ECLI:NL:GHARL:2022:10710

• Datum uitspraak: 13 december 2022
• Publicatiedatum: 13 december 2022
• Zaaknummer: 200.299.326/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: I. Tubben; R.A. Boon; M.M. Lorist
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Deskundigenonderzoek naar lekkage en veiligheid dakconstructie van een woonboerderij na renovatie

In deze zaak gaat het om een geschil tussen appellanten en geïntimeerden over lekkages in een woonboerderij die appellanten in februari 2017 van geïntimeerden hebben gekocht. Na de aankoop, zeven maanden later, zijn er lekkages ontstaan, die appellanten toeschrijven aan een onjuiste renovatie van het dak door geïntimeerden in 2014. Appellanten stellen dat de dakconstructie niet geschikt is voor normaal gebruik en eisen dat geïntimeerden aansprakelijk worden gesteld voor de herstelkosten. Geïntimeerden betwisten de aansprakelijkheid en stellen dat de lekkages het gevolg zijn van ouderdom en nalatig onderhoud door appellanten. Het hof kan op dit moment niet vaststellen wat de oorzaak van de lekkages is en heeft daarom behoefte aan deskundigenonderzoek. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld om samen een deskundige voor te dragen. De zaak is aangehouden in afwachting van het deskundigenbericht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.299.326/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 200208)

arrest van 13 december 2022

in de zaak van

1. [appellante] ,

2. [appellant] ,

die beiden wonen in [woonplaats1] ,

appellanten,

bij de rechtbank: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. P.R.W. Richter, die kantoor houdt in Rotterdam,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

die beiden wonen in [woonplaats2] ,

geïntimeerden,

bij de rechtbank: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] ,

advocaat: mr. A.C. Winter, die kantoor houdt in Groningen.

1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 februari 2022 hier over. Het hof heeft in dat arrest een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgevonden op

13 oktober 2022. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Op verzoek van partijen heeft het hof arrest bepaald. Het hof zal hiervoor gebruik maken van het procesdossier zoals dat door partijen is verstrekt, aangevuld met het proces-verbaal.

2. De kern van de zaak

2.1

[appellanten] hebben in februari 2017 van [geïntimeerden] een 112 jaar oude woonboerderij gekocht. Zeven maanden na de overdracht zijn er lekkages ontstaan. In 2014 hebben [geïntimeerden] het dak van de woonboerderij laten renoveren. [appellanten] stellen in hoger beroep dat de lekkages zijn veroorzaakt, omdat de renovatie onjuist is uitgevoerd. Het dak is slechts aan één kant verstevigd waardoor de dakconstructie langzaam uit balans is geraakt en er inmiddels instortingsgevaar dreigt. Zij stellen dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst en niet voor normaal gebruik geschikt is. Zij stellen [geïntimeerden] aansprakelijk voor de kosten om het dak te repareren. [geïntimeerden] weerspreken dat de renovatie onjuist is uitgevoerd en wijzen elke aansprakelijkheid van de hand.

2.2

Het hof kan op dit moment onvoldoende vaststellen wat de oorzaak is van de lekkages en of de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht geschikt was voor normaal gebruik. Het hof zal daarom een deskundigenonderzoek gelasten om deze vragen te kunnen beantwoorden. Partijen worden in de gelegenheid gesteld om samen een deskundige voor te dragen. Het hof zal deze beslissing hierna uitleggen, na eerst de relevante feiten te hebben vermeld.

3. De relevante feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

3.1

[geïntimeerden] zijn vanaf 1 juni 2011 eigenaar van de onroerende zaak/woonboer-derij aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). In 2008 heeft de rechtsvoor-ganger van [geïntimeerden] de woning verbouwd, waarbij er een woning in de schuur van de onderhavige boerderij is gebouwd (een zogenaamd ‘doos in doos-principe’) en er verder oude dakpannen op het dak zijn aangebracht ter vervanging van het riet dan wel golfplaten.

3.2

In juni 2014 heeft Timmerbedrijf Kooi in opdracht van [geïntimeerden] werkzaamheden verricht aan het dak van de schuur. Deze werkzaamheden bestonden uit:

- het verwijderen van dakpannen;

- het eruit halen van de zonken aan de zuidkant;

- het vervangen van juffers en balken die niet goed meer waren;

- het aanbrengen van hardboard platen en dampwerende folie;

- het aanbrengen van nieuwe panlatten en tengels;

- het terugleggen van dakpannen.

3.3

Op 17 februari 2017 is tussen [geïntimeerden] als verkopers en [appellanten] als kopers een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning, die op dat moment 112 jaar oud is.

3.4

In de koopovereenkomst, die is opgesteld conform het zogenoemde NVM-model, is onder meer het volgende bepaald:

“
Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in de voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

Artikel 7. Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.

(…)

7.4

In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden (…).

(…)

Artikel 21. Ouderdomsclausule.

Het is koper bekend dat de onroerende zaak 112 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anders liggen dan bij nieuwe woningen. Koper heeft de mogelijkheid gehad het geheel van binnen en van buiten te inspecteren. Koper verklaart zich een voldoende beeld te hebben gevormd van het verkochte. De gerealiseerde koopsom is het resultaat van de onderhandelingen tussen partijen waarbij met het bovenstaande rekening is gehouden. ”

3.5

Bij de koopakte is een ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ gevoegd, waarin onder meer het volgende is te lezen:

“
3. Dak(en)

a.
Hoe oud zijn de daken?

Platte daken

Overige daken : 2009: Riet eraf 2014: dakbeschot (masonite)

Heeft u last van daklekkages (gehad)? Nee

Zo ja, waar? : lekkages voor 2014.

Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? Ja

Zo ja, waar? : helemaal opnieuw gerestaureerd, verstevigd en

uitgelijnd. Pannen zijn vastgezet.

Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Ja ”

3.6

Voorafgaand aan de koop, namelijk op 13 februari 2017, hebben [appellanten] een bouwkundige keuring laten verrichten door [naam2] Bouwconsult. Uit deze bouwkundige keuring volgde onder meer het volgende:

“De dakconstructie is beperkt visueel geïnspecteerd.

Er zijn geen tekortkomingen aan de dakconstructie. De constructie verkeert in goede conditie.

(…)

De dakbedekking is beperkt visueel geïnspecteerd.

- De dakbedekking van de hellende dakvlakken bestaat uit keramische pannen. Keramische pannen kennen een economische levensduur van 50 jaar. Deze is reeds overschreden. De pannen zijn verweerd en verouderd en aangetast door mosaangroei. Op termijn (maximaal 10-15 jaar) is de pannenbedekking aan geheelvervanging toe.

- ADVIES: de pannen laten reinigen en coaten verlengt de levensduur met gemiddeld 5 jaar. Wij adviseren dit sterk.

- de loodslabben ter plaatse van de diverse aansluitingen kap en het opgaande werk verkeren in matige staat. Het verdient dientengevolge voorkeur deze loodslabben, welke zijn verouderd en verweerd geheel integraal te vervangen.”

3.7

De woning is op 13 april 2017 aan [appellanten] geleverd.

3.8

Op 12 mei 2017 hebben [geïntimeerden] (onder andere) het volgende bericht naar [appellanten] gestuurd:

“
Had ik nog niet ge-appt: 10 jaar garantie op lekkages en vastzitten van de pannen. Ze moeten allemaal vastzitten. Garantie bij bouwbedrijf Kooi Schildwolde (…).”

3.9

[appellanten] hebben [geïntimeerden] op 26 november 2017 laten weten last te hebben van lekkages. Zij schrijven in een Whatsapp-bericht het volgende:

“
Even een vraagje: er zijn op meerdere plekken lekkages aan de noordkant van het dak. Volgens mij vertelden jullie dat er 10 jaar garantie op het dak zit. Klopt dat? Het dak is gemaakt van Kooi in Schildwolde toch?”

[geïntimeerden] hebben daarop gereageerd:

“
Ja hoor dat klopt. [naam1] . Telefoonnummer op hun site. ”

3.1

Begin februari 2018 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, waarbij de firma Kooi ook aanwezig was. [geïntimeerden] hebben toen op verschillende plaatsen vocht- en schimmelplekken gezien. Tijdens dit gesprek is besproken dat een en ander zo snel mogelijk moest worden aangepakt, maar partijen zijn er onderling niet uitgekomen. In dit gesprek heeft firma Kooi betwist dat zij ooit een garantie op de dakbedekking heeft verstrekt.

3.11

[appellanten] hebben vervolgens de lekkages en de hierdoor ontstane schade(s) gemeld bij haar verzekeraar.

3.12

Omdat partijen er onderling niet uitkwamen hebben [appellanten] op 2 juni 2018 een brief aan [geïntimeerden] gestuurd, waarin zij onder meer het volgende hebben geschreven:

“Tijdens deze bijeenkomst is besloten dat wij zouden onderzoeken of er sprake zou zijn van een waterschade vallende onder de dekking van onze inboedelverzekering. Dit onderzoek is inmiddels afgesloten, de inboedelverzekering heeft de schade afgewezen. De expert geeft aan dat er mogelijk sprake is van een constructiefout en dat de levensduur van de pannen is overschreden.

Daarom zien wij ons gedwongen van de garantie gebruik te maken en stellen wij u aansprakelijk voor de lekkage en ontstane schade van aan het dak.

(…) Wij eisen dat de lekkage wordt verholpen door plaatsing van nieuwe dakpannen en de ontstane schade aan de dakconstructie wordt hersteld.”

3.13

Op 18 juni 2018 heeft er nogmaals een gesprek plaatsgevonden, wederom in aanwezigheid van de firma Kooi. Ook in dit gesprek hebben partijen geen overeenstemming bereikt.

3.14

In een brief van 19 juli 2018 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] laten weten niet aansprakelijk te zijn voor de schade die door de lekkage is ontstaan.

3.15

[geïntimeerden] hebben vervolgens een deskundige (BBAN) ingeschakeld. In zijn rapportage van 7 september 2018 schrijft de deskundige onder meer het volgende:

“ 1 Ligging van de pannen

Constatering: Op diverse plekken ligger er pannen iets uit elkaar. De overlap is zo niet optimaal en kan er bij harde wind water onder de pannen geblazen worden.

Oorzaak: Dit is waarschijnlijk met het aanbrengen van de pannen gebeurd.

Het is hoogst onwaarschijnlijk dat dit later gebeurd is door weersomstandigheden of iets dergelijks.

Hersteladvies: Nalopen van het gehele dak en waar mogelijk de ligging van de pannen verbeteren.

Herstelkosten (indicatief)


+/- € 3200,00 exclusief btw

2. Vuil en begroeiing

Constatering: Op diverse plekken op het dak is begroeiing van mos en alg aanwezig. Op de zijde die aan de oprit gelegen is, is er meer vervuiling aanwezig dan op de tegenoverliggende zijde.

Door mos kan er water onder de pannen terecht komen en kan er lekkage ontstaan.

Oorzaak: Door de overhangende bomen aan de opritzijde is de vervuiling het sterkst, dit is ook de zijde waar de grootste lekkage aanwezig is.

Hersteladvies: Verwijderen van het mos met een harde borstel (…)

Herstelkosten (indicatief)


+/- € 600,00 exclusief btw

3. Waterdichte laag onder de dakpan

Constatering: Onder de dakpnnken over het hardboard is dampdoorlatende folie aangebracht hier is volgens de opdrachtgeefster 10 jaar garantie op de waterdichtheid afgegeven het is duidelijk dat nu op diverse plekken er toch lekkage is.

Hersteladvies: Ter hoogte van de lekkages pannen verwijderen en kijken of het spinvlies hier nog deugdelijk zit (…)

Herstelkosten (indicatief)


+/- € 600,00 exclusief btw

4. Waterdichtheid pannen

Constatering: de bovenzijde van de pannen is licht poreus geworden door de jaren heen.

Advies: Hier kunnen testen op uitgevoerd worden door het TCKI om te kijken of de bestaande dakpannen water doorlaten.

Kosten (indicatief)


+/- € 1000,00 exclusief btw

(…)

Totaal exclusief BTW € 5400,00

5. Conclusie

Voor dit dak is geen eenduidige oorzaak aan te wijzen die de lekkages veroorzaakt.

De adviezen in de constateringen kunnen uitgevoerd worden dan zal gekeken moeten worden of de lekkage stopt.

(…)

Voor nu staan de lekkages het gebruik van de woning niet in de weg omdat deze woning een doos in doos principe betreft.

(…)

De lekkage problemen zullen wel op korte termijn opgelost dienen te worden omdat dit de sporenkap en het dakbeschot aantast.”

3.16

Naar aanleiding van deze rapportage hebben [appellanten] op 14 oktober 2018 de volgende e-mail naar [geïntimeerden] gestuurd:

“Ons inziens zijn er nu twee opties: 1. Reparatie van het dak zoals aangegeven in het rapport. (…) 2. Vervanging van de dakpannen. (…) Aangezien er bij verkoop garantie is verstrekt op het dak waarbij jullie voor ons de aansprakelijke partij zijn nu aan jullie de vraag waar jullie voorkeur naar uitgaat. Ons inziens is de reparatie waarschijnlijk niet blijvend en is er grote kans dat het dak binnen afzienbare tijd opnieuw lek is. (…) Wij willen daarom voorstellen om het pannendak te vervangen waarbij we de kosten naar redelijkheid verdelen.”

3.17

[geïntimeerden] hebben [appellanten] in een e-mail van 29 oktober 2018 laten weten iedere vorm van aansprakelijkheid af te wijzen en verwijzen hen naar de firma Kooi.

3.18

In een e-mail van 12 december 2018 hebben [appellanten] via hun advocaat [geïntimeerden] nogmaals aansprakelijk gesteld en gesommeerd om tot herstel over te gaan.

3.19

In een brief en e-mail van 24 januari 2019 hebben [geïntimeerden] via hun advocaat aangegeven geen aansprakelijkheid te erkennen.

3.2

Naar aanleiding hiervan hebben [appellanten] een nieuwe deskundige ingeschakeld, namelijk BDA Dak- en Geveladvies (hierna: BDA). [geïntimeerden] zijn – hoewel hiertoe uitgenodigd – niet bij het onderzoek op 26 augustus 2019 aanwezig geweest. Op

22 oktober 2019 heeft BDA een rapport uitgebracht. De deskundige schrijft onder meer:

“De keramische dakpannen verkeren in een slechte staat. (…) Op het dak zijn meerdere pantypen aangebracht waardoor er een rommelig geheel is ontstaan. (…)

Het vorenstaande houdt in dat er bij wind in combinatie met regen water gemakkelijk onder de pannen kan doordringen. (…) Gesteld kan worden dat pannen onvoldoende verankerd zijn; panhaken of schroeven zijn niet consequent aangetroffen. Het dakdeel op het noorden laat aanzienlijke zonkvorming zien; dit in tegenstelling tot de andere lange zijde van het dak; hier is de constructie uitgevlakt. Door de zonkvorming gaan de pannen bij de horizontale overlappen open staan en kan regenwater onder invloed van wind onder de pannen doordringen. (…) Deze lekkages worden veroorzaakt door dat de pannen op meerdere locaties uit elkaar zijn getrokken en er vrij water onder de pannen op het waterkerend dampopen membraan (spinvlies) kan stromen en bij de bevestigers van de tengels op de sporen in de binnenruimte kan doordringen.

(…)

Daarnaast zijn er lekkages aanwezig ter hoogte van de dakramen; hier blijkt, naast forse vervuiling in de gootjes, dat het compriband dat tussen kunststof gootstuk en pannen is aangebracht niet meer voldoende afdicht.

(…)

Om de lekkages op het noordelijk gelegen dakdeel op te heffen zijn ingrijpende herstelwerkzaamheden noodzakelijk. Geadviseerd wordt om het noordelijk dakdeel te voorzien van nieuwe dakpannen, in combinatie met het uitvlakken van het dak c.q. de dakconstructie. (…) De lekkages bij de dakramen kunnen verholpen worden door het vernieuwen van het compriband tussen gootstuk en pannen in combinatie met het schoonmaken van de gootjes.

(…)

De pannen vertonen onder de overlap verspochting en afschilfering als gevolg van vorstschade. Er zijn meerdere pantypen aangebracht waardoor er op meerdere posities een onvoldoende waterdichte aansluiting onderling aanwezig is. Dit wordt versterkt door de zonkvorming in de onderconstructie. (…) Voor zover vastgesteld kon worden zijn de pannen aanvullend verankerd echter niet op een structurele wijze. Op meerdere plaatsen zijn pan onderuit geschoven. Op een locatie is een brede horizontale opening ontstaan tussen de pannenrijen waardoor water vrij spel heeft en in de constructie kan doordringen.

(…)

Op het dak (noordzijde) zijn meerdere pantypen toegepast waardoor er op diverse plaatsen onvoldoende overlap c.q. waterdichting aanwezig is. Door de doorbuiging van de onderconstructie gaan met name de kopse sluitingen/overlappingen open staan en kan er gemakkelijk water onder de pannen doordringen. Op een positie is een brede horizontale opening aanwezig mede als gevolg van een onjuiste panlatafstand; inwatering is aan de orde. (…) Vastgesteld is dat de pannen onvoldoende verankerd zijn. (…) Het onderdak c.q. de sporen en het zachtboard vertonen vochtsporen/schimmelvorming als gevolg van forse inwatering onder de pannen.

(…)

Kort samenvattend wordt in de huidige situatie dan ook geadviseerd om het noordelijk dakdeel te voorzien van nieuwe pannen in combinatie met het herstellen van de doorbuiging in de onderconstructie.”

3.21

Op 10 februari 2020 hebben [appellanten] van Bouwbedrijf Iden een offerte ontvangen voor de volgens BDA benodigde herstelwerkzaamheden. Bouwbedrijf Iden begroot de kosten voor herstel op € 84.997,77 inclusief btw.

3.22

Zonneveld Ingenieurs heeft op 16 december 2020 in opdracht van [appellanten] een rapportage uitgebracht. In deze rapportage is onder andere het volgende opgenomen:

“ Beschrijving schade

De zijde van de kap waar geen verstevigingsribben zijn aangebracht is gaan doorbuigen. Door de doorbuiging is een knip ontstaan ter plaatse van de dwarsbalk. Door de ontstane knik zijn de pannen verschoven, met lekkages tot gevolg.

(…)

Conclusie

Tijdens de verbouwing zijn de spanten aan een zijde verstevigd. Deze eenzijdige versteviging is constructief niet te verklaren. De schade aan het dakvlak is naar ons inzien te herleiden aan de geringe afmeting van de bestaande dakbalk en de asymmetrische constructie (eenzijdige versteviging).”

4. Het geschil en de beslissing van de rechtbank

4.1

[appellanten] hebben bij de rechtbank een hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd tot betaling van € 84.997,77, zijnde de kosten die gemoeid zullen zijn met het herstel van de ontdekte gebreken, vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten.

4.2

In het bestreden vonnis van 2 juni 2021 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] – kort gezegd – afgewezen.

5. Het oordeel van het hof

Omvang van het hoger beroep, eiswijziging

5.1

[appellanten] hebben zes bezwaren (grieven) opgeworpen tegen het vonnis van de rechtbank. Op basis daarvan vorderen zij in hoger beroep – na hun eis te hebben vermeerderd – dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank vernietigt en [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 87.525,16, zijnde de kosten die gemoeid zullen zijn met het herstel van de ontdekte gebreken en de door [appellanten] zelf gemaakte kosten voor noodreparaties, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.

5.2

[geïntimeerden] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellanten] Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Het hof zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis.

Is de woning geschikt voor normaal gebruik?

5.3

De rechtbank heeft vooropgesteld dat artikel 7:17 BW van regelend recht is en dat het partijen vrij staat daarvan af te wijken. In dit geval hebben [appellanten] en [geïntimeerden] in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst een regeling opgenomen met betrekking tot gebreken/non-conformiteit.

5.4

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel dat verkopers niet instaan voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper in beginsel het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt. Met artikel 6.3 staan [geïntimeerden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij dat wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Op grond van artikel 6.3 staan [geïntimeerden] niet in voor gebreken die kenbaar waren bij het tot stand komen van de overeenkomst.

5.5

[appellanten] hebben aangevoerd dat de woning ten tijde van de overdracht niet geschikt was voor normaal gebruik en daarmee niet beantwoordt aan de overeenkomst. De renovatie van het dak die [geïntimeerden] in 2014 door de firma Kooi hebben laten uitvoeren, is onjuist uitgevoerd. Door het dak asymmetrisch te verstevigen, dat wil zeggen: alleen aan de zuidzijde, is het dak aan de noordzijde langzaamaan gaan doorbuigen. Door de eenzijdige versteviging is sprake van een verkeerde verdeling van krachten. Het dak aan de zuidzijde duwt het dak aan de noordzijde als het ware omver. De gevolgen hiervan werden pas later zichtbaar en naarmate de tijd verstrijkt, is dit proces gaan versnellen. Het doorbuigen van de constructie heeft tot gevolg dat de dakpannen uit elkaar worden getrokken en dat de folie onder de dakpannen is gaan scheuren. Dat heeft geleid tot de lekkages. Inmiddels is de dakconstructie zodanig aangetast dat sprake is van instortingsgevaar. Ondanks dat er door het doos in doos-principe geen lekkages in het woonhuis zijn, kan er door het instortingsgevaar niet (langer) veilig in de woning worden gewoond. [appellanten] verwijzen hierbij met name naar de rapporten van Zonneveld en BDA.
Nu het gebrek aan het dak is veroorzaakt door de renovatie van 2014, is de ouderdomsclau-sule daarop niet van toepassing, stellen [appellanten]

5.6

Tussen partijen is niet in geschil dat er in november 2017 lekkages zichtbaar waren. Wel verschillen zij van mening over de oorzaak en de ernst van die lekkages. [geïntimeerden] betwisten dat sprake is van non-conformiteit en dat de renovatie in 2014 ondeugdelijk is uitgevoerd. Zij stellen zelf nooit lekkages aan het dak te hebben gehad nadat de renovatie was uitgevoerd. De woning bezat bij de eigendomsoverdracht aldus de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De oorzaak van de lekkages is volgens hen gelegen in de ouderdom van het dakconstructie (aan de noordzijde) en/of de ouderdom van de dakbedekking en/of gebrekkig onderhoud aan het dak door [appellanten] , zoals het verwijderen van mos en algen van de dakpannen. [geïntimeerden] verwijzen hierbij – onder meer – naar het rapport van [naam2] waarin staat vermeld dat de dakpannen op korte termijn geheel vervangen dienen te worden. Om die reden is een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Overigens belemmeren de lekkages in de schuur het gebruik van het woonhuis volgens [geïntimeerden] niet.

5.7

Het hof kan op basis van de verschillende rapporten in het dossier en de stellingen van partijen over en weer niet met voldoende mate van zekerheid vaststellen of de lekkages al dan niet het gevolg zijn van de renovatie in 2014 en of de woning daardoor ten tijde van de eigendomsoverdracht al dan niet geschikt was voor normaal gebruik of dat de lekkages een andere oorzaak hebben, zoals ouderdom of nalatig onderhoud van de zijde van [appellanten]

5.8

De bewijslast van de stellingen dat de lekkages en de gestelde onveilige constructie van het dak het gevolg zijn van een ondeugdelijk uitgevoerde renovatie en de woning als gevolg daarvan bij de eigendomsoverdracht al niet geschikt was voor normaal gebruik, rust op [appellanten] Overeenkomstig hun bewijsaanbod zal het hof hen in de gelegenheid stellen deze stellingen aan de hand van een deskundigenbericht te bewijzen.

5.9

Het hof stelt zich voor dat aan de deskundige in ieder geval de volgende vragen worden gesteld:

Wat is de staat van het dak? Wilt u bij de beantwoording van deze vraag onderscheid maken tussen de dakconstructie en de dakbedekking?

Is er sprake van zonkvorming op het dak? Zo ja, aan welke zijde(s) van het dak bevindt zich die, wanneer is die ontstaan en wat is daarvan de oorzaak?

Is er sprake van lekkage? Zo ja, waar bevindt zich die en wat is daarvan de oorzaak?

Geeft de wijze van renovatie van het dak u aanleiding tot het maken van opmerkingen?

Als er sprake is van een onjuist uitgevoerde renovatie en/of constructiegebreken, wat zijn daarvan de gevolgen?

Is eventuele schade verergerd na het moment van de (ver)koop van de woning in februari 2017?Zo ja, wat is daarvan de oorzaak?

Zijn er maatregelen vereist aan het dak? Zo ja, op welke termijn?

Kunt u een gespecificeerde begroting maken van de kosten van eventueel noodzakelijk herstel?

5.1

Het hof zal beide partijen in de gelegenheid stellen om bij gelijktijdig te nemen akte zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen en om zelf vragen te formuleren. Partijen kunnen zich verder uitlaten over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en
e-mailadressen), de marges waarbinnen het loon van de deskundige mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt.

Hierbij verzoekt het hof partijen met elkaar in overleg te treden over de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Mochten partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen persoon en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, of mee te delen dat zij zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof.

5.11

In afwachting van het deskundigenbericht wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

6. De beslissing

Het gerechtshof:

verwijst de zaak hiertoe naar de rol van
dinsdag 31 januari 2023 voor een akte door beide partijen zoals genoemd in r.o. 5.10;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, R.A. Boon en M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
13 december 2022.