Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer 20/01017
uitspraakdatum: 19 oktober 2021
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats]
[woonplaats]
(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 28 september 2020, nummer UTR 19/3864, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum
(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 444 in [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 406.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaak-belasting (hierna: OZB) opgelegd.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
1.5
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 21 september 2021. Namens belanghebbende is zijn gemachtigde [naam1] verschenen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is [naam2] verschenen, bijgestaan door [naam3] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [adres1] 444 in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1937 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een bruto inhoud van 437 m3, een woonoppervlak van 134 m2 en ligt op een perceel van 165 m2.
3.Geschil
3.1
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende bepleit een waarde van € 367.000. Ter onderbouwing van die waarde verwijst hij onder meer naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport en de tot de gedingstukken behorende vastgoedkaarten.
3.3
De heffingsambtenaar concludeert onder verwijzing naar de in hoger beroep nieuw opgestelde waardematrix en de ingebrachte vastgoedkaarten tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
Waardebepaling
4.1
Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). Deze waarde is gelijk aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
Bewijslastverdeling
4.2
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Als de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Bij de beoordeling van de vraag of een partij aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen de wederpartij daartegen heeft ingebracht. Indien geen van partijen slaagt in het van hen verlangde bewijs, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
Bewijslast heffingsambtenaar
4.3
De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van zijn waardevaststelling onder meer verwezen naar de door hem in hoger beroep overgelegde waardematrix. In die matrix zijn marktgegevens van vijf referentiewoningen opgenomen, te weten vier tussenwoningen op de nummers 366, 414, 401 en 406 alsmede een hoekwoning op nummer 388, alle gelegen aan de [adres1] te [woonplaats] , dezelfde straat als die van de onroerende zaak. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar aangegeven de hoekwoning niet langer als onderbouwing te gebruiken. De in de waardematrix vermelde kenmerken van de vier tussenwoningen zijn:
huis-nummer
kavelgrootte
gebruiks-oppervlakte
koopdatum
koopprijs
gecorrigeerde prijs per m2
366
170 m2
147 m2
29-11-2017
€ 435.000
€ 2.296
414
157 m2
134 m2
25-04-2017
€ 425.000
€ 2.374
401
196 m2
135 m2
05-04-2018
€ 425.000
€ 2.281
406
165 m2
150 m2
19-01-2017
€ 434.000
€ 2.338
4.4
De door de heffingsambtenaar in zijn matrix gehanteerde prijs per m2 gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak is € 2.285. Om deze prijs te kunnen vergelijken met de gerealiseerde verkoopprijzen per m2 gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen, is in de laatste kolom van de bovenstaande tabel de gecorrigeerde prijs per m2 opgenomen. Dit is de prijs per m2 gebruiksoppervlakte indien voor elk van de referentiewoningen de koudv-kenmerken (zie 4.5) gelijk zouden zijn aan die van de getaxeerde onroerende zaak, na indexatie van de koopprijs naar de waardepeildatum.
4.5
De kenmerken voor de onderdelen kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (koudv) van de referentiewoningen zijn in de waardematrix van de heffingsambtenaar als volgt vermeld, waarbij kenmerk 1, 2, 3, 4, en 5 staan voor respectievelijk ‘slecht’, ‘matig’, ‘gemiddeld’, ‘bovengemiddeld’ en ‘goed’.
huisnummer
kwaliteit
onderhoud
uitstraling
doelmatigheid
voorzieningen
366
3
3
3
3
2
414
3
3
3
3
3
401
3
3
3
3
2
406
3
3
3
3
3
De koudv-kenmerken van de onroerende zaak zijn in de matrix gesteld op 3, 3, 3, 3 en 2.
4.6
Belanghebbende heeft zich verzet tegen het hanteren van de gebruiksoppervlaktes voor de vergelijking van de marktgegevens in hoger beroep, terwijl hij bovendien de juistheid van de vermelde gebruiksoppervlaktes van de woningen betwist. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat vanaf het jaar 2022 alle gemeentes woningen op basis van gebruiksoppervlakte zullen gaan waarderen en dat die oppervlaktes voor nagenoeg alle woningen door metingen zijn vastgelegd. Hij heeft verder toegelicht dat waarderingen op basis van inhoud minder nauwkeurig zijn, omdat de inhoud van woningen lastiger is vast te stellen en in sommige gevallen is geschat. Gelet hierop ontbreekt grond voor het oordeel dat een op gebruiksoppervlaktes gebaseerde marktanalyse in hoger beroep niet toelaatbaar of bruikbaar zou zijn. Verder acht het Hof belanghebbende niet geslaagd in zijn betwisting van de in de waardematrix vermelde gebruiksoppervlaktes, nu de taxateur heeft toegelicht dat hij zich heeft gebaseerd op de verkoopinformatie uit de vastgoedkaarten die hij heeft gecontroleerd met in de gemeentelijke administratie vastgelegde oppervlaktegegevens die zijn bepaald aan de hand van de bouwtekeningen van de woningen.
4.7.
Gelet op hetgeen belanghebbende tegen de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde heeft aangevoerd, is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, waarbij het Hof mede in aanmerking neemt dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak een tweede berging met een getaxeerde waarde van € 5.000 niet in de waardering is betrokken. Het Hof betrekt bij dit oordeel de volgende omstandigheden:
-Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de woning [adres1] 464 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Deze woning is op 27 maart 2018 verkocht voor € 380.000. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof opgemerkt dat hij deze woning niet in de waardematrix heeft opgenomen vanwege de afwijkende (lage) verkoopprijs en omdat hij veronderstelde dat de woning eind 2018 is verkocht. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de kopers op het ingezonden inlichtingenformulier hebben vermeld dat de woning na aankoop voor € 60.000 is verbouwd. Uit de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting blijkt niet zonder meer dat geen sprake is geweest van een marktconforme verkoop of dat de woning anderszins ongeschikt is om gebruikt te kunnen worden als referentie, en ook de vastgoedkaart met fotopresentatie van deze woning duidt eerder op het tegendeel. Verder wijst het Hof erop dat uitsluitend een verschil met de gerealiseerde verkoopopbrengsten van de wel in de waardematrix opgenomen woningen onvoldoende grond is om de woning op nummer 464 in het kader van belanghebbendes betwisting van de beschikte waarde buiten aanmerking te laten. Dit brengt mee dat het Hof de in de markt gerealiseerde verkoopopbrengst van de woning op nummer 464 mede betrekt bij de beoordeling van die betwisting. De omstandigheid dat belanghebbende in hoger beroep de woning op nummer 464 in zijn schriftelijke stukken niet (meer) expliciet aan de orde heeft gesteld, maakt niet dat belanghebbende hierop ter zitting in hoger beroep geen beroep mag doen. Het Hof wijst erop dat de woning op nummer 464 ook op het taxatieverslag van de heffingsambtenaar stond vermeld en dat belanghebbende de woning in beroep in zijn taxatierapport heeft opgenomen als referentiewoning en dat hij in eerste aanleg de vastgoedkaart van deze woning in het geding heeft gebracht.
-De toelichting van de heffingsambtenaar dat in de waardematrix voor huisnummer 366 een 2 is toegekend voor voorzieningen, enkel omdat sprake is van een voormalige huurwoning, schiet te kort, nu uit de door belanghebbende ingebrachte vastgoedkaarten met foto’s niet blijkt dat bij deze woning sprake is van als matig te kwalificeren voorzieningen, terwijl de woning met huisnummer 366 zich in dat opzicht bovendien in positieve zin onderscheidt van de onroerende zaak zoals die in beeld is gebracht in het door belanghebbende ingediende taxatierapport. Door aan belanghebbendes onroerende zaak in de waardematrix eveneens een 2 toe te kennen voor voorzieningen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen deze woningen.
-De onroerende zaak, zoals gepresenteerd in belanghebbendes taxatierapport, maakt een gedateerde tot sterk gedateerde indruk, terwijl dat blijkens de vastgoedkaarten niet of in veel mindere mate het geval is bij de referentiewoningen. Dit verschil is onvoldoende tot uitdrukking gebracht in de waardematrix. De omstandigheid dat de staat van een woning ten tijde van de waardepeildatum op de woningmarkt te [woonplaats] van beperkte invloed was op de prijsvorming, zoals door de heffingsambtenaar is gesteld, doet daar niet aan af.
-Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de onroerende zaak niet meer beschikt over -waardeverhogende- elementen die kenmerkend zijn voor de bouwperiode van de woningen aan de [adres1] , zoals glasin-lood-ramen, paneeldeuren en een kamer-en-suite. Op de vastgoedkaarten is te zien dat in de referentiewoningen dergelijke karakteristieke elementen behouden zijn gebleven.
Bewijslast belanghebbende
4.8
Belanghebbende heeft voor onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het door hem ingebrachte taxatierapport van 26 september 2019 opgemaakt door [naam4] RT, en vastgoedkaarten met fotopresentaties van de referentiewoningen. In dat taxatierapport zijn marktgegevens van vier referenties opgenomen, te weten de aan [adres1] te [woonplaats] op de nummers 464, 414, 401 en 406 gelegen woningen. De in het taxatierapport vermelde kenmerken van de vier referentiewoningen zijn:
huis-nummer
kavelgrootte
bruto inhoud
koopdatum
koopprijs
waarde per m3
464
165 m2
427 m3
27-03-2018
€ 380.000
€ 514
414
157 m2
443 m3
25-04-2017
€ 425.000
€ 682
401
196 m2
437 m3
05-04-2018
€ 425.000
€ 556
406
165 m2
525 m3
19-01-2017
€ 434.000
€ 570
4.9
De in het taxatierapport gehanteerde waarde per m3 bruto inhoud van de onroerende zaak is € 500. In het taxatierapport is deze waarde per m3 afgeleid van de geanalyseerde waarde van de referenties rekening houdend met het verschil in de som van de koldu-kenmerken (zie 4.10) en geïndexeerd naar de waardepeildatum.
4.1
De kenmerken voor de onderdelen kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling (koldu) van de referentiewoningen zijn in het taxatierapport als volgt vermeld.
huisnummer
kwaliteit
onderhoud
luxe
doelmatigheid
uitstraling
464
7
7
7
7
7
414
7
7
7
7
7
401
7
7
7
7
7
406
7
7
7
7
7
De koldu-kenmerken van de onroerende zaak zijn gesteld op 7, 5, 4, 7 en 7.
4.11
Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat nu zijn taxatie in hoger beroep ter zitting niet expliciet aan de orde is gekomen, dit tot gevolg moet hebben dat hij zijn waarde aannemelijk heeft gemaakt, volgt het Hof hem daar niet in. Het Hof is niet gehouden ter zitting alle gewisselde stukken en argumenten in volle omvang aan de orde te stellen. Daarnaast wijst het Hof erop dat de door belanghebbende bepleite waarde door de heffingsambtenaar gemotiveerd is betwist in de van hem afkomstige gedingstukken.
4.12
Gelet op hetgeen heffingsambtenaar tegen de onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde heeft aangevoerd, is belanghebbende naar het oordeel van het Hof evenmin geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het Hof betrekt bij dit oordeel de volgende omstandigheden:
-In het taxatierapport is aan alle vier referenties voor het onderdeel luxe een 7 toegekend, terwijl uit de fotopresentaties blijkt dat de referenties op dit onderdeel zodanige verschillen vertonen dat die tot uitdrukking gebracht hadden moeten worden in het taxatierapport.
-De heffingsambtenaar heeft de in het taxatierapport toegepaste indexering van de woning op nummer 406 betwist en erop gewezen dat voor deze woning een lagere indexering is toegepast dan de ongeveer 1% per maand die bij de andere referenties is gebruikt. Uitgaande van die hogere indexering is de waarde van de woning op nummer 406 op waardepeildatum € 481.000 in plaats van € 448.000 waar in het taxatierapport mee is gerekend. Het Hof merkt op dat belanghebbendes verwijzing naar de Woning Index Calculator onvoldoende is om het door de heffingsambtenaar geconstateerde verschil in indexeringspercentage te verklaren. Daarnaast is de op 6 maart 2020 gerealiseerde verkoopopbrengst van € 475.000, waar belanghebbende zich op beroept, te ver verwijderd van de waardepeildatum om voor de onderhavige waardevaststelling in aanmerking te nemen.
-De heffingsambtenaar heeft (reeds) in beroep aangegeven dat de door belanghebbende bepleite waarde te ver onder een realistische marktwaarde ligt. De heffingsambtenaar heeft daarbij gewezen op de verkoopopbrengsten van de door hem vermelde referentiewoningen. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar dit standpunt gehandhaafd en heeft hij er verder op gewezen dat voor de door hem gebruikte referenties verkoopprijzen van ruim boven de € 400.000 zijn gerealiseerd. Bovendien heeft de heffingsambtenaar onvoldoende weersproken gesteld dat rond de waardepeildatum op de woningmarkt te [woonplaats] al sprake was van een verkopersmarkt waardoor de invloed van een gedateerde staat van een woning op de in die markt gerealiseerde prijzen beperkt was. In die markt kwam pas een lagere verkoopprijs tot stand bij woningen waar zeer grondig aan geklust moest worden, aldus de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het betreffende waardeverschil becijferd op ongeveer € 67 per m2 gebruiksoppervlakte door vergelijking van de door hem als gemiddeld aangemerkte staat van de woningen op nummer 414 en 406 met de als onder gemiddeld aangemerkte staat van de woningen op nummer 366 en 401 (zie 4.2 en 4.5). Deze relatief beperkte invloed van de staat van een woning op de waarde komt in belanghebbendes taxatierapport onvoldoende tot uitdrukking in de aan de onroerende zaak toegekende waarde.
Waardevaststelling in goede justitie
4.13
Nu beide partijen de respectievelijk door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof, overeenkomstig de onder 4.2 vermelde jurisprudentie en daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum en naar de toestand op die datum schattenderwijs vast op € 400.000.
Aanslag OZB
4.14
Het Hof vermindert de in geschil zijnde aanslag OZB overeenkomstig de onder 4.13 vastgestelde waarde.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en in hoger beroep betaalde griffierecht van € 47 respectievelijk € 131 te vergoeden.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 265), € 1.324,52 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 534 vermeerderd met € 256,52 voor een inpandige taxatie) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 534), ofwel in totaal op € 2.922,52.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,
– stelt de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en de toestand op die datum vast op € 400.000,
– vermindert de aanslag onroerendezaak-belasting dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.922,52,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2021.
De griffier is verhinderdDe voorzitter,
te ondertekenen.
(J.W. Keuning)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2021.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.