Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof: 200.289.007
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8272702)
arrest van 24 mei 2022
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna: [de huurder] ,
advocaat: mr. J.W.J. Hopmans,
tegen:
de vennootschap onder firma
[geïntimeerde] vof,
gevestigd te [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: [de verhuurder] ,
advocaat: mr. W.J.C. Balkenende.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 maart 2021 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 1 juli 2021, hierbij is akte verleend van het indienen van aanvullende producties aan de zijde van [de huurder] ;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.
1.3
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De feiten en vorderingen
2.1
[de huurder] gebruikt sinds 1997 een plaats op het recreatiepark van [de verhuurder] in de gemeente Rheden. Sinds 2003 geldt tussen partijen een schriftelijke huurovereenkomst voor een vaste plaats op dit recreatiepark (hierna: het gehuurde). Op 11 januari 2006 heeft [de huurder] een persoonsgebonden gedoogbeschikking ontvangen van de gemeente Rheden. Deze gedoogbeschikking geeft [de huurder] toestemming om permanent op het recreatiepark te wonen.
2.2
[de verhuurder] heeft naar aanleiding van de door de gemeente verstrekte gedoogbeschikkingen de huurprijs voor de permanente bewoners verhoogd met een opslag van 60%. [de huurder] is een van de bewoners bij wie die opslag in rekening is gebracht en hij heeft de verhoogde huurprijs vanaf de jaarseizoenen 2006/2007 voldaan aan [de verhuurder] . Over het jaar (oktober) 2015/(september) 2016 tot en met het jaar 2017/2018 heeft [de huurder] de opslag van 60% niet meer betaald, maar wel de ‘gewone’ jaarhuur. Na 2017 heeft [de huurder] helemaal niets meer aan [de verhuurder] betaald.
2.3
In het vonnis van 2 december 2020 heeft de kantonrechter op vordering van [de verhuurder] de huurovereenkomst ontbonden en [de huurder] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, het betalen van de huurachterstand en de huurtermijnen/schadevergoeding tot de datum van ontruiming, met de wettelijke rente en de proceskosten. De kantonrechter heeft de tegenvordering van [de huurder] (tot terugbetaling van het bedrag dat hij per saldo teveel zou hebben betaald) afgewezen.
2.4
[de huurder] komt in deze procedure in hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van 2 december 2020.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
Is de opslag van 60% overeengekomen?
3.1
[de verhuurder] legt aan haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de huurachterstand en betaling van de verdere huurtermijnen/schadevergoeding tot de datum van ontruiming ten grondslag dat [de huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Zij gaat daarbij uit van de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, met de opslag van 60%. [de huurder] betwist dat partijen de opslag van 60% zijn overeengekomen en stelt dat hij over de periode 2006-2013 deze opslag ten onrechte aan [de verhuurder] heeft voldaan. Het bedrag dat hij naar zijn mening over de periode 2006-2013 teveel heeft betaald trekt hij af van het bedrag dat hij over de periode 2014-2020 nog verschuldigd zou zijn (uitgaande van de huurprijs exclusief opslag). Per saldo stelt hij nog een bedrag van € 2.125,88 tegoed te hebben van [de verhuurder] . [de huurder] beroept zich in zoverre op (verrekening met een vordering uit) onverschuldigde betaling.
3.2
Voor het bestaan van een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling moet de prestatie zonder rechtsgrond zijn verricht (ex artikel 6:203 BW). Met andere woorden: er mag op het moment van presteren geen verplichting aanwijsbaar zijn tot het verrichten van de prestatie. In het onderhavige geval ligt er wel een rechtsgrond ten grondslag aan de jaarlijkse betalingen van de hogere huurprijs. De in 2003 gesloten huurovereenkomst staat namelijk niet ter discussie tussen partijen, zodat [de huurder] aan [de verhuurder] huur moet betalen. [de huurder] is het niet eens met de hoogte van die huur. In dit verband stelt het hof voorop dat [de verhuurder] de tarieven mag hanteren die haar goed lijken en daarbij in beginsel ook onderscheid mag maken tussen haar permanente bewoners en recreatiegasten. Voor [de verhuurder] was de gedoogbeschikking in 2006 de aanleiding om aan [de huurder] voor het jaar 2006/2007 een opslag van 60% in rekening te brengen. [de huurder] heeft vervolgens die huur (inclusief opslag) betaald. Hieruit leidt het hof af dat de opslag overeengekomen is tussen partijen. Het hof volgt hierin de beslissing van de kantonrechter in rov. 5.3. Uit het feit dat [de verhuurder] [de huurder] een verhoogde jaarhuur in rekening bracht en [de huurder] die huur heeft betaald, moet redelijkerwijs worden afgeleid dat hij instemde met de door [de verhuurder] aan hem in rekening gebrachte huurprijs. [de huurder] heeft weliswaar nog aangevoerd dat hij van meet af aan heeft geprotesteerd tegen deze opslag, maar hij heeft dat verder niet onderbouwd. Er is geen correspondentie overgelegd van de periode 2006 -2013 en van andere mededelingen van [de huurder] aan [de verhuurder] over de hoogte van de jaarhuren is evenmin gebleken. Het voorgaande betekent dat van protest onvoldoende is gebleken, dat als onvoldoende gemotiveerd betwist moet worden aangenomen dat partijen de opslag zijn overeengekomen en dat [de huurder] verplicht was de huurprijs met opslag te blijven betalen, zoals [de verhuurder] heeft gesteld.
Is sprake van dwaling?
3.3
[de huurder] stelt subsidiair dat er sprake is van dwaling met betrekking tot de verplichting om de opslag van 60% te betalen. Hij stelt dat hij die opslag betaald heeft, omdat [de verhuurder] zou hebben aangegeven dat zij deze opslag aan de gemeente Rheden moest afdragen. [de verhuurder] betwist dat zij deze mededeling aan [de huurder] heeft gedaan. Verder betwist zij dat [de huurder] de overeenkomst niet zou hebben gesloten als hij wist dat de opslag niet aan de gemeente zou worden doorbetaald.
3.4
In de wet (artikel 6:228 lid 1 sub a BW) staat dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij die wederpartij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder die inlichting zou worden gesloten. Volgens [de huurder] heeft [de voormalig beheerder] van [de verhuurder] hem in strijd met de waarheid gezegd dat [de verhuurder] een vergoeding aan de gemeente Rheden moest betalen voor het feit dat [de huurder] een permanente bewoner van het park was.
3.5
Naar het oordeel van het hof is onvoldoende gesteld en aannemelijk geworden dat [de huurder] de opslag niet zou hebben geaccepteerd als hij had geweten dat [de verhuurder] deze niet aan de gemeente hoefde af te dragen en daarop stuit het beroep op dwaling reeds af. Voor dat oordeel is redengevend dat [de huurder] kennelijk voorzag dat [de verhuurder] bij weigering van [de huurder] om de opslag te betalen, de huurovereenkomst zou beëindigen. Om die reden heeft [de huurder] er naar eigen zeggen (§ 4 memorie van grieven) noodgedwongen voor heeft gekozen om de jaarvergoedingen te betalen, om te voorkomen dat hij het vakantiepark zou moeten verlaten. De stelling van [de huurder] dat hij brieven heeft gestuurd om bezwaar te maken tegen de hoogte van de opslag is, zoals hierboven al overwogen, niet nader onderbouwd. In het licht hiervan is het beroep op dwaling door [de huurder] onvoldoende onderbouwd en slaagt zijn beroep op de vernietigbaarheid van de overeenkomst (of jaarlijkse overeenkomsten) niet.
Is sprake van rechtsverwerking?
3.6
Voor zijn beroep op rechtsverwerking voert [de huurder] aan dat hij na een protest in 2017 eerst een rekening ontving zonder de 60% opslag en daarna meer dan drie jaar niets van [de verhuurder] heeft gehoord over de verschuldigdheid van de opslag, ook niet in reactie op brieven waarin hij bezwaar maakt tegen de hoogte van de opslag. Het hof is van oordeel dat deze stelling onvoldoende is onderbouwd door [de huurder] . In de door [de huurder] ontvangen factuur van 11 augustus 2017 is de opslag van 60% niet in rekening gebracht, maar [de verhuurder] heeft dit in de nieuwe factuur van 22 september 2017 gecorrigeerd. [de verhuurder] wijst in dit verband op een brief d.d. 9 februari 2017 (productie 8 bij dagvaarding in eerste aanleg) waarin zij haar aanspraak op betaling van jaarhuren inclusief de 60% opslag staande hield. [de huurder] wist dat [de verhuurder] die aanspraak niet wilde opgeven toen hij de factuur van 11 augustus 2017 ontving, ook indien hij de correctie-factuur niet heeft ontvangen. in antwoord op de brief d.d. 8 augustus 2017 van de incassogemachtigde van [de verhuurder] aan [de huurder] (onderdeel van productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg) schrijft [de huurder] namelijk in zijn brief van 21 augustus 2017 (productie 7 bij dagvaarding in eerste aanleg) over een
extra te betalen percentage voor ‘semi-permanente bewoning’die [de verhuurder] verlangde over de periode tot en met het seizoen 2016/2017. Enkel het verloop van de periode tussen de factuur en de correctie daarvan d.d. 22 september 2017 is onder deze omstandigheden onvoldoende om uit te gaan van gerechtvaardigd vertrouwen van [de huurder] dat [de verhuurder] voor het seizoen 2017/2018 of later geen aanspraak zou maken op de opslag van 60%. Er is naar het oordeel van het hof geen sprake van omstandigheden die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken dat [de verhuurder] alsnog betaling van de (achterstallige) opslag vordert. Het beroep op rechtsverwerking van [de huurder] slaagt daarom ook niet.
extra te betalen percentage voor ‘semi-permanente bewoning’die [de verhuurder] verlangde over de periode tot en met het seizoen 2016/2017. Enkel het verloop van de periode tussen de factuur en de correctie daarvan d.d. 22 september 2017 is onder deze omstandigheden onvoldoende om uit te gaan van gerechtvaardigd vertrouwen van [de huurder] dat [de verhuurder] voor het seizoen 2017/2018 of later geen aanspraak zou maken op de opslag van 60%. Er is naar het oordeel van het hof geen sprake van omstandigheden die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken dat [de verhuurder] alsnog betaling van de (achterstallige) opslag vordert. Het beroep op rechtsverwerking van [de huurder] slaagt daarom ook niet.
De andere grieven
3.7
Hierboven blijkt dat de grieven 1 (totstandkoming van de overeenkomst), 2 (dwaling) en 3 (rechtsverwerking) niet gegrond zijn. Met grief 4 bouwt [de huurder] voort op wat hij met die grieven heeft aangevoerd door uit te gaan van zijn stelling dat hij de 60% opslag niet is verschuldigd. Hierboven heeft het hof al uitgelegd waarom die stelling wordt verworpen. Daaruit blijkt dat [de huurder] geen tegenvordering heeft op [de verhuurder] en dat hem ook al geen beroep toekomt op verrekening met door hem verschuldigde ‘gewone’ jaarhuur (zonder opslag). Grief 4 kan daarom ook niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Grief 5, waarin de verschuldigdheid van vertragingsrente, incassokosten en proceskosten wordt betwist, heeft in het geheel geen eigen grondslag meegekregen. Hetzelfde geldt voor grief 6 (een zogenaamde veeggrief). De overige grieven falen daarom eveneens.
4.De slotsom
4.1
[de huurder] heeft in hoger beroep in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van zijn stellingen. Het hof gaat aan dat bewijsaanbod voorbij, nu zijn bewijsaanbod niet ziet op feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.
4.2
De grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
4.3
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de huurder] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [de verhuurder] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 2.106,-
- salaris advocaat € 2.884,- (2 punten x tarief III)
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 2 december 2020;
veroordeelt [de huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de verhuurder] vastgesteld op € 2.106,- voor verschotten en op € 2.884,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, H.L. Wattel en S.C.P. Giesen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.