Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.280.363/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL19.17588)
arrest van 31 augustus 2021
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellante,
bij de rechtbank : eiseres in conventie en verweerster in reconventie
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. H.W. Prillevitz, die kantoor houdt te Bussum,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden,
bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. M.J.M. Groen, die kantoor houdt te Almere.
1.De verdere procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 februari 2021 hier over.
1.2
Op grond van dit tussenarrest heeft op 27 juli 2021 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal en de door [appellante] voor de comparitie overgelegde producties 28 en 29 zijn aan het dossier toegevoegd.
1.3
Daarna is een datum voor arrest vastgesteld.
2. Waar gaat deze zaak over?
2. Waar gaat deze zaak over?
2.1
Het gaat in dit geschil over een strook grond die de inmiddels overleden echtgenoot van [appellante] in 2007 aan [geïntimeerden] c.s. heeft verkocht. In 2019 heeft [appellante] een beroep gedaan op het ontbreken van haar toestemming voor deze verkoop (artikel 1:88 BW) en vernietiging van de koop gevorderd (artikel 1:89 BW). Zij wil een verklaring dat de strook grond nooit eigendom is geworden van [geïntimeerden] c.s. en dat het perceel op haar naam wordt geregistreerd. [appellante] heeft conservatoir beslag laten leggen op het perceel. [geïntimeerden] c.s. hebben een tegenvordering ingesteld (een vordering in reconventie). Zij hebben opheffing van het beslag en vergoeding van de schade gevorderd die zij hebben geleden als gevolg van het beslag. Op de onderstaande luchtfoto zijn de relevante percelen en opstallen weergegeven.
2.2
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen. Zij heeft het beslag opgeheven en de zaak in reconventie verwezen naar de schadestaatprocedure. In die procedure moet de hoogte van de schade worden vastgesteld.
2.3
Het hof bevestigt de beslissing van de rechtbank. Het hof zal deze beslissing hierna motiveren door eerst de relevante feiten te vermelden, de (gewijzigde) vordering in hoger beroep weer te geven en daarna de bezwaren (‘grieven’) van [appellante] tegen de beslissing van de rechtbank te bespreken. Zo nodig zal het hof ook ingaan op de door [geïntimeerden] c.s. bij de rechtbank aangevoerde stellingen die de rechtbank heeft verworpen of onbesproken heeft gelaten.
3. De relevante feiten
3. De relevante feiten
3.1
[appellante] is zonder huwelijkse voorwaarden gehuwd geweest met [naam1]
, hierna [naam1] . Op [datum] 2010 is [naam1] overleden. Uit de
verklaring van erfrecht van 18 januari 2011 blijkt dat [appellante] alle goederen van de
nalatenschap verkregen heeft en dat alle schulden van de nalatenschap voor haar rekening
komen.
3.2
[naam1] , werkzaam als [beroep] , heeft op 14 september 1995 van de gemeente Lelystad een perceel grond met water gekocht met de huidige kadastrale nummers: gemeente Lelystad, sectie [nummer1] , [nummer2] en [nummer3] , plaatselijk bekend [adres] .
3.3
De grond werd nadien in bouwpercelen gesplitst en door [naam1] ingebracht in Waterfront Projecten B.V., een vennootschap waarvan [naam1] bestuurder en één van de aandeelhouders was - hierna: Waterfront. Drie percelen werden door [naam1] destijds niet ingebracht, waaronder perceel [nummer2] , het perceel waarop [naam1] zijn woonhuis liet bouwen, perceel [nummer1] , een perceel water met een oever en een smal strookje grond langs deze oever, en perceel [nummer3] , een smalle strook grond naast perceel [nummer1] .
3.4
[appellante] en [naam1] woonden tot augustus 2007 in een woonboot die
aangemeerd lag aan de wal van het (water)perceel [nummer1] .
3.5
Op 30 maart 2007 hebben Waterfront en [naam1] privé als verkopers en [geïntimeerden] c.s. als kopers een ‘koopakte bedrijfsonroerend goed’ getekend. Daarin is bepaald dat de koop betrekking heeft op het - met een ‘A’ aangeduide - woonhuis met de achtergelegen bedrijfshal gelegen op een perceel grond dat gedeeltelijk bestemd is voor zakelijke bebouwing en gedeeltelijk niet zakelijke bebouwing en een – met ‘B’ aangeduid - aangrenzend perceel grond dat uitsluitend door [naam1] in privé wordt verkocht. Voor beide percelen geldt één koopprijs € 465.000,- waarvan is bepaald dat de
exacte toerekening van de prijs aan beide percelen afzonderlijk nog moet plaats vinden.
3.6
Op 4 mei 2007 hebben Waterfront als verkoper en [geïntimeerden] c.s. en Feest B.V. (een vennootschap van [geïntimeerde1] ) als koper een ‘koopakte bedrijfsonroerend goed’ getekend. Daarin is bepaald dat de koopovereenkomst betrekking heeft op het woonhuis en de achtergelegen bedrijfshal gelegen op een perceel grond dat gedeeltelijk bestemd is voor zakelijke bebouwing en gedeeltelijk bestemd is voor niet zakelijke bebouwing en dat de koopprijs € 453.000,- bedraagt.
3.7
Op 14 juni 2007 is ten overstaan van een notaris een akte gepasseerd betreffende de levering van perceel [nummer3] door [naam1] aan [geïntimeerden] c.s. Dit betreft het perceel dat in de koopovereenkomst van 30 maart 2007 is aangeduid als perceel ‘B’. Perceel [nummer3] zal hierna het perceel genoemd worden (op de foto hierboven: de smalle strook). In die akte staat onder meer: “De koopovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Partijen bevestigen dat de inhoud daarvan overeenkomt met de uitwerking in deze akte”.
3.8
In augustus 2007 hebben [appellante] en [naam1] de woonboot verlaten en zijn zij gaan wonen in de door hen nieuw gebouwde woning op het nabij gelegen perceel [nummer2] .
3.9
Na de levering van het perceel heeft [geïntimeerden] c.s. het perceel ingericht als tuin. In 2008 heeft [geïntimeerden] c.s. op het perceel een schuur en een veranda en in 2009 een garage gebouwd.
3.1
Met toestemming van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft [appellante] op 15 juli 2019 conservatoir beslag laten leggen op het perceel.
4.4. De vordering in hoger beroep
4.1
[appellante] vordert in hoger beroep vernietiging van de vonnissen van 18 maart en 15 april 2020 en vraagt alsnog toewijzing van haar vorderingen, die na wijziging luiden als volgt, verkort weergegeven:
primair
dat het hof voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst van het perceel nietig is;
subsidiair
dat het hof de overeenkomst tot koop en levering van het perceel zal vernietigen;
primair en subsidiair
dat het hof voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] c.s. nooit eigenaar zijn geworden van het perceel en [geïntimeerden] c.s. zal veroordelen:
dat zij het perceel binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen en ter beschikking van [appellante] stellen;
dat zij het perceel in het openbaar register van het kadaster registeren op naam van [appellante] en zorgdragen voor de doorhaling van het recht van hypotheek;
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. (hoofdelijk) in de proceskosten, de kosten van beslaglegging en de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.De motivering van de beslissing
Is de koopovereenkomst nietig? (grieven 2 en 3)
5.1
[appellante] doet een beroep op artikel 7:2 lid 1 BW. Daarin is bepaald dat indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk wordt aangegaan. Ten aanzien van de eis van geschrift bepaalt lid 2 van artikel 7:2 BW dat de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper ter hand moet worden gesteld. Volgens [appellante] blijkt uit de notariële akte van 14 juni 2007 dat de
overeenkomst tussen [naam1] en [geïntimeerden] c.s. mondeling tot stand is gekomen. Aldus
is volgens haar de koopovereenkomst niet in de volgens artikel 7:2 lid 1 BW vereiste
schriftelijke vorm aangegaan en op die grond nietig.
5.2
De stelling van [appellante] dat aan de eis van geschrift niet is voldaan, is niet juist.
De schriftelijke vastlegging blijkt uit de koopovereenkomst van 30 maart 2007. Vaststaat dat het in die overeenkomst met ‘B’ aangeduide perceel, perceel [nummer3] is. Het feit dat het perceel niet (opnieuw) wordt genoemd in de koopovereenkomst van 4 mei 2007, heeft niet tot gevolg dat aan de koopovereenkomst van 30 maart 2007 geen betekenis meer toekomt. Volgens [geïntimeerden] c.s. was de overeenkomst van 4 mei 2007 nodig om te bepalen welke verkopende partij welk bedrag van de koopsom kreeg en hoe de overdrachtsbelasting moest worden toegerekend. De koopovereenkomst van 4 mei 2007 sluit bovendien aan op hetgeen in de koopovereenkomst van 30 maart 2007 is afgesproken over de toerekening van de koopprijs. Bovendien staat in de akte van levering vermeld, zoals door [geïntimeerden] c.s. terecht is aangevoerd, dat beide contractspartijen bevestigen dat de inhoud van de mondelinge koopovereenkomst overeenkomt met de uitwerking in de akte van levering. Ook daarmee is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 2 B.W.
5.3
Volgens [appellante] is het geleverde perceel groter dan perceel B, zoals is omschreven in de koopovereenkomst. Nog afgezien van het feit dat daarmee de schriftelijke vastlegging niet is komen te vervallen, berust de stelling op een onjuiste beoordeling van de overgelegde foto’s. Vanaf het water gezien ligt tussen de palen en de bomen (groenstrook) het betreffende perceel [nummer3] en niet, zoals door [appellante] wordt gesteld, aan de linkerzijde van de palen. De omschrijving in de koopovereenkomst van 30 maart 2007 is dan ook correct.
5.4
In hoger beroep heeft [appellante] nog aangevoerd dat de Koopovereenkomst van
30 maart 2007 op 15 april 2007 is ontbonden door het intreden van de in artikel 18 opgenomen ontbindende voorwaarde (grief 1). In artikel 18 staat kort gezegd dat
[naam1] als verkoper een beroep kan doen op de ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot perceel B als hij geen toestemming krijgt van de bank om het perceel aan het door haar daarop gevestigde zekerheidsrecht te onttrekken. [appellante] heeft op geen enkele manier onderbouwd dat er een beroep door [naam1] is gedaan op de ontbindende voorwaarde. Integendeel het perceel is immers geleverd. Het hof ziet ook niet in hoe deze stelling kan dienen ter onderbouwing van haar vorderingen.
Het beroep van [appellante] op artikel 1:88 BW (grief 4)
5.5
Voor de in artikel 1:88 BW genoemde rechtshandelingen heeft een echtgenoot toestemming nodig van de andere echtgenoot. De regeling beoogt de echtgenoten, in het belang van het gezin, tegen elkaar te beschermen tegen het verrichten van rechtshandelingen die gelet op het voorwerp van de rechtshandeling of de aard daarvan benadelend zijn of een groot financieel risico meebrengen. In deze zaak doet [appellante] een beroep op artikel 1:88 lid 1 aanhef en onder a BW waarin staat dat een echtgenoot de toestemming behoeft van de andere echtgenoot voor overeenkomsten strekkende tot vervreemding van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning of van zaken die bij een zodanige woning behoren. [appellante] stelt dat zij toestemming had moeten verlenen voor de verkoop door haar echtgenoot van perceel [nummer3] . Zij voert daartoe aan dat dit perceel ten tijde van de verkoop behoorde bij de door hen gezamenlijk bewoonde echtelijke woning (in dit geval een woonboot).
Was toestemming vereist voor de verkoop van perceel N 2431?
5.6
Voor de beantwoording van de vraag of in dit geval toestemming was vereist voor de verkoop van het betreffende perceel, is beslissend of dat stuk grond behoort bij de echtelijke woning. Of dat laatste het geval is, moet worden beoordeeld aan de hand van door [appellante] te stellen en bij betwisting te bewijzen omstandigheden ten tijde van het sluiten
van de koopovereenkomst van het perceel. Voorts dient die beoordeling - mede in verband
met de eisen van de rechtszekerheid en de belangen van de wederpartij - te gebeuren aan
de hand van objectieve maatstaven, zoals de ligging van het perceel ten opzichte van de
echtelijke woning, de inrichting van het perceel, het gebruik dat van het perceel wordt
5.7
Bij de rechtbank stelde [appellante] aanvankelijk dat het perceel in gebruik was als
tuinbij de echtelijke woning, vervolgens (slechts) dat het perceel als
padin gebruik was om vanuit de woonboot de weg te kunnen bereiken en als
parkeerterrein. In hoger beroep stelt [appellante] enkel nog dat het perceel in gebruik was als pad, met daarnaast een groenstrook en dat het pad werd gebruikt om van en naar de woonboot te komen. Zo was een trap aangelegd tegenover de ingang van de woonboot om het hoogteverschil te overbruggen en om het pad te kunnen bereiken en zo bij de openbare weg te komen. Tot aan het passeren van de leveringsakte van 14 juni 2007 was er volgens [appellante] geen andere omsluiting van de woonboot, waaruit volgt dat het pad (en daarmee het perceel) tot het woondomein behoorde.
tuinbij de echtelijke woning, vervolgens (slechts) dat het perceel als
padin gebruik was om vanuit de woonboot de weg te kunnen bereiken en als
parkeerterrein. In hoger beroep stelt [appellante] enkel nog dat het perceel in gebruik was als pad, met daarnaast een groenstrook en dat het pad werd gebruikt om van en naar de woonboot te komen. Zo was een trap aangelegd tegenover de ingang van de woonboot om het hoogteverschil te overbruggen en om het pad te kunnen bereiken en zo bij de openbare weg te komen. Tot aan het passeren van de leveringsakte van 14 juni 2007 was er volgens [appellante] geen andere omsluiting van de woonboot, waaruit volgt dat het pad (en daarmee het perceel) tot het woondomein behoorde.
5.8
Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat het uitgangspunt van [appellante] dat een pad bij de echtelijke woning hoorde omdat dat diende ter ontsluiting van de woonboot, in zijn algemeenheid onjuist is. Of van een pad behorend bij de woonboot sprake is geweest, hangt af van de specifieke omstandigheden op het moment van verkoop van het perceel. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende feitelijke omstandigheden naar voren heeft gebracht om te onderbouwen dat het perceel op 30 maart 2007, de datum van de koopovereenkomst, tot de echtelijke woning behoorde en motiveert dit als volgt.
Het perceel was op die datum niet als tuin bij de woonboot in gebruik, maar kon destijds als braakliggende bouwgrond worden gekwalificeerd. Zoals [appellante] ook zelf heeft aangevoerd, waren de klinkers door Waterfront van het perceel verwijderd en was er zand opgebracht. Dit was ook gebeurd bij verschillende omliggende percelen. Het maakte allemaal deel uit van het gebied dat door Waterfront werd ontwikkeld. Het perceel bestond dus voornamelijk uit opgehoogd zand. Er was geen sprake van een verhard of onverhard pad. Er lagen geen klinkers of platen, maar hier en daar wat planken, zoals op de foto’s is te zien. [appellante] spreekt zelf van een pad dat langs de tuin liep, maar het perceel ligt veel lager en van een groenstrook op het braakliggende terrein was geen sprake. Terecht hebben [geïntimeerden] c.s. opgemerkt dat het perceel bovendien niet ophoudt bij de trap die toegang gaf tot de woonboot, maar doorloopt tot aan de waterkant en dat dat gedeelte tot 30 maart 2007 door niemand werd gebruikt. De foto’s 6 en 7 die zijn overgelegd bij verweerschrift laten zien dat ook dit een braakliggend stuk grond betreft. Gelet op hetgeen hiervoor is omschreven, was op 30 maart 2007 geen sprake van een officieel of onofficieel pad op de locatie van perceel [nummer3] dat naar zijn uiterlijke kenmerken (ligging, inrichting, gebruik, verkeersopvattingen) als onderdeel van de echtelijke woning of het erf van [appellante] had kunnen en moeten worden aangemerkt. Integendeel, uit de bouwkundige staat van het perceel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst konden [geïntimeerden] c.s. uitsluitend opmaken dat sprake was van een stuk bouwgrond.
De conclusie luidt dat het perceel ten tijde van de verkoop daarvan aan [geïntimeerden] c.s. niet bij [appellante] en [naam1] in gebruik was als tuin en/of tuinpad, behorende bij de woonboot. Dit betekent dat geen toestemming was vereist voor de verkoop en dat het beroep dat [appellante] op grond van artikel 1:89 lid 1 en artikel 88 lid 1 sub a BW heeft gedaan op de vernietiging van de koopovereenkomst faalt.
5.9
Op de vaststelling dat het pad als zodanig niet bij de huiskavel hoort, stranden de bewijsaanbiedingen van [appellante] (mvg 18, mvg 57).
Verjaring
5.1
Ook langs de weg van het door [geïntimeerden] c.s. gedane beroep op verjaring van de vordering tot vernietiging komt het hof tot een afwijzing van de vorderingen van [appellante] . Het hof acht onvoldoende weersproken dat [appellante] op 23 juni 2011 al op de hoogte was van de akte van levering van 14 juni 2007. Op die datum is op haar verzoek door [geïntimeerden] c.s. een afstandsverklaring getekend van het in die akte opgenomen voorkeursrecht ter zake van perceel [nummer1] . Dat houdt in dat [appellante] uiterlijk op 23 juni 2014 een beroep op vernietiging had moeten doen. Dat heeft zij niet gedaan.
De verwijzing naar de schadestaatprocedure (de grieven 5 en 6)
5.11
Uit het voorgaande volgt dat het door [appellante] gelegde beslag onrechtmatig is. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is volgens vaste jurisprudentie noodzakelijk maar tevens voldoende dat het bestaan of de mogelijkheid van schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aannemelijk is geworden. [geïntimeerden] c.s. hebben voldoende onderbouwd dat zij mogelijk schade hebben geleden als gevolg van de beslaglegging, doordat hun woning is verkocht voor een lager bedrag dan waarvoor zij destijds overeenstemming hadden bereikt.
Proceskostenveroordeling
5.12
De grieven falen. De vonnissen zullen worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. worden vastgesteld op € 332,- voor verschotten en op
€ 2.228,- aan salaris advocaat conform het liquidatietarief (2 punten/tarief II) vermeerderd met het nasalaris als in het dictum vermeld.
6.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad van
18 maart 2020 en 15 april 2020;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 332,- aan verschotten en op € 2.228,- aan salaris advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, te vermeerderen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, M.W. Zandbergen en K.M. Makkinga en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
31 augustus 2021.