ECLI:NL:GHARL:2022:3019

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.283.705

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: NL19.15538)

arrest van 19 april 2022

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats1] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. P.W.E. Hoezen,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2 [geïntimeerde2],

beiden wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna samen te noemen: [geïntimeerde] c.s. (in mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. Y. Cenik.

1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 21 september 2021 hier over. In dat arrest is een mondelinge behandeling bepaald, die op 2 februari 2022 heeft plaatsgevonden. Voorafgaand aan deze mondelinge behandeling is namens [appellante] een akte genomen met producties 10 tot en met 14, die tot de procestukken behoren. Beide partijen hebben op de zitting spreekaantekeningen voorgedragen. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is toegestuurd. Daarna heeft het hof arrest bepaald.

2.De beoordeling van het hoger beroep

Kern van de zaak

2.1.

Deze zaak gaat over de vraag wie eigenaar is van carport en de oprit naar de woning aan de [adres1] 3 te [woonplaats1] en de daarbij behorende ondergrond (hierna: de betwiste grond). [appellante] en [geïntimeerde] c.s. stellen zich beiden op het standpunt dat zij eigenaar zijn. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] c.s. eigenaar is van de betwiste grond en legt hieronder uit waarom.

Samenvatting van de feiten en de procedure tot nu

2.2.

[appellante] en [geïntimeerde] c.s. zijn buren. [appellante] woont aan de [adres1] 3 te [woonplaats1] . [geïntimeerde] c.s. aan de [adres1] 5. Volgens de kadastrale kaart zien de percelen er als volgt uit:

De carport en de oprijlaan daarnaartoe zijn op deze kaart niet aangegeven, maar bevinden zich op perceel U 122, naast de woning. De woningen [adres1] 3 en 5 liggen respectievelijk op perceel U 93 en U 92 (in tegenstelling tot wat de kadastrale kaart vermeldt).

2.3.

[appellante] heeft met haar wijlen echtgenoot in 1965 de boerderij aan de [adres1] 3, met daarbij twee zomerhuisjes, erf, tuin, bouwland en weiland, in eigendom verkregen. In 1985 is een gedeelte van het perceel dat zij in eigendom had aan haar zoon verkocht. Het betrof het gedeelte met de zomerhuisjes, de schuren en de om de boerderij liggende grond. Het woonhuis bleef in eigendom van [appellante] . Het perceel waarop het woonhuis stond kreeg toen nummer G 5136. Het perceel van de zoon kreeg nummer G 5137. De betwiste grond was onderdeel van de grond die aan de zoon is overgedragen.

2.4.

In 1996 heeft [appellante] het achterhuis van de boerderij overgedragen aan haar zoon en zijn echtgenote. Daarbij is het perceel G 5136 gesplitst in twee percelen en twee woningen: het voorhuis, [adres1] 3 en het achterhuis, [adres1] 5. De percelen van [appellante] zijn ook betrokken in een ruilverkaveling. Daarbij zijn de percelen bij akte van toedeling in september 1998 toegedeeld: het huidige perceel U 93 is aan [appellante] toegedeeld en de percelen U 92 en U 122 zijn aan de zoon toegedeeld.

2.5.

Op 31 juli 2017 hebben de zoon en zijn echtgenote aan [geïntimeerde] c.s., volgens een koopovereenkomst van die datum (hierna: de koopovereenkomst), aan [geïntimeerde] c.s. verkocht: “
de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:

- plaatselijk bekend (Incl. postcode): [adres1] 5 (…)

- kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie U/U, no. 92/122

- Groot totaal, 25 are, 85 centiareDit is vervolgens ook aan [geïntimeerde] c.s. geleverd.

2.6.

[appellante] en [geïntimeerde] c.s. hebben onenigheid gekregen over de eigendom van de betwiste grond. Daarop heeft [appellante] [geïntimeerde] c.s. gedagvaard en, kort gezegd, een verklaring voor recht gevorderd dat [appellante] eigenaar van de betwiste grond is. Volgens [appellante] is de betwiste grond nooit aan haar zoon overgedragen. Zou dat wel zo zijn, dan is [appellante] door verjaring eigenaar van de betwiste grond geworden. [geïntimeerde] c.s. heeft een tegenvordering ingesteld, waarbij hij – na eiswijziging – kort gezegd een verklaring voor recht heeft gevorderd dat hij eigenaar is van de betwiste grond. Ook heeft hij een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld, voor als [appellante] door verjaring eigenaar van de betwiste grond zou zijn geworden.

2.7.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en de door [geïntimeerde] c.s. gevorderde verklaring voor recht toegewezen. De rechtbank vond dat [appellante] de betwiste grond aan de zoon en zijn echtgenote had overgedragen en dat [appellante] niet door verjaring eigenaar was geworden.

2.8.

Daartegen is [appellante] in hoger beroep gekomen. Zij heeft daarbij een ander standpunt ingenomen ten aanzien van de vraag of en wanneer de betwiste grond aan de zoon is overgedragen, waarmee het hof, voor zover door [geïntimeerde] c.s. niet betwist, bij de hierboven beschreven feiten rekening heeft gehouden. [appellante] maakt bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank dat zij niet door verjaring eigenaar van de betwiste grond geworden is. Ook maakt zij bezwaar tegen het toewijzen van de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] c.s. eigenaar van de betwiste grond is, omdat de zoon volgens haar nooit de betwiste grond aan [geïntimeerde] c.s. verkocht heeft. [geïntimeerde] c.s. is niet in hoger beroep gekomen, maar heeft wel zijn eis verminderd door de voorwaardelijke tegenvordering in te trekken.

[appellante] is niet door verjaring eigenaar geworden

2.9.

[appellante] vindt dat zij door verkrijgende of extinctieve verjaring eigenaar is geworden van de betwiste grond. Een bezitter van een onroerende zaak kan door verjaring daarvan eigenaar worden. Daarvoor is noodzakelijk dat [appellante] de betwiste grond in bezit genomen heeft. Artikel 3:107 lid 1 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Hieronder wordt verstaan het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed (art. 3:113 lid 1 BW) met de pretentie rechthebbende te zijn. Als iemand een goed houdt voor een ander is hij houder en niet bezitter. Of daarvan sprake is wordt naar verkeersopvatting beoordeeld (artikel 3:108 BW), met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het betreft een objectieve maatstaf. Alle omstandigheden van het geval, de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat, de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan, moeten tegen elkaar worden afgewogen. Bezit dient niet-dubbelzinnig en openbaar te zijn. ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig indien de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden.

2.10.

Het hof is van oordeel dat [appellante] geen bezitter van de betwiste grond is. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is namens [appellante] verklaard dat, toen de zoon het achterhuis in 1996 kocht, is afgesproken dat de carport gebouwd zou worden op kosten van de zoon, omdat de moeder door de verkoop van het achterhuis geen bergruimte meer had. Daaruit volgt naar het oordeel van het hof, zoals [geïntimeerde] c.s. ook heeft betoogd, dat de zoon toestemming aan de moeder (en wijlen haar echtgenoot) heeft gegeven om de carport op zijn land te bouwen en te gebruiken. Dat in een geval als dit de ouders ten koste van de zoon de betwiste grond in bezit genomen hebben, terwijl zij eerder de betwiste grond juist aan de zoon hebben overgedragen en de zoon de op de betwiste grond te bouwen carport bekostigt, kan naar verkeersopvatting niet worden aangenomen.

2.11.

Dat [appellante] en de zoon en mogelijk derden, zoals de gemeente, in de veronderstelling verkeerden dat de carport op perceel U 93 (voorheen G 5136) stond in plaats van op U 122 maakt dat niet anders. Het doet namelijk niet af aan het feit dat [appellante] en haar zoon hebben afgesproken dat de carport op kosten van de zoon op de betwiste grond gebouwd zou worden. Dat de intentie van [appellante] en wijlen haar echtgenoot geweest is om bij de ruilverkaveling in 1998 de betwiste grond aan de zoon over te dragen, leidt ook niet tot een andere conclusie. Aan een dergelijke overdracht is geen uitvoering gegeven, zodat hieruit evengoed geconcludeerd kan worden dat de bestaande situatie voor [appellante] geen aanpassing behoefde. Dat de carport en oprit op bepaalde tijden, maar niet voortdurend, zoals bij de mondelinge behandeling in hoger beroep namens [appellante] is toegegeven, met een hek zijn afgesloten, dat er een huisnummer op de carport was aangebracht, dat [appellante] de OZB belasting betaalde en dat elektra voor de carport vanuit het huis van [appellante] komt, leidt ook niet tot een andere conclusie. Deze omstandigheden vormen geen gedragingen van [appellante] waaruit de zoon objectief gezien, gelet op de familierelatie en de gemaakte afspraak over de carport, niet anders kon afleiden dan dat [appellante] pretendeerde eigenaar te zijn.

De zoon heeft de betwiste grond verkocht

2.12.

[appellante] heeft betwist dat de zoon de betwiste grond heeft verkocht aan [geïntimeerde] c.s. Voor een overdracht van een goed, zoals de betwiste grond, is op grond van artikel 3:84 BW een titel vereist, die in dit geval bestaat in de koopovereenkomst. Volgens [appellante] bestrijkt de koopovereenkomst echter niet de betwiste grond. [geïntimeerde] c.s. is daarom volgens haar geen eigenaar geworden en de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] c.s. eigenaar is geworden moet daarom worden afgewezen.

2.13.

Voor het antwoord op de vraag wat partijen met elkaar zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de tussen hen gesloten overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

2.14.

In dit geval bepaalt de koopovereenkomst dat verkocht is de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend als [adres1] 5, met vermelding van de perceelnummers U 92 en U 122 en de grootte daarvan: 25 are, 85 centiare. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] c.s. redelijkerwijs mocht verwachten dat hij een stuk grond van 25 are en 85 centiare zou kopen, met sectienummers U 92 en U 122. Vaststaat dat zich op perceel U 122 de carport en de oprit bevinden en dat zonder de carport en de oprit de omvang van het perceel anders zou zijn. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] c.s. redelijkerwijs niet hoefde te verwachten dat de omvang van het stuk land dat hij kocht ook minder kon zijn dan de aangegeven grootte, omdat de carport en oprit niet in de verkoopbrochure genoemd waren. Voor de vraag welk stuk land verkocht is, sluit het hof dus aan bij de tekst van de koopovereenkomst. Dat zowel de zoon als [geïntimeerde] c.s. mogelijk uitgingen van de verkeerde veronderstelling, dat de carport op een ander perceel stond, betekent dat er mogelijk sprake is van dwaling over wat zich op de verkochte grond bevond, maar niet dat de titel voor de verkoop van perceel U 122 in de aangegeven grootte ontbreekt. Een vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling door de zoon is niet gesteld of gebleken, zodat het hof ervan uit gaat dat de koopovereenkomst in stand is gebleven. Daarmee is aan het vereiste van een titel voor de overdracht voldaan. Omdat in de leveringsakte van 6 november 2017 (die naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd) de onroerende zaak op dezelfde manier is omschreven, sluiten koopovereenkomst en leveringsakte op elkaar aan en is het gehele perceel, inclusief de betwiste strook, in eigendom overgedragen aan [geïntimeerde] c.s.

Bewijsaanbod

2.15.

Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellante] , omdat voor zover al bewijs van concrete stellingen is aangeboden, deze stellingen, wanneer bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.

Slotsom

2.16.

Het hof concludeert dat [appellante] niet door verjaring eigenaar is geworden van de betwiste grond (zodat grief II faalt). Aan het bezwaar van [appellante] (grief III) dat zij te goeder trouw was komt het hof niet meer toe. Ook het bezwaar dat er geen titel bestond voor de overdracht van de betwiste grond aan [geïntimeerde] c.s. (grief IV) is niet terecht. Met het onder grief I aangevoerde bezwaar tegen de feitenvaststelling, waarvan [appellante] overigens zelf heeft ingezien dat dit bezwaar niet helemaal correct is (sub b en c van haar akte van 2 februari 2022), heeft het hof bij de feitenvaststelling rekening gehouden, zodat deze grief niet verder behoeft te worden behandeld. Het hoger beroep faalt.

2.17.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 332

- salaris advocaat € 3.342 (3 punten x tarief II à € 1.114).

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Zutphen van 16 april 2020;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] c.s. vastgesteld op € 332 voor verschotten en op € 3.342 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, F.J. de Vries en M. Wallart en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.