Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.284.842
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 8331745)
arrest van 29 juni 2021
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant] ,
advocaat: heeft zich onttrokken (voorheen: mr. D.A. IJpelaar),
tegen:
de stichting
Stichting KleurrijkWonen,
gevestigd te Geldermalsen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: KleurrijkWonen,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen,
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 maart 2021 hier over. In dat arrest is een enkelvoudige mondelinge behandeling bepaald op 18 mei 2021. Op 17 mei 2021 heeft de advocaat van [appellant] het hof bericht dat hij zich als advocaat heeft onttrokken. De mondelinge behandeling heeft op 18 mei 2021 plaatsgevonden. [appellant] was niet aanwezig. Van de zitting is een proces-verbaal gemaakt. Op verzoek van het hof heeft mr. Vermeulen namens KleurrijkWonen productie 5 bij memorie van antwoord toegezonden. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De beoordeling in hoger beroep
Samenvatting en beslissing
2.1
[appellant] huurde vanaf 5 november 1998 woonruimte in [woonplaats] van KleurrijkWonen. De huurprijs ter hoogte van € 313,79 diende maandelijks, bij vooruitbetaling, te worden voldaan.
2.2
Op 29 juni 2016 heeft de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) de huurovereenkomst tussen [appellant] en KleurrijkWonen wegens een ontstane huurachterstand ontbonden en de door KleurrijkWonen gevorderde ontruiming toegewezen. [appellant] heeft ontruiming weten te voorkomen door alsnog de achterstallige huurpenningen te voldoen.
2.3
[appellant] heeft de maandelijks verschuldigde huur (opnieuw) niet (tijdig) voldaan waardoor een huurachterstand is ontstaan van € 941,37 (gerekend tot en met 1 februari 2020). KleurrijkWonen stelt zich in deze procedure daarom op het standpunt dat [appellant] (opnieuw) toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. KleurrijkWonen vraagt vanwege deze huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
2.4
De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 8 juli 2020 geoordeeld dat de hoogte van de huurachterstand de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, omdat het niet de eerste keer is dat een huurachterstand is ontstaan. Daarom heeft de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. [appellant] is daarnaast veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur (€ 941,37 gerekend tot en met 1 februari 2020), vermeerderd met kosten en tot betaling van een bedrag van € 313,79 per maand vanaf 1 februari 2020 tot aan de ontruiming. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
2.5
[appellant] is het daar niet mee eens en heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis van de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) van 8 juli 2020 zal vernietigen en de vorderingen van KleurrijkWonen alsnog zal afwijzen, met veroordeling van KleurrijkWonen in de kosten van beide instanties.
2.6
[appellant] heeft naar aanleiding van het vonnis van 8 juli 2020 een executiegeschil aanhangig gemaakt. Hij heeft gevorderd dat KleurrijkWonen het vonnis van 8 juli 2020 niet ten uitvoer mag leggen, dan wel dat de tenuitvoerlegging van het vonnis wordt opgeschort. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellant] bij vonnis van 3 december 2020 afgewezen.
2.7
Namens KleurrijkWonen is ter zitting van 18 mei 2021 verklaard dat sinds oktober 2019 geen huurpenningen meer zijn betaald, met uitzondering van één betaling van € 100,- in juli 2020 (via de deurwaarder). Ook is verklaard dat de woning op 1 december 2020 is ontruimd.
2.8
Het hof is het eens met het oordeel van de kantonrechter. Daarom zal het hof het bestreden vonnis in stand laten. Hieronder zal het hof uitleggen waarom.
Het juridische beoordelingskader
2.9
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof neemt bij de beoordeling hiervan in aanmerking dat niet alleen het niet betalen van de huur een tekortkoming van de huurder oplevert, maar ook het – stelselmatig – niet tijdig betalen ervan.
2.1
Vaststaat dat [appellant] de huur niet dan wel niet tijdig heeft betaald. Dat levert een tekortkoming op, waardoor [appellant] in verzuim is geraakt. Het hof is van oordeel dat deze tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, omdat er naast die tekortkoming eerder ook al een gerechtelijke procedure in verband met huurachterstand is gevoerd en omdat [appellant] sinds oktober 2019 tot de ontruiming van de woning in december 2020 geen huurpenningen meer heeft betaald (met uitzondering van één betaling van € 100,- in juli 2020 via de deurwaarder) waardoor een aanzienlijke betalingsachterstand van meer dan een jaar huur is ontstaan. Van een verhuurster kan niet worden gevraagd dat zij telkens via een deurwaarder en een eventuele gerechtelijke procedure de aan haar verschuldigde huur incasseert.
2.11
[appellant] heeft erkend dat sprake is van een huurachterstand, maar heeft gesteld dat het in dit geval niet gerechtvaardigd is om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Hij betoogt dat de tekortkoming niet van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Hij stelt dat hij al sinds 1998 in het gehuurde woont en dat hij tijdelijk de huur niet kon betalen. In zijn memorie van grieven van januari 2021 betoogt hij dat hij weer over zijn maandelijkse inkomen beschikt, waardoor hij de betalingsachterstanden kan afbetalen en aan alle huidige en toekomstige betalingsverplichtingen kan voldoen. Hij heeft echter ook na januari 2021 geen betaling meer verricht aan KleurrijkWonen. [appellant] heeft zijn financiële situatie (de omvang van zijn inkomen, zijn (eventuele) vermogen en zijn schulden) niet nader onderbouwd, zodat niet is vast te stellen of hij in staat was en is om de huurpenningen te voldoen. De hiervoor genoemde omstandigheden zijn naar het oordeel van het hof dan ook onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de hiervoor omschreven tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Ook de gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor [appellant] hadden en hebben gehad, zoals [appellant] ook nog heeft benoemd, brengen naar het oordeel van het hof – vanwege de aard en de ernst van de herhaalde wanprestatie – niet mee dat de belangen van [appellant] zwaarder wegen dan die van KleurrijkWonen.
2.12
Verder voert [appellant] nog aan dat hij in eerste aanleg zeker een ‘term de grâce’ zou hebben gevraagd en hebben gekregen, indien hij zou zijn bijgestaan door een gemachtigde. In dat geval zou hij volgens hem van de rechtbank de kans hebben gekregen aan zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst te voldoen voordat de gevorderde ontbinding en ontruiming zou zijn toegewezen. Gelet op de bestaande huurachterstand en de eerste ontbinding van de huurovereenkomst wegens huurachterstand, hoefde de kantonrechter niet ambtshalve een term de grâce te verlenen. Het hof ziet evenmin aanleiding een term de grâce te verlenen, voor zover dat al zou kunnen.
3.De slotsom
3.1
Het hoger beroep slaagt niet. Het vonnis van 8 juli 2020 zal worden bekrachtigd.
3.2
Het hof zal [appellant] , als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van KleurrijkWonen zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 760,-
- salaris advocaat € 2.228,- (2 punten x tarief II).
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) van 8 juli 2020;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van KleurrijkWonen vastgesteld op € 760,- voor griffierecht en € 2.228,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, S.C.P. Giesen en R.G.J. Gehring, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2021.