ECLI:NL:GHARL:2022:3015

• Datum uitspraak: 19 april 2022
• Publicatiedatum: 19 april 2022
• Zaaknummer: 200.282.381
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; R.A. van der Pol; J.N. de Blécourt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van makelaar voor onjuiste informatie over woonoppervlakte

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van de makelaar, Dorenbos & Rasch Makelaars O.Z. B.V., voor onjuiste informatie die is verstrekt over de woonoppervlakte van een appartement. De appellanten, [geïntimeerden] c.s., hebben het appartement in januari 2019 gekocht voor € 340.000,-, waarbij in de verkoopbrochure een woonoppervlak van 104 m² werd vermeld. Na de aankoop bleek de werkelijke oppervlakte echter slechts 97 m² te zijn. De appellanten vorderden schadevergoeding van de makelaar, stellende dat deze onrechtmatig had gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken. De kantonrechter oordeelde dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld, maar begrootte de schade op € 4.650,-.

In hoger beroep heeft de makelaar vijf grieven ingediend, onder andere dat de aansprakelijkheid was uitgesloten in de koopovereenkomst en dat er geen schade was. Het hof oordeelde dat de makelaar inderdaad onrechtmatig had gehandeld, maar dat de appellanten niet aannemelijk hadden gemaakt dat zij schade hadden geleden. Het hof concludeerde dat de vorderingen van de appellanten moesten worden afgewezen, en vernietigde het vonnis van de kantonrechter. De kosten van de procedure werden toegewezen aan de makelaar.

Het hof benadrukte dat de bewijslast voor de schade bij de appellanten ligt en dat zij onvoldoende bewijs hadden geleverd om aan te tonen dat zij daadwerkelijk schade hadden geleden door de onjuiste informatie. De uitspraak van het hof is een belangrijke overweging voor de aansprakelijkheid van makelaars in vergelijkbare situaties.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.282.381

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 7828321)

arrest van 19 april 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Dorenbos & Rasch Makelaars O.Z. B.V. ,

gevestigd te Hilversum,

appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Rasch,

advocaat: mr. D.J. de Wolf,

tegen:

1. [geïntimeerde1] ,

en

2.
[geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. J. de Wrede.

5. Het tussenarrest van 30 november 2021

Bij tussenarrest van 30 november 2021 heeft het hof een digitale mondelinge behandeling bepaald op 28 februari 2022 om 10.30 uur en verder iedere beslissing aangehouden.

6. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

6.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- een akte overlegging productie van [geïntimeerden] c.s.,

- de spreekaantekeningen van mr. De Wolf,

- de spreekaantekeningen van mr. De Wrede,

- het proces-verbaal van digitale mondelinge behandeling van 28 februari 2022.

6.2.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

7. De vaststaande feiten

7.1.

Eind 2018 is het appartementsrecht aan de [adres] te [woonplaats] (hierna:

het appartement), in de verkoop gezet. Rasch trad daarbij op als verkopend makelaar.

In de verkoopbrochure van Rasch is onder andere opgenomen dat het woonoppervlak 104 m² bedraagt. Verder is in de verkoopbrochure een plattegrond van het appartement opgenomen alsook een op 4 mei 2015 gedateerde verklaring van www.inmeten.com ingevoegd waarin onder andere is opgenomen dat de gebruikersoppervlakte woonruimte 104 m² bedraagt. Daarbij is tevens vermeld:

“Ingemeten volgens de Meetinstructie; deze meetinstructie geeft een praktische handleiding om voor woningen de gebruiksoppervlakten, zoals gedefinieerd in de Nen 2580 en onder meer toegepast in de basisregistratie gebouwen, te meten. De meetinstructie is een gezamenlijk initiatief van NVM VOO, BAG en de waarderingskamer.

Toelichtingsclausule NEN2580. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De

Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.”

7.2.

[geïntimeerden] c.s. heeft op 16 januari 2019 het appartement gekocht voor een koopprijs van € 340.000,-. In de koopovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:

“artikel 26 Branchebrede Meetinstructie

Het verkochte is, in opdracht van de verkoper, ingemeten door een deskundige

conform de Meetinstructie. (...) De meetmethode wordt zeer zorgvuldig uitgevoerd,

echter kunnen (door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen etc.),

verschillen in meetuitkomsten nooit volledig worden uitgesloten. Verkoper stelt

koper in de gelegenheid de maatvoering in de woning zelf op te meten en te

controleren in de periode tot het verstrijken van de bedenktijd. Daarna kan geen

beroep jegens verkoper of verkopende makelaar gedaan worden als het werkelijke

oppervlak afwijkt van de verkoopinformatie.”

7.3.

Op 5 maart 2019 is [geïntimeerden] c.s. op de hoogte geraakt dat de woonoppervlakte kleiner is dan opgegeven, heeft Rasch daarover geïnformeerd, waarna Rasch het appartement opnieuw heeft laten opmeten door www.inmeten.com. In het daarop uitgebrachte meetrapport is onder andere opgenomen dat de gebruikersoppervlakte woonruimte 97 m² bedraagt. Het meetrapport bevat ook een plattegrond, die afwijkt van de plattegrond die was bijgevoegd bij de verkoopbrochure.

7.4.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerden] c.s. gevorderd voor recht te verklaren dat Rasch onzorgvuldig c.q. onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en Rasch te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] c.s. van een bedrag van € 22.884,61, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag (te vermeerderen met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van Rasch in de proceskosten).

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat Rasch jegens [geïntimeerden] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld door in de verkoopbrochure onjuiste informatie te verstrekken over de netto woonoppervlakte van het appartement en heeft de schade begroot op een bedrag van € 4.650,-.

8. De motivering van de beslissing in hoger beroep

in het principaal en incidenteel hoger beroep

de grieven

8.1.

Rasch is onder aanvoering van vijf grieven opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter.
Grief I betoogt dat de aansprakelijkheid van de makelaar voor eventuele onjuistheden in het weergegeven woonoppervlakte is uitgesloten in artikel 26 van de koopovereenkomst.
Grief II voert aan dat Rasch niet onrechtmatig heeft gehandeld. Met
grief III betoogt Rasch dat er geen sprake is van schade en dat het causaal verband tussen de vermeende schade en het vermeende onrechtmatig handelen ontbreekt.
Grief IV is een voorwaardelijke grief die aanvoert dat, mocht ervan worden uitgegaan dat Rasch wel aansprakelijk is en causaal verband wordt aangenomen, er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zoals bedoeld in artikel 6:101 BW. De laatste
grief V komt op tegen de veroordeling van Rasch tot vergoeden van de schade, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

8.2.

In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerden] c.s. één grief aangevoerd namelijk dat de kantonrechter ten onrechte de schade heeft begroot op € 4.650,-. De grief betoogt dat de schade moet worden begroot op een bedrag van € 22.884,61.

de beoordeling

in het principaal en incidenteel hoger beroep

8.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat Rasch in de verkoopbrochure een onjuist woonoppervlakte en een onjuiste tekening heeft vermeld. De vraag is of dit handelen van Rasch onrechtmatig is jegens [geïntimeerden] c.s. op grond waarvan Rasch aansprakelijk zou zijn voor schade.

8.4.

Het hof neemt veronderstellenderwijs tot uitgangspunt dat Rasch onrechtmatig tegenover [geïntimeerden] c.s. heeft gehandeld met als gevolg dat Rasch de schade moet vergoeden die [geïntimeerden] c.s. als gevolg daarvan heeft geleden. Het hof is evenwel van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden. Daartoe wordt het volgende overwogen.

8.5.

De omvang van de schade wordt ingeval van een onrechtmatige daad bepaald door een vergelijking van de toestand zoals die in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit, in dit geval de meetfout, niet zou hebben plaatsgevonden (art 6:95-6:97 BW). De stelplicht en de bewijslast van de (omvang van de) schade rusten op degene die daar aanspraak op maakt (zie ook HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).

8.6.

Met betrekking tot de schade stelt [geïntimeerden] c.s. zich op het standpunt dat hij in de hypothetische situatie waarin de meetfout niet zou zijn gemaakt een lager bedrag zou hebben betaald voor het appartement dan het bedrag van € 340.000,- dat hij in werkelijkheid heeft betaald. Uit de stellingen van [geïntimeerden] c.s. valt niet op te maken dat hij in die hypothetische situatie het appartement in zijn geheel niet zou hebben gekocht. In het licht van wat hiervoor onder 8.5. is voorop gesteld, kan de vermeende schade dus slechts zien op het verschil tussen het bedrag dat hij werkelijk heeft betaald (€ 340.000,-) en het bedrag dat hij zou hebben betaald in de hypothetische situatie dat de meetfout niet was gemaakt. Hierbij is tevens van belang dat in het geval dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, deze op de voet van artikel 6:97 BW moet worden geschat, dan wel dat partijen naar de schadestaatprocedure moeten worden verwezen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk is gevorderd (vlg. HR 7 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1435 en HR 10 december 2021, ELI:NL:HR:2021:1842). Dit alles neemt niet weg dat alvorens tot een schatting van de schade/verwijzing naar de schadestaatprocedure kan worden overgegaan het bestaan van schade aannemelijk moet zijn gemaakt.

8.7.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. onvoldoende heeft gesteld waaruit in zijn algemeenheid kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden. Zo heeft [geïntimeerden] c.s. onvoldoende aangevoerd waaruit blijkt dat de verkoper - [naam1] - bereid was om het appartement voor een lager bedrag aan [geïntimeerden] c.s. te verkopen, terwijl dat toch de kern is van de door [geïntimeerden] berekende schade. Als niet betwist staat vast dat er meerdere geïnteresseerden voor de woning waren, dat de woning onder de vraagprijs aan [geïntimeerden] c.s. is verkocht en dat [naam1] heeft onderhandeld over de prijs met [geïntimeerden] c.s.. Gelet daarop kan niet zonder meer worden gezegd dat [naam1] exclusief aan [geïntimeerden] c.s. wilde verkopen en dat hij, in de situatie dat de meetfout niet zou zijn gemaakt, met een lager bedrag genoegen had genomen. [geïntimeerden] c.s. komt slechts met de niet concreet onderbouwde stelling dat niet kan komen vast te staan dat [naam1] niet met een lager bedrag genoegen zou hebben genomen (zie memorie van antwoord tevens incidenteel hoger beroep onder 77) en stelt niet dat hij het appartement, hoewel feitelijk kleiner dan het door hem genoemde minimum aantal vierkante meters, niet gekocht zou hebben als hij het werkelijk aantal vierkante meters geweten zou hebben.

Het hiervoor overwogene brengt mee dat [geïntimeerden] c.s. niet aannemelijk heeft kunnen maken dat hij schade heeft geleden. Grief III van het principale hoger beroep slaagt.

Het gevolg hiervan is dat het hof niet toekomt aan het bespreken van de overige grieven in het principaal hoger beroep en dat geen belang meer bestaat bij bespreking van de grief in het incidenteel hoger beroep.

8.8.

Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en het hof zal, opnieuw recht doende, de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten en de nakosten van beide instanties.

9. De slotsom

9.1.

Grief III in het principale hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof zal – opnieuw rechtdoende – de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog afwijzen.

9.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Rasch zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 486,-

- salaris advocaat € 960,- ( 2 punten x tarief € 480,-)

Totaal € 1.446,-

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van Rasch zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 83,38

- griffierecht € 760,-

- salaris advocaat € 2.884,- (2 punten x tarief III)

Totaal € 3.727,38

De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Rasch zullen worden vastgesteld op:

- salaris advocaat: € 1.442,- (0,5 x 2 punten x tarief III)

10. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 8 april 2020 en opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog af;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Rasch wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.446,- en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 5.169,38, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [geïntimeerden] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. om al hetgeen Rasch ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] c.s. mocht hebben voldaan aan Rasch terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, R.A. van der Pol en J.N. de Blécourt, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.