ECLI:NL:GHARL:2022:3254

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.290.925

(zaaknummer rechtbank Gelderland 363477)

arrest van 26 april 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. J.J.H. Post,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. E. Koekoek.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na het tussenarrest van 4 januari 2022 heeft op 6 april 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben aan de hand van pleitnotities hun standpunt toegelicht. Er is een proces-verbaal opgemaakt en het hof heeft bepaald dat op 21 juni 2022 of zoveel eerder als mogelijk arrest zal worden gewezen.

2.De motivering van de beslissing in hoger beroep

samenvatting van de zaak

2.1

Voor de feiten verwijst het hof naar de feitenvaststelling door de rechtbank in rov 2.1 tot en met 2.29 van het bestreden vonnis.

2.2

[geïntimeerde] en [appellant] houden zich beiden onder andere bezig met aan- en doorverkoop van onroerend goed. In het voorjaar 2014 hebben partijen gesproken over de locatie [adres] te [woonplaats1] (hierna: de locatie). De locatie is door [appellant] gekocht voor € 600.000,-. Op 5 augustus 2014 is de locatie aan hem geleverd. De locatie is ontwikkeld en herverdeeld in vier kavels die in de periode 2014-2016 zijn verkocht en geleverd. [geïntimeerde] heeft onder andere werkzaamheden verricht - het hof verwijst naar de door de rechtbank in de vaststaande feiten genoemde emailberichten - met betrekking tot, in ieder geval, de verkoop van het oorspronkelijke woonhuis op de locatie (aan [naam1] ) en met betrekking tot het slopen van de schuren op de locatie, inclusief asbestsanering. Op 3 november 2016 heeft [geïntimeerde] een factuur aan [appellant] gestuurd in verband met courtage en sloopwerkzaamheden. Die factuur heeft [appellant] betaald.

2.3

Volgens [geïntimeerde] heeft hij in het voorjaar 2014 met [appellant] afgesproken dat zij de locatie samen zouden ontwikkelen door de inbreng van ieders deskundigheid en contacten en vervolgens verkopen, waarbij het rendement tussen partijen zou worden gedeeld. Omdat [geïntimeerde] op het moment van levering tijdelijk onvoldoende middelen had, hebben partijen afgesproken dat [appellant] de koopsom van de locatie geheel zou voldoen. [geïntimeerde] vordert in deze procedure nakoming van deze samenwerkingsovereenkomst, te weten de helft van het resultaat (€ 313.952,-:2=) € 156.976,-. De rechtbank heeft geoordeeld dat voldoende is komen vast te staan dat tussen partijen een samenwerkingsovereenkomst met de door [geïntimeerde] gestelde inhoud is gesloten. De vordering is in hoofdsom tot een bedrag van € 151.127,73 toegewezen.

2.4

De grieven van [appellant] komen er in de kern op neer dat partijen geen (voldoende bepaalde) overeenkomst hebben gesloten dan wel een overeenkomst onder een opschortende voorwaarde die niet is vervuld. Nadat [appellant] op 31 mei 2014 de koopovereenkomst had gesloten en vervolgens de waarborgsom had voldaan, bleek (in juli 2014) dat [geïntimeerde] zijn deel van de koopsom niet (tijdig) kon betalen. [appellant] voert in hoger beroep aan dat hij toen heeft gezegd:
“als jij niet meebetaalt, ga ik ook niet samen ontwikkelen en met jou delen”. Samen ontwikkelen is samen risico lopen, aldus [appellant] . Er is volgens [appellant] kortom geen sprake (meer) van een tussen partijen geldende samenwerkingsovereenkomst op grond waarvan [geïntimeerde] de helft van het resultaat toekomt. De werkzaamheden die [geïntimeerde] heeft verricht, heeft hij verricht op basis van een met [appellant] gesloten overeenkomst van opdracht.

er is een samenwerkingsovereenkomst gesloten2.5 De eerste vraag die voorligt is of er tussen partijen in het voorjaar van 2014 een samenwerkingsovereenkomst is gesloten. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. In zijn memorie van grieven (onder 29 e.v. en onder 60 e.v.) en ter zitting bij het hof heeft [appellant] verklaard dat hij inderdaad in het voorjaar van 2014 met [geïntimeerde] heeft afgesproken de locatie samen te kopen en ontwikkelen. Niet alleen werd daarmee voorkomen dat partijen tegen elkaar zouden gaan opbieden en de koopprijs zouden opdrijven, ook bracht het als voordeel dat ieder zijn eigen netwerk en deskundigheid kon inbrengen. Volgens [appellant] is afgesproken dat partijen gezamenlijk de koopsom zouden financieren en daarna gezamenlijk het rendement zouden delen. Dit strookt met het standpunt van [geïntimeerde] (zie onder andere 2.4 en 2.5 van de memorie van antwoord) dat partijen voor gezamenlijke rekening waarbij ieder de helft van de koopsom zou voldoen de locatie zouden aankopen, herontwikkelen en verkopen. Dat een samenwerking werd beoogd strookt ook met de feitelijke gang van zaken na het gesprek in het voorjaar 2014. [appellant] heeft bijvoorbeeld een concept van de koopovereenkomst aan [geïntimeerde] toegestuurd en [geïntimeerde] heeft in juni/juli 2014 een koper ( [naam1] ) aangedragen voor het woonhuis op de locatie. Het hof stelt op grond van de standpunten van partijen en de feitelijke gang van zaken vast dat partijen in het voorjaar van 2014 mondeling een overeenkomst hebben gesloten die inhield dat zij gezamenlijk de locatie zouden gaan ontwikkelen, waarbij zij ieder de helft van de koopsom zouden dragen, ieder hun eigen deskundigheid en netwerk zouden inbrengen en het resultaat zouden delen. Daaraan doet niet af dat de wijze waarop de locatie ontwikkeld zou gaan worden en andere details nog niet vaststonden. De kernverplichtingen waren voor partijen immers helder en voldoende bepaald.

2.6

Volgens [appellant] is de overeenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat het om een volledige samenwerking zou gaan met alle lusten en lasten in wederzijds gelijke mate. Naar het oordeel van het hof gaat het hier, zonder nadere toelichting van [appellant] , die ontbreekt, niet zozeer om een (specifieke) voorwaarde die moet zijn vervuld voordat sprake is van een onvoorwaardelijke overeenkomst maar gaat het veeleer om het geheel van verplichtingen die partijen over en weer voor de toekomst zijn aangegaan en waarvan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet zeker was of die alle zouden worden nagekomen. Dat en zo ja, waaruit [geïntimeerde] heeft moeten afleiden dat sprake was van een opschortende voorwaarde heeft [appellant] ook niet nader toegelicht. Aan de stelling dat partijen een opschortende voorwaarde zijn overeengekomen – waarvan [appellant] overigens de bewijslast zou dragen – gaat het hof daarom voorbij.

beëindiging van de overeenkomst wegens tekortschieten door [geïntimeerde]

2.7

Begrijpt het hof [appellant] goed dan voert hij in wezen aan dat hij, nadat was gebleken dat [geïntimeerde] zijn deel van de koopsom niet kon betalen, de samenwerking mondeling heeft beëindigd
(“als jij niet meebetaalt, ga ik ook niet samen ontwikkelen en met jou delen”). Onder ambtshalve aanvulling van rechtsgronden – het hof heeft dit ter zitting overigens aan partijen voorgehouden – duidt het hof dit standpunt aldus dat [appellant] vanwege een tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerde] van de op hem rustende verbintenis om zijn deel van de koopsom te betalen, de overeenkomst heeft opgezegd of ontbonden.

2.8

[geïntimeerde] betwist dat hij tekort is geschoten. [appellant] zou, toen bleek dat [geïntimeerde] op dat moment niet over de financiële middelen beschikte om zijn deel van de koopsom te betalen, ermee hebben ingestemd dat hij de koopsom volledig zou betalen. Dat was ook niet zo bezwaarlijk voor [appellant] omdat in augustus ( [naam1] ) en december ( [naam2] ) 2014 twee kavels werden geleverd waarmee de koopsom van de locatie al volledig werd gecompenseerd.

2.9

Op [appellant] rust in beginsel de bewijslast van zijn stelling i) dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de op [geïntimeerde] rustende verbintenis en ii) dat hij de overeenkomst (hetzij door opzegging hetzij door ontbinding) heeft beëindigd. Op zichzelf staat vast dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan de op hem rustende verbintenis om de helft van de koopsom te betalen en daarmee is in beginsel sprake van een tekortkoming. [geïntimeerde] heeft echter aangevoerd dat partijen nader zijn overeengekomen dat [appellant] de koopsom volledig zou betalen. Op [geïntimeerde] rust de bewijslast van de stelling dat partijen, in afwijking van de oorspronkelijke afspraak, nader zijn overeengekomen dat [appellant] de koopsom volledig zou betalen. [geïntimeerde] betwist immers niet als zodanig de feiten waarop [appellant] de gestelde tekortkoming baseert maar roept op zijn beurt het rechtsgevolg van een gestelde gewijzigde overeenkomst in waardoor van tekortschieten geen sprake meer zou zijn.

2.1

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat [appellant] de overeenkomst heeft beëindigd en woorden van die strekking heeft geuit. Hij heeft dit in ieder geval niet zo begrepen en hoeven begrijpen, zo voert hij aan. In dat verband heeft [geïntimeerde] er verder op gewezen dat hij intensief aan de ontwikkeling van de locatie heeft gewerkt, zoals partijen oorspronkelijk ook hadden afgesproken, en dat dat niet beperkt was tot de bemiddeling bij de verkoop van het woonhuis op de locatie en het slopen van de op de locatie aanwezige schuren. Hij heeft zich ook bezig gehouden met het verkrijgen van vergunningen en trad als gevolmachtigde voor [appellant] op toen deze in het ziekenhuis lag. Deze gang van zaken valt volgens [geïntimeerde] niet te rijmen met een opzegging van de samenwerkingsovereenkomst. Van een afzonderlijke overeenkomst van opdracht is volgens [geïntimeerde] geen sprake geweest. Op [appellant] rust de bewijslast van zijn stelling dat hij de overeenkomst heeft beëindigd (hetzij door opzegging hetzij door ontbinding).

2.11

Indien vast komt te staan dat sprake was een tekortkoming en dat [appellant] de overeenkomst heeft beëindigd, zal de vordering van [geïntimeerde] tot nakoming van de overeenkomst worden afgewezen. Het vonnis zal in dat geval worden vernietigd en [geïntimeerde] zal moeten terugbetalen hetgeen [appellant] op grond van het vonnis aan hem heeft betaald. Indien de tekortkoming in de nakoming van de verbintenis of de beëindiging van de overeenkomst niet komt vast te staan, moet het ervoor worden gehouden dat tussen partijen een samenwerkingsovereenkomst geldt op grond waarvan [geïntimeerde] aanspraak kan maken op de helft van het resultaat. De vordering van [geïntimeerde] zal dan voor het grootste deel worden toegewezen zoals de rechtbank ook heeft gedaan, zij het dat [appellant] bezwaren heeft tegen de hoogte van het toegewezen bedrag. Op de discussie over de gemaakte kosten en gegenereerde opbrengsten die nog in de berekening van het resultaat moeten worden betrokken, zal het hof dan nog ingaan.

2.12

Beide partijen worden toegelaten tot het leveren van bewijs. Om praktische redenen stelt het hof voor dat [appellant] zijn getuigen over beide bewijsonderwerpen laat horen en vervolgens [geïntimeerde] diens getuigen over beide bewijsonderwerpen. Mocht [appellant] daarna behoefte hebben om getuigen aanvullend te horen over het bewijsonderwerp waarvan [geïntimeerde] te bewijslast draagt, dan zal hem dat worden toegestaan.

2.13

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

3.1

laat [geïntimeerde] toe tot het bewijs van zijn stelling dat partijen nader zijn overeengekomen dat [appellant] de volledige koopsom van de locatie Kootwijkerdijk 12 te Kootwijkerbroek zou betalen;

3.2

laat [appellant] toe tot het bewijs van zijn stelling dat hij de overeenkomst mondeling heeft beëindigd;

3.3

bepaalt dat, indien [geïntimeerde] en [appellant] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. S.C.P Giesen, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

3.4

bepaalt dat partijen bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

3.5

bepaalt dat partijen het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de
roldatum 17 mei 2022, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

3.6

bepaalt dat [geïntimeerde] en [appellant] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

3.7

bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

3.8

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

3.9

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, S.C.P. Giesen en M.R. Heblij, ondertekend door mr. Giesen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022.