ECLI:NL:GHARL:2022:2001

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.297.578

(zaaknummer rechtbank Gelderland C/05/387335 /K G ZA 21-141)

arrest in kort geding van 15 maart 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Hestia HSB Vastgoed B.V.,

gevestigd te Westervoort,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde

hierna: Hestia,

advocaat: mr. I. van Bekkum,

tegen:

1.[geïntimeerde1]

2.
[geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. D. Bercx.

1.Het geding bij de rechtbank

Voor het geding voor de voorzieningenrechter verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis (in kort geding) van 14 juni 2021 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 9 juli 2021,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

Hestia vordert in het hoger beroep – samengevat – het bestreden vonnis te vernietigen en [geïntimeerden] c.s. alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen jegens Hestia, althans het door [geïntimeerden] c.s., gevorderde alsnog als ongegrond en onbewezen af te

wijzen, met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.

2.4

[geïntimeerden] c.s. heeft verweer gevoerd.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.24 van het (bestreden) vonnis van 14 juni 2021.

4.Het geschil en de beslissing van de voorzieningenrechter

4.1

[geïntimeerden] c.s. heeft voor de voorzieningenrechter – samengevat – gevorderd dat de door Hestia ten laste van [geïntimeerden] c.s. gelegde beslagen (op de percelen kadastraal bekend gemeente Arnhem, sectie [Y] nummers 7516, 7520, 7521, 7522 en 7523) met onmiddellijke ingang zullen worden opgeheven, onder de verplichting om dit vonnis bij nieuwe verzoeken tot conservatoir beslag aan de voorzieningenrechter over te leggen op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per overtreding.

4.3

De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 14 juni 2021 de beslagen met onmiddellijke ingang opgeheven en Hestia geboden om een afschrift van dit vonnis over te leggen aan de voorzieningenrechter indien Hestia opnieuw verlof verzoekt tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [geïntimeerden] c.s., op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere keer dat Hestia niet aan dit gebod voldoet, totdat een maximum van € 25.000,00 is bereikt. Hestia is tevens veroordeeld in de proceskosten.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1

Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. Hestia is een (professionele) projectontwikkelaar; [geïntimeerden] c.s. zijn particulieren. Hestia en [geïntimeerden] c.s. hebben op 4 september 2020 een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling door Hestia van de percelen (omschreven in 4.1 hierboven) die aan [geïntimeerden] c.s. toebehoren. [geïntimeerden] c.s. heeft op een gegeven moment de overeenkomst ontbonden, omdat Hestia volgens hem tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Die tekortkoming bestond onder andere uit het niet (geheel) betalen van een overeengekomen voorschot van € 100.000,00. Hestia was het niet eens met de ontbinding door [geïntimeerden] c.s. Hestia is daarom een procedure gestart tegen [geïntimeerden] c.s. over de nakoming van de overeenkomst. Hestia heeft in het kader van die procedure conservatoir beslag laten leggen op de te ontwikkelen percelen. [geïntimeerden] c.s. is vervolgens een kort geding gestart om het gelegde beslag te laten opheffen (op de voet van artikel 705 Rv), welk kort geding geleid heeft tot het bestreden vonnis waarbij het door Hestia gelegde conservatoir beslag is opgeheven. Hestia komt in dit hoger beroep met vier grieven op tegen die beslissing van de voorzieningenrechter en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen.

5.2

Met de eerste grief richt Hestia zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat Hestia geen aanvullende voorwaarden kon stellen voor de uitbetaling van het voorschot van € 100.000,00 en dat die extra voorwaarden ook niet te rijmen zijn met de uitspraken die namens Hestia ter zitting zijn gedaan over het kunnen en willen betalen van het voorschot. Hestia stelt ter onderbouwing van haar grief dat haar door [geïntimeerden] c.s. een redelijk "gespreid bedje" was beloofd en dat Hestia daarom bij het aangaan van de overeenkomst niet wist dat er bezwaren van omwonenden zouden zijn. Bovendien stelt Hestia dat het bedrag van € 100.000,00 wel klaar stond om aan [geïntimeerden] c.s. te worden betaald. Hestia wilde het voorschot echter niet betalen totdat de omgevingsvergunning onaantastbaar/onherroepelijk zou zijn geworden. Hestia wilde namelijk niet in allerlei langdurige, moeizame bestemmingsplanwijzigingsprocedures worden betrokken. Hestia stelt dat de overwegingen die de voorzieningenrechter ten aanzien van het voorschot in 4.7 aan haar oordeel ten grondslag legt niet blijken uit de opzeggingsbrief die namens [geïntimeerden] c.s. is gestuurd en dat die voor [geïntimeerde1] niet direct van belang waren voor de opzegging.

5.3

[geïntimeerden] c.s. heeft daartegen aangevoerd dat hij aan de (buitengerechtelijke) ontbinding drie tekortkomingen van Hestia ten grondslag he gelegd (voorschot niet betaald, voorschot niet beschikbaar en geen actieve projectontwikkeling) en dat die gronden door de voorzieningenrechter in het vonnis tot uitgangspunt zijn genomen en dat de grondslagen voor de ontbinding dus niet anders waren dan die in de beoordeling van de voorzieningenrechter zijn betrokken. Bovendien had Hestia het bedrag van € 100.000,00 niet direct ter beschikking, zoals Hestia stelt, maar was zij afhankelijk van haar financier.

5.4

Uitgangspunt bij de beoordeling van de eerste grief is dat vast staat dat de betaling van het bedrag van € 100.000,00 door Hestia aan [geïntimeerden] c.s. een voorschot betrof en dat daarvan tot op heden slechts € 10.000,00 is voldaan. Vast staat ook dat in de overeenkomst geen garanties ten aanzien van de onherroepelijkheid van de omgevingsvergunning zijn opgenomen en dat evenmin een voorbehoud is gemaakt door Hestia voor eventuele aanvullende eisen van haar financier. Evenmin is door Hestia voldoende bestreden dat het geld niet vrij beschikbaar was, nu zij het ter beschikking hebben van het geld ook in hoger beroep ondersteunt met een mededeling van haar financier dat het geld bij de financier beschikbaar is. De opmerking van [geïntimeerden] c.s. omtrent het “gespreide bedje” waar Hestia zich op beroept heeft naar het voorlopig oordeel van het hof niet het karakter van een garantie. Hestia zou als professionele partij op het terrein van projectontwikkeling ook moeten weten dat bij een bestemmingsplanwijziging midden in een bestaande woonwijk, bezwaren min of meer inherent zijn aan dergelijke wijzigingsprocedures. Het had daarom op de weg van Hestia als professionele partij gelegen om daarmee rekening te houden met het opstellen van de overeenkomst. In de overeenkomst is onder C sub e. als voorwaarde door en voor Hestia opgenomen dat de kavels beschikbaar zijn na definitieve vaststelling bestemmingsplanwijziging. Niet is opgenomen dat sprake moet zijn van een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging of een onherroepelijke omgevingsvergunning; dit verschil zal Hestia als professioneel projectontwikkelaar bekend (moeten) zijn. [geïntimeerden] c.s. kan in dat verband ook niet worden verweten – al dan niet met de gedane mededeling dat “
de buurt niet [zou] kunnen wachten met wanneer de schop in de grond zou gaan, dat iedereen zo snel mogelijk de realisatie van de woningen wenst." – een mededelingsplicht te hebben geschonden. Hestia heeft bovendien in de correspondentie enkel als nadere voorwaarde gesteld dat sprake moest zijn van een definitieve omgevingsvergunning, niet dat die onherroepelijk moest zijn. De definitieve omgevingsvergunning is op 29 januari 2021 verleend. Naar het oordeel van het hof heeft de voorzieningenrechter daarom op goede gronden geoordeeld dat vast staat dat Hestia tot op heden slechts een deel van het voorschot aan [geïntimeerden] c.s. heeft voldaan terwijl voldoende aannemelijk is dat zij het resterende bedrag van € 90.000,00 aan voorschot, ook in haar eigen optiek, in ieder geval aan [geïntimeerden] c.s. had moeten voldoen toen de definitieve omgevingsvergunning werd verleend op 29 januari 2021.

5.5

Volgens Hestia kan echter aan de voorgaande vaststelling niet de conclusie worden verbonden dat vooralsnog voldoende aannemelijk is dat Hestia daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting uit hoofde van artikel D sub a van de overeenkomst en dat dit de conclusie rechtvaardigt dat [geïntimeerden] c.s. de overeenkomst op 22 februari 2021 in beginsel rechtsgeldig heeft ontbonden. Het hof ziet in hetgeen Hestia in de toelichting op de grief heeft aangevoerd geen reden om aan bedoelde vaststelling een andere conclusie te verbinden dan de voorzieningenrechter. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de voorzieningenrechter onder 4.6 en 4.7 en 4.8 (gedeelte over de ontbinding) en maakt die tot de zijne. De eerste grief faalt daarom.

5.6

De tweede grief richt zich tegen het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter dat “onvoldoende duidelijk” is of Hestia nog een vordering tot nakoming heeft en dat dit tot de slotsom leidt dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van het vorderingsrecht is gebleken. Het hof begrijpt dat Hestia daarmee klaagt over de door de voorzieningenrechter aangelegde maatstaf.

5.7

Het hof oordeelt als volgt. Volgens art. 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Zoals hiervoor overwogen, oordeelt het hof met de voorzieningenrechter dat Hestia het resterende voorschot van € 90.000,00 aan [geïntimeerden] c.s. op zijn laatst had moeten voldoen op 29 januari 2021 toen de omgevingsvergunning definitief was vastgesteld door de gemeente, en dat de ingeroepen ontbinding daarom terecht is ingeroepen door [geïntimeerden] c.s.. Daarmee is de ondeugdelijkheid van de vordering van Hestia summierlijk komen vast te staan. De tweede grief slaagt niet.

5.8

Met de derde grief is Hestia opgekomen tegen de belangenafweging door de voorzieningenrechter. Volgens Hestia kunnen de gronden de beslissing niet dragen. Gelet op de onduidelijkheden in de overeenkomst had het belang van Hestia bij de uitkomst van de bodemprocedure – naar het hof begrijpt – zwaarder moeten wegen dan het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk is dat Hestia [geïntimeerden] c.s. in de bodemprocedure met succes op nakoming van de overeenkomst kan aanspreken. Bovendien stelt Hestia haar schade voldoende te hebben onderbouwd met de raming die als productie 7 is ingebracht in kort geding. Tot slot voert zij aan dat de beslaglegging – zo begrijpt het hof – juridisch niet aan de ontwikkeling van de percelen in de weg staat.

5.9

Het hof stelt bij de beoordeling van de derde grief voorop dat bij de vereiste afweging van de wederzijdse belangen, dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. Het had dus op de weg gelegen van Hestia om zodanige zwaarwegende omstandigheden aan te voeren. Hestia herhaalt in de toelichting op de grief echter zichzelf waar het gaat om het voorshands oordeel terwijl de voorzieningenrechter bij de beoordeling in kort geding juist een inschatting moet maken van de goede en kwade kansen in de bodemprocedure in het licht van het voorshands oordeel. Hestia voert voorts dezelfde raming van de schade op als in kort geding, waarvan de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat deze in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] c.s. onvoldoende onderbouwd is. Tot slot voert Hestia aan dat ontwikkeling door derden juridisch mogelijk blijft, daar waar de voorzieningenrechter juist de feitelijke onmogelijkheid (mede) in de afweging heeft betrokken. Het hof leest in de (toelichting op de) grief geen steekhoudende argumenten om tot een andere belangenafweging te komen dan de voorzieningenrechter. Het hof sluit zich daarom aan bij de overweging van de voorzieningenrechter onder 4.9 en maakt die tot de zijne. De derde grief faalt.

5.1

Grief 4 ten aanzien van de veroordeling in de proceskosten heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat – nu de overige grieven falen – deze grief geen bespreking behoeft.

6.De slotsom

6.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Hestia in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 338,00

- salaris advocaat € 1.114,00 (1 punt x tarief II)

6.3

Het zal hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Gelderland van 14 juni 2021;

7.2

veroordeelt Hestia in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 338,00 voor verschotten en op € 1.114,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

7.3

veroordeelt Hestia in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval Hestia niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

7.4

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L. Janse, R.A. Dozy en V.A.J. Abbing en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2020.