Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.299.551/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, 6850920)
arrest van 22 februari 2022
in de zaak van
[appellant]h.o.d.n. [naam1 ] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
bij de kantonrechter: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J. van der Meer, die kantoor houdt te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
bij de kantonrechter: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
niet verschenen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
3 juli 2018, 6 november 2018, 9 april 2019, 26 november 2019 en 8 juni 2021 die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 1 september 2021,
- het op 21 september 2021 aan [geïntimeerde] verleende verstek,
- de memorie van grieven, met producties 1 tot en met 5.
2.2
Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.
De vaststaande feiten
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
3.1
Op 12 september 2013 is een huurovereenkomst tot stand gekomen op basis waarvan
[appellant] met ingang van 1 oktober 2013 van [geïntimeerde] huurt de bedrijfsruimte (begane grond) in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW), gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] . Daarbij is een maandelijkse huur overeengekomen van € 800,- exclusief omzetbelasting. Het gehuurde is bestemd voor gebruik als wijnhandel, wijnwinkel en wijnproeflokaal. [appellant] gebruikt het gehuurde ook voor dat doel. Op de overeenkomst zijn van toepassing verklaard de `algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW', gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 2 oktober 2012 (hierna: de algemene bepalingen).
3.2
[geïntimeerde] woonde ten tijde van het met [appellant] aangaan van de huurovereenkomst boven het gehuurde en heeft haar tuin achter het gehuurde. Bij aanvang van de huur bevond zich in het gehele pand (het gehuurde + de woning van [geïntimeerde] ) één elektriciteits- en gasmeter. De energiecontracten stonden toentertijd op naam van [geïntimeerde] .
3.3
Vanaf juli 2017 heeft [appellant] de energiecontracten voor het gehuurde en de woning
daarboven overgenomen van [geïntimeerde] . Tevens zijn op 4 juli 2017 tussenmeters geplaatst voor de elektriciteit.
3.4
In een brief van 27 september 2017 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2018. [appellant] heeft deze opzegging niet geaccepteerd.
3.5
In een brief van 8 december 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] zich bij de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde] beklaagd over het volgende:
De cv-ketel functioneert niet meer. (...)
De constatering is dat de vochtproblemen in de muur achterin de bedrijfsruimte toenemen.
Ten gevolge van hetzelfde probleem is ook de vloer in de directe omgeving van de achtermuur aan het vergaan (...).
Het dak vertoont vochtproblemen hij de toiletten achterin het pand, waardoor sprake is van
schimmelvorming. (...)
De metalen deurposten bij de voordeur hebben ten gevolge van corrosie losgelaten.
Weliswaar heeft cliënt dit provisorisch hersteld, maar hier moet structureel iets aan gedaan
worden.
In die brief wordt verzocht te bevestigen dat [geïntimeerde] deze gebreken zal verhelpen. Tot slot wordt voorgesteld dat [geïntimeerde] met ingang van 1 augustus 2017 een maandelijks voorschot van € 250,- gaat betalen op de nu door [appellant] betaalde energielasten.
3.6
In een brief van 17 januari 2018 heeft de gemachtigde van [appellant] gerappelleerd.
3.7
In opdracht van [appellant] heeft [naam2] Bouwadviseurs B.V. te Haren (hierna: [naam2] ) op 18 maart 2018 aan hem verslag gedaan over zijn bevindingen ‘ten aanzien van de technische staat van het gehuurde’. In dat rapport worden zestien aspecten van het gehuurde besproken.
3.8
[geïntimeerde] is sinds 15 november 2019 geen eigenaar meer van het gehuurde.
4.
Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
4.1
[appellant] heeft in conventie na (herhaalde) wijziging van eis - samengevat - gevorderd:
i. een vermindering van de door [appellant] verschuldigde huur met ingang van 8 december 2017 tot en met 31 december 2019 tot € 400,- exclusief btw per maand;
en de veroordeling van [geïntimeerde] tot:
verwijdering van een reclamebord, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag;
betaling van € 12.962,23 wegens beëindiging van het gebruik van de achtertuin als terras;
betaling van € 558,27 voor door [appellant] gemaakte kosten van herstel van de vloer;
primair betaling van € 2.640,12 voor energielasten subsidiair (en voorwaardelijk voor het geval [appellant] ten onrechte een beroep op verrekening met de verschuldigde huur heeft gedaan) betaling van € 11.165,13;
betaling van € 554,50 voor door [appellant] gemaakte expertisekosten;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de deskundige ad € 3.984,88 en in de proceskosten, nakosten daaronder begrepen.
4.2
[geïntimeerde] heeft in reconventie na wijziging van eis - samengevat - gevorderd:
een verklaring voor recht dat [appellant] jegens [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en gehouden is tot vergoeding van de als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
de veroordeling van [appellant] tot betaling van € 10.250,17 voor achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de opeisbaarheid;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, nakosten daaronder begrepen.
4.3
De kantonrechter heeft in het vonnis van 3 juli 2018 een mondelinge behandeling bepaald, die op 9 oktober 2018 heeft plaatsgevonden. In het vonnis van 6 november 2018 zijn partijen in de gelegenheid gesteld om zich over een aantal genoemde aspecten van de zaak nader uit te laten. In het vonnis van 9 april 2019 is een deskundigenonderzoek gelast en een deskundige benoemd, waarna in het vonnis van 26 november 2019 vanwege het uitgebrachte deskundigenonderzoek reden is gezien om opnieuw een mondelinge behandeling te bepalen, die op 17 december 2019 heeft plaatsgevonden.
4.4
In het eindvonnis van 8 juni 2021 is in conventie de door [appellant] aan [geïntimeerde] verschuldigde huur met ingang van 8 december 2017 tot 14 november 2019 verminderd met 20% en is [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 558,27 voor vergoeding van herstelkosten, van € 4.466,05 voor energielasten en € 1.992,44 aan kosten van de deskundige. De proceskosten zijn daarbij tussen partijen gecompenseerd. Het meer of anders door [appellant] gevorderde is afgewezen.
4.5
In het eindvonnis van 8 juni 2021 is in reconventie [appellant] veroordeeld tot betaling van € 8.737,01 voor achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 september 2020. De proceskosten zijn daarbij tussen partijen gecompenseerd. Het meer of anders door [geïntimeerde] gevorderde is afgewezen.
5.De vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] vordert in hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 8 juni 2021 en opnieuw rechtdoende de toewijzing alsnog van zijn vordering, zoals die luidde bij de kantonrechter, en de afwijzing alsnog van de vordering van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedures bij de kantonrechter en in hoger beroep, inclusief nakosten.
5.2
Het hof stelt vast dat [appellant] weliswaar de integrale vernietiging vordert van het vonnis van 8 juni 2021, ook voor zover in conventie gewezen, maar noch in het lichaam van de dagvaarding in hoger beroep noch in dat van de memorie van grieven is een aanknopingspunt te vinden voor de aanname dat [appellant] niet langer aanspraak wil maken op wat in het vonnis in conventie is toegewezen. Het hof verstaat de gevorderde vernietiging aldus dat dat niet ziet op wat ten gunste van [appellant] is toegewezen en alleen op wat is afgewezen, en dat binnen de grenzen van het navolgende.
6.De beoordeling van de grieven en de vordering
Omvang van het hoger beroep
6.1
[appellant] heeft vier grieven voorgedragen tegen het vonnis van 8 juni 2021.
Grief 1heeft betrekking op de omvang van de huurprijsvermindering. Met
grief 2komt [appellant] op tegen de toegepaste verdeelsleutel voor de energielasten. Met
grief 3klaagt [appellant] over de afwijzing van de gevorderde expertisekosten van € 554,50. Tot slot keert hij zich in
grief 4tegen het niet volledig vergoeden van voorgeschoten energiekosten en niet toewijzen van wettelijke handelsrente over de aan hem toegewezen en toekomende bedragen. In de
Grief 1heeft betrekking op de omvang van de huurprijsvermindering. Met
grief 2komt [appellant] op tegen de toegepaste verdeelsleutel voor de energielasten. Met
grief 3klaagt [appellant] over de afwijzing van de gevorderde expertisekosten van € 554,50. Tot slot keert hij zich in
grief 4tegen het niet volledig vergoeden van voorgeschoten energiekosten en niet toewijzen van wettelijke handelsrente over de aan hem toegewezen en toekomende bedragen. In de
vordering van [appellant] om [geïntimeerde] alsnog te veroordelen in de kosten van de procedures in conventie en reconventie leest het hof daarnaast een (vijfde) grief tegen de compensatie van de proceskosten van die procedures.
6.2
Omdat [appellant] daartegen geen grieven heeft gericht, staat de afwijzing van zijn vorderingen in overweging 4.1 sub ii. (reclamebord) en sub iii. (terras) vast. In zoverre is het geschil aan een beoordeling in hoger beroep onttrokken. Omdat [geïntimeerde] in hoger beroep niet is verschenen, geldt hetzelfde voor de afwijzing van haar vordering onder 4.2 sub a.
6.3
Bij de huidige processuele stand van zaken is verder uitgangspunt dat het gehuurde in de periode vanaf 8 november 2017 gebreken heeft vertoond en dat die gebreken [appellant] aanspraak geven op een huurprijsvermindering.
Omvang van de huurprijsvermindering
6.4
Artikel 7:207 BW bepaalt (kort gezegd) dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs. Artikel 7:207 BW stelt daarmee als eis voor een vermindering van de huurprijs dat sprake is van een vermindering van het huurgenot. Op basis van artikel 150 Rv is het daarom aan [appellant] om voldoende feiten te stellen en zo nodig te bewijzen op welke wijze door welke gebrek zijn huurgenot concreet is verminderd.
6.5
Wat betreft de gebreken die vanwege de daaruit volgende huurgenotvermindering grond (kunnen) geven voor vermindering van de huurprijs geldt, dat de kantonrechter aan hand van de rapportages van [naam2] en de door hem benoemde deskundige wel vaststelt dat het gehuurde gebreken vertoonde, maar niet welke gebreken. Het hof zal daarom aan de hand van die rapportages alsnog beoordelen welke van de door [appellant] gestelde gebreken bij het gehuurde aan de orde waren.
6.6
Uit de rapportages blijkt afdoende dat in het gehuurde sprake was van
wateroverlast. Het gaat daarbij allereerst om twee vormen van lekkage. Voldoende duidelijk is dat aan de achterzijde van het gehuurde water binnendrong, hetzij via het plat dak aan de achterzijde hetzij via de achtergevel. De precieze oorzaak is niet vastgesteld, maar dat is voor het aannemen van het bestaan van dit gebrek ook niet relevant. Een andere vorm van wateroverlast bestond uit de constructie/afdichting van een zijdeur in het gehuurde, waardoor zich inwatering kon voordoen. Het mag zo zijn dat die deur in vroeger jaren geschikt was voor het toenmalig gebruik van de ruimte (opslag) waartoe de deur toegang gaf, maar in dit geval moest het gehuurde geschikt zijn voor gebruik als wijnhandel, wijnwinkel en wijnproeflokaal. Bij zo’n bestemming hoeft de huurder niet te verwachten dat dan via een zijdeur water het gehuurde kan binnendringen. Uit het rapport van de deskundige blijkt verder dat de metalen latei in de achtergevel een koudebrug vormt waardoor binnen in het gehuurde ter plaatse van die latei condensatie optreedt. Ook dit hoeft een huurder bij een overeengekomen gebruik als wijnproeflokaal niet te verwachten en in zoverre is sprake van een gebrek. Het hof volgt daarom de andersluidende conclusie van de deskundige niet.
wateroverlast. Het gaat daarbij allereerst om twee vormen van lekkage. Voldoende duidelijk is dat aan de achterzijde van het gehuurde water binnendrong, hetzij via het plat dak aan de achterzijde hetzij via de achtergevel. De precieze oorzaak is niet vastgesteld, maar dat is voor het aannemen van het bestaan van dit gebrek ook niet relevant. Een andere vorm van wateroverlast bestond uit de constructie/afdichting van een zijdeur in het gehuurde, waardoor zich inwatering kon voordoen. Het mag zo zijn dat die deur in vroeger jaren geschikt was voor het toenmalig gebruik van de ruimte (opslag) waartoe de deur toegang gaf, maar in dit geval moest het gehuurde geschikt zijn voor gebruik als wijnhandel, wijnwinkel en wijnproeflokaal. Bij zo’n bestemming hoeft de huurder niet te verwachten dat dan via een zijdeur water het gehuurde kan binnendringen. Uit het rapport van de deskundige blijkt verder dat de metalen latei in de achtergevel een koudebrug vormt waardoor binnen in het gehuurde ter plaatse van die latei condensatie optreedt. Ook dit hoeft een huurder bij een overeengekomen gebruik als wijnproeflokaal niet te verwachten en in zoverre is sprake van een gebrek. Het hof volgt daarom de andersluidende conclusie van de deskundige niet.
6.7
In zowel het rapport van [naam2] als de rapportage van de deskundige wordt duidelijk beschreven dat de
betonlateiboven een zijdeur in het gehuurde afbrokkelt. Zij bestempelen dit allebei als gevaarlijk. Volgens de deskundige moet dit punt zo spoedig mogelijk worden aangepakt. Buiten twijfel staat dat een dergelijke slechte en gevaarlijke staat van een deel van de zijmuur (en zeker op die hoogte) in het gehuurde afbreuk doet aan het genot dat de huurder mag verwachten van het overeengekomen gebruik van het gehuurde. Dat de zijdeur niet door [appellant] en/of zijn clientèle wordt gebruikt omdat de ruimte achter de zijdeur niet tot het gehuurde behoort, maakt dat niet anders.
betonlateiboven een zijdeur in het gehuurde afbrokkelt. Zij bestempelen dit allebei als gevaarlijk. Volgens de deskundige moet dit punt zo spoedig mogelijk worden aangepakt. Buiten twijfel staat dat een dergelijke slechte en gevaarlijke staat van een deel van de zijmuur (en zeker op die hoogte) in het gehuurde afbreuk doet aan het genot dat de huurder mag verwachten van het overeengekomen gebruik van het gehuurde. Dat de zijdeur niet door [appellant] en/of zijn clientèle wordt gebruikt omdat de ruimte achter de zijdeur niet tot het gehuurde behoort, maakt dat niet anders.
6.8
Tot slot heeft als gebrek te gelden de
aantasting van de houten vloerbij de kastruimte aan de achterzijde van het gehuurde. In het rapport van [naam2] blijkt in dat verband dat het gaat om circa 2 m2, dat de vloer ter plaatse al deels is doorgezakt en dat via de daardoor ontstane opening in de kruipruimte gekeken kan worden. Ook volgens de deskundige is sprake van houtrot als gevolg waarvan ter plaatse de houten balklaag en de vloerdelen vervangen moeten worden. Ook dit is onmiskenbaar een gebrek dat genotsbeperkend is.
aantasting van de houten vloerbij de kastruimte aan de achterzijde van het gehuurde. In het rapport van [naam2] blijkt in dat verband dat het gaat om circa 2 m2, dat de vloer ter plaatse al deels is doorgezakt en dat via de daardoor ontstane opening in de kruipruimte gekeken kan worden. Ook volgens de deskundige is sprake van houtrot als gevolg waarvan ter plaatse de houten balklaag en de vloerdelen vervangen moeten worden. Ook dit is onmiskenbaar een gebrek dat genotsbeperkend is.
6.9
Anders dan [appellant] meent, kan de staat van de
elektrische installatie- de groepen- of meterkast daaronder begrepen - niet als gebrekkig wordt aangemerkt. De deskundige stelt vast dat daar weinig of niets op aan te merken is, terwijl [naam2] in zijn rapport niet meer schrijft dan dat de installatie zijn inziens gekeurd moet worden en dat de meterkast opgeruimd moet worden in de zin van ontdaan van los materiaal. Een en ander geeft daardoor geen grond voor de conclusie dat bij de elektrische installatie sprake is van een gebrek.
elektrische installatie- de groepen- of meterkast daaronder begrepen - niet als gebrekkig wordt aangemerkt. De deskundige stelt vast dat daar weinig of niets op aan te merken is, terwijl [naam2] in zijn rapport niet meer schrijft dan dat de installatie zijn inziens gekeurd moet worden en dat de meterkast opgeruimd moet worden in de zin van ontdaan van los materiaal. Een en ander geeft daardoor geen grond voor de conclusie dat bij de elektrische installatie sprake is van een gebrek.
6.1
Onder verwijzing naar het rapport van [naam2] betoogt [appellant] verder dat het dak - in de zin van
het pannendak en de dakgoten- gebrekkig is en dat [naam2] adviseert om zowel het pannendak als de dakgoten spoedig te vervangen. De deskundige twijfelt aan de staat van de dakgoten maar zoekt de oorzaak van de zich voordoende overstromingen daarvan meer in de door de klimaatverandering toegenomen neerslaghoeveelheden en het gegeven dat de oude dakgoten niet op die hoeveelheden zijn berekend. Verder stelt de deskundige vast dat het pannendak onvolkomenheden vertoont doordat enkele pannen niet goed liggen. De deskundige vervolgt zijn relaas dat het niet voor de hand ligt dat [appellant] van een en ander last heeft omdat het door hem gehuurde op de begane grond is gesitueerd en boven het gehuurde zich nog twee bouwlagen bevinden. Met een en ander is naar het oordeel van het hof in onvoldoende mate aannemelijk geworden dat de staat van het dak in enigerlei vorm een beperking of vermindering van het gebruik / genot van het gehuurde oplevert.
het pannendak en de dakgoten- gebrekkig is en dat [naam2] adviseert om zowel het pannendak als de dakgoten spoedig te vervangen. De deskundige twijfelt aan de staat van de dakgoten maar zoekt de oorzaak van de zich voordoende overstromingen daarvan meer in de door de klimaatverandering toegenomen neerslaghoeveelheden en het gegeven dat de oude dakgoten niet op die hoeveelheden zijn berekend. Verder stelt de deskundige vast dat het pannendak onvolkomenheden vertoont doordat enkele pannen niet goed liggen. De deskundige vervolgt zijn relaas dat het niet voor de hand ligt dat [appellant] van een en ander last heeft omdat het door hem gehuurde op de begane grond is gesitueerd en boven het gehuurde zich nog twee bouwlagen bevinden. Met een en ander is naar het oordeel van het hof in onvoldoende mate aannemelijk geworden dat de staat van het dak in enigerlei vorm een beperking of vermindering van het gebruik / genot van het gehuurde oplevert.
6.11
Wat betreft de werking van de
CV-ketelgeldt dat [naam2] heeft vastgesteld dat de ketel uit 1998 is, dat de druk in het CV-systeem te laag is en dat de ketel regelmatig in storing is. Zijn advies luidt dat de CV-installatie een beurt moet krijgen en dat de lekkage van het systeem gelokaliseerd moet worden. De door de kantonrechter aangestelde deskundige heeft in zijn rapportage beschreven dat hij niet heeft kunnen vaststellen dat er in de achterliggende jaren onderhoud aan de CV-ketel is uitgevoerd en dat er om die reden gesproken kan worden van achterstallig onderhoud en een gebrek. Dat de ketel met een concreet (constructief) gebrek kampt en om die reden niet (naar behoren) functioneert, is daarmee noch door [naam2] noch door de deskundige vastgesteld. De klachten over de CV-ketel staan daarmee, zo moet het hof aannemen, in verband met uitblijvend onderhoud aan de CV-installatie. [geïntimeerde] heeft echter voldoende onderbouwd aangevoerd dat in de op de huurovereenkomst van partijen van toepassing verklaarde bepalingen - en wel in artikel 12.4 daarvan - is bepaald dat onderhoud van onder meer de CV-installatie voor rekening van de huurder ofwel voor [appellant] is. [appellant] heeft dit niet tegengesproken. Uit de door [appellant] bij zijn memorie van grieven als productie 2 overgelegde wisseling van WhatsApp-berichten blijkt ook dat het uitvoeren van onderhoud aan de CV-ketel expliciet tussen partijen aan de orde is geweest en dat [appellant] in dat verband op enig moment aan [geïntimeerde] heeft geantwoord dat hij daarvoor een afspraak zal regelen. Het uitblijven van onderhoud kan met een en ander niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen.
CV-ketelgeldt dat [naam2] heeft vastgesteld dat de ketel uit 1998 is, dat de druk in het CV-systeem te laag is en dat de ketel regelmatig in storing is. Zijn advies luidt dat de CV-installatie een beurt moet krijgen en dat de lekkage van het systeem gelokaliseerd moet worden. De door de kantonrechter aangestelde deskundige heeft in zijn rapportage beschreven dat hij niet heeft kunnen vaststellen dat er in de achterliggende jaren onderhoud aan de CV-ketel is uitgevoerd en dat er om die reden gesproken kan worden van achterstallig onderhoud en een gebrek. Dat de ketel met een concreet (constructief) gebrek kampt en om die reden niet (naar behoren) functioneert, is daarmee noch door [naam2] noch door de deskundige vastgesteld. De klachten over de CV-ketel staan daarmee, zo moet het hof aannemen, in verband met uitblijvend onderhoud aan de CV-installatie. [geïntimeerde] heeft echter voldoende onderbouwd aangevoerd dat in de op de huurovereenkomst van partijen van toepassing verklaarde bepalingen - en wel in artikel 12.4 daarvan - is bepaald dat onderhoud van onder meer de CV-installatie voor rekening van de huurder ofwel voor [appellant] is. [appellant] heeft dit niet tegengesproken. Uit de door [appellant] bij zijn memorie van grieven als productie 2 overgelegde wisseling van WhatsApp-berichten blijkt ook dat het uitvoeren van onderhoud aan de CV-ketel expliciet tussen partijen aan de orde is geweest en dat [appellant] in dat verband op enig moment aan [geïntimeerde] heeft geantwoord dat hij daarvoor een afspraak zal regelen. Het uitblijven van onderhoud kan met een en ander niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen.
6.12
Aan het voorgaande kan worden toegevoegd dat [appellant] over het niet (kunnen) gebruiken van de CV-ketel wisselende, niet-verenigbare stellingen heeft ingenomen. De huurovereenkomst is in september 2013 ingegaan. Uit de stukken kan niet worden opgemaakt dat [appellant] eerder dan eind 2017 - nadat [geïntimeerde] de huur had opgezegd - bij [geïntimeerde] over de CV-ketel heeft geklaagd. Bij zijn eerdere klacht in 2016 over het gehuurde maakte de CV-ketel daarvan geen deel uit, terwijl onomstreden is dat het gasverbruik over 2016 tussen partijen is afgerekend. De klacht over de CV-ketel van december 2017 is daarbij vaag, in die zin dat niet meer wordt gesteld dan dat de ketel niet functioneert en - na het vermelden dat [appellant] inmiddels gebruik maakt van zelf aangeschafte pelletkachels - niet langer zijn werk doet. [geïntimeerde] heeft dit bestreden en in dit verband aangevoerd dat uit de afvoerpijp van de CV-ketel steeds rook is gekomen en dat ook het gasverbruik wijst op een werkende CV-ketel. In de toelichting op grief 2 aangaande de verdeling van de energielasten heeft [appellant] vervolgens de stelling betrokken dat hij de CV-ketel helemaal niet heeft gebruikt en dat hij bij start van de huurovereenkomst meteen pelletkachels heeft laten installeren omdat de CV-ketel niet dan wel gebrekkig functioneerde. Anderzijds voert hij in deze toelichting ook aan dat sprake was van een half-werkende ketel en dat hij [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven dat de ketel continue in storing stond. Tegelijkertijd betoogt [appellant] dat de storingen aan de CV-ketel tot aanzienlijk hogere stookkosten leidden omdat het gehuurde telkens opnieuw verwarmd moest worden. Ook leidde het gebruik van de CV-ketel volgens [appellant] tot een continue ernstig gevaar op koolmonoxidevergiftiging. Nog daargelaten dat noch [naam2] noch de deskundige dat gevaar hebben onderschreven, geldt dat voormelde stellingname van [appellant] over het wel of niet (kunnen) gebruiken en gebruikt hebben van de CV-ketel, ook als het gaat om de periode vanaf februari 2018, niet consistent en niet concludent is. In het verlengde daarvan is daarmee onvoldoende onderbouwd dat de CV-ketel behept is geweest met een gebrek voor het ontstaan waarvan [geïntimeerde] als verhuurder jegens [appellant] als huurder aansprakelijk is.
6.13
[appellant] heeft in hoger beroep nog geklaagd over
ongedierte, maar die klacht is in hoger beroep voor het eerst aangevoerd. Noch in het rapport van [naam2] noch in de rapportage van de deskundige is aanknopingspunt te vinden voor een overlast van ongedierte in en om het gehuurde, laat staan dat dit met de staat of de eigenschappen van het gehuurde te maken zou hebben. [appellant] heeft dat ook niet toegelicht. Het in dat verband door [appellant] overgelegde rapport van VTW Plaagdierbestrijding van juni 2018 kan dat gebrek aan onderbouwing niet repareren. Aan dat gestelde gebrek gaat het hof dan ook voorbij.
ongedierte, maar die klacht is in hoger beroep voor het eerst aangevoerd. Noch in het rapport van [naam2] noch in de rapportage van de deskundige is aanknopingspunt te vinden voor een overlast van ongedierte in en om het gehuurde, laat staan dat dit met de staat of de eigenschappen van het gehuurde te maken zou hebben. [appellant] heeft dat ook niet toegelicht. Het in dat verband door [appellant] overgelegde rapport van VTW Plaagdierbestrijding van juni 2018 kan dat gebrek aan onderbouwing niet repareren. Aan dat gestelde gebrek gaat het hof dan ook voorbij.
6.14
De conclusie uit het voorgaande is dat de aantasting van de houten vloer (6.8), de afbrokkelende latei in de zijmuur (6.7) en de wateroverlast (lekkage en condensatie; 6.6) wel gebreken zijn die tot genotsvermindering hebben geleid. De andere klachten zijn ofwel niet aan de orde ofwel geen gebrek aan het gehuurde ofwel voor rekening van [appellant] zelf.
6.15
Met betrekking tot de drie vastgestelde gebreken geldt echter dat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt wat de gevolgen zijn geweest voor zijn gebruik van het gehuurde en op welke wijze en in welke mate hij in het huurgenot is aangetast, anders dan in algemene zin dat hij de aanwezigheid van die gebreken niet heeft hoeven verwachten en dat de gebreken afbreuk doen aan de uitstraling die hij aan zijn wijnproeflokaal wil geven. Relevant is daarbij dat [appellant] in hoger beroep niet onderbouwd heeft bestreden de overweging van de kantonrechter dat hij, ondanks de gebreken, het gehuurde succesvol heeft kunnen gebruiken. Alles afwegende - ook in onderlinge samenhang - en voorts in aanmerking nemende de omvang van de overeengekomen huurprijs van € 800,- per maand voor een bedrijfsruimte van 93 m2, deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat een huurprijsvermindering van 20% redelijk is. Dit betekent dat
grief 1in zoverre faalt.
grief 1in zoverre faalt.
Verhaal kosten aanschaf pelletkachels en stookkosten daarvan
6.16
[appellant] heeft in de toelichting op
grief 1subsidiair aangevoerd dat als de huurprijsvermindering niet op 50% wordt gesteld, hij de kosten van de aanschaf van de pelletkachels en de stookkosten daarvan op [geïntimeerde] wil verhalen. Het hof stelt vast dat [appellant] aan die stellingname geen processueel gevolg heeft verbonden in die zin dat hij zijn eis in de conclusie van zijn memorie van grieven hier niet op heeft aangepast, zodat [appellant] in dat opzicht geen belang heeft bij bespreking van dit betoog.
grief 1subsidiair aangevoerd dat als de huurprijsvermindering niet op 50% wordt gesteld, hij de kosten van de aanschaf van de pelletkachels en de stookkosten daarvan op [geïntimeerde] wil verhalen. Het hof stelt vast dat [appellant] aan die stellingname geen processueel gevolg heeft verbonden in die zin dat hij zijn eis in de conclusie van zijn memorie van grieven hier niet op heeft aangepast, zodat [appellant] in dat opzicht geen belang heeft bij bespreking van dit betoog.
6.17
Ook indien het betoog van [appellant] in de memorie wel zou kunnen worden opgevat als een vermeerdering van zijn eis in de zin van artikel 130 Rv, geldt dat een vermeerdering van de eis in hoger beroep, indien gedaagde in hoger beroep (d.i. [geïntimeerde] ) verstek laat gaan, alleen mogelijk is indien deze eiswijziging, overeenkomstig artikel 130 lid 3 Rv, bij exploot aan [geïntimeerde] in hoger beroep is medegedeeld. Dat [appellant] dit voorschrift heeft nageleefd, blijkt echter niet. Dat betekent dat het hof geen recht kan doen op de in hoger beroep gewijzigde eis als daarvan sprake zou zijn.
6.18
Voor zover [appellant] met dit betoog over de (stook)kosten van de pelletkachels heeft bedoeld een subsidiaire grond te geven voor een extra huurprijsvermindering van 20% tot 50%, geldt dat dit om verschillende redenen niet opgaat. Allereerst stelt [appellant] daarmee in feite een schadevergoedingsactie aan de orde, terwijl een huurprijsvermindering ziet op vermindering van huurgenot ten opzichte van wat de huurder mocht verwachten. Daarnaast geldt dat [appellant] zijn onderliggende stelling over een voor rekening van [geïntimeerde] komend niet-functioneren van de CV-ketel, zoals hiervoor overwogen, onvoldoende heeft onderbouwd. Maar ook een wijziging van de grondslag valt onder de werking van het hiervoor genoemde artikel 130 lid 3 Rv. Een en ander betekent dat
grief 1ook anderszins succes mist.
grief 1ook anderszins succes mist.
Verdeling van de energiekosten
6.19
Met
grief 2komt [appellant] op tegen de verdeling van de energielasten over partijen in een verhouding van 40% daarvan voor [geïntimeerde] en 60% voor [appellant] . Volgens [appellant] is de eerdere verdeling van 31-69% volledig uit de lucht gegrepen, moet worden afgerekend op basis van werkelijk gebruik en moet ervan worden uitgegaan dat [appellant] nauwelijks gas heeft verbruikt en na februari 2018 helemaal niet meer. Wat betreft de eerder toegepaste verdeling van 31-69% ziet [appellant] eraan voorbij dat vaststaat dat partijen tot 2017 de energielasten met elkaar hebben afgerekend op basis van een verdeling van 31 en 69%. Voorts staat vast dat, anders dan bij de elektriciteitsafname, voor de juiste registratie van het verbruik van gas geen tussenmeter is geïnstalleerd zodat in die zin geen objectieve gegevens voorhanden zijn op basis waarvan kan worden vastgesteld wie hoeveel gas heeft verbruikt. Het hof deelt daarom het oordeel van de kantonrechter dat de toerekening van de kosten van het gasverbruik aan het gehuurde schattenderwijs moet plaatsvinden. Zoals hiervoor al in overweging 6.12 is uiteengezet, kan [appellant] niet gevolgd worden in zijn stelling dat hij de CV-ketel nauwelijks of niet heeft gebruikt. Er is daarmee geen voldoende reden gebleken om de door de kantonrechter toegepaste verdeling van 40% voor [geïntimeerde] en 60% voor [appellant] in een voor [appellant] gunstige zin aan te passen. In zoverre faalt de grief.
grief 2komt [appellant] op tegen de verdeling van de energielasten over partijen in een verhouding van 40% daarvan voor [geïntimeerde] en 60% voor [appellant] . Volgens [appellant] is de eerdere verdeling van 31-69% volledig uit de lucht gegrepen, moet worden afgerekend op basis van werkelijk gebruik en moet ervan worden uitgegaan dat [appellant] nauwelijks gas heeft verbruikt en na februari 2018 helemaal niet meer. Wat betreft de eerder toegepaste verdeling van 31-69% ziet [appellant] eraan voorbij dat vaststaat dat partijen tot 2017 de energielasten met elkaar hebben afgerekend op basis van een verdeling van 31 en 69%. Voorts staat vast dat, anders dan bij de elektriciteitsafname, voor de juiste registratie van het verbruik van gas geen tussenmeter is geïnstalleerd zodat in die zin geen objectieve gegevens voorhanden zijn op basis waarvan kan worden vastgesteld wie hoeveel gas heeft verbruikt. Het hof deelt daarom het oordeel van de kantonrechter dat de toerekening van de kosten van het gasverbruik aan het gehuurde schattenderwijs moet plaatsvinden. Zoals hiervoor al in overweging 6.12 is uiteengezet, kan [appellant] niet gevolgd worden in zijn stelling dat hij de CV-ketel nauwelijks of niet heeft gebruikt. Er is daarmee geen voldoende reden gebleken om de door de kantonrechter toegepaste verdeling van 40% voor [geïntimeerde] en 60% voor [appellant] in een voor [appellant] gunstige zin aan te passen. In zoverre faalt de grief.
6.2
Met grief 2 bestrijdt [appellant] voorts de toepassing van genoemde verdeelsleutel bij de kosten van de in juli 2017 geplaatste tussenmeter voor het elektriciteitsverbruik in plaats van de in het tussenvonnis van 6 november 2018 tot uitgangspunt genomen verdeling bij helfte. In het tussenvonnis van 6 november 2018 is onder 5.3 overwogen:
“Tussen partijen is, gelet op het verhandelde ter zitting, niet langer in geschil dat [geïntimeerde] gehouden is de helft van de kosten van het plaatsen van de tussenmeter te betalen. Het in dat kader gevorderde bedrag van € 256,- is daarom toewijsbaar.”In geen van de daarna door partijen gewisselde processtukken is dit vervolgens ter discussie gesteld. Daar waar [geïntimeerde] zich dus gehouden voelt de helft van de kosten te betalen, zijnde € 256,-, valt daarmee niet te rijmen dat in het vonnis van 8 juni 2021 zonder nadere overweging op bedoeld oordeel wordt teruggekomen, nog daargelaten dat dit in het vonnis rekenkundig niet juist gebeurt. Het bedrag van € 256,- is immers 50% van de kosten en niet 100%, zoals in berekening tot uitgangspunt is genomen. In zoverre slaagt de grief.
“Tussen partijen is, gelet op het verhandelde ter zitting, niet langer in geschil dat [geïntimeerde] gehouden is de helft van de kosten van het plaatsen van de tussenmeter te betalen. Het in dat kader gevorderde bedrag van € 256,- is daarom toewijsbaar.”In geen van de daarna door partijen gewisselde processtukken is dit vervolgens ter discussie gesteld. Daar waar [geïntimeerde] zich dus gehouden voelt de helft van de kosten te betalen, zijnde € 256,-, valt daarmee niet te rijmen dat in het vonnis van 8 juni 2021 zonder nadere overweging op bedoeld oordeel wordt teruggekomen, nog daargelaten dat dit in het vonnis rekenkundig niet juist gebeurt. Het bedrag van € 256,- is immers 50% van de kosten en niet 100%, zoals in berekening tot uitgangspunt is genomen. In zoverre slaagt de grief.
Expertisekosten
6.21
[appellant] heeft aangevoerd dat hij door het bestaan van gebreken aan het gehuurde en het uitblijven van een adequate reactie van [geïntimeerde] kosten heeft moeten maken ter vast-stelling van welke gebreken zich voordeden, en daarmee van schade en aansprakelijkheid. Hij heeft daartoe [naam2] ingeschakeld die € 544,50 incl. btw in rekening heeft gebracht. De kantonrechter heeft dit deel van de vordering afgewezen omdat [appellant] [geïntimeerde] niet bij het onderzoek van [naam2] heeft betrokken en de kosten daarom niet redelijk zouden zijn.
6.22
Volgens vaste rechtspraak is voor vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in art. 6:96 lid 2, aanhef en onder b, BW (ofwel van expertise-kosten), vereist dat (a) conditio sine qua non-verband bestaat tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten, (b) de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend, (c) het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen en (d) de daartoe gemaakte kosten redelijk zijn. Voor vergoeding van de hier bedoelde kosten geldt niet als eis dat uiteindelijk komt vast te staan dat schade is geleden [1] .
6.23
[geïntimeerde] heeft dit onderdeel van de vordering niet anders weersproken dan met de stelling dat uit het rapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige volgt dat het bestaan van het merendeel van de door [naam2] gestelde gebreken is weerlegd. Nu, zoals hiervoor is overwogen, als vaststaand heeft te gelden dat het gehuurde behept was met gebreken en [geïntimeerde] tot herstel daarvan gehouden is, en [geïntimeerde] dit deel van de vordering voor het overige niet gemotiveerd heeft weersproken, zal het hof, mede gelet op genoemde maatstaf, het daarvoor gevorderde bedrag alsnog toewijzen. De omstandigheid dat niet alle door [naam2] genoemde gebreken zijn komen vast te staan, maakt dat niet anders.
Grief 3treft daarom doel.
Grief 3treft daarom doel.
Beperking van toewijsbare bedragen tot 40% daarvan
6.24
Met
grief 4beklaagt [appellant] zich over de in het vonnis weergegeven berekening van de aan hem toekomende bedragen. Een door hem voorgeschoten bedrag van in totaal € 1.359,94 exclusief btw is volgens hem ten onrechte niet volledig maar slechts voor 40% toegewezen. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk uitgelegd dat dit bedrag ziet op twee door [geïntimeerde] aan de energieleverancier verschuldigde bedragen, dat [appellant] deze bedragen alleen maar heeft betaald om te voorkomen dat het pand - en daarmee het gehuurde - van de levering van energie werd afgesloten en dat [appellant] de door hem verschuldigde voorschotten/bijdragen aan de energiekosten al eerder had voldaan aan [geïntimeerde] . Het gaat hierdoor om een bedrag dat [geïntimeerde] volledig en niet slechts voor 40% aan [appellant] heeft te vergoeden. In die zin slaagt de grief en moet de in overweging 2.20 van het eindvonnis weergegeven berekening op dit onderdeel worden aangepast.
grief 4beklaagt [appellant] zich over de in het vonnis weergegeven berekening van de aan hem toekomende bedragen. Een door hem voorgeschoten bedrag van in totaal € 1.359,94 exclusief btw is volgens hem ten onrechte niet volledig maar slechts voor 40% toegewezen. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk uitgelegd dat dit bedrag ziet op twee door [geïntimeerde] aan de energieleverancier verschuldigde bedragen, dat [appellant] deze bedragen alleen maar heeft betaald om te voorkomen dat het pand - en daarmee het gehuurde - van de levering van energie werd afgesloten en dat [appellant] de door hem verschuldigde voorschotten/bijdragen aan de energiekosten al eerder had voldaan aan [geïntimeerde] . Het gaat hierdoor om een bedrag dat [geïntimeerde] volledig en niet slechts voor 40% aan [appellant] heeft te vergoeden. In die zin slaagt de grief en moet de in overweging 2.20 van het eindvonnis weergegeven berekening op dit onderdeel worden aangepast.
6.25
Ook twee andere onderdelen van bedoelde berekening moeten worden bijgesteld. Zoals hiervoor in overweging 6.20 is vermeld, moeten de kosten van het plaatsen van de tussenmeter bij helfte tussen partijen worden gedragen. [appellant] heeft voldoende onderbouwd dat de helft van die kosten € 256,- bedraagt, zodat dat in de berekening moet worden meegenomen en niet voor 40% ofwel € 102,40.
Verder is bij het in de berekening voor ‘elektriciteitsverbruik’ voorkomende bedrag van € 108,32 duidelijk sprake van een rekenkundige vergissing die zich voor eenvoudig herstel leent. In overweging 2.17 van het eindvonnis overweegt de kantonrechter dat het daarvoor gevorderde bedrag van € 270,81 volledig door [geïntimeerde] moet worden gedragen, wat ook in overweging 2.20 met 100% voor deze post tot uiting komt. Als uitkomst voor deze post wordt echter - kennelijk per abuis - 40% genomen, leidend tot € 108,32. Het hof zal dit bedrag bijstellen tot € 270,81.
6.26
Het voorgaande leidt ertoe dat het aan [appellant] toewijsbare bedrag van € 4.666,05 (zie overweging 2.20 van het bestreden vonnis) moet worden bijgesteld tot € 5.835,83 (€ 1.359,94 + € 256,- + € 74,38 + € 2.014,71 + € 270,81 + € 847,16 = € 4.823,- + 21% btw ad € 1.012,83).
Wettelijke rente
6.27
Met zijn
grief 4beoogt [appellant] verder de toewijzing van wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de aan hem toekomende bedragen. [appellant] heeft aan dat verlangen echter geen processueel gevolg verbonden, in die zin dat hij die rente in de dagvaarding in hoger beroep heeft gevorderd. In hoger beroep heeft hij zijn vordering niet opnieuw verwoord en alleen gevorderd dat zijn vordering, zoals die luidde bij de kantonrechter, wordt toegewezen. [appellant] heeft die vordering voor het laatst (opnieuw) geformuleerd in zijn akte van 14 juli 2020. Van die vordering maakt geen deel uit een toewijzing van wettelijke (handels)rente. Aan een toewijzing van wettelijke rente kan het hof daardoor niet toekomen. In zoverre faalt de grief. Overigens heeft [appellant] zijn vordering ook niet bij memorie van grieven vermeerderd met de gewenste rente en daarvan op de onder 6.17 beschreven wijze mededeling gedaan aan [geïntimeerde] .
grief 4beoogt [appellant] verder de toewijzing van wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de aan hem toekomende bedragen. [appellant] heeft aan dat verlangen echter geen processueel gevolg verbonden, in die zin dat hij die rente in de dagvaarding in hoger beroep heeft gevorderd. In hoger beroep heeft hij zijn vordering niet opnieuw verwoord en alleen gevorderd dat zijn vordering, zoals die luidde bij de kantonrechter, wordt toegewezen. [appellant] heeft die vordering voor het laatst (opnieuw) geformuleerd in zijn akte van 14 juli 2020. Van die vordering maakt geen deel uit een toewijzing van wettelijke (handels)rente. Aan een toewijzing van wettelijke rente kan het hof daardoor niet toekomen. In zoverre faalt de grief. Overigens heeft [appellant] zijn vordering ook niet bij memorie van grieven vermeerderd met de gewenste rente en daarvan op de onder 6.17 beschreven wijze mededeling gedaan aan [geïntimeerde] .
Kosten van de procedure bij de kantonrechter
6.28
Met zijn (verholen)
vijfde griefbeklaagt [appellant] zich over de compensatie van de kosten van de procedures in conventie en reconventie. Gezien het voorgaande blijft, ondanks voormelde bijstelling van het aan [appellant] toekomende bedrag, de situatie zo dat [appellant] en [geïntimeerde] over en weer in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld. Het hof ziet daarom geen reden om over de compensatie van de kosten van die procedures anders te oordelen. Daarmee blijft ook de verdeling van de kosten van de deskundige bij helfte over partijen in stand. De grief faalt.
vijfde griefbeklaagt [appellant] zich over de compensatie van de kosten van de procedures in conventie en reconventie. Gezien het voorgaande blijft, ondanks voormelde bijstelling van het aan [appellant] toekomende bedrag, de situatie zo dat [appellant] en [geïntimeerde] over en weer in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld. Het hof ziet daarom geen reden om over de compensatie van de kosten van die procedures anders te oordelen. Daarmee blijft ook de verdeling van de kosten van de deskundige bij helfte over partijen in stand. De grief faalt.
7.De slotsom
7.1
De grieven van [appellant] slagen deels, zodat het vonnis van 8 juni 2021, voor zover aan hoger beroep onderworpen, niet geheel in stand kan blijven. Het gaat daarbij om de beslissingen sub 3.3 en 3.5. [geïntimeerde] zal in plaats daarvan worden veroordeeld tot betaling van € 5.835,83 (wegens verschuldigde en nog voldane energielasten) + € 544,50 (wegens expertisekosten) ofwel € 6.380,33, onder afwijzing van het ter zake meer gevorderde. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd.
7.2
Omdat [appellant] in hoger beroep voor een deel in het gelijk en voor een ander deel in het ongelijk wordt gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep voor zijn rekening worden gelaten.
8.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 8 juni 2021, behoudens voor zover het betreft de veroordeling sub 3.3 en de afwijzing sub 3.5, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 6.380,33;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat [appellant] in hoger beroep zijn eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022.