Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.288.241/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 128603)
arrest van 3 mei 2022
in de zaak van
[appellante] Holding B.V.,
gevestigd te Zandvoort,
appellante,
bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna: [appellante] Holding,
advocaat: mr. W.J. Aardema,
tegen:
Vers-Ned Beheer B.V.,
gevestigd te Schoonebeek,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna: Vers-Ned,
advocaat: mr. J. Knotter.
1.Het geding bij de rechtbank
Voor het geding bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
12 augustus 2020 dat de rechtbank Noord-Nederland (locatie Assen) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 9 november 2021,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- het tussenarrest van 8 juni 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het H12-formulier van [appellante] Holding tot overlegging van producties,
- het proces-verbaal van de op 25 maart 2022 gehouden mondelinge behandeling.
2.2
Na de mondelinge behandeling heeft het hof arrest bepaald op de voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde gedingstukken, aangevuld met proces-verbaal van de zitting.
3.Waar de zaak over gaat en wat het hof beslist
3.1
Centraal in deze zaak staat de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot het bedrijfspand met ondergrond aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de onroerende zaak). Die onroerende zaak was eigendom van [appellante] Holding. [naam1] heeft namens [appellante] Holding onderhandelingen gevoerd met [naam2] namens Vers-Ned over de verkoop ervan aan Vers-Ned. Partijen verschillen van mening over de vraag of die onderhandelingen ook hebben geresulteerd in een koopovereenkomst. [appellante] Holding meent van niet en Vers-Ned meent van wel.
3.2
De rechtbank heeft geoordeeld dat er wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft [appellante] Holding veroordeeld tot levering van de onroerende zaak aan Vers-Ned.
Die levering heeft op 1 oktober 2020 plaatsgevonden. Daarna is [appellante] Holding in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank. Zij wil dat haar veroordeling tot levering alsnog ongedaan wordt gemaakt. Vers-Ned vindt dat [appellante] Holding niet in haar hoger beroep kan worden ontvangen, omdat zij in het vonnis heeft berust, dan wel door haar houding na het vonnis het bestaan van de koopovereenkomst alsnog heeft erkend, althans haar verweer daartegen heeft prijsgegeven. Verder blijft zij erbij dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof komt tot het oordeel dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en dat [appellante] Holding terecht is veroordeeld tot levering van de onroerende zaak aan Vers-Ned. Hierna zal worden toegelicht hoe het hof tot dat oordeel is gekomen.
Die levering heeft op 1 oktober 2020 plaatsgevonden. Daarna is [appellante] Holding in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank. Zij wil dat haar veroordeling tot levering alsnog ongedaan wordt gemaakt. Vers-Ned vindt dat [appellante] Holding niet in haar hoger beroep kan worden ontvangen, omdat zij in het vonnis heeft berust, dan wel door haar houding na het vonnis het bestaan van de koopovereenkomst alsnog heeft erkend, althans haar verweer daartegen heeft prijsgegeven. Verder blijft zij erbij dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof komt tot het oordeel dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en dat [appellante] Holding terecht is veroordeeld tot levering van de onroerende zaak aan Vers-Ned. Hierna zal worden toegelicht hoe het hof tot dat oordeel is gekomen.
4.De vaststaande feiten en de procedure bij de rechtbank
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
4.1
[appellante] Holding was eigenaar van een perceel grond met daarop een bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] . Zij heeft dat perceel met pand te koop aangeboden voor een bedrag van € 200.000,-.
4.2
Toen de onroerende zaak te koop werd aangeboden was het pand verhuurd aan het bedrijf Integron. Die had de huur opgezegd per 31 december 2019 en [appellante] Holding wilde de verkoop afgerond hebben vóór 30 september 2019.
Van de onroerende zaak maakte ook deel uit een parkeerplaats, die was verhuurd aan het bedrijf TechnipFMC. [appellante] Holding wilde de verhuur van die parkeerplaats met een termijn van twee jaar verlengen en met de koper afspreken dat gedurende die termijn [appellante] Holding de huurpenningen (voor die periode zo’n € 16.000,-) zou behouden.
4.3
[naam2] heeft namens Vers-Ned contact gezocht met [naam1] en zijn belangstelling voor de aankoop van het pand met ondergrond kenbaar gemaakt. [naam2] en [naam1] hebben op 28 augustus 2019 telefonisch daarover gesproken. Op 29 augustus 2019 heeft de heer [naam3] , de accountant van Vers-Ned, daar nog nader over gesproken met [naam1] .
4.4 Op 7 september 2019 heeft [naam1] aan [naam3] een e-mail gestuurd met betrekking tot de verkoop van de onroerende zaak. In die e-mail schrijft [naam1] onder meer:
4.4 Op 7 september 2019 heeft [naam1] aan [naam3] een e-mail gestuurd met betrekking tot de verkoop van de onroerende zaak. In die e-mail schrijft [naam1] onder meer:
Ik voeg hierbij de koopovereenkomst bij op basis van een koopprijs van € 195.000,- en ik verzoek u dit met hem [hof: [naam2] ] te bespreken. Als de voorwaarden duidelijk en acceptabel zijn, verzoek ik dhr. [naam2] de koopovereenkomst zo spoedig mogelijk met zijn handtekening te voorzien en aan mij te retourneren zodat nu snel en daadkrachtig de benodigde zaken voor 30 september a.s. kunnen worden geregeld.
Tot slot:
Mocht het zo zijn dat de twee jarige verhuur van de parkeerplaats aan TechnipFMC een grote zorg voor dhr. [naam2] is; dan kan ik TechnipFMC verzoeken of ze er mee akkoord gaan om de onderhandeling aan dhr. [naam2] over te dragen, maar aangezien ik dan deze inkomsten verlies, zal de aankoopprijs stijgen naar € 205.000,- Als u een huurovereenkomst voor twee jaar tekent met TechnipFMC krijgt u € 16.000,- excl. BTW hiervoor terug. De koopovereenkomst die ik bijvoeg is niet hierop gebaseerd maar kan worden aangepast (in samenspraak met TechnipFMC ) als dit uw voorkeur heeft.
Bij de e-mail is gevoegd een door [naam1] ondertekende koopovereenkomst. De tekst daarvan, voor zover van belang, luidt:
Dhr. [naam2]
Vers-Ned Beheer B.V [adres1] Schoonebeek (..). Hierna te noemen KOPER.
[naam1]
[appellante] Holding B.V gevestigd te [adres2] Zandvoort ingeschreven (…). Hierna te noemen VERKOPER.
Hebben op 9 september 2019 een koopovereenkomst gesloten inzake de volgende onroerende zaak: Plaatselijk bekend [adres] , [plaats] , (…) tegen een koopsom van € 195.000,- (..)
Kosten, rechten en overdrachtsbelasting
(…)
Betaling
(…)
Eigendomsoverdracht
De akte van levering zal worden gepasseerd op maandag 30 september of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van de notaris.
Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.
Feitelijke levering, overdracht aanspraken
De koper aanvaard de onroerende zaak onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten. Dit bedrijfspand wordt verkocht met twee huurders: Integron is de hoofdhuurder met een contract dat afloopt op 31 december 2019. TechnipFMC is enkel de huurder van het parkeerterrein met een contract dat afloopt op 31 december 2021. Huurbetalingen van Integron en TechnipFMC voor de volledige duur van hun overeenkomsten, komen [appellante] Holding B.V. toe. U kunt het bedrijfspand vanaf 1 januari 2020 gebruiken en de volledige parkeerplaats vanaf 1 januari 2022. De eigendomsoverdracht moet uiterlijk 30 september a s. zijn voltooid. U heeft hiermee ongeveer 3 weken om de taxatie, financiering van het onroerend goed, en een afspraak bij de notaris
te regelen. U neemt het pand in bezit op 1 oktober 2019 'in situ' (in zijn huidige staat)
Verkoper verklaart dat koper bekend is met de inhoud van de over te nemen genoemde huurovereenkomst
4.5
Op 10 september 2019 heeft [naam2] telefonisch contact opgenomen met [naam1] en hem laten weten dat hij nog steeds belangstelling had, maar nog wat meer tijd nodig had en eerst ook een taxatie wilde laten verrichten. Die taxatie heeft plaatsgevonden op
11 september 2019.
4.6
Op 12 september 2019 heeft [naam2] opnieuw telefonisch contact opgenomen met
[naam1] , die op dat moment was opgenomen in het ziekenhuis. Na dat gesprek heeft [naam2] nog dezelfde dag aan [naam1] een e-mail gestuurd, waarin hij de verkoopvoorwaarden bevestigt zoals die volgens [naam2] overeengekomen zijn. De e-mail luidt, voor zover van belang, als volgt:
[naam1] , die op dat moment was opgenomen in het ziekenhuis. Na dat gesprek heeft [naam2] nog dezelfde dag aan [naam1] een e-mail gestuurd, waarin hij de verkoopvoorwaarden bevestigt zoals die volgens [naam2] overeengekomen zijn. De e-mail luidt, voor zover van belang, als volgt:
Naar aanleiding van ons telefoongesprek doe ik u hierbij ter bevestiging de
verkoopvoorwaarden toekomen zoals wij deze zijn overeengekomen inzake de
koop-verkoop van het bedrijfsgebouw aan de [adres] te [plaats] : (...)
Koopsom: € 205.000.- kosten koper (...) Transportdatum: Uiterlijk binnen 3 weken
Huurovereenkomsten: Het object wordt geleverd onder gestanddoening van de
huurovereenkomst met Integron, welke huurovereenkomst met wederzijds
goedvinden wordt beëindigd per 31 december 2019. De door Integron
verschuldigde huurpenningen vanaf datum notarieel transport tot en met 31
december 2019 zijn ten gunste van verkoper. Koper zal zelf rechtstreeks een
huurovereenkomst afsluiten met TechnipFMC inzake het parkeerterrein. De door
TechnipFMC verschuldigde huurpenningen zijn ten gunste van koper. Zoals
afgesproken verzoek ik u om, na uw bezoek aan het ziekenhuis, een
koopovereenkomst op te (laten) maken en deze mij ter beoordeling toe te sturen.
4.7
Vers-Ned heeft [appellante] Holding in een e-mail van 16 september 2019 verzocht een bevestiging te sturen van de hiervoor vermelde afspraken. [appellante] Holding heeft die bevestiging niet verstuurd, maar heeft op 17 september 2019 [naam2] een e-mail gestuurd met het verzoek om zijn bod nog een keer te verhogen. De tekst van die e-mail, voor zover van belang, is als volgt:
(...) We hebben de afgelopen weken op verschillende momenten overleg gehad
over de verkoop van het onroerend goed (...). Op zowel 29 augustus als op 7
september heb ik geprobeerd deze deal snel over de finish lijn te krijgen: op 7
september jl stuurde ik u een koopovereenkomst met als doel deze op 9 september
te laten onderteken omdat er nog andere geïnteresseerden waren. U belde mij
vervolgens op dinsdagmiddag 10 september dat er nog steeds 'interesse’ is maar
dat u meer tijd nodig heeft i.v.m. het laten uitvoeren van een taxatie. Dat is
natuurlijk heel begrijpelijk maar in die korte tijdsperiode ontving ik concurrerende
biedingen van gekwalificeerde kopers met bewijs dat ze de aankoop kunnen
financieren. Ik begrijp dat dit verwarrend en ook frustrerend voor u zal zijn omdat
we bijna in de buurt waren van een 'handdruk' (...) voor deze transactie. Ik weet
dat het niet prettig is om deze onzekerheid te hebben. U zult begrijpen, zeker gezien
mijn gezondheid situatie op dit moment, dat ik de onderhandelingen wil afronden.
Ik zou u derhalve willen verzoeken of u bereid bent om uw bod nog één maal te
verbeteren en nogmaals de uiterste datum dat de akte van levering kan worden
gepasseerd te bevestigen.
In uw verbeterde bod ga ik ervan uit dat:
- De huurpenningen van de huidige huurder Integron t/m eind dit jaar aan [appellante] Holding toekomen
- [appellante] Holding afziet van de tweejarige huurovereenkomst € 16.000,- excl BTW met TechnipFMC omdat het de voorkeur van Vers-Ned heeft om zelf direct hierover een huurafspraak met TechnipFMC te maken.
Indien u bereid bent om uw bod te verhogen verzoek ik u uw 'BEST & FINAL' bod mij uiterlijk voor donderdag 19 september 12.00 uur NL tijd te sturen. Vervolgens zal ik die middag een besluit nemen en stuur ik degene met het beste bod-en voorwaarden een koopovereenkomst vóór vrijdag 20 september 12.00 uur NL tijd. Ik schrijf aan
alle geïnteresseerden exact hetzelfde verzoek zodat iedereen op gelijke voet staat.
4.8
De advocaat van Vers-Ned heeft [appellante] Holding daarop op 17 september 2019
een brief gestuurd waarin hij zich op het standpunt stelt dat er al op donderdag 12 september 2019 mondeling overeenstemming is bereikt over de koop, dat die overeenstemming nog diezelfde dag schriftelijk is bevestigd, en dat daarom een herziene bieding niet aan de orde is. [appellante] Holding wordt in de brief gesommeerd om binnen 24 uur schriftelijk te bevestigen dat de overeenkomst met Vers-Ned zal worden nagekomen en dat het pand voor 4 oktober 2019 aan Vers-Ned zal worden geleverd tegen een koopsom van € 205.000,-. Voor het geval [appellante] Holding de bevestiging niet verstrekt wordt het ervoor gehouden dat [appellante] Holding haar verplichtingen uit de overeenkomst niet zal nakomen en wordt zij aansprakelijk gesteld tot vergoeding van de schade die daaruit voor Vers-Ned zal voortvloeien.
4.9
[naam1] heeft op 18 september 2019 in een e-mail [naam2] een reactie gestuurd
waarin hij onder meer schrijft:
We weten allebei dat er geen contract tussen ons bestaat. Ik had u een conceptkoopovereenkomst gestuurd, maar heb het niet ondertekend retour ontvangen. (…)
Ik wil graag een deal sluiten maar ik wil een gunstige prijs tegen gunstige voorwaarden Indien u met een bod zou komen dat enigszins boven € 225.000.- K.K zou liggen, denk ik
dat er een goede kans bestaat dat we tot een deal kunnen komen. (...) U bent niet
de enige geïnteresseerde en er zijn concurrerende biedingen. Ik heb inmiddels
herziene biedingen ontvangen. Ik sta nog steeds open voor het ontvangen van een
bod vóór donderdag 19 september 12.00 uur.
4.1
Vers-Ned is niet ingegaan op het verzoek om een verbeterd bod uit te brengen.
Op 25 september 2019 heeft [naam1] namens [appellante] Holding schriftelijk een koopovereenkomst gesloten met andere gegadigde, de heer [naam4] .
Op 25 september 2019 heeft [naam1] namens [appellante] Holding schriftelijk een koopovereenkomst gesloten met andere gegadigde, de heer [naam4] .
4.11
Vers-Ned heeft op 19 september 2019 conservatoir beslag tot levering gelegd op de onroerende zaak en [naam4] op 23 september 2019. Door de gelegde beslagen kon geen levering plaatsvinden.
4.12
Vers-Ned en [naam4] hebben ieder voor zich vorderingen ingesteld tegen [appellante] Holding tot levering van de onroerende zaak, met nevenvorderingen.
4.13
In het bestreden vonnis van 12 augustus 2020 heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellante] Holding zowel met Vers-Ned als met [naam4] een koopovereenkomst ter zake dezelfde onroerende zaak heeft gesloten. Omdat de overeenkomst met Vers-Ned eerder
(op 12 september 2019) is gesloten dan die met [naam4] (19 september 2019), is [appellante] Holding veroordeeld tot levering van de onroerende zaak aan Vers-Ned binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom, en is zij veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [naam4] vanwege het feite dat aan [naam4] geen levering kan plaatsvinden. Betekening van het vonnis aan [appellante] Holding heeft plaatsgevonden op 10 september 2020.
4.14
[appellante] Holding heeft na het vonnis met [naam4] een regeling weten te treffen. [naam4] heeft daarna het door hem gelegde beslag opgeheven, waarna op 1 oktober 2020 de levering van de onroerende zaak aan Vers-Ned heeft plaatsgevonden.
4.15
Na die levering heeft Vers-Ned onder de notaris beslag laten leggen op de koopsom. Op 16 oktober 2020 heeft Vers-Ned een dagvaarding uitgebracht tegen [appellante] Holding, waarin zij veroordeling vordert van [appellante] Holding tot vergoeding van de schade die Vers-Ned naar haar zeggen heeft geleden door de te late levering. Die procedure loopt nog bij de rechtbank.
4.16
Op 9 november 2020 heeft [appellante] Holding haar dagvaarding in hoger beroep tegen het vonnis van 12 augustus 2020 uitgebracht.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
[appellante] Holding heeft tegen het vonnis tien grieven aangevoerd (genummerd I tot en met X).
De grieven en de daarop gegeven toelichtingen bestrijken de volgende onderwerpen:
- is tussen partijen op 12 september 2019 een koopovereenkomst tot stand gekomen (
grieven I tot en met VI)?;
- heeft de rechtbank ten onrechte het bewijsaanbod van [appellante] Holding gepasseerd (
grief VII)?;
- is [appellante] Holding ten onrechte veroordeeld tot levering op straffe van verbeurte van een dwangsom (
grief VIII)?;
De grieven en de daarop gegeven toelichtingen bestrijken de volgende onderwerpen:
- is tussen partijen op 12 september 2019 een koopovereenkomst tot stand gekomen (
grieven I tot en met VI)?;
- heeft de rechtbank ten onrechte het bewijsaanbod van [appellante] Holding gepasseerd (
grief VII)?;
- is [appellante] Holding ten onrechte veroordeeld tot levering op straffe van verbeurte van een dwangsom (
grief VIII)?;
- zijn de (voorwaardelijke) tegenvorderingen van [appellante] Holding ten onrechte afgewezen (
grief IX)?;
grief IX)?;
- is [appellante] Holding ten onrechte in de proceskosten veroordeeld (
grief X)?
grief X)?
5.2
Vers-Ned heeft geconcludeerd dat de grieven falen. Verder heeft zij bepleit dat [appellante] Holding niet ontvankelijk verklaard dient te worden in haar hoger beroep, omdat uit haar houding en gedragingen na het vonnis van 12 augustus 2020 blijkt dat zij heeft berust in het vonnis. Althans heeft zij daarmee het bestaan van de koopovereenkomst erkend en haar verweer daartegen prijsgegeven. Verder stelt Vers-Ned dat het hoger beroep van [appellante] Holding misbruik van recht oplevert, omdat het er alleen toe strekt om Vers-Ned onder druk te zetten met het oog op de nog lopende procedure tot schadevergoeding.
5.3
Het hof zal hierna voor zoveel nodig de door partijen in hoger beroep aan de orde gestelde thema’s bespreken.
Is op 12 september 2019 een koopovereenkomst tot stand gekomen?
5.4
De grieven van [appellante] Holding bestrijden vanuit verschillende invalshoeken het oordeel van de rechtbank dat tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] tot stand is gekomen. De grieven en de daarop gegeven toelichtingen hebben tot strekking dat het hof die vraag opnieuw beoordeelt op basis van de voorhanden gedingstukken.
5.5
Bij die beoordeling stelt het hof het volgende voorop:
- een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming tot uitdrukking te zijn gebracht gericht op de totstandkoming van die overeenkomst. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die deze tot stand brengen (de zogenaamde essentialia). Bij een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over de prijs, het object, de leveringsdatum en de betalingscondities. Wat in een concreet geval behoort tot de essentialia zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Waar het op aankomt is dat partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen er over en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was. Daarbij kan ook worden gelet op houding, uitlatingen en gedragingen van partijen die hebben plaatsgevonden na het moment waarop de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen;
- wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt het antwoord als een aanvaarding en komt de overeenkomst tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen (art 6:225 lid 2 BW);
- de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak is in beginsel vormvrij en vereist dus niet een ondertekend geschrift.
- een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW). In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming tot uitdrukking te zijn gebracht gericht op de totstandkoming van die overeenkomst. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die deze tot stand brengen (de zogenaamde essentialia). Bij een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over de prijs, het object, de leveringsdatum en de betalingscondities. Wat in een concreet geval behoort tot de essentialia zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Waar het op aankomt is dat partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen er over en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was. Daarbij kan ook worden gelet op houding, uitlatingen en gedragingen van partijen die hebben plaatsgevonden na het moment waarop de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen;
- wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt het antwoord als een aanvaarding en komt de overeenkomst tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen (art 6:225 lid 2 BW);
- de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak is in beginsel vormvrij en vereist dus niet een ondertekend geschrift.
5.6
De e-mail van van [appellante] Holding 7 september 2019 en de daarbij gevoegde koopovereenkomst vormen een onvoorwaardelijk aanbod aan Vers-Ned tot het aangaan van een overeenkomst zoals beschreven in die e-mail en de daarbij gevoegde koopovereenkomst. Onder het kopje “tot slot” (zie rov. 4.4) houdt die e-mail echter ook een aanbod in tot het tot stand brengen van een aangepaste versie van die koopovereenkomst. Onder dat kopje wordt namelijk een variant op de overeenkomst aangeboden onder condities die net zo concreet zijn als de condities vastgelegd in de bij de e-mail gevoegde koopovereenkomst. Op basis van de omschrijving van de variant is duidelijk hoe de koopovereenkomst komt te luiden als dat alternatief wordt aanvaard. Ook dan bestaat duidelijkheid over object, prijs, leveringsdatum en betalingscondities.
5.7
De e-mail van Vers-Ned van 12 september 2019 (rov. 4.6) verstuurd na het telefonisch onderhoud van die datum, dient te worden beschouwd als een aanvaarding van dat aanbod. Die aanvaarding wijkt weliswaar op een aantal punten af van de variant zoals beschreven in de e-mail van 7 september, maar die afwijkingen acht het hof, anders dan [appellante] Holding, van ondergeschikte betekenis (zie hierover rov. 5.8). Tegen die afwijkingen heeft [appellante] Holding niet onverwijld bezwaar gemaakt. Integendeel, zij heeft ondanks het verzoek van Vers-Ned aan [appellante] Holding om te reageren op haar e-mail van 12 september, daarop niet gereageerd; [appellante] Holding heeft in haar e-mail van 17 september 2019 Vers-Ned alleen uitgenodigd om nog een beter bod te doen, maar is daarbij niet ingegaan op wat Vers-Ned had geschreven in haar e-mail van 12 september. Daarmee heeft zij miskend dat het stadium van loven en bieden al was gepasseerd door de aanvaarding van haar aanbod door Vers-Ned.
5.8
De stelling van [appellante] Holding dat de aanvaarding op essentiële punten afweek van haar aanbod, wordt verworpen. In de procedure heeft [appellante] Holding er een belangrijk punt van gemaakt dat in haar e-mail en koopovereenkomst is vermeld dat overdracht uiterlijk op 30 september moest zijn afgerond, terwijl in de e-mail van Vers-Ned een termijn van drie weken (na 12 september 2019) wordt vermeld. Die termijn eindigt echter slechts een paar dagen na 30 september en [appellante] Holding heeft ook in hoger beroep niet duidelijk kunnen maken dat en waarom die paar dagen verschil voor haar wezenlijk van belang waren. [appellante] Holding heeft in haar memorie van grieven daarnaast gewezen op nog enkele andere verschillen, maar ook voor die verschillen (samengevat onder randnummer 159 van de memorie van grieven) geldt dat niet valt in te zien dat die verschil maken voor de overeenstemming over prijs, het object, leveringsdatum en betalingscondities. [appellante] Holding heeft ook verder niet inzichtelijk gemaakt dat en waarom die verschillen niettemin in dit geval wel tot de essentialia van de overeenkomst gerekend zouden moeten worden. Zo heeft [appellante] Holding niet gesteld waarom het voor haar van wezenlijk belang was dat zij zelf afspraken met TechnipFMC zou maken over overdracht van het huurcontract aan Vers-Ned, waar Vers-Ned met de aanvaarding van het voorstel van [naam1] het risico ten aanzien van de nog met TechnipFMC te sluiten huurovereenkomst voor haar rekening nam. Ook blijkt uit de e-mail van Vers-Ned van 12 september 2019 duidelijk dat zij de huurovereenkomst met Integron tot 31 december 2019 zou respecteren. Verder heeft Vers-Ned - onvoldoende weersproken - gesteld dat het noemen van het energielabel berust op een wettelijke verplichting en geen punt vormt waarop de deal zou stuklopen.
5.9
[appellante] Holding heeft verder nog aangevoerd dat zij de e-mail van 12 september 2019 niet heeft beschouwd als een aanvaarding van een aanbod die de overeenkomst in beginsel tot stand bracht, omdat in haar visie een overeenkomst pas tot stand zou komen door de ondertekening van een koopovereenkomst. [appellante] Holding heeft in haar e-mail van 7 september 2019 inderdaad verzocht aan Vers-Ned om bij akkoord de koopovereenkomst ondertekend te retourneren, maar miskent dat ondertekening geen ontstaansvoorwaarde is voor een overeenkomst als de onderhavige. In beginsel heeft een schriftelijke, ondertekende koopovereenkomst alleen een bewijsbestemming (vergelijk art. 6:157 lid 2 BW). Dat in dit geval ondertekening ook gold als voorwaarde voor de totstandkoming van een overeenkomst kan niet worden afgeleid uit de e-mail van 7 september 2019, althans had Vers-Ned dat niet zo hoeven te begrijpen. Daaraan doet in onvoldoende mate af dat Vers-Ned in haar e-mail van 12 september 2019 ook verzoekt om een koopovereenkomst op te (laten) maken. Vers-Ned vermeldt daarbij alleen dat het gaat om een controle, niet om een ontstaansvoorwaarde.
Als dit bij [appellante] Holding wel heeft geleid tot haar (beweerdelijke) overtuiging dat partijen geen wilsovereenstemming hebben bereikt over een koopovereenkomst dient dat voor haar risico te worden gelaten.
Als dit bij [appellante] Holding wel heeft geleid tot haar (beweerdelijke) overtuiging dat partijen geen wilsovereenstemming hebben bereikt over een koopovereenkomst dient dat voor haar risico te worden gelaten.
5.1
Op 12 september 2019 hebben partijen dus door aanbod en aanvaarding overeenstemming bereikt over de koopovereenkomst. Wat zij op 12 september 2019 nu precies telefonisch met elkaar hebben besproken is daarvoor niet doorslaggevend.
Wel valt op dat [naam2] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heel expliciet heeft benoemd dat hij aan het slot van het gesprek heeft gevraagd of partijen “een deal” hadden en dat [naam1] daarop bevestigend zou hebben geantwoord, terwijl [naam1] heel vaag is gebleven over wat tijdens het gesprek zou zijn besproken. Hij heeft wel aangevoerd dat hij toen in het ziekenhuis lag en onder de medicijnen zat, maar dat hij zich toen in een zodanige situatie bevond dat hij tot het voeren en zich herinneren van een gesprek over de koopovereenkomst niet goed in staat was, is niet onderbouwd. Dat is ook niet evident nu [naam1] een dag later wel een e-mail aan [naam4] heeft geschreven over de onderhandelingen met hem. Ook toen lag [naam1] nog in het ziekenhuis. Verder heeft [naam1] er ook geen afdoende verklaring voor kunnen geven waarom hij niet heeft gereageerd op de e-mail van 12 september 2019, terwijl hij dus kennelijk wel heeft gecommuniceerd met [naam4] in die periode. Ook tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam1] daar geen eenduidig antwoord op kunnen geven. Een en ander doet afbreuk aan de ontkenning van [naam1] dat hij tijdens het gesprek de boot zou hebben afgehouden.
5.11
Dat op 12 september 2019 overeenstemming is bereikt over een koopovereenkomst vindt verder bevestiging in de houding en de uitlatingen van (en namens) [appellante] Holding na het vonnis van 12 augustus 2020. In een brief van 26 augustus 2020 schrijft de toenmalige advocaat van [appellante] Holding aan de advocaat van Vers-Ned dat overeenkomstig de indertijd door partijen gevoerde correspondentie, levering van het pand binnen drie weken dient plaats te vinden. Voor het geval levering niet heeft plaatsgevonden uiterlijk 3 september 2020 wordt Vers-Ned in gebreke gesteld en wordt aanspraak gemaakt op de wettelijke handelsrente over de koopsom.
Ook vindt het bevestiging in de akte van levering van 1 oktober 2020.
In die akte wordt als doel daarvan vermeld:
In die akte wordt als doel daarvan vermeld:
Het doel van deze akte is koper het hierna omschreven registergoed te leveren en daarmee uitvoering te geven aan de tussen koper en verkoper gesloten koopovereenkomst, zoals bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van twaalf augustus tweeduizend twintig.
Onder de “Garanties van verkoper” wordt verder vermeld:
Verkoper staat voor het volgende in:
- (…);
- (…);
- de levering is onvoorwaardelijk;
- het gekochte is niet betrokken in een lopend geding voor de rechter of voor arbiters;
- (…)
- (…)
5.12
[appellante] Holding heeft aangevoerd dat zij alleen heeft meegewerkt aan de levering van de onroerende zaak aan Vers-Ned omdat zij daartoe was veroordeeld en aan die veroordeling een dwangsom was verbonden. Uit de hiervoor aangehaalde brief en de akte van levering kan dat echter niet worden gehaald, terwijl bovendien de veroordeling met dwangsom niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Die uitlatingen kunnen toch moeilijk anders worden gelezen dan dat [appellante] Holding daarin alsnog erkent dat op 12 september 2019 tussen hen een koopovereenkomst tot stand is komen en dat zij zich erbij heeft neergelegd dat zij op grond daarvan de onroerende zaak dient te leveren aan Vers-Ned. Als [appellante] Holding die uitlatingen toch anders heeft bedoeld, dient dat voor haar risico gelaten te worden.
5.13
Aanvullend merkt het hof op dat de chronologie in de gedingstukken de indruk wekt dat [appellante] Holding actief uitvoering heeft willen geven aan haar veroordeling tot levering aan Vers-Ned en zich bij die veroordeling ook heeft willen neerleggen, maar van gedachten is veranderd nadat Vers-Ned beslag had laten leggen op de kooppenningen als zekerheid voor het verhaal van een vermeende schadevordering op [appellante] Holding. Dat zij daarbij door Vers-Ned willens en wetens op het verkeerde been was gezet, kan uit de gedingstukken echter niet worden opgemaakt. [appellante] Holding beroept zich daar ook niet (gemotiveerd) op.
De vraag of die houding en uitlatingen ook de hoge drempel halen dat [appellante] Holding heeft berust in het vonnis als bedoeld in artikel 334 Rv - en daarom niet-ontvankelijk zou zijn in haar hoger beroep - kan verder in het midden blijven, omdat het antwoord niet beslissend is voor de uitkomst van deze procedure. De vraag of gesproken dient te worden van een (gerechtelijke) erkenning laat het hof om diezelfde reden buiten beschouwing.
De vraag of die houding en uitlatingen ook de hoge drempel halen dat [appellante] Holding heeft berust in het vonnis als bedoeld in artikel 334 Rv - en daarom niet-ontvankelijk zou zijn in haar hoger beroep - kan verder in het midden blijven, omdat het antwoord niet beslissend is voor de uitkomst van deze procedure. De vraag of gesproken dient te worden van een (gerechtelijke) erkenning laat het hof om diezelfde reden buiten beschouwing.
Van misbruik van recht door [appellante] Holding is naar het oordeel van het hof overigens geen sprake. Het stond [appellante] Holding ook na de levering van het pand in beginsel vrij om binnen de daarvoor geldende termijn hoger beroep in te stellen. Dat [appellante] Holding daarmee geen ander doel had dan Vers-Ned te dwarsbomen en op kosten te jagen is niet aannemelijk geworden. Het hof wil aannemen dat [appellante] Holding na de beslaglegging door Vers-Ned op de kooppenningen alsnog (maar tevergeefs) haar eigen belang heeft willen nastreven. Evenmin kan worden gezegd dat het hoger beroep op voorhand kansloos was en dat [appellante] Holding dat wist of had moeten weten en tegen beter weten in het hoger beroep heeft ingesteld.
5.14
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de grieven van [appellante] Holding die zijn gericht tegen haar veroordeling om de onroerende zaak te leveren aan Vers-Ned falen.
In het falen van die grieven ligt besloten dat ook haar overige grieven falen. Uit de op die grieven gegeven toelichtingen volgt dat daaraan geen zelfstandige betekenis toekomt in de situatie dat de grieven tegen de veroordeling om de onroerende zaak te leveren aan Vers-Ned falen. Met betrekking tot de grief gericht tegen het passeren van het bewijsaanbod voegt het hof daaraan nog toe dat [appellante] Holding in hoger beroep geen (getuigen)bewijs heeft aangeboden dat voldoende concreet en specifiek ziet op stellingen die, in het licht van wat hiervoor is overwogen, voor de beslissing in deze zaak van belang zijn.
In het falen van die grieven ligt besloten dat ook haar overige grieven falen. Uit de op die grieven gegeven toelichtingen volgt dat daaraan geen zelfstandige betekenis toekomt in de situatie dat de grieven tegen de veroordeling om de onroerende zaak te leveren aan Vers-Ned falen. Met betrekking tot de grief gericht tegen het passeren van het bewijsaanbod voegt het hof daaraan nog toe dat [appellante] Holding in hoger beroep geen (getuigen)bewijs heeft aangeboden dat voldoende concreet en specifiek ziet op stellingen die, in het licht van wat hiervoor is overwogen, voor de beslissing in deze zaak van belang zijn.
6.De slotsom
6.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] Holding in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Vers-Ned zullen worden vastgesteld op € 772,- aan griffierecht en op € 2.228,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II à € 1.114,- per punt).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 12 augustus 2020;
veroordeelt [appellante] Holding in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vers-Ned vastgesteld op € 772,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, M.M. Lorist en S.M. Kingma en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
3 mei 2022.