komen. Dit ondergraaft de uitleg die De Lely van de overeenkomst geeft, ook wanneer De Lely het bij het juiste eind heeft en partijen met de kwijtscheldingsregeling niet hebben beoogd om Meltem Plaza met een (geheel) schone lei te laten beginnen.

5.12

In een e-mailbericht van 29 april 2019 (dus van kort vóór ondertekening van de overeenkomsten) heeft Meltem Plaza aan De Lely gevraagd tot wanneer de servicekosten waren afgerekend. In eerste aanleg heeft zij naar voren gebracht dat De Lely die vraag niet heeft beantwoord. Gelet op die uitdrukkelijke betwisting heeft De Lely haar bewering dat zij daar wel antwoord op heeft gegeven, kennelijk zo goed mogelijk feitelijk uitgewerkt in § 25 van de memorie van grieven, waarin haar advocaat heeft geschreven:

Daarnaast heeft De Lely inderdaad ook gewezen op de e-mail d.d. 29 april 2019 van Meltem. In die e-mail wordt expliciet door Meltem gevraagd tot wanneer de servicekosten zijn afgerekend. De Lely betwist dat op die e-mail geen reactie is gegeven (een kopie van die reactie is alleen niet in haar bezit, omdat de reactie mogelijk telefonisch is gegeven). Gelet op de wijze waarop De Lely met eindafrekeningen servicekosten omgaat, kan het niet anders dan dat De Lely daarop heeft gereageerd dat de servicekosten tot en met 2017 waren afgerekend en dat de eindafrekening 2018 niet eerder dan halverwege 2019 kon worden verwacht (en dus ook geen onderdeel van de vaststellingsovereenkomst vormde). De stelling dat op die e-mail geen reactie is gekomen wordt als onjuist ontkend en betwist, te meer nu partijen vlak na de e-mail van Meltem de vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Voorts wordt als onjuist betwist, dat Meltem er niet van op de hoogte was, dat de eindafrekeningen servicekosten 2018 en 2019 nog aan Meltem zouden worden doorberekend (en dat deze dus niet onder de kwijtschelding viel).

5.13

De Lely beweert hiermee aan Meltem Plaza te hebben meegedeeld dat de eindafrekening over 2017 al was opgemaakt, maar die over 2018 nog niet. Met het tot drie keer toe tussen haakjes plaatsen van tekstgedeeltes heeft zij echter niet, althans niet voldoende duidelijk naar voren gebracht ook aan Meltem Plaza te hebben medegedeeld dat servicekosten waarvan de eindafrekening nog niet was opgemaakt niet zouden worden kwijtgescholden. Zij heeft met haar betoog kennelijk bedoeld dat Meltem Plaza op grond van het antwoord dat zij heeft gegeven de conclusies had moeten trekken die tussen haakjes staan.

5.14

Het beweerdelijk gegeven antwoord was echter naar het oordeel van het hof te onduidelijk om aan te nemen dat Meltem Plaza die conclusies had moeten trekken en reden had om te betwijfelen of de tekst van de (concept-)overeenkomst, met het tegendeel van die conclusies, de werkelijke bedoeling van de opsteller daarvan weergaf.

5.15

De Lely stelt niet bereid te zijn geweest om die saldi kwijt te schelden, maar indien dat zo was heeft Meltem Plaza op basis van de door De Lely opgestelde tekst van de overeenkomst erop mogen vertrouwen dat De Lely daar wel akkoord mee was (artikel 3:35 BW). De grieven van De Lely falen voor zover zij daarmee heeft willen bereiken dat het hof de overeenkomst anders uitlegt dan de kantonrechter heeft gedaan. Dat de kwijtschelding bedragen betrof waarvan de omvang ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet vaststond, dat partijen wisten die omvang pas later zou worden bepaald en dat De Lely Meltem Plaza ook al in ruime mate zou hebben bevoordeeld indien die bedragen niet (of niet zoveel) hoger zouden uitvallen dan de in de overeenkomst genoemde bedragen, doet hier niet aan af.

5.16

De in hoger beroep ingestelde vorderingen I en II blijken ongegrond. Feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden zijn niet voldoende duidelijk gesteld. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

Meltem Plaza moet servicekosten bijbetalen over de maanden mei t/m december 2019

5.17

Met de grieven I en V voert De Lely subsidiair aan dat de overeengekomen kwijtschelding slechts betrekking heeft op servicekosten die tot en met de maand april 2019 zijn gemaakt. Meltem Plaza heeft niet onderbouwd dat de kwijtscheldingsregeling ook van toepassing is op de servicekosten die zij uit hoofde van de nieuwe huurovereenkomst moet betalen. Dit betekent dat de vordering III die De Lely in hoger beroep heeft ingesteld (betaling van de eindafrekening over de maanden mei 2019 tot en met december 2019) toewijsbaar is. Dit betreft het bedrag van € 8.385,97. De Lely vordert tevens vergoeding van de wettelijke handelsrente over dit bedrag ‘vanaf de dag van de dagvaarding’. Er zijn twee dagvaardingen uitgebracht, maar nu De Lely dezelfde formulering heeft gebruikt in de dagvaarding in eerste aanleg heeft zij kennelijk in de memorie van grieven ook die dagvaarding bedoeld. Het hof zal daarom bepalen dat de handelsrente ingaat op 6 mei 2021, dat is de dag waarop de dagvaarding in eerste aanleg is uitgebracht.

5.18

De Lely wil een vergoeding van € 919,09 ontvangen voor de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering vordering IV in hoger beroep was ook al in eerste aanleg ingesteld, maar de kantonrechter heeft haar afgewezen. Een reden voor afwijzing is in het bestreden vonnis niet opgegeven.

5.19

De Lely heeft geprobeerd om haar vorderingen buitengerechtelijk te innen. Het gaat bij die poging om geldvorderingen met een totaalbedrag van € 20.285,56 (€ 11.899,59 + € 8.385,97). Mede gelet op de staffel die het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten voorschrijft is de gevorderde vergoeding van € 919,09 toewijsbaar.

de totale huurachterstand is inmiddels kwijtgescholden

5.2

Volgens het bestreden vonnis is niet gebleken dat Meltem Plaza zich driemaal niet heeft gehouden aan haar betalingsverplichting uit hoofde van de nieuwe huurovereenkomst. De Lely is het daar niet mee eens en wijst erop dat Meltem Plaza de eindafrekeningen over 2018, 2019 en 2020 niet op tijd heeft voldaan en De Lely haar ter zake van elk van die drie tekortkomingen (meermalen) heeft aangeschreven.

5.21

De grief is ongegrond. De eindafrekening over 2018 heeft geen betrekking op de nieuwe huurovereenkomst, zodat van drie (aanschrijvingen ter zake van) tekortkomingen uit hoofde van die (nieuwe) huurovereenkomst geen sprake kan zijn. Vordering IV in hoger beroep zal worden afgewezen.

5.22

Met grief VII klaagt De Lely ten onrechte over de beslissing om de proceskosten van de eerste aanleg te compenseren. Het hof bekrachtigt die beslissing omdat uit de uitkomst van het hoger beroep blijkt dat de kantonrechter partijen terecht als over en weer in het ongelijk te stellen partijen heeft aangemerkt.

6.De slotsom

6.1

De veroordeling in het bestreden vonnis onder 5.1 tot betaling van € 11.899,59 met rente wegens de eindafrekening van servicekosten over 2020 is niet ter beoordeling voorgelegd. Dat geldt ook voor de uitvoerbaarverklaring bij voorraad onder 5.2 van dat vonnis.

6.2

De grieven hebben wel betrekking op afwijzing van de overige vorderingen en op de proceskostenbeslissing. Die grieven slagen uitsluitend voor zover De Lely daarmee heeft betoogd dat zij recht heeft op afrekening van de servicekosten over de periode 1 mei 2019 tot en met 31 december 2019 en op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. In hoger beroep zullen de vorderingen III en V dan ook worden toegewezen. Voor zover die vorderingen in het bestreden vonnis zijn afgewezen moet dat vonnis worden vernietigd. Voor het overige zal het hof het vonnis, voor zover in hoger beroep aan de orde, bekrachtigen, ook wat betreft de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg. Ook de in hoger beroep ingestelde vorderingen I, II en IV zullen worden afgewezen.

6.3

Nu de grieven voor een belangrijk deel ongegrond zijn, zal het hof ook de proceskosten in hoger beroep compenseren. Daarmee sneuvelt ook vordering VI in hoger beroep.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1

vernietigt het vonnis dat de kantonrechter te Arnhem op 3 november 2021 tussen partijen heeft uitgesproken voor zover daarbij onder 5.4 de niet toegewezen vorderingen van De Lely zijn afgewezen, en bekrachtigt dat vonnis, voor zover in hoger beroep aangevochten, voor het overige;

7.2

veroordeelt Meltem Plaza om binnen vijf dagen na vandaag aan De Lely tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 8.385,97 te betalen ter zake van afrekening van de servicekosten over de maanden mei 2019 tot en met december 2019, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 6 mei 2021 tot de dag van die betaling;

7.3

veroordeelt Meltem Plaza om binnen vijf dagen na vandaag aan De Lely tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 919,09 te betalen ter zake van vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;

7.4

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.5

compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat partijen elk hun eigen kosten dragen;

7.6

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, W.C. Haasnoot en H. van Loo en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.