Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.300.847/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9433873)
arrest in kort geding van 5 juli 2022
in de zaak van
de Gemeentelijke Kredietbank Drenthein haar hoedanigheid van beschermingsbewindvoerder van [naam1] ,
gevestigd in Assen,
appellante,
bij de rechtbank: gedaagde,
hierna:
GKB,
GKB,
advocaat: mr. W. Dwars, die kantoor houdt in Groningen,
tegen
de
Stichting Wold & Waard,
Stichting Wold & Waard,
gevestigd in Leek,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
Wold & Waard,
Wold & Waard,
advocaat: mr. P.C. van der Maas, die kantoor houdt in Haren.
1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof
1.1
Op 9 november 2021 is arrest gewezen in het incident tot schorsing van de executie. De hoofdzaak is daarbij naar de rol verwezen. Vervolgens zijn nog de volgende stukken ontvangen:
- de memorie van antwoord van Wold & Waard van 7 december 2021;
- nagekomen stukken van GKB (producties 2, 3 en het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg)
- nagekomen stukken van Wold & Waard (producties H9 t/m H12).
1.2
Daarna is (ter rolle) een mondelinge behandeling bepaald. Deze vond plaats op 5 april 2022. Op die zitting is afgesproken een nadere mondelinge behandeling te houden. Deze vond plaats op 3 juni 2022. Met instemming van partijen vond die laatste behandeling plaats ten overstaan van de enkelvoudige kamer. Van beide zittingen is proces-verbaal opgemaakt. Die processen-verbaal (waaraan de spreekaantekeningen van de advocaten zijn gehecht) maken deel uit van het procesdossier.
1.3
Aan het slot van de behandeling op 3 juni 2022 hebben partijen arrest gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op vandaag.
2.Kern van de zaak, het geschil en de beslissing
2.1
[naam1] (verder: [naam1] ) bewoont een van Wold & Waard gehuurd huis. Wold & Waard heeft gevorderd [naam1] te veroordelen tot ontruiming van de woning wegens veroorzaakte overlast. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen.
2.2
GKB vordert in hoger beroep die beslissing te vernietigen en alsnog de vorderingen van Wold & Waard af te wijzen.
2.3
De beslissing van het hof is dat de gestelde overlast voldoende aannemelijk is én dat deze zodanig is dat ontruiming daardoor wordt gerechtvaardigd. Het vonnis van de kantonrechter wordt daarom bekrachtigd. Hierna wordt uitgelegd waarom zo geoordeeld wordt.
3.De feiten
3.1
Bij de beoordeling van de zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten.
3.2
Sinds 23 december 1996 huurt [naam1] de woning aan de [adres] in [plaats1] van Wold & Waard. [naam1] bewoont de woning samen met haar dochter [de dochter] (31 jaar, hierna: [de dochter] ). Op 30 januari 2019 is bewind ingesteld over alle goederen en gelden die aan [naam1] (zullen) toebehoren. Daarbij is GKB aangesteld als haar bewindvoerder.
3.3
Wold & Waard heeft [naam1] bij brief van 10 augustus 2021, in verband met vele door haar ontvangen meldingen van overlast, de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst zelf op te zeggen, maar [naam1] is daar niet op ingegaan. Vervolgens is Wold & Waard een kort geding gestart.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1
Wold & Waard heeft ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat zij daarbij een spoedeisend belang heeft gelet op de aard van de vordering en de gestelde overlast. GKB stelt (grief 2) dat er geen spoedeisend belang is omdat:
- niet kan worden geconcludeerd dat sprake is van een tekortkoming die ontruiming rechtvaardigt;
- niet valt in te zien waarom een bodemprocedure niet kan worden afgewacht;
- van grote urgentie bij de buurtbewoners (die stellen overlast te ervaren) niet is gebleken.
4.2
Het hof heeft te beoordelen of naar de stand van zaken per vandaag sprake is van een spoedeisend belang. Daarbij is uitgangspunt wat Wold & Waard aan haar vordering ten grondslag legt. Dat is: ernstige overlast voor de omgeving vanuit de woning van [naam1] die ook nog kort voor de eerste behandeling in hoger beroep heeft plaatsgevonden. Daarmee is een belang gesteld dat spoedeisend genoemd kan worden en meebrengt dat in redelijkheid niet van de verhuurder verlangd kan worden dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vordering is daardoor voldoende spoedeisend. Vervolgens dient het hof, wil de vordering toewijsbaar zijn, te beoordelen of de gestelde overlast voldoende aannemelijk en ernstig is, mede in het licht van wat de buurtbewoners ervaren. Spoedeisend belang is dus aanwezig. Grief 2 faalt.
Feitenvaststelling en bewijslevering
4.3
GKB stelt (grief 1) dat de feiten, de vordering van Wold & Waard en het verweer van GKB in het vonnis van de kantonrechter niet of onvoldoende volledig zijn opgenomen. Het hof stelt in dit arrest zelf de feiten, de vordering en het verweer vast, rekening houdend met wat (ook) GKB daarover heeft aangevoerd. Bij deze grief bestaat daarom geen belang. Zij faalt.
4.4
GKB stelt verder (grief 3) dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de vordering van Wold & Waard ‘moet’ worden beoordeeld ‘zonder nader onderzoek’. Volgens GKB is er, ook in kort geding, namelijk wel degelijk ruimte voor bewijslevering en had de kantonrechter daaraan dus kunnen toekomen. Als de kantonrechter heeft bedoeld een verzoek tot bewijslevering af te wijzen is dat oordeel, aldus GKB, bovendien onvoldoende gemotiveerd.
4.5
Het kort geding is een procedure met een in belangrijke mate eigen karakter. Doel is een snelle beslissing over een ordemaatregel waaraan de bodemrechter niet is gebonden. Dat eigen karakter van de kort gedingprocedure komt onder andere daarin tot uiting dat de regels omtrent stelplicht en bewijslast niet van toepassing zijn. De rechter mag zijn oordeel dan ook baseren op voorshands voldoende aannemelijk geachte feiten. Dat is ook precies wat in deze zaak is gedaan door de kantonrechter. In dit licht bezien is het gebruik van het woordje ‘moet’ wellicht iets te stellig, maar het vonnis laat zien dat de kantonrechter daarmee niet meer heeft willen zeggen dan dat een beoordeling op basis van de aannemelijkheid van feiten mág en daarom geschiedt. Aan afwijzing van een verzoek tot bewijslevering (indien daarvan al sprake was) is de kantonrechter om die reden niet toegekomen dan wel is die afwijzing voldoende gemotiveerd door de gekozen route van aannemelijkheidsbeoordeling. Ook grief 3 slaagt niet.
Het beoordelingskader
4.6
De kantonrechter heeft (overwegingen 5.3 en 5.4) de volgende uitgangspunten voorop gesteld:
- onderzocht moet worden of de vordering van Wold & Waard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening (ontruiming) gerechtvaardigd is;
- het is een huurder niet toegestaan hinder te bezorgen aan omwonenden op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is;
- ook uit de verplichting van de huurder zich als ‘goed huurder’ te gedragen (artikel 7:213 BW) vloeit voort dat een huurder geen onrechtmatige hinder mag veroorzaken;
- de huurder schiet tekort in de nakoming van zijn verbintenis jegens de verhuurder als hij deze verplichting niet nakomt.
Tegen deze oordelen heeft GKB geen grief gericht. Zij zijn ook juist.
4.7
Vervolgens (overweging 5.5) heeft de kantonrechter uiteengezet wanneer ontbinding van de huurovereenkomst kan plaats vinden:
“Verder is van belang dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming in
de nakoming grond kan opleveren voor ontbinding van een gesloten huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. De rechter weegt het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst (zie onder meer Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
De kantonrechter benadrukt hierbij dat voor ontbinding niet is vereist dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de huurder.”
De kantonrechter benadrukt hierbij dat voor ontbinding niet is vereist dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de huurder.”
4.8
Tegen het niet gecursiveerde deel van deze overweging heeft GKB geen bezwaren geformuleerd. Dat deel van de overweging is ook juist. Tegen het wel gecursiveerd weergegeven deel van deze overweging richt GKB zich in haar grief 4. Volgens haar moet de tekortkoming aan de huurder zelf kunnen worden toegerekend.
4.9
De overweging van de kantonrechter is echter juist. Voor ontbinding is een tekortkoming vereist, niet een toerekenbare tekortkoming. Grief 4 treft dan ook geen doel. Dat neemt niet weg dat beoordeeld moet worden of de tekortkoming daadwerkelijk de ontbinding rechtvaardigt. Daarvoor is het volgende van belang. Niet in geschil is dat de door Wold & Waard gestelde en als ontoelaatbare overlast en schending van goed huurderschap gekwalificeerde gedragingen niet zijn gedragingen van [naam1] , maar van [de dochter] (die met instemming van [naam1] bij haar inwoont) en derden. In een dergelijk geval is beslissend of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen,
zelfniet als goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen [1] .
zelfniet als goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen [1] .
Er is sprake van structurele overlast
4.1
Met de grieven 5 tot en met 8 richt GKB zich tegen het oordeel van de kantonrechter (overwegingen 5.8 tot en met 5.10) dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van structurele overlast, dat [naam1] onvoldoende heeft gedaan om deze te beperken en dat de overlast zodanig is dat de bodemrechter naar verwachting op basis daarvan de huurovereenkomst zal ontbinden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.11
[naam1] stelt het volgende. Uit de stukken blijkt niet van structurele overlast, hooguit van enige overlast vanaf mei 2021. Daarbij komt dat [naam1] zelf geen overlast veroorzaakt. De (beperkte) overlast die er is geweest werd veroorzaakt door derden (de heren [naam2] en [naam3] ) die [de dochter] thuis lastig vallen. [naam1] heeft voldoende maatregelen tegen deze overlast genomen. Zo heeft zij aangifte gedaan tegen [naam2] en stelt zij alles in het werk om [de dochter] opgenomen te krijgen in een verslavingskliniek. Er wordt door de hulpverlening bij haar wel erop aangedrongen [de dochter] uit huis te zetten, maar dat gaat haar te ver. [naam1] woont bovendien al 25 jaar in de woning, is op leeftijd (72) en haar gezondheid is broos. Haar persoonlijk belang om te kunnen blijven wonen waar zij nu woont is dus erg groot.
4.12
Op de zitting van het hof van 3 juni 2022 is door GKB overgelegd een door OGGZ [2] opgemaakt stuk ‘Stand van zaken inzet hulpverlening en begeleiding [naam1] en [de dochter] ’. Daarin is vermeld dat bij [de dochter] sprake is van een ‘complexe, meervoudige problematiek’, dat zij contact heeft met VNN [3] en met een psychiater. De overige stukken in het dossier bieden steun aan de juistheid van deze vermelding. Daaruit blijkt immers dat al jarenlang sprake is van overmatig drank- en drugsgebruik door [de dochter] en, onder invloed daarvan, tegen [naam1] gepleegde agressie.
4.13
Daarbij is het echter niet gebleven. Het drank- en drugsgebruik van [de dochter] bracht haar in contact met derden, zoals de door [naam1] genoemde [naam2] en [naam3] . Deze zochten [de dochter] thuis op. Op 9 september 2021 rapporteert de wijkagent dat er in de anderhalf jaar daarvoor (dus: vanaf maart 2020) 55 meldingen zijn geweest met betrekking tot de woning van [naam1] . Het ging om 22x ‘Ruzie/twist’, 7x ‘Sociale wijkproblematiek’, 4x ‘Overlast ivm alcohol/drugs’ en 6x ‘Overlast door verward persoon’. In veel meldingen gaat het over personen in of bij de woning. Het door Wold & Waard ingestelde buurtonderzoek laat zien dat er veel overlast door de buurt wordt ervaren van [de dochter] en personen die de woning van [naam1] bezoeken. Er wordt gesproken over ruzies, ramen ingooien, doodsbedreigingen, rondlopen met een bijl, schreeuwen en vloeken vooral ’s nachts soms ook overdag. De periode van overlast wordt in de diverse verklaringen enigszins anders benoemd, maar in ieder geval is die (ook) gelegen in de periode vanaf maart 2020. Wold & Waard heeft (ook wel eerder, maar in ieder geval) vanaf maart 2020, in brieven (31 maart 2020, 18 mei 2021, 1 juli 2021) aan [naam1] regelmatig gemeld dat bij haar geklaagd is over geluidsoverlast en andere hinder voor omwonenden.
4.14
Uit dit overzicht kan niet anders worden geconcludeerd dan dat voldoende aannemelijk is dat in en rondom de woning van [naam1] door toedoen van [de dochter] en derden die met haar contact hadden in verband met drank- en drugsgebruik, vanaf maart 2020 veelvuldig en dus structureel overlast is ontstaan voor de buurt. De aard, intensiteit en frequentie van die overlast maken deze onrechtmatig jegens de omwonenden. [naam1] heeft nog gewezen op de brief van buurvrouw Niemeijer die zegt nog nooit een melding van door [naam1] en/of [de dochter] veroorzaakte overlast te hebben gedaan. Dat moge zo zijn, maar daarmee is de geloofwaardigheid van de vele andere meldingen/verklaringen niet aangetast.
[naam1] heeft zich niet als goed huurster gedragen
4.15
[naam1] heeft wel wat gedaan om de overlast te doen stoppen. Zo heeft zij aangifte gedaan tegen [naam2] van stalking. Dat heeft geresulteerd in een veroordeling van hem op 6 januari 2022. Daarbij is een contact en locatieverbod opgelegd. Dat na 6 januari 2022 nog sprake is geweest van overlast door of in verband met [naam2] blijkt niet. Daarmee is aan de overlast echter geen einde gekomen, zoals Wold & Waard rapporteert in haar e-mail van 22 februari 2022.
4.16
De crux van het probleem in deze zaak is de relatie tussen [naam1] en [de dochter] . [de dochter] kampt, zoals hiervoor al aangegeven, met ‘complexe, meervoudige problematiek’. Het is die problematiek die de oorzaak van alle ellende is. Het gedrag van [de dochter] , haar contacten met derden daaronder begrepen, veroorzaken onrechtmatige overlast voor de omwonenden. De inzet van de hulpverlening, zo blijkt uit het reeds genoemde verslag van OGGZ, is gericht op afzonderlijke opvang van moeder en dochter. De ‘symbiotische’ relatie tussen moeder en dochter staat de hulpverlening namelijk in de weg. [de dochter] moet haar eigen traject van hulpverlening in en voor [naam1] (die zelf ook psychische en praktische begeleiding en ondersteuning nodig heeft) geldt dat ook. Voor [naam1] wordt daarom ingezet op het verkrijgen van een seniorenwoning. ‘Vanwege de risico’s op het verplaatsen van het probleem zou er een harde eis moeten liggen dat dochter niet zomaar bij moeder mag verblijven/logeren etc’, aldus het verslag van OGGZ.
4.17
Uit deze beschrijving van de situatie van moeder en dochter blijkt dat het risico van het voortduren van de overlast voor omwonenden onverminderd aanwezig is zolang moeder en dochter blijven samenwonen. In de fase voorafgaand aan deze procedure heeft [naam1] [de dochter] het verblijf in haar woning niet willen ontzeggen, hoewel dat toch de enige oplossing is om de overlast voor omwonenden te doen eindigen, nog daargelaten dat het, zo leert het OGGZ-verslag, voor [naam1] zelf én voor [de dochter] de enige weg naar een stabiele toekomst is. Hoe (invoelbaar) hard het voor een moeder ook is de eigen dochter, ook als die volwassen (31 jaar) is, het verblijf in haar woning te ontzeggen, in dit geval mocht redelijkerwijs van [naam1] verwacht worden dat zij die stap wel zou zetten in het belang van de omwonenden (en, maar dat ten overvloede, van zichzelf en haar dochter).
4.18
Door dat niet te doen heeft [naam1] zich niet als goed huurder gedragen.
De persoonlijke belangen van [naam1]
4.19
[naam1] is 72 jaar en broos van gezondheid. Dat maakt ontruiming van de woning ongetwijfeld belastend voor haar. Daar staat echter tegenover dat zij alle hulp krijgt die zij maar kan wensen bij het verkrijgen van en de verhuizing naar een seniorenwoning en eventuele tijdelijke opvang elders. Die hulp komt van Wold & Waard, ZorgENZOO, OGGZ en de gemeente. Ook het verbreken van de samenwoning met haar dochter - noodzakelijk gevolg van een ontruiming - zal belastend voor haar zijn. Daar staat echter tegenover dat de hulpverlening ook [de dochter] niet laat vallen. Zo is, naar blijkt uit het verslag van OGGZ, de stichting Wender bereid mee te denken over opvang van [de dochter] en verdere begeleiding en blijkt uit het verslag van OGGZ van intensieve hulpverlening aan [de dochter] .
De tekortkoming rechtvaardigt naar verwachting de ontbinding van de huurovereenkomst en het gegeven bevel tot ontruiming is dan ook gerechtvaardigd
4.2
Het voorgaande rechtvaardigt de conclusie dat de bodemrechter naar verwachting de tekortkoming van [naam1] van zodanig gewicht zal achten dat ontbinding van de huurovereenkomst, rekening houdend met de persoonlijke belangen van [naam1] , wordt gerechtvaardigd. De beslissing van de kantonrechter om nu, in kort geding, de ontruiming te bevelen was dan ook juist. De grieven 5 tot en met 8 slagen niet.
Overige aspecten
4.21
[naam1] heeft ook gesteld (grief 9) dat de uitvoerbaarverklaring bij voorraad door de kantonrechter niet had mogen worden verleend. Haar argument is dat niet te verwachten is dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Dat argument is hiervoor al weerlegd. Ook grief 9 slaagt niet.
4.22
De grieven 11 en 12 missen zelfstandige betekenis en slagen om die reden evenmin.
4.23
De feitelijke situatie is, mede als gevolg van het arrest in het incident, dat [naam1] de gehuurde woning nog steeds bewoont. Een ontruimingstermijn van 60 dagen lijkt voldoende om [naam1] , in samenwerking met de hulpverlening rondom haar, in staat te stellen (tijdelijke) woonruimte elders te vinden. Onderdeel 6.2 van het dictum van het vonnis van de kantonrechter wordt in verband daarmee vernietigd en aangepast.
5.De slotsom
5.1
De besproken grieven slagen niet. Dat betekent dat het vonnis van de kantonrechter, voor zover aan hoger beroep onderworpen, kan worden bekrachtigd behoudens onderdeel 6.2 van het dictum. Op dat onderdeel wordt opnieuw recht gedaan. Grief 10 die zich richt tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling ten laste van GKB slaagt niet omdat het vonnis van de kantonrechter vrijwel geheel wordt bekrachtigd en de proceskostenveroordeling dus terecht was uitgesproken door de kantonrechter.
5.2
Als in het ongelijk gestelde partij wordt GKB veroordeeld in de kosten van de procedure (hoofdzaak en incident) in hoger beroep. Deze bedragen € 772,- aan griffierecht en € 3.342,- aan salaris advocaat (3 punten tarief II à € 1.114,- per punt).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 27 september 2021, voor zover dit aan hoger beroep is onderworpen, behoudens ten aanzien van onderdeel 6.2 van het dictum van dat vonnis;
vernietigt het vonnis op onderdeel 6.2 van het dictum en,
in zoverre opnieuw rechtdoende,
veroordeelt de GKB in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam1] om binnen zestig dagen na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] te [plaats1] met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Wold & Waard, te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wold & Waard te stellen;
veroordeelt GKB in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Wold & Waard vastgesteld op € 772,- voor verschotten en op € 3.342,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, vermeerderd met het nasalaris ad € 124,-, te voldoen binnen veertien dagen na de uitspraak van dit arrest en zonder die voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde bedrag;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarbij uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 5 juli 2022.