ECLI:NL:GHARL:2022:2748

• Datum uitspraak: 12 april 2022
• Publicatiedatum: 12 april 2022
• Zaaknummer: 21/00920
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J.H. van Suilen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een tuincentrum

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 12 april 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende B.V. tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak, een tuincentrum, voor het kalenderjaar 2019. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 4.309.000, terwijl belanghebbende van mening was dat deze waarde te hoog was en een waarde van € 2.999.000 voorstelde. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 6 april 2022 heeft belanghebbende zijn standpunt toegelicht, bijgestaan door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde en voerde een taxatiematrix aan ter onderbouwing van zijn standpunt. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen gewogen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij de vergelijkingsmethode gehanteerd en de marktprijzen van vergelijkbare objecten in overweging genomen.

Het Hof oordeelde dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018, vastgesteld op € 4.309.000, niet te hoog was. Het Hof verwierp ook het argument van belanghebbende dat de coronapandemie een waardebepalende factor was, aangezien de waardepeildatum vóór de uitbraak van COVID-19 lag. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en het hoger beroep van belanghebbende werd ongegrond verklaard. Er werd geen aanleiding gezien voor een veroordeling in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 21/00920

uitspraakdatum:
12 april 2022

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 juli 2021, nummer UTR 19/3598, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 87 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 4.309.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank).

1.4.

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 7 juli 2021 het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft op 23 juli 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

1.6.

De heffingsambtenaar heeft op 27 januari 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.

1.7.

Belanghebbende heeft op 29 maart 2022 een nader stuk ingediend.

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door taxateur [de taxateur1] .

2. Feiten

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1975 en 1997 gebouwd tuincentrum. Het tuincentrum heeft een vloeroppervlakte van 8.321 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 11.078 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt.

3.3.

Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 2.999.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 4.309.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 4.309.000.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 4.309.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van taxateur [de taxateur2] van 17 december 2019 waarin twee bouwmarkten als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2018. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:

Object

Oppervlakte

Huur/m2

Huurwaarde

Factor

Waarde

Huurprijs

[adres1] 87

[vestigingsplaats]

(tuincentrum)

Verkoopkas 4.790 m2

Winkelruimte 1.738 m2

Opslag 1.700 m2

Berging
93 m2

Totaal 8.321 m2

€ 56/m2

84/m2

38/m2

0/m2

€ 58/m2

€ 268.240

145.992

64.5

1

€ 478.833

9,0

€ 4.309.000

(01-01-18)

€ 518/m2

Nvt

Koopsom

Huurprijs

[adres2] 15

[plaats1]

(bouwmarkt met tuincentrum)

Winkelruimte 5.500 m2

Winkelruimte 6.630 m2

Kantoor 275 m2

Laad/losruimte
185 m2

Totaal 12.590 m2

€ 85/m2

60/m2

90/m2

44/m2

€ 71/m2

€ 467.500

397.8

24.75

8.14

898.19

11,6

€ 10.269.470

(20-07-16)

Gecorr.:

€ 10.453.333

€ 830/m2

Nvt

[adres3] 197

[plaats2]

(bouwmarkt)

Winkelruimte 4.119 m2

€ 85/m2

€ 350.115

12,0

€ 4.840.000

(06-12-16)

Gecorr.:

€ 4.200.000

€ 1.020/m2

Nvt

4.4.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 4.309.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijzen voor beide vergelijkingsobjecten. Dat de verkoopdata van deze objecten meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen, is geen reden om deze verkoopcijfers buiten beschouwing te laten.

4.5.

Het vergelijkingsobject [adres3] 197 is slechts de helft zo groot (8.321 m2 vs 4.119 m2) en heeft in de markt € 1.020 per m2 opgebracht. Het object [adres2] 15 is de helft groter (8.321 m2 vs 12.590 m2) en heeft – ondanks het afnemend grensnut – ook nog € 830 per m2 opgeleverd. Met het verschil in kwaliteit en onderhoudstoestand heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een aanmerkelijk lagere waarde per m2 in aanmerking te nemen. Gelet daarop acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 4.309.000 – waarbij is uitgegaan van € 518 per m2 – niet te hoog is vastgesteld.

4.6.

Verder merkt het Hof nog op dat, anders dan belanghebbende meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2018). Ook het verbod om vuurwerk te verkopen in december 2020 en 2021 kan reeds daarom geen effect hebben gehad ten tijde van de waardepeildatum.

4.7.

Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. Anders dan belanghebbende betoogt, mocht de Rechtbank de coronapandemie als een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie aanmerken die een verlenging van de redelijke termijn met vier maanden rechtvaardigt (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 8 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5705).

Slotsom

4.8.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.

De griffier, De raadsheer,

(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.