ECLI:NL:GHARL:2022:2578

• Datum uitspraak: 5 april 2022
• Publicatiedatum: 5 april 2022
• Zaaknummer: 21/00136 en 21/00137
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een horecagelegenheid onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 5 april 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een horecagelegenheid onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op € 417.000 en € 728.000 per 1 januari 2018. Belanghebbende, eigenaar van de horecagelegenheid, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling en is in beroep gegaan bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Tijdens de zitting op 1 maart 2022 heeft belanghebbende zijn hoger beroep inzake de woning ingetrokken en zich geconcentreerd op de WOZ-waarde van de horecagelegenheid. Hij stelde dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor had gehanteerd en dat de waarde van de horecagelegenheid verlaagd moest worden tot € 499.000, rekening houdend met een leegstandsrisico van 40%.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn aangedragen, zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende. Het Hof heeft de waarde van de onroerende zaak bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. De kosten voor griffierecht en proceskosten zijn niet toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 21/00137

uitspraakdatum: 5 april 2022

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2020, nummers UTR 19/3574 en UTR 19/3723

in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de navolgende in [woonplaats] gelegen onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 als volgt vastgesteld:

Onroerende zaak

Kenmerk Hof

Kenmerk Rechtbank

Vastgestelde waarde

[adres1] 14

21/00136

UTR 19/3574

€ 417.000

[adres2] 30

21/00137

UTR 19/3723

€ 728.000

Tegelijk met de beschikking zijn voor het jaar 2019 voor de onroerende zaak [adres2] 30 ten name van belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting Eigenaar alsmede een aanslag in de Watersysteemheffing gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 1 augustus 2019 de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Beide partijen hebben nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de onroerende zaak [adres2] 30 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Dit betreft een in de wijk [de wijk] te [woonplaats] gelegen horecagelegenheid met een oppervlakte van 363 m2.

2.2.

Belanghebbende is gebruiker van de woning aan de [adres3] 14 te [woonplaats] .

3. Geschil

3.1.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende het hoger beroep inzake de woning aan de [adres3] 14 ingetrokken. Verder heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres2] 30 ter beoordeling voorligt en dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt.

3.2.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat de onroerende zaak sinds 1 januari 2018 enkele jaren heeft leeg gestaan en dat over een periode van tien jaar moet worden uitgegaan van een leegstandsrisico van 40%. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking genomen. Vanwege het leegstandsrisico dient deze factor geen 10,2 maar ongeveer 7 te bedragen. Uitgaande van de gehanteerde huurwaarde van € 71.467 dient de vastgestelde waarde derhalve te worden verminderd tot € 499.000.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog zijn.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [de taxateur2] van 13 december 2019, waarin de waarde per 1 januari 2018 van de onroerende zaak aan de hand van de verkoop van een drietal referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 728.000, derhalve gelijk aan de vastgestelde waarde. De waarde is als volgt bepaald:

Object

Bj

Functie

Opp.

Huur/m2

Huurwaarde

Factor

Waarde

Waarde/m2

[adres2] 30

( [de wijk] , ligging B1)

1900

Restaurant

Werkruimte

254 m2

109 m2

€ 220/m2

€ 143/m2

€ 55.880

€ 15.587

€ 71.467

10,2

€ 728.000

€ 2.006/ m2

Vergelijkingsobjecten

Koopsom/ gecorrigeerde

waarde per

01-01-2018

[adres4] 40

( [woonplaats] , ligging C)

1900

Café/

Restaurant

110 m2

€ 282/ m2

€ 31.020

11,5

€ 368.811

(01-08-2018)

€ 358.115

€ 3.256/ m2

[adres4] 62

( [woonplaats] , ligging C)

1900

Restaurant

Opslag

Geld-

automaat

100 m2

80 m2

9 m2

€ 300/ m2

€ 125/ m2

€ 400/ m2

€ 30.000

€ 10.000

€ 3.600

€ 43.600

16,7

€ 700.000

(31-03-2017)

€ 726.600

€ 3.884/ m2

Vleutenseweg 124

( [woonplaats] , ligging B1)

1930

Café/

Restaurant

82 m2

€ 140/ m2

€ 11.480

14,9

€ 177.750

(16-10-2018)

€ 170.818

€ 2.083/ m2

4.4.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In dit verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 700.000 (gecorrigeerde waarde € 726.600) voor het vergelijkingsobject [adres4] 62. Dit vergelijkingsobject is gelegen in het centrum van [woonplaats] op, naar ter zitting van het Hof is komen vast te staan, circa 350 meter afstand van de onroerende zaak, is vergelijkbaar wat betreft kwaliteit (goed) en onderhoud (goed) en heeft een kleinere verhuurbare vloeroppervlakte. Gesteld noch gebleken is dat dit vergelijkingsobject was verhuurd ten tijde van de transactie, zodat ervan wordt uitgegaan dat de prijsvorming niet is beïnvloed door een bestaand huurcontract. Met het verschil in grootte en in ligging (B1 versus C) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een veel lagere waarde per vierkante meter (€ 2.006 versus € 3.884) in aanmerking te nemen. Het Hof acht niet aannemelijk dat het restaurantgedeelte van de onroerende zaak zodanig groot is (254 m2) dat daarvan een waardedrukkende werking uitgaat.

4.5.

Nu het Hof reeds op basis van de referentieverkopen aannemelijk acht dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, kan hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de hoogte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor onbesproken blijven.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:5 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.