ECLI:NL:GHARL:2022:10501

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.301.307/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9098107)

arrest van 6 december 2022

in de zaak van

AMH Flevoland B.V.,

gevestigd in Dronten,

die hoger beroep heeft ingesteld,

bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
AMH,

advocaat: mr. A.C. Winter, die kantoor houdt in Groningen,

tegen

Wie-Jan Vastgoed B.V.,

gevestigd in Emmeloord,

verweerder in hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
WJ,

advocaat: mr. M.W.G. Versendaal, die kantoor houdt in Emmeloord.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

AMH heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 14 juli 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 6 oktober 2021;
het arrest van 23 november 2021 waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald;
het verslag (proces-verbaal) van die mondelinge behandeling van 27 januari 2022;
de memorie van grieven van 26 april 2022 (met bijlagen) waarbij de eis is gewijzigd;
de memorie van antwoord van 5 juli 2022 (met bijlagen);
een akte van AMH van 11 oktober 2022 waarbij op de bijlagen is gereageerd.

1.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.De kern van de zaak

In geschil is of WJ de huur van een complex dat bestemd was voor de huisvesting van arbeidsmigranten tijdig (tussentijds) heeft opgezegd, of dat zij de huur tot het einde van het hele tweede huurperiode moet betalen. Beslissend daarvoor is of op de huurovereenkomst van partijen het regiem van woonruimte of dat van een overige bedrijfsruimte van toepassing is. Het hof komt, net als de kantonrechter, tot de conclusie dat het regiem van woonruimte van toepassing is en wijst de vordering van AMH af. Datzelfde geldt voor de ondergeschikte vordering van AMH tot vergoeding van herstel van gebreken aan het gehuurde.

Het hof zal die beslissingen hierna motiveren, en daarvoor eerst de relevante vaststaande feiten schetsen.

3.De feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1

AMH verhuurt woonruimte bestemd voor de huisvesting voor arbeidsmigranten. Deze wordt per bed verhuurd, in het bijzonder aan uitzendbureaus. AMH beschikt op de locatie De Drieslag 1 te Dronten over meerdere ‘paviljoens’ die voor deze wijze van verhuur zijn ingericht.

3.2

WJ heeft, nadat zij eerder ‘bedden’ in een ander paviljoen van een uitzendbureau

(EB personeelsdiensten) had ondergehuurd ten behoeve van de aan haar gelieerde opdrachtgeefster Martho Flexwerk, in maart 2019 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van paviljoen 3. Dit betrof 20 gemeubileerde kamers geschikt voor 32 personen.

3.3

Het huurcontract, met als opschrift ‘Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur’ bevat onder meer de volgende bepalingen, voor zover van belang:

Artikel 2 duur

1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van ca 1 jaar, ingaande op 1 april 2019 lopende tot 1 april 2020.

2. Voor het verstrijken van de periode genoemd in lid 1 wordt uiterlijk op 1 januari 2020 overleg gepleegd over voortzetting van het huurcontract voor een en/of meerdere jaren mits de huidige huurder EB personeelsdiensten instemt met verlenging.

3. Opzegging van de huur dient te geschieden bij aangetekend schrijven of per deurwaardersexploot.

Artikel 3 Huurprijs

1. Partijen komen een huurprijs overeen van € 66,00 exclusief btw, per persoon per week. Indexering van de huur per 1-4-2020 zijnde 2% en ieder volgend jaar per 1 april. (…)

(…)

4. Als borg wordt eenmalig de maandelijkse huurprijs € 9.152 bij vooruitbetaling voldaan, vóór de eerste dag van de huurperiode, de borg wordt bij oplevering verrekend met eventueel te verrekenen kosten, zoals schade, vermissende inventaris ed. een en ander overeengekomen na overleg en instemming door huurder en verhuurder.

(…)

Artikel 5 Gebruik

Het is verhuurder bekend dat huurder het gehuurde wenst te gebruiken voor tijdelijke huisvesting van derden, in het bijzonder arbeidsmigranten. (…) Verhuurder verklaart dat het gehuurde voldoet aan de eisen voor huisvesting van arbeidsmigranten.

(…)

Artikel 6 Onderhoud

1. Huurder is ingevolge de wet (artikel 217 en 240 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek) en deze huurovereenkomst verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen.

2. (…)

3.4

In januari 2020 zijn partijen het eens geworden over continuering van de huur van de locatie. In een mail van 22 januari 2020 van WJ (althans Martho Flexwerk) aan een van de bestuurders van AMH staat dat partijen in ieder geval één jaar doorgaan met de huur van De Drieslag, tegen een prijs van € 71,75 per bed voor de periode tot en met 31 maart 2021.

3.5

AMH heeft een nieuw huurcontract opgesteld. Dat is niet door WJ ondertekend omdat zij zich op het standpunt stelt dat sprake is van verlenging van het huurcontract van maart 2019. Wel heeft WJ de verhoogde huurprijs en de daarmee gepaard gaande verhoging van de borgsom betaald.

3.6

WJ heeft op 21 augustus 2020, per aangetekende brief, de huur opgezegd tegen 1 oktober 2020.

3.7

AMH heeft niet ingestemd met de huuropzegging. Wel zijn op 1 oktober 2020 de sleutels ingeleverd. Enige dagen voor de sleutelinlevering is er gelegenheid geweest voor een inspectie van het gehuurde.

3.8

In september 2021 - nadat het vonnis in deze zaak was gewezen - heeft AMH aanspraak gemaakt op vergoeding van ontbrekende/beschadigde inventarisgoederen. WJ heeft daarvan een deel, tot een bedrag van € 1.159,67 betaald.

4.Het oordeel van het hof

De vordering in hoger beroep

4.1

AMH vorderde bij de kantonrechter betaling van de resterende huurpenningen tot en met maart 2021, te vermeerderen met (contractuele) rente en (incasso)kosten. WJ vorderde in reconventie de terugbetaling van de borgsom.

De kantonrechter heeft de vorderingen van AMH afgewezen, die van WJ toegewezen en AMH in de kosten van de procedure veroordeeld.

4.2

In hoger beroep vordert AMH, onder wijziging van haar eis, de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, en betaling van € 53.361,20 aan per saldo (na verrekening van de borgsom en de daar volgens haar ten laste komende herstelkosten en de nog ontvangen betaling van AMH) nog verschuldigde huur, te vermeerderen met incassokosten en (contractuele) rente. Daarnaast vordert zij betaling van de borgsom die zij op grond van het vonnis heeft terugbetaald, en een kostenveroordeling.

4.3

Het hof zal rechtdoen op de aldus gewijzigde vordering, die op het processueel juiste tijdstip is ingesteld; WJ heeft tegen die wijziging als zodanig geen bezwaar gemaakt en het hof is ook verder niet van bezwaren daartegen gebleken.

4.4

Het hof zal de argumenten van AMH, die zij heeft vervat in vier genummerde grieven, hierna onderwerpsgewijs bespreken.

Welk huurregiem is tussen partijen afgesproken?

4.5

WJ heeft betoogd dat zij de huur rechtsgeldig (met één maand opzegtermijn) tegen 1 oktober 2020 heeft mogen opzeggen, ondanks dat was overeengekomen dat de huurovereenkomst tot 1 april 2021 zou voortduren. De kantonrechter heeft dit verweer gehonoreerd en geoordeeld dat na 1 april 2020 sprake was van een voortgezette overeenkomst van woonruimte, die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW, laatste volzin, geldt als een overeenkomst van onbepaalde tijd. Op grond van lid 5 van dat artikel (in samenhang met artikel 7:242 BW) kon WJ de huur met inachtneming van een opzegtermijn van één maand, tussentijds beëindigen.

4.6

WJ voert tegen deze redenering als eerste argument aan dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op woonruimte maar moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst van overige bedrijfsruimte omdat WJ niet zelf in het gehuurde woont en zij het gehuurde om zakelijke redenen heeft gehuurd en gebruikt.

4.7

Onomstreden is dat het gehuurde paviljoen ingericht was als onzelfstandige woonruimte en ook door WJ is gehuurd met de bedoeling van beide partijen dat daar arbeidsmigranten gehuisvest werden. Dat is ook feitelijk gebeurd. Partijen hebben hun huurcontract ook vormgegeven als een huurovereenkomst van woonruimte. Dit staat in te kop van de overeenkomst en in artikel 6 wordt ook verwezen naar een artikel (7:240) uit afdeling 5 titel 4 van boek 7 van het BW, de afdeling die gewijd is aan de huur van woonruimte. In meerdere artikelen (1, 5 en 10) wordt verder tot uitdrukking gebracht dat het gaat om verhuur ten behoeve van huisvesting van personen, terwijl aan het slot van de huurovereenkomst onder ‘beschrijving van het gehuurde’ volgt:
“Betreft de woonruimte: Paviljoen 3, De Drieslag 1 C”. Daarnaast is in artikel 3 lid 3 van de huurovereenkomst bepaald dat de bewoners zich op het adres mogen inschrijven - in de gemeentelijke basisadministratie naar het hof begrijpt. Dat partijen hun huurovereenkomst mogelijk ook anders vorm hadden kunnen geven, namelijk als huur van overige bedrijfsruimte (waarop artikel 7:230a BW ziet), is naar het oordeel van het hof niet van belang. Het huurregiem voor overige bedrijfsruimte is - anders dan veel van de bepalingen over woonruimte - niet van dwingend recht. Partijen kunnen bij overige bedrijfsruimte overeenkomen dat het wettelijke regiem voor de huur van woonruimte van toepassing is. Andersom zou dat niet kunnen. Als partijen een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte zouden hebben afgesloten, zou de vraag hebben gespeeld of op grond van de afstemmingsregel uit het arrest Zonshofje I^[1]toch bepalingen uit de onderhuurovereenkomst met de daadwerkelijke bewoners de rechtsverhouding zouden bepalen, en in hoeverre dat dan zou moeten^[2]. Gelet op het contract dat partijen hebben gesloten en het daarop geldende regiem, is de afstemmingsregel in dit geval niet aan de orde.

Is het gebruik naar zijn aard van korte duur?

4.8

Het tweede argument dat AMH in stelling brengt, is dat volgens haar de overeenkomst ziet op gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. In dat geval zijn de bepalingen uit afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing. Ook dit argument gaat volgens het hof niet op. De uitzondering voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, is volgens de wetsgeschiedenis restrictief bedoeld, wat ook in de rechtspraak is nagevolgd^[3]. De arbeidsmigranten - vaak werkzaam als seizoenarbeider - verblijven vaak maandenlang in de woonruimte, en volgens WJ soms ook meerdere jaren waarbij zij bij verschillende bedrijven achtereenvolgens werkzaam zijn. Hun verblijf in de woonruimte wordt dan wel wordt onderbroken voor de perioden die zij in hun thuisland doorbrengen. Dit gebruik van de woonruimte is volgens het hof niet naar zijn aard van korte duur. De omstandigheid dat de bewoners zich volgens de overeenkomst op het adres van het gehuurde mogen inschrijven, wijst er evenmin op dat het gaat om bedoelde aard.

Is sprake van een nieuwe huurovereenkomst

4.9

Het derde argument dat AMH aanvoert is dat in 2020 de huurovereenkomst uit 2019 niet is voortgezet, maar een nieuwe overeenkomst voor bepaalde tijd is gesloten, dit omdat in 2020 een hogere huurprijs is afgesproken dan de geïndexeerde huurprijs die volgt uit de huurovereenkomst van 2019. Bij een geheel nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd mist artikel 7:271, eerste lid, laatste volzin BW, toepassing, aldus AMH.

4.1

Het hof verwerpt ook dit argument. Partijen hebben in januari 2020 de procedure tot verlenging van de huurovereenkomst gevoerd zoals die volgt uit artikel 2 lid 2 van de overeenkomst van maart 2019. Opzegging van die huurovereenkomst overeenkomstig lid 3 van dat artikel heeft niet plaatsgevonden. Er is ook geen nieuw huurcontract getekend. AMH heeft zelf in haar mail van 26 augustus 2020 waarin zij de huuropzegging bevestigde, geschreven dat het huurcontract was verlengd met een jaar tot en met 31 maart 2021. Dat partijen in 2020 hebben beoogd een wezenlijk van de aard van de in maart 2019 gesloten huurovereenkomst afwijkende nieuwe overeenkomst te sluiten^[4], is het hof ook niet gebleken. Dat de huurprijs iets meer is verhoogd dan de afgesproken indexatie en dat de waarborgsom daarmee in overeenstemming is gebracht, is onvoldoende om een wezenlijke wijziging aan te kunnen nemen.

Opleveringsgebreken

4.11

AMH stelt dat na de oplevering is geconstateerd dat inventarisgoederen ontbraken tot een waarde van € 1.002,- ex btw. Deze waarde is vastgesteld aan de hand van de lijst die aan het huurcontract was gehecht. Verder was er volgens haar voor € 3.772,22 (ex btw) schade aan het gehuurde aangebracht die voor rekening komt van WJ. Zij heeft voor deze bedragen op 2 november 2020 een nota gezonden. Deze bedragen dienen volgens haar verrekend te worden met de waarborgsom. WJ heeft de vordering betwist. Volgens haar weigerde AMH bij de inname van de sleutels een inspectie, is pas op 14 september 2021 een factuur gestuurd voor de opleveringsgebreken die niet klopte, waarna WJ op 27 september 2021 het door haar erkende deel van € 1.159,67 - dat zij had berekend aan de hand van haar eigen rapport van voorinspectie van 28 september 2020 - heeft betaald. Meer is zij volgens haar niet verschuldigd.

4.12

Het hof stelt vast dat de in het huurcontract in artikel 11 opgenomen opleverprocedure (gezamenlijke inspectie met vastlegging in een opnameformulier) niet is gevolgd. AMH stelt in haar laatste akte dat WJ geen bezwaar zou hebben gehad tegen een opname op een later moment dan bij de sleuteloverdracht, buiten aanwezigheid van partijen, maar dat blijkt niet uit de door haar geciteerde e-mail van 2 oktober 2020. Een op die stelling toegesneden bewijsaanbod ligt niet voor. Het niet volgen van de contractuele opleveringsprocedure komt voor rekening van AMH. AMH had in dat licht gemotiveerd moeten aangeven waarom de lijst van de voorinspectie - die komt tot totaalbedrag van ontbrekende zaken conform de lijst bij het huurcontract van € 883,- niet juist zou zijn. Dat heeft zij nagelaten. Het hof gaat daarom voorbij aan het aanbod tot het horen van haar huismeester over de ontbrekende inventarisgoederen. Voor de reparatiekosten die AMH vordert - die overigens voor een zeer groot deel bestaat uit vervanging van inventarisgoederen - geldt dat AMH heeft aangegeven geen bewijs te kunnen leveren voor de door haar in rekening gebrachte materiaalkosten. Ook hier keert het ontbreken van het contractueel voorgeschreven opnameformulier zich tegen AMH. AMH noemt wel een aantal gebreken, maar heeft die verder op geen enkele wijze toegelicht, wat wel op haar weg had gelegen. Om die reden zal het hof haar aanbod passeren om haar huismeester als getuige te laten verklaren dat de door haar overgelegde factuur juist is.

4.13

Het hof acht niet aangetoond dat bij oplevering van het gehuurde sprake was van meer oplevergebreken en daarmee van een grotere schade dan door WJ aan AMH is vergoed.

De conclusie

4.14

De grieven aan niet op en het hoger beroep slaagt niet. Omdat AMH in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, te begroten op het van WJ geheven griffierecht en op twee punten naar tarief IV voor salaris advocaat.

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 14 juli 2021;

5.2

veroordeelt AMH tot betaling van de volgende proceskosten van WJ:

€ 2.106,- aan griffierecht

€ 4.062,- aan salaris van de advocaat van WJ (2 procespunten x appeltarief IV)

en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag.

5.3

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

6 december 2022.