ECLI:NL:GHARL:2021:6376

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.272.381/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere 7711935)

arrest van 29 juni 2021

in de zaak van

1.de vennootschap onder firma

V.O.F. [appellant1],

gevestigd te [plaats1] ,

2. [appellante2]vennoot van appellante sub 1,

wonende te [plaats1]

3. [appellant3]vennoot van appellante sub 1,

wonende te [plaats1] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamelijk:
VOF [appellanten] c.s.,en afzonderlijk: Schippers respectievelijk Coesèl,

advocaat: mr. M.H. Andreae,

tegen:

de besloten vennootschap

Café restaurant [geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [plaats1] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] BV,

advocaat: mr. M.U. Poerink.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 september 2020 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- de akte van VF [appellanten] c.s. van 2 april 2021 met producties;

- de akte van [geïntimeerde] BV van 8 april 2021 met producties;

- het proces-verbaal van de op 16 april 2021gehouden mondelinge behandeling.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de voor de mondelinge behandeling overgelegde gedingstukken, aangevuld met het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

2.Waar deze zaak over gaat en wat het hof beslist

VOF [appellanten] c.s. exploiteren een jachthaven. Op het terrein van de jachthaven bevindt zich een café-restaurant dat door [geïntimeerde] BV wordt gehuurd van VOF [appellanten] c.s.
De verhoudingen tussen partijen zijn in de loop der tijd verstoord geraakt. VOF [appellanten] c.s. hebben inmiddels de huur opgezegd, maar [geïntimeerde] BV heeft met die opzegging niet ingestemd. VOF [appellanten] c.s. willen dat in deze procedure een datum wordt bepaald waarop die huurovereenkomst zal eindigen. [geïntimeerde] BV verzet zich daartegen. Daarnaast hebben partijen over en weer nog verschillende andere vorderingen tegen elkaar ingesteld.

Het hof zal tot de slotsom komen dat de huur beëindigd dient te worden, maar dat

[geïntimeerde] BV daarbij nog wel een redelijke termijn gegund moet worden om te kunnen compenseren dat zij door de corona-beperkingen haar deuren gedurende maanden heeft moeten sluiten en bedrijfsinkomsten heeft moeten missen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] BV in beginsel aanspraak op een tegemoetkoming in haar verhuiskosten. Partijen zullen zich over dat laatste aspect nog nader kunnen uitlaten. De daarnaast over en weer ingestelde vorderingen worden grotendeels afgewezen.

Waarom en hoe het hof tot zijn beslissingen is gekomen zal hieronder worden uitgelegd.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1

VOF [appellanten] c.s. exploiteren de jachthaven op het jachthaventerrein [appellant1] aan de [A] . Het terrein is eigendom van de vader van [appellante2] . Op dat terrein bevindt zich ook de woning van [appellant3] en [appellante2] .

3.2

In 2006 hebben VOF [appellanten] c.s. het op het terrein naast de woning van [appellant3] en [appellante2] gelegen café-restaurant nieuw opgebouwd. In april 2008 hebben zij de exploitatie daarvan verpacht aan VOF “Café restaurant [geïntimeerde] ”. Vennoten van die VOF waren het echtpaar [vennoot1] en [vennoot2] .

3.3

Per 1 april 2010 is tussen VOF [appellanten] c.s. en VOF Café restaurant [geïntimeerde] een huurovereenkomst (“winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”) tot stand gekomen voor de duur van vijf jaar, welke na 1 april 2015 is verlengd tot

1 april 2020. De activiteiten van VOF Café restaurant [geïntimeerde] zijn op 4 april 2011 ingebracht in [geïntimeerde] BV. [vennoot1] en [vennoot2] zijn de bestuurders van

[geïntimeerde] BV. Enig aandeelhouder van [geïntimeerde] BV is [B] BV, waarvan [vennoot1] en [vennoot2] de aandelen bezitten.

3.4

Op 1 april 2010 is gelijktijdig ook een overeenkomst met betrekking tot de koop door VOF Café restaurant [geïntimeerde] van de inventaris en de goodwill van VOF [appellanten] c.s. gesloten.

3.5

In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)

1.2.

Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd

(...)

12.1

verhuurder geeft huurder het recht gebruik te maken van de handelsnaam/toevoeging

“... [appellant1] ’’ en deze naam bij reclame te uiten. Huurder zal zich onthouden in een straal

van restaurant van 10 km om het gehuurde hetzij direct, hetzij indirect, de

handelsnaam/toevoeging "... [appellant1] ’’ te voeren anders dan voor het gehuurde.

12.11.

Voor de medewerking en bereidheid van verhuurder tot overname door een opvolgend

huurder van aard- en/of nagelvast investeringen welke met toestemming van de verhuurder

zijn aangebracht, en/of goodwill aan het einde van de huur respectievelijk bij tussentijdse

huurrechtenoverdracht met toestemming van verhuurder of met machtiging van de

kantonrechter, aan welke toestemming verhuurder voorwaarden kan stellen, zal huurder aan

verhuurder 10% van de ontvangen som vergoeden met een maximum van € 15.000;

(...)”

3.6

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst

winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uit 2008 (hierna: de

Algemene Bepalingen) van toepassing. In de Algemene Bepalingen staat, onder meer, het

“(...)

1. Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende'

(...)

-constructieve plafonds;

-buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren;

-daken, goten en trappen(huizen);

(...)

11. 3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder

kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en

verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk

Wetboek.
11.4 Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van

verhuurder;

(...)

14.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 14.3 weergegeven onderhouds-,

herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde.(...)

14.3

Voor rekening van de verhuurder zijn de kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde zoals

(...) daken, (...)

b. onderhoud, herstelling en vernieuwing van (...) buitenkozijnen

(...)

26.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst

is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder

enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op

verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving

op door verhuurder op te geven verrekening.

26.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd

bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van

rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete

van 2% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als

een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

(...)

34. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt

aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften

verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen een

direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in

verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige

schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”

3.7

In de koopovereenkomst met betrekking tot de inventaris en de goodwill is onder meer het volgende vastgelegd:

“(...)

2.1.

De koopsom bedraagt € 115.000,- (...)

- inventaris € 80.000,-

- goodwill € 35.000,-

- handelsnaam € n.v.t.

(...)

18.2

Verkoper geeft koper het recht gebruik te maken van de handelsnaam/toevoeging

“ [appellant1] ” en deze naam bij reclame-uitingen te mogen gebruiken zolang dit de exploitatie van Jachthaven [appellant1] niet nadelig beïnvloed. Koper zal zich onthouden in een straal van 10 km om het gehuurde/gekochte hetzij direct, hetzij indirect, de handelsnaam/toevoeging “ [appellant1] ” te voeren. (...). Bij overtreding van het in dit artikel bepaalde verbeurt verkoper jegens koper een direct opeisbare boete van € 11.500.— per overtreding alsmede een bedrag van € 1.150,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt (...)”

3.8

VOF [appellanten] c.s. heeft eerder vorderingen aan de kantonrechter voorgelegd, gericht tegen VOF Café restaurant [geïntimeerde] . De achtergrond van dat geschil was onder andere dat partijen geen overeenstemming hadden weten te bereiken over een indeplaatsstelling, waarbij [geïntimeerde] BV als huurder in de plaats zou treden van VOF Café restaurant [geïntimeerde] . In het kader van die procedure is op 23 november 2016 alsnog overeenstemming bereikt over indeplaatsstelling. In het vonnis van 21 december 2016 is

[geïntimeerde] BV veroordeeld om aan VOF [appellanten] c.s. een bijdrage te betalen in de kosten van de indeplaatsstelling en zijn VOF [appellanten] c.s. op de tegenvordering van [geïntimeerde] BV veroordeeld om gebreken aan het terras te herstellen en om de buitenzijde van het gehuurde te schilderen.

3.9

Op 24 februari 2017 heeft [geïntimeerde] BV een lekkage aan het dak gemeld.
In september 2017 heeft [geïntimeerde] BV € 1.000,- ingehouden op de huur, omdat het herstel nog niet had plaatsgevonden. In oktober 2018, nadat het dak was hersteld heeft [geïntimeerde] BV het ingehouden bedrag alsnog voldaan. Verder heeft [geïntimeerde] BV over de periode van januari 2018 tot en met oktober 2018 de huurverhoging niet betaald (een bedrag van bij elkaar € 578,40).

3.1

Op 17 mei 2017 heeft [geïntimeerde] BV aan [appellante2] en [appellant3] de toegang ontzegd tot het gehuurde, onder aanzegging dat bij overtreding de politie zal worden verzocht hen te verwijderen en te vervolgen op grond van huisvredebreuk.

3.11

Op 10 september 2018 heeft [geïntimeerde] BV VOF [appellanten] c.s. gesommeerd tot het herstel van harmonicaschuifdeuren naar het terras en het verhelpen van een lekkage bij de kachelpijp van de gashaard. Voor het geval de terrasdeuren niet zouden worden hersteld heeft zij VOF [appellanten] c.s. aangezegd dat opnieuw € 1.000,- aan huur zal worden ingehouden en als de lekkage van de kachelpijp niet wordt hersteld, zullen de kosten van het herstel met de huur worden verrekend.

3.12

In een brief van 19 oktober 2018 heeft de advocaat van VOF [appellanten] c.s. meegedeeld dat met het oog op een eventuele verlenging van de huurovereenkomst

VOF [appellanten] c.s. tot een definitieve oplossing van de diverse geschillen willen komen. In de brief is meegedeeld dat het nodig is dat [geïntimeerde] BV voldoet aan de voorwaarden die in de brief worden gesteld voordat verlenging aan de orde kan zijn. [geïntimeerde] BV is in de brief uitgenodigd te laten weten of zij aan de voorwaarden zal voldoen, dan wel bereid is daarover afspraken te maken.

3.13

In een schriftelijke reactie van 23 oktober 2018 heeft [geïntimeerde] BV laten weten dat zij bezwaar maakt tegen het niet verlengen van de huur als zij niet aan de voorwaarden wil voldoen, dat zij ook niet aan die voorwaarden wil voldoen en dat zij daarover ook niet met VOF [appellanten] c.s. om de tafel wil gaan zitten “want dit heeft in 5 jaar tijd nooit tot oplossingen geleid”.

3.14

In een brief van 14 december 2018 heeft de advocaat van VOF [appellanten] c.s. een voorstel voor mediation gedaan, onder mededeling dat als het voorstel niet wordt aanvaard, de huur wordt opgezegd tegen 1 april 2020. Als gronden daarvoor vermeldt de brief:

“De opzegging vindt plaats op de grond van slecht huurderschap danwel dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, althans dat u weigert in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, althans op grond van de belangenafweging. Ik verwijs hierbij naar de inhoud van mijn brief en email van 19 oktober jl. en 16 november jl., waarmee reeds de onderbouwing is gegeven voor deze opzeggrond(en).”

3.15

In een reactie van 15 december 2018 heeft [geïntimeerde] BV laten weten wel mee te willen doen aan een mediation, maar daar het geld niet voor te hebben. Bezwaar wordt gemaakt tegen het niet voortzetten van de huurovereenkomst en VOF [appellanten] c.s. worden uitgenodigd voor een gesprek.

3.16

In februari 2019 heeft [geïntimeerde] BV een bedrag van € 1.000,- ingehouden op de huur vanwege de problemen met de terrasdeuren. Dat bedrag heeft zij na het vonnis van de kantonrechter van 13 november 2019 alsnog betaald.

3.17

In de periode van mei 2020 tot en met maart 2021 heeft [geïntimeerde] BV een huurachterstand laten ontstaan. De achtergrond daarvan is dat [geïntimeerde] BV vanwege de beperkingen tijdens de corona-crisis haar deuren gedurende verschillende maanden heeft moeten sluiten. Partijen hebben geen overeenstemming weten te bereiken over een aanpassing van de huurprijs voor die periode, waarop [geïntimeerde] BV heeft besloten om vanaf mei 2020 alleen de helft van de huur te betalen over de maanden waarin zij haar deuren gesloten moest houden.

4.Het geschil en de beslissing in het geding bij de kantonrechter

4.1

VOF [appellanten] c.s. hebben op 18 april 2019 hun dagvaarding uitgebracht. Zij hebben gevorderd – samengevat –:

a. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen;

b. ontruiming van het gehuurde op dit tijdstip;

c. veroordeling van [geïntimeerde] BV tot betaling van:
- € 578,40 aan achterstallige huurpenningen over 2018, met wettelijke rente;

- € 3.000,00 aan boetes (januari 2018 t/m oktober 2018);

- € 4.200,00 aan boetes (september 2017 tot en met november 2018);

- € 1.000,00 aan achterstallige huurpenningen over 2019, met wettelijke rente;

- € 900,00 aan boetes (februari, maart en april 2019);

- € 11.500,00 wegens onrechtmatig gebruik van de handelsnaam “ [appellant1] ”;

- € 15.000,00 aan restant koopsom inventaris/goodwill;

- de kosten van de procedure, met nakosten.

4.2

[geïntimeerde] BV heeft als tegenvordering gevorderd -samengevat-:
1) veroordeling van VOF [appellanten] c.s. om de schuifdeuren en de lekkage bij de gashaard te herstellen, op straffe van een dwangsom;

2) te bepalen dat de huurprijs wordt verminderd

a. a) met 15 % vanwege lekkages aan het dak, vanaf 25 maart 2017 tot 1 oktober 2018;

b) met 15 % vanwege lekkage aan de gashaard, per 10 oktober 2018;

c) met 10% vanwege de gebreken aan de schuifdeuren, vanaf 24 september 2018.

[appellant1] vordert voorwaardelijk, voor het geval de vordering tot

beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, veroordeling van

VOF [appellanten] c.s. tot betaling aan [geïntimeerde] BV van (nader bij akte te specificeren) verhuis- en inrichtingskosten.

4.3

De kantonrechter heeft in het vonnis van 13 november 2019 [geïntimeerde] BV veroordeeld tot betaling van:
- € 578,40 inclusief btw aan achterstallige huurpenningen over januari 2018 tot en met oktober 2018, te vermeerderen met wettelijke rente;

- een boete van € 5.100,00 (€ 4.200,- + € 900,-);

Op de tegenvorderingen van [geïntimeerde] BV is VOF [appellanten] c.s. veroordeeld de gebreken

met betrekking tot de schuifdeuren te verhelpen, op straffe van een dwangsom.

De proceskosten zijn gecompenseerd en wat over en weer meer of anders was gevorderd is afgewezen.

5.De vorderingen in hoger beroep

5.1

VOF [appellanten] c.s. vorderen vernietiging van het vonnis van 13 november 2019 voor zover hun vorderingen zijn afgewezen en die van [geïntimeerde] BV zijn toegewezen, en willen dat hun afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, waarbij zij (a) hun vordering op grond van verbeurde boetes hebben verhoogd met een bedrag van € 1.800,- (periode april 2019 tot en met november 2019)en (b) terugbetaling verlangen van wat zij hebben betaald ter voldoening aan het vonnis.

5.2

[geïntimeerde] BV vordert eveneens vernietiging van het vonnis van 13 november 2019 voor zover haar vorderingen zijn afgewezen en die van VOF [appellanten] c.s. zijn toegewezen, en wil -samengevat- ook dat haar afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

5.3

Voor zover de vorderingen in hoger beroep een vermindering inhouden van de vorderingen bij de kantonrechter geldt dat een eis altijd kan worden verminderd. Voor zover de vorderingen een vermeerdering inhouden geldt dat tegen die vermeerderingen op zichzelf geen bezwaar is gemaakt en dat het hof die vermeerderingen ook niet in strijd acht met een goede procesorde, zodat beslist zal worden op de ingestelde vorderingen.

6.De motivering van de beslissing in hoger beroep

6.1

VOF [appellanten] c.s. hebben in hoger beroep vijf grieven (genummerd I tot en met V) aangevoerd tegen het bestreden vonnis, waarbij de grieven II, III en V weer zijn onderverdeeld in verschillende subgrieven.

[geïntimeerde] BV heeft drie grieven aangevoerd (genummerd 1 tot en met 3), waarbij grief 1 weer is onderverdeeld in verschillende subgrieven.

6.2

De grieven stellen de volgende thema’s aan de orde:
i) dient een datum te worden bepaald waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt en zo ja, op welke datum eindigt de huurovereenkomst?;
ii) heeft [geïntimeerde] BV boetes verbeurd vanwege te late huurbetalingen en zo ja, welk bedrag?;

iii) heeft [geïntimeerde] BV een boete verbeurd vanwege beweerdelijk onrechtmatig gebruik van de handelsnaam “ [appellant1] ”?;
iv) dient [geïntimeerde] BV € 15.000,- aan restant koopsom te betalen?;
v) hoort herstel van de terrasdeuren tot de verplichtingen van VOF [appellanten] c.s. als verhuurder?;
vi) bestaat grond voor verlaging van de huurprijs vanwege de aanwezigheid van verschillende gebreken?,

vii) voorwaardelijk: heeft [geïntimeerde] BV aanspraak op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten?

Het hof zal de grieven hieronder per thema behandelen. De tussenkopjes van de verschillende thema’s vormen een samenvatting van de uitspraak.

ad i) een redelijke afweging van de belangen van VOF [appellanten] c.s. bij een beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van [geïntimeerde] BV bij voortzetting van de huurovereenkomst brengt met zich dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd. De omstandigheid dat [geïntimeerde] BV vanwege de beperkingen door de corona-crisis maar beperkt gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde in de periode vanaf maart 2020 tot heden, geeft mede aanleiding om de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen op een langere termijn, het voornemen is: 1 oktober 2022.

6.3

Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst eerder is verlengd, de rechter een vordering van de verhuurder tot het vaststellen van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.

6.4

Het hof stelt vast dat de verhoudingen tussen partijen in de loop der tijd grondig verstoord zijn geraakt. Uit de gedingstukken komt naar voren en tijdens de mondelinge behandeling is door partijen bevestigd, dat die verstoring is begonnen in 2013 en tot op heden voortduurt. Die verstoring blijkt dermate ernstig en structureel dat partijen het al jarenlang nergens met elkaar over eens zijn en overal een strijdpunt van maken. Naast de geschilpunten die hebben geresulteerd in de verschillende vorderingen over en weer, blijkt uit het dossier dat zij over nog tal van andere punten strijden, zoals een schutting, (het gebruik van) parkeerterreinen, bejegening van elkaar en van elkaars klanten, de toegang van [appellante2] en [appellant3] tot het verhuurde, (de keuring van) de technische installatie, al dan niet concurrerende activiteiten met die van [geïntimeerde] BV (sloepverhuur) en hoe om te gaan met de (financiële) gevolgen van de corona-crisis. Daarbij lijken partijen niet meer in staat tot het voeren van constructief overleg over hun geschillen. In correspondentie worden weliswaar over en weer uitnodigingen gedaan tot een gesprek (al dan niet in de vorm van mediation), maar tot een gesprek is het in al die jaren nog niet gekomen, omdat partijen over en weer niet op elkaars uitnodigingen zijn ingegaan. Ook tijdens de mondelinge behandeling bleek voor overleg geen basis (meer) te bestaan. Weliswaar stond [geïntimeerde] BV toen naar haar zeggen wel open voor een gesprek, maar gaven VOF [appellanten] c.s. aan dat het daar inmiddels te laat voor is. Hierbij verdient kanttekening dat [geïntimeerde] BV eerder juist onomwonden aan

VOF [appellanten] c.s. had laten weten helemaal geen behoefte aan te hebben aan een gesprek. Zo heeft [geïntimeerde] BV in een e-mail van 14 april 2018 laten weten:
“(…) ik betaal huur aan jullie en daar loopt mijn communicatie mee. De persoonlijke communicatie is al sinds 2013 verpest en zal nooit meer goed komen en wij hebben daar ook geen enkele behoefte aan.”En heeft zij een uitdrukkelijke uitnodiging van VOF [appellanten] c.s. om mediation te beproeven van de hand gewezen met het verder niet onderbouwde en op voorhand ook niet overtuigende argument dat zij daar geen geld voor zou hebben (volgens [geïntimeerde] BV liep haar onderneming toen juist goed).

6.5

Die verstoring vormt op zichzelf niet een directe grond voor beëindiging van de huurovereenkomst, maar betreft wel een relevant aspect dat meeweegt in de belangenafweging. In dit geval komt daar nog bij dat het café restaurant zich bevindt op het terrein van de jachthaven en dat [appellante2] en [appellant3] ook naast het café restaurant wonen. Partijen worden daardoor voortdurend met elkaar geconfronteerd. Een verstoring van de verhoudingen zoals hier aan de orde is dan extra belastend en weegt daardoor zwaarder. [appellant3] heeft in dat verband een brief van zijn huisarts overgelegd waarin deze vermeldt dat het vanwege het herstel van [appellant3] van een ernstige ziekte van belang is dat hij zo weinig mogelijk stressfactoren om zich heen heeft. Nu het hof tijdens de mondelinge behandeling niet is gebleken van aanknopingspunten voor de verwachting dat partijen op enig moment wel in staat zullen zijn tot een constructief overleg over hun geschillen, moet worden geconcludeerd dat de huurverhouding zich in een uitzichtloze situatie bevindt, die vermoedelijk alleen maar zal leiden tot telkens weer nieuwe geschillen. Die uitzichtloze situatie en de emotionele belasting die daaraan, naar zich laat invoelen, gepaard gaat voor [appellante2] en [appellant3] , maakt dat een belangenafweging doorslaat in het voordeel van

VOF [appellanten] c.s., in die zin dat er een einde dient te komen aan de huurverhouding.
Daarbij onderkent het hof dat [geïntimeerde] BV een groot economisch en financieel belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, ook gelet op de investeringen die [geïntimeerde] BV heeft gedaan om het café restaurant te kunnen gaan exploiteren. Dat belang weegt nu, nadat inmiddels meer dan tien jaar zijn verlopen sinds de aanvang van de huur, naar het oordeel van het hof echter niet langer op tegen het belang dat VOF [appellanten] c.s. hebben bij het beëindigen van een belastende en uitzichtloze huurverhouding.

6.6

De vraag wie van partijen nu het zwaarste verwijt treft van de hiervoor omschreven verstoring van de verhoudingen laat het hof daarbij buiten beschouwing. Volstaan wordt met de opmerking dat de een dergelijke vraag zich moeilijk objectief laat beantwoorden, ook omdat de dieperliggende oorzaak van een verstoring vaak niet blijkt uit de omstandigheden die zich wel laten vaststellen. Naar de indruk van het hof is sprake geweest van een escalatie, waarvan achteraf, na zoveel jaren, niet goed meer valt vast te stellen welke actie tot welke reactie heeft geleid en waarom.

6.7

Het economisch en financieel belang van [geïntimeerde] BV bij voortzetting van de huur geeft wel aanleiding om de termijn waarop de huurverhouding zal eindigen voldoende ruim te bemeten. Daarbij weegt mee dat [geïntimeerde] BV in het afgelopen jaar door de beperkingen die voortvloeiden uit de corona-crisis maar beperkt gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde en dat dit haar financieel in een lastige situatie zal hebben gebracht. [geïntimeerde] BV dient daarom nog een redelijke gelegenheid te hebben om haar financiële positie te verbeteren. Om die reden, maar ook vanwege de andere belangen van [geïntimeerde] BV die getroffen zullen worden door een beëindiging van de huurovereenkomst, heeft het hof het voornemen de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen op 1 oktober 2022. Het hof realiseert zich dat dit met zich meebrengt dat de belastende situatie voor VOF [appellanten] c.s. nog enige tijd voortduurt, maar die tijd acht het hof, afgezet ook tegen de tegenstrijdige belangen, nog wel overzienbaar.

ad vii) bij het einde van de huur kan [geïntimeerde] BV in beginsel aanspraak maken op een door VOF [appellanten] c.s. te betalen tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, maar voor het vaststellen van die aanspraak en de hoogte van de tegemoetkoming heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van partijen.

6.8

Artikel 7:297 BW bepaalt dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot het bepalen van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

6.9

Met het voornemen van het hof om een einddatum te bepalen voor de huurovereenkomst is de voorwaarde vervuld waaronder [geïntimeerde] BV haar vordering tot toekenning van een verhuis- en inrichtingsvergoeding heeft ingesteld.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] BV in beginsel ook voor een dergelijke vergoeding in aanmerking komt. Daarbij weegt mee dat in ieder geval niet kan worden vastgesteld dat

[geïntimeerde] BV het overwegende verwijt treft in de verstoring van de relatie, terwijl het gevolg daarvan, de beëindiging van de huurverhouding, haar wel het zwaarst lijkt te zullen treffen.
Als [geïntimeerde] BV na het einde van de huurverhouding haar onderneming elders zou willen voortzetten is een (substantiële) tegemoetkoming in de daaraan verbonden kosten van verhuizing en herinrichting door VOF [appellanten] c.s. daarom op zijn plaats.

6.1

[geïntimeerde] BV heeft vooralsnog echter onvoldoende inzicht gegeven in haar plannen en mogelijkheden om elders opnieuw een horecaonderneming te beginnen, wat naar haar verwachting de daaraan verbonden verhuis- en inrichtingskosten zullen zijn en welke tegemoetkoming zij daarin van VOF [appellanten] c.s. verlangt. [geïntimeerde] BV heeft verzocht om daartoe nog een akte te mogen nemen. Het hof zal haar die gelegenheid bieden en

VOF [appellanten] c.s. zullen daarop in een antwoordakte kunnen reageren. Het hof verwacht daarbij van [geïntimeerde] BV een deugdelijk gemotiveerde en zoveel mogelijk onderbouwde opgave.

ad ii) [geïntimeerde] BV heeft wel boetes verbeurd omdat zij in strijd met het verbod in de huurovereenkomst huurbetalingen heeft opgeschort, maar de hoogte daarvan wordt gematigd tot het bedrag van de inhoudingen

6.11

Vastgesteld kan worden [geïntimeerde] BV in de periode van september 2017 tot en met oktober 2018 bedragen heeft ingehouden op de huur (eenmaal € 1.000,- en maandelijks de huurverhoging) en in de periode van februari 2019 tot november 2019 (eenmaal € 1.000,-). Zij heeft dat telkens gedaan bij wijze van opschorting en als drukmiddel om

VOF [appellanten] c.s. te bewegen tot het verrichten van reparaties aan het verhuurde. Dat was haar op grond van artikel 26 lid 1 van de Algemene Bepalingen echter niet toegestaan. Haar stond wel de mogelijkheid open om een reparatie zelf uit te laten voeren en de kosten daarvan te verrekenen met de huur (artikel 11 lid 3 van de algemene bepalingen in samenhang met artikel 7:206 lid 3 BW).

6.12

De stelling van VOF [appellanten] c.s. dat het verbod op opschorting vernietigbaar is, want onredelijk bezwarend, wordt verworpen. Weliswaar staat een dergelijke bepaling op de zogenaamde “zwarte lijst” van bepalingen die bij overeenkomsten met consumenten onredelijk bezwarend zijn (vgl. art. 6:236 BW), maar hier is geen sprake van een dergelijke overeenkomst en het hof acht geen grond aanwezig voor een overeenkomstige toepassing (“reflexwerking”). [appellanten] c.s. hebben verder niet genoegzaam onderbouwd dat een beroep op het verbod door VOF [appellanten] c.s. in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De boetebepaling die (ook) geldt bij opschorting is op zichzelf evenmin onredelijk bezwarend. Aangezien een boete volgens de bepaling direct verbeurd wordt op de vervaldag en per maand, is [geïntimeerde] BV over iedere maand dat er nog een opgeschort bedrag openstond € 300,- aan boete verschuldigd, dus € 300,- per maand over de periode van september 2017 tot en met oktober 2018 en van februari 2019 tot en met november 2019. Het hof is echter van oordeel dat de hoogte van die boete in dit geval niet in een redelijke verhouding staat tot het totale bedrag aan opgeschorte betalingen (€ 2.578,40) en dat de billijkheid eist dat het totale bedrag aan boetes wordt gematigd. Het hof zal het aan boete verbeurde bedrag matigen tot een bedrag gelijk aan het bedrag van de opschortingen, af te ronden op € 2.500,-.

ad iii) [geïntimeerde] BV heeft de handelsnaam “ [appellant1] ” niet onrechtmatig gebruikt en heeft dus niet op die grond een boete verbeurd

6.13

Het gaat hier om de naam “restaurant [geïntimeerde] ” die [naam] heeft aangebracht op een sloep die zij verhuurde aan gasten van haar restaurant.
In zowel de huurovereenkomst als de koopovereenkomst is aan [geïntimeerde] BV het recht verleend om de naam “ [appellant1] ” te gebruiken voor reclamedoeleinden voor haar café restaurant. Het hof is van oordeel dat de naamsvermelding op de sloep (ook) een dergelijk doel dient (naamsbekendheid vergroten). Dat gebruik van de naam “ [appellant1] ” is als zodanig dus niet in strijd met de bepalingen in de huur- en de koopovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen, dat de ‘pijn’ er voor VOF [appellanten] c.s. met name in zat dat [geïntimeerde] BV haar door het verhuren van de sloep concurrentie aandeed, omdat ook zij sloepen verhuurt. Onrechtmatige concurrentie door sloepverhuur is echter niet de grondslag van de onderhavige boetevordering.

ad iv) [geïntimeerde] BV is aan VOF [appellanten] c.s. niet een bedrag van € 15.000,- verschuldigd aan restant koopsom

6.14

Deze vordering is gebaseerd op artikel 12.11 van de huurovereenkomst en is door VOF [appellanten] c.s. ook al ingesteld in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van

21 december 2016. In dat vonnis is de vordering afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat van een dergelijke aanspraak pas sprake kan zijn in geval van een door

[geïntimeerde] BV “ontvangen som” als bedoeld in die bepaling en dat daarvan niet is gebleken. Van dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld, zodat het gezag van gewijsde heeft gekregen. Daarmee is de afwijzing van die vordering op de daarvoor toen aangevoerde grond tussen partijen bindend. VOF [appellanten] c.s. hebben voor die vordering in deze procedure geen nieuwe grondslag of nieuwe feiten aangevoerd. De vordering strandt daarom al op het gezag van gewijsde dat toekomt aan het vonnis van 21 december 2016.

ad v) het herstel van de terrasdeuren hoort tot de verplichtingen van VOF [appellanten] c.s.

6.15

De kantonrechter heeft overwogen dat goed werkende terrasdeuren onder de verantwoordelijkheid van VOF [appellanten] c.s. vallen. Dat oordeel hebben VOF [appellanten] c.s. op zichzelf niet weersproken en het hof acht dat oordeel ook juist. VOF [appellanten] c.s. hebben echter aangevoerd dat de problemen met de terrasdeuren voortkomen uit vuil en vet in de rails van de terrasdeuren en dat een dergelijke omstandigheid voor rekening en risico komt van [geïntimeerde] BV. als huurder. [geïntimeerde] BV heeft echter gemotiveerd betwist dat vuil en vet de oorzaak zou zijn geweest van het niet goed functioneren van de deuren. Volgens haar was sprake van verzakking. Zij heeft zich daarbij beroepen op videopnamen waaruit dat ook zou kunnen blijken en voorts erop gewezen dat (i) VOF [appellanten] c.s. geen stukken in het geding hebben gebracht die duiden op de door hen gestelde oorzaak van de problemen met de schuifdeuren, en (ii) de wel in het geding gebrachte factuur van Kozijn Repair Service juist wijst op het uitgevoerd zijn van groot herstelwerk aan de schuifdeuren (naar het hof begrijpt: in plaats van het enkele vuil- en vetvrij maken van de rails). In dat licht bezien hebben

VOF [appellanten] c.s. hun stelling dat vet en vuil de oorzaak van de problemen zou zijn geweest niet voldoende feitelijk onderbouwd. Daarmee dient aan die stelling verder voorbij gegaan te worden (en komt het hof ook niet toe aan de op dat punt nog aangeboden bewijslevering).

ad vi) [geïntimeerde] BV heeft geen aanspraak op huurverlaging over de periode dat volgens haar sprake was van gebreken aan het verhuurde (daklekkage, klemmende terrasdeuren en lekkage bij de kachelpijp van de gashaard)

6.16

Artikel 7:207 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Die bepaling is echter van regelend recht. Daarvan kan worden afgeweken behalve in het geval het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen (art. 7:209 BW).
6.17 In artikel 11 lid 3 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. In artikel 11 lid 4 worden daarop enkele uitzonderingen gemaakt, waaronder het geval dat het gebrek het gevolg is van een ernstig toerekenbare tekortkoming van de verhuurder.

6.18

In de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst is daarmee gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de hoofdregel van artikel 7:207 BW. Niet is aangevoerd en ook is niet gebleken dat de afwijking de ruimte overschrijdt die artikel 7:209 BW biedt. Die bepaling kan daarmee niet worden aangemerkt als onredelijk bezwarend. Het hof is niet gebleken van omstandigheden die met zich brengen dat het beroep van

VOF [appellanten] c.s. op de uitsluiting van de aanspraak op huurprijsvermindering in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook is het hof niet van oordeel dat de gebreken zouden zijn te wijten aan een ernstig toerekenbare tekortkoming van VOF [appellanten] c.s. Niet is aangevoerd dat het gaat om gebreken die bij het aangaan van de huur bekend waren of VOF [appellanten] c.s. toen

redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn. Er zijn ook geen omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de gebreken het gevolg zijn van (verwijtbaar) handelen van VOF [appellanten] c.s.

6.19

[geïntimeerde] BV kan wel worden toegegeven dat in ieder geval het herstel van het dak lang op zich heeft laten wachten, terwijl tussen partijen niet in geschil is dat lekken van het dak een gebrek is dat verholpen dient te worden. Voor het hof is echter niet aannemelijk geworden dat dit het gevolg is geweest van opzettelijke of bewuste vertraging en/of belemmering van dat herstel door VOF [appellanten] c.s. Daarbij wordt opgemerkt dat vast staat dat het herstel ook is vertraagd door een storm die in januari 2018 schade heeft toegebracht aan het dak.

tussenconclusie

6.2

De vordering om een datum te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen is toewijsbaar en het hof heeft het voornemen die datum te bepalen op 1 oktober 2022. Het hof is verder voornemens om daarbij aan [geïntimeerde] BV een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen, maar behoeft daarover eerst nog nadere inlichtingen van partijen. De zaak zal daarvoor worden verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van

[geïntimeerde] BV, waarna VOF [appellanten] c.s. daarop zullen kunnen reageren in een antwoordakte.

6.21

Ook is de boetevordering van VOF [appellanten] c.s vanwege niet tijdige huurbetalingen toewijsbaar, maar tot een aanmerkelijk lager bedrag dan gevorderd. De overige vorderingen die partijen over en weer tegen elkaar hebben ingesteld zijn niet toewijsbaar.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van 27 juli 2021 voor akte aan de zijde van [geïntimeerde] BV zoals hiervoor aangegeven onder 6.10 en 6.20;

bepaalt dat VOF [appellanten] c.s. op de akte zal kunnen reageren;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, P.S. Bakker en A. Elgersma en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

29 juni 2021.

Beëindiging huurovereenkomst horeca door ernstige verstoring van verhoudingen en belangenafweging verhuurder en huurder

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

1.de vennootschap onder firma

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

2.Waar deze zaak over gaat en wat het hof beslist

3.De vaststaande feiten

4.Het geschil en de beslissing in het geding bij de kantonrechter

5.De vorderingen in hoger beroep

6.De motivering van de beslissing in hoger beroep

7.De beslissing