ECLI:NL:GHARL:2021:666

• Datum uitspraak: 26 januari 2021
• Publicatiedatum: 26 januari 2021
• Zaaknummer: 200.270.714
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: H.L. Wattel; M.B. Beekhoven van den Boezem; S.M. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de bindende kracht van een afstandsverklaring van het recht van eerste koop van een woning

In deze zaak gaat het om een geschil tussen appellanten en geïntimeerden over de bindende kracht van een door geïntimeerden ondertekende afstandsverklaring van hun recht van eerste koop op een woning. Appellanten, die de woning willen verkopen, hebben een notaris ingeschakeld om de akte van levering te passeren. Geïntimeerden beroepen zich op dwaling bij het ondertekenen van de afstandsverklaring, omdat zij zouden zijn misleid over de verkoopprijs van de woning. Het hof heeft de procedure in hoger beroep behandeld na een eerdere afwijzing door de voorzieningenrechter. Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. Het hof heeft vastgesteld dat er onvoldoende bewijs is dat geïntimeerden aan de afstandsverklaring zijn gebonden, gezien de tegenstrijdige verklaringen van partijen. Het hof heeft geoordeeld dat de gevraagde voorziening, die zou leiden tot de verkoop van de woning, een ingrijpend en onomkeerbaar karakter heeft. Daarom heeft het hof besloten om het vonnis van de voorzieningenrechter te bekrachtigen en appellanten in de proceskosten te veroordelen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel/familie

zaaknummer gerechtshof 200.270.714

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo 237643)

arrest in kort geding van 26 januari 2021

in de zaak van

1. [appellant1] ,

wonende te [A] ,

2.
[appellant2] ,

wonende te [B] ,

3.
[appellant3] ,

wonende te [C] ,

4.
[appellant4] ,

wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellant1] (appellant 1), [appellanten2-4] c.s. (appellanten 2-4) en [appellanten] c.s. (appellanten gezamenlijk),
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

wonende te [D] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: [geïntimeerde1] (geïntimeerde 1), [geïntimeerde2] (geïntimeerde 2) en [geïntimeerden] c.s. (geïntimeerden gezamenlijk),

advocaat: mr. S.J.M. Masselink.

1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 november 2020 hier over.

In dit arrest is een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgevonden op 23 december 2020. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Mr. Masselink heeft spreekaantekeningen overgelegd.

1.2.

Aan het slot van de zitting heeft het hof arrest bepaald.

2. Het geschil

2.1.

[geïntimeerden] is de moeder van [appellant1] en [geïntimeerde2] . Op 21 december 2000 heeft [appellant1] het winkel-/woonpand aan de [a-straat] 39 in [A] (hierna: het huis) in eigendom verkregen van zijn ouders. In de akte van levering is een aanbiedingsverplichting opgenomen met de volgende inhoud:
“Indien de comparant sub 2 [ [appellant1] , hof] gedurende zijn leven tot verkoop en levering van het hiervoor omschreven registergoed of een gedeelte daarvan wenst over te gaan, is hij verplicht deze eerst schriftelijk aan te bieden aan zijn ouders en beide broers. Op dit aanbod dient binnen 30 dagen na ontvangst hiervan schriftelijk te worden gereageerd. Indien niet wordt gereageerd of indien te kennen wordt gegeven, dat niet op het aanbod wordt ingegaan, is de aanbieder vrij om te verkopen en te leveren aan wie en tegen welke prijs zij wenst. Indien wel tijdig op het aanbod wordt gereageerd, zal de koopovereenkomst worden geacht te zijn tot stand gekomen, nadat de koopsom is vastgesteld in onderling overleg en bij falen van dit overleg door een gezamenlijk te benoemen taxateur-deskundige in onroerende zaken.”

Op 10 september 2018 heeft [appellant1] het huis voor € 95.000/€ 115.000,- verkocht aan [appellanten2-4] (c.s.). Tegelijkertijd heeft [appellant2] een lening van € 20.000,- verstrekt aan [appellant1] . De gelden zijn overgemaakt naar de boekhouder van [appellant1] , die de betalingen voor achterstallig onderhoud aan het huis in opdracht van [appellant1] zou regelen.
Op 22 oktober 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. een akte ‘afstand eerste recht van koop’ ondertekend. Daarin hebben zij verklaard geen gebruik te willen maken van het aan hen toekomende recht van eerste koop.

2.2.

[appellanten] c.s. willen de koopovereenkomst effectueren en hebben daartoe een notaris ingeschakeld om de akte van levering te passeren. [geïntimeerden] c.s. hebben geweigerd de notaris te machtigen om de afstandsverklaring op te nemen in de akte. Zij stellen dat zij hebben gedwaald bij het ondertekenen van de afstandsverklaring, omdat [appellant1] aan [geïntimeerden] c.s. heeft medegedeeld dat hij het huis voor € 175.000 kon verkopen en zij op grond van die voorstelling van zaken afstand hebben gedaan van hun eerste recht van koop, terwijl later is gebleken dat [appellant1] het huis voor slechts € 95.000 of € 115.000 aan [appellanten2-4] c.s. heeft verkocht. Zij stellen zich daarom op het standpunt dat de getekende afstandsverklaring geen waarde heeft en dat zij hun eerste recht van koop hebben behouden. Vanwege deze kwestie heeft de levering tot nu toe niet plaatsgevonden. [appellanten] c.s. betwisten dat sprake is geweest van dwaling. Zij zijn dit kort geding begonnen om een uitspraak te krijgen die nodig is om de levering van het huis alsnog te kunnen laten plaatsvinden.

2.3.

[appellanten] c.s. hebben daartoe gevorderd dat de voorzieningenrechter zal bepalen dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een notariële akte met de bevestigende verklaring van [geïntimeerden] c.s. dat zij afstand hebben gedaan van hun eerste recht van koop (artikel 3:300 lid 1 BW), dan wel dat het vonnis in de plaats treedt van de in de notariële akte van levering op te nemen verklaring van [geïntimeerden] c.s. dat zij afstand hebben gedaan van hun eerste recht van koop (artikel 3:300 lid 2 BW).

2.4.

De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 24 oktober 2019 de vorderingen afgewezen en [appellanten] c.s. veroordeeld in de proceskosten. De voorzieningenrechter heeft kort gezegd overwogen dat voorshands aannemelijk is dat [geïntimeerden] c.s. zich met recht op vernietiging van de afstandsverklaring wegens dwaling kunnen beroepen.

2.5.

[appellanten] c.s. komen met twee grieven op tegen dit oordeel. Zij vorderen dat het hof het vonnis van 24 oktober 2019 zal vernietigen en hun vorderingen alsnog zal toewijzen.
[geïntimeerden] c.s. concluderen dat het hof het vonnis zal bekrachtigen.

3. De beoordeling in hoger beroep

3.1.

Het hof zal zich eerst een voorlopig oordeel vormen van de feiten en het daarop toe te passen recht en vervolgens beoordelen of gelet op de belangen van partijen de gevraagde voorlopige voorziening moet worden gegeven. Het hof zal bij deze belangenafweging in elk geval het voorlopige karakter van zijn oordeel, de (beweerde) spoedeisendheid, de ingrijpendheid of onomkeerbaarheid van de voorziening en de voor- en nadelen van het uitblijven daarvan in aanmerking nemen.

3.2.

Niet in geschil is dat, nu [appellant1] het huis wil verkopen en leveren, hij verplicht is het huis aan te bieden aan zijn moeder en broer volgens de regeling in de akte van 21 december 2000. Verder staat vast dat [appellant1] het huis inmiddels heeft verkocht aan [appellanten2-4] c.s. en dat [geïntimeerden] c.s. een verklaring hebben ondertekend waarin staat dat zij geen gebruik willen maken van hun eerste recht van koop. De vraag is of voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [geïntimeerden] c.s. aan deze verklaring zijn gebonden. Naar het oordeel van het hof kan dit, vanwege de uiteenlopende verklaringen van partijen over de feitelijke gang van zaken bij het tot stand komen van de verklaring, in dit geding met onvoldoende mate van zekerheid worden aangenomen.
Daartoe overweegt het hof het volgende.

3.3.

[geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat [appellant1] op 26 september 2018 bij hen is gekomen om geld te vragen, omdat hij in een huurprocedure was veroordeeld tot het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud aan het huis. Hij had geld geleend van [appellanten2-4] c.s., maar zijn boekhouder had dit geld geïnvesteerd, wat mis was gelopen waardoor hij het geld kwijt was. [geïntimeerde1] heeft aangegeven dat zij hem geen geld zou verstrekken. [appellant1] heeft vervolgens gevraagd het huis te kopen voor € 175.000,-, zodat hij uit de financiële problemen was. Daarbij gaf hij aan dat hij het huis voor dat bedrag kon verkopen. [geïntimeerde1] heeft gezegd dat zij hem wel wilde helpen, maar dat zij het huis niet wilde kopen voor € 175.000,- omdat dit geen reële prijs was en dat het huis zou moeten worden getaxeerd. Op 29 september 2018 is [appellant1] weer op bezoek gekomen. Hij heeft toen aangegeven dat hij het huis voor € 175.000,- kon verkopen aan [appellanten2-4] c.s. Hij had een verklaring meegekregen van [appellanten2-4] c.s. waarin stond dat [geïntimeerden] c.s. afzagen van het eerste recht van koop. Omdat [appellant1] een koper voor dit bedrag had gevonden en [geïntimeerden] c.s. niet wilden dwarsliggen, hebben zij in goed vertrouwen op 22 oktober 2018 de verklaring ondertekend. Dat was toen een deskundige langs kwam om de erfgrens tussen het huis en het naast gelegen winkelpand van [geïntimeerde1] te bepalen. Dit moest gebeuren omdat gebleken was dat de feitelijke grens niet overeenkwam met de grens die bij het Kadaster was geregistreerd. [geïntimeerde1] vond het redelijk dat de kosten van deze deskundige door partijen zouden worden gedeeld. [appellant1] wilde dat niet, omdat hij al financiële middelen tekort kwam. In dat kader liet hij vallen dat hij het huis slechts voor € 115.000,- had verkocht aan [appellant2] . [geïntimeerden] c.s. hebben daarop direct aangegeven dat zij zich bedrogen/misleid voelden en hebben hun toestemming om het huis aan een derde te verkopen ingetrokken. Zij hebben daarbij te kennen gegeven dat zij het huis willen overnemen conform de regeling in de akte van 21 december 2000. Op grond van het voorgaande stellen zij dat de afstandsverklaring onder een onjuiste voorstelling van zaken is getekend en dat dit te wijten is aan de onjuiste inlichtingen van [appellant1] . Op basis daarvan beroepen zich onder meer op vernietiging van de afstandsverklaring wegens dwaling. Zij verwijzen daarbij naar de door hen overgelegde verklaring (productie 12 in eerste aanleg) en correspondentie over dit onderwerp uit de periode april-september 2019 (producties 1 tot en met 11 in eerste aanleg).

3.4.

[appellanten] c.s. betwisten dat het zo is gegaan als [geïntimeerden] c.s. naar voren hebben gebracht. Zij voeren aan dat er in de zomer van 2018 een andere potentiële koper was voor het huis. Toen ging het om een koopprijs van € 175.000,-. [geïntimeerden] c.s. is toen de mogelijkheid geboden om het huis te kopen op basis van het geldende recht van eerste koop. [geïntimeerden] c.s. hebben het huis laten taxeren door hun bevriende makelaar IJland, die uitkwam op € 170.000,-. De (ver)koop vond geen doorgang; [geïntimeerden] c.s. wilden niet kopen, voor € 175.000,-, noch voor € 170.000,-. Intussen had de huurder van het huis aangegeven de huurbetalingen op te schorten totdat het noodzakelijke onderhoud was verricht. [appellant1] had echter geen middelen daarvoor. Hij kon uiteindelijk geld lenen van [appellanten2-4] c.s. In het verlengde van de contacten daarover kwamen zij overeen dat [appellanten2-4] c.s. het huis konden kopen. [appellant1] had op dat moment ook al andere substantiële schulden, waardoor een persoonlijk faillissement dreigde. Omdat de lening van [appellanten2-4] c.s. voor een ander doel was gebruikt en de huurder de procedure bij de huurcommissie won, moest het huis aanstonds worden verkocht. Omdat er formeel nog een recht van eerste koop gold ten behoeve van [geïntimeerden] c.s., heeft [appellant1] zich - vóór 8 september 2020 - nogmaals tot hen gewend en gevraagd of zij wilden kopen. Hij heeft het huis voor € 168.000,- aangeboden. Die vraagprijs was gebaseerd op de taxatie van de bevriende makelaar IJland van [geïntimeerden] c.s. enkele maanden eerder. [geïntimeerden] c.s. wilden het huis niet kopen voor dat bedrag en een andere deskundige hoefde niet te worden benoemd. Het huis is daarna voor hetzelfde bedrag aangeboden aan [appellanten2-4] c.s. Zij hebben overeenstemming bereikt over verkoop voor een lager bedrag, waarbij betrokken was dat de kopers op zich namen het huis op te knappen en te onderhouden en de problematiek met de huurder op te lossen. Om deze overeenkomst af te ronden was het nodig dat er een schriftelijke verklaring van [geïntimeerden] c.s. kwam dat zij van hun kooprecht hadden afgezien. De notaris is verzocht een verklaring daarover op te maken. Nadat [geïntimeerden] c.s. het kadaster op 22 oktober 2018 een meting hadden laten uitvoeren, hebben zij in aanwezigheid van [appellant1] , [appellant2] en de makelaar de afstandsverklaring ondertekend. Over andere bedragen dan hiervoor genoemd is nooit gesproken. Aan [geïntimeerden] c.s. is nooit een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Pas toen zij in december 2018 kennis kregen van de koopovereenkomst met [appellanten2-4] c.s., wilden zij terugkomen van hun verklaring en gaven zij aan dat zij wel voor een lager bedrag dan € 170.000,- wilden kopen. Toen zij nul op het rekest kregen, veranderden zij hun inzet door te proberen een grenscorrectie af te dwingen, aldus [appellanten] c.s. Zij verwijzen onder meer naar een schriftelijke verklaring van [appellant1] (productie 3 bij memorie van grieven).

3.5.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [appellanten] c.s. hun stellingen hierover in de memorie van grieven op een aantal punten aangepast. Het is niet zo dat er in de zomer van 2018 een andere potentiële koper was, dat het huis toen is getaxeerd en dat de vraagprijs aan [geïntimeerde1] op die recente taxatie was gebaseerd. Het huis is verder in het verleden, in 2004, voor € 175.000,- getaxeerd. In 2011 had de toenmalige huurder belangstelling om het huis te kopen en toen zou er een nieuwe taxatie zijn gedaan die uitkwam op € 168.000,-, al zijn daar verder geen stukken van beschikbaar. [appellant1] heeft het huis twee keer voor dit bedrag (€ 168.000,-) aan zijn moeder aangeboden. Het klopt verder niet dat de afstandsverklaring op 22 oktober 2018 in aanwezigheid van [appellant1] , [appellant2] en de makelaar door de moeder en broer is ondertekend; moeder was daar niet bij, aldus [appellanten] c.s.

3.6.

Blijkens het voorgaande hebben [geïntimeerden] c.s. een gemotiveerd beroep op vernietiging van de door hen getekende afstandsverklaring wegens wilsgebreken gedaan.
Op basis van de voorliggende stukken kan daaraan, ondanks de betwisting door [appellanten] c.s., niet zonder meer voorbij worden gegaan. Dit te meer nu [appellanten] c.s. tegenover de consistente stellingen van [geïntimeerden] c.s. een wisselend verhaal naar voren hebben gebracht. Gezien de betwisting zal bewijslevering nodig zijn, waarvoor in dit kort geding geen ruimte bestaat.

3.7.

Daar komt bij dat de gevraagde voorziening een ingrijpend en onomkeerbaar karakter heeft. De voorziening komt erop neer dat in de akte van levering kan worden opgenomen dat [geïntimeerden] c.s. afstand hebben gedaan van hun eerste recht van koop, waardoor de levering aan [appellanten2-4] c.s. kan plaatsvinden. Verder weegt mee dat niet is gebleken van dringende belangen aan de zijde van [appellanten] c.s. om de verkoop nu te kunnen effectueren. Dit alles afwegende komt het hof, net als de voorzieningenrechter, tot de conclusie dat er onvoldoende grond is voor toewijzing van de gevraagde voorziening.

4. De slotsom

4.1.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

4.2.

Het hof zal [appellanten] c.s. als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op:

- griffierecht € 324,-

- salaris advocaat € 2.148,- (2 punten x appeltarief II).

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 24 oktober 2019;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 324,- voor verschotten (griffierecht) en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.L. Wattel, M.B. Beekhoven van den Boezem en S.M. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2021.