Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.261.994
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 6976125)
arrest van 22 juni 2021
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [A] ,
2.
[appellante],
[appellante],
wonende te [A] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: ‘ [appellante] c.s.’ (vrouwelijk enkelvoud)
advocaat: mr. A. Seme,
tegen
de stichting
Stichting Portaal,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: ‘Stichting Portaal’,
advocaat: mr. F.J. Ringnalda.
De kern van de beslissing
In deze zaak gaat het om de vraag of [appellante] c.s. recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, dan wel een andere (schade)vergoeding in verband met de werkzaamheden die Portaal heeft uitgevoerd in en rondom de woning van [appellante] c.s.
Het hof is van oordeel dat er bij [appellante] c.s. sprake was van bijkomende, persoonlijke omstandigheden, die gemaakt hebben dat er voor haar een noodzaak was tot verhuizing in verband met de renovatiewerkzaamheden. Het is echter niet zeker of de intrek die [appellante] c.s. heeft genomen in de door Portaal aangeboden, volledig gestoffeerde en ingerichte, wisselwoning, kan worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het hof is van plan daarover (prejudiciële) vragen te stellen aan de Hoge Raad. Voordat het hof dat doet, mag [appellante] c.s. zich daarover uitlaten.
Het hof heeft wel alvast een oordeel gegeven over de andere (schadevergoedings)vorderingen van [appellante] c.s. Die vorderingen kunnen niet worden toegewezen.
Het hof licht hierna zijn beslissing toe.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 september 2020 hier over.
1.2
Na dit tussenarrest heeft op 14 april 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2
[appellante] c.s. huurt van Portaal een flatwoning aan [de a-straat1] in [A] .
2.3
Portaal heeft [appellante] c.s. geïnformeerd over haar plannen om bij acht flatgebouwen, waaronder de woning van [appellante] c.s., groot onderhoud en renovatie uit te voeren in de periode van september 2014 tot eind 2015. Portaal heeft [appellante] c.s. een brochure toegestuurd over dit plan, waarin een voorstel aan de huurders is gedaan.
2.4
[appellante] c.s. is niet akkoord gegaan met het renovatievoorstel.
2.5
Bij brief van 27 juni 2014 meldt Portaal aan de bewoners dat voor zeven van de acht flatgebouwen geldt dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het renovatievoorstel. De bewoners van de zeven flatgebouwen is daarbij meegedeeld dat degenen die niet hebben ingestemd met het voorstel binnen acht weken aan de rechter kunnen vragen of het renovatieplan redelijk is. Bij brief van 28 juli 2014 is eenzelfde melding gedaan aan de bewoners van het achtste flatgebouw (het gebouw aan de [b-straat] ).
2.6
Bij brief van 1 september 2014 heeft Portaal aan de bewoners van de zeven flatgebouwen meegedeeld dat de termijn van acht weken ongebruikt is verstreken en dat de werkzaamheden zoals vermeld in het renovatieplan uitgevoerd gaan worden.
2.7
De werkzaamheden in het complex zijn in het begin van 2015 gestart.
2.8
Op 26 juni 2015 zijn de bouwwerkzaamheden op last van de gemeente Soest stilgelegd, onder meer omdat het bouwafval niet veilig werd afgevoerd. Op 1 juli 2015 is de bouwstop opgeheven.
2.9
In het najaar van 2015 hebben de werkzaamheden in de woning van [appellante] c.s. plaatsgevonden. [appellante] c.s. heeft gedurende een periode van 6 weken in een logeerwoning verbleven, die door Portaal ter beschikking was gesteld.
2.1
In maart 2016 heeft Portaal aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,00 vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die de bewoners hebben gemaakt.
2.11
[appellante] c.s. heeft samen met de bewoners van tien andere flatwoningen een vordering tegen Portaal bij de kantonrechter ingesteld. De bewoners van vijf andere flatwoningen zijn net als [appellante] c.s. in hoger beroep gekomen tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof heeft deze zaken gelijktijdig behandeld tijdens de zitting van 14 april 2021.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellante] c.s. heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd:
primair: Portaal te veroordelen om € 5.910,00 dan wel een ander bedrag te betalen, op basis van artikel 7:220 BW;
subsidiair: te bepalen dat [appellante] c.s. vanaf de aanvang van de werkzaamheden in de renovatie, dan wel met ingang van september 2014 tot het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, dan wel een andere datum, wordt gecompenseerd in de huurprijs voor 50% van de huurprijs, dan wel een ander bedrag;
meer subsidiair: [appellante] c.s. een schadevergoeding toe te kennen van € 4.050,00, dan wel een ander bedrag;
en daarnaast Portaal te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover bij niet tijdige voldoening daarvan.
3.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 maart 2019 de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen afgewezen en bepaald dat partijen elk hun eigen proceskosten moeten dragen.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
[appellante] c.s. heeft tien bezwaren (ook wel ‘grieven’ genoemd) tegen het vonnis van de kantonrechter aangevoerd. Het hof zal deze bezwaren hieronder bespreken.
De vastgestelde feiten
4.2
Het eerste bezwaar van [appellante] c.s. betreft de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. De rechter hoeft echter niet alle feiten in zijn vonnis op te nemen, maar kan er in de beslissing mee volstaan slechts een deel daarvan te vermelden. Dat heeft het hof onder 2. in dit arrest ook gedaan. Dat betekent niet dat de andere feiten niet belangrijk gevonden worden, of dat daar niet naar is gekeken, maar alleen dat de feiten die in het vonnis en in dit geval in het arrest staan in ieder geval de beslissing onderbouwen en deze beslissing leesbaarder maken.
Hoor en wederhoor
4.3
Het tweede bezwaar van [appellante] c.s. houdt in dat [appellante] c.s. tijdens de zitting bij de kantonrechter nauwelijks haar verhaal heeft kunnen doen. Het hof begrijpt dat het belangrijk is voor [appellante] c.s. dat haar persoonlijke situatie voldoende kon worden toegelicht. Daarom heeft het hof tijdens de viereneenhalf uur durende mondelinge behandeling in hoger beroep [appellante] c.s. die gelegenheid wel geboden. Daarmee is het hof tegemoet gekomen aan dit bezwaar.
Redelijkheid renovatievoorstel
4.4
Het derde bezwaar van [appellante] c.s. is gericht tegen de veronderstelde redelijkheid van het renovatievoorstel. Het hof kan uit het beeldmateriaal en de overige producties die door [appellante] c.s. zijn overgelegd en uit de verklaringen van [appellante] c.s. en de andere appellanten tijdens de zitting opmaken dat de werkzaamheden die in en rond de flatwoningen hebben plaatsgevonden ingrijpend zijn geweest. Namens Portaal is tijdens die zitting ook toegegeven dat deze werkzaamheden ingrijpender zijn geweest dan vooraf was ingeschat. Dat hield vooral verband met het feit dat het herstel van de betonvloeren op de galerijen en van de voegen in de buitenmuren veel moeilijker was dan men had gedacht, omdat dit beton en deze voegen niet goed los te krijgen waren. De geluids-, stof- en overige overlast die dat tot gevolg had is vooraf onderschat, terwijl ook de duur van deze werkzaamheden is onderschat. Het hof heeft uit de verklaringen die [appellante] c.s. en de overige appellanten tijdens de zitting hebben afgelegd voldoende kunnen opmaken dat dit traumatisch is geweest voor [appellante] c.s. en haar gezin, met name nu [appellante] tijdens de werkzaamheden elders in het complex zwanger was en een te vroeg geboren zoon heeft gekregen.
4.5
Dat maakt echter nog niet dat juridisch gezien het renovatievoorstel niet (meer) als redelijk kan worden aangemerkt. In de wet (artikel 7:220 lid 3 BW) staat namelijk beschreven in welke gevallen een renovatievoorstel als redelijk moet worden aangemerkt. Deze regels komen er op neer dat als 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, dit voorstel vermoed wordt redelijk te zijn. Binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, kunnen degenen die daarmee niet hadden ingestemd een beslissing van de rechter vragen over de redelijkheid van dit voorstel. [appellante] c.s. heeft dat niet gedaan. Daarmee staat juridisch gezien vast dat het voorstel redelijk was.
4.6
[appellante] c.s. heeft voor het overige geen juridische gevolgen verbonden aan de stellingname dat Portaal in het voorstel een te rooskleurig beeld van de renovatie heeft geschetst. Daarom kan dit bezwaar niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
De gevorderde verhuiskostenvergoeding
4.7
[appellante] c.s. komt met het vierde, vijfde en zesde bezwaar op tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van een verhuiskostenvergoeding. Wanneer een verhuiskostenvergoeding moet worden toegekend is bepaald in de wet (artikel 7:220 lid 5 BW). Deze bepaling luidt als volgt:
“Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie (…) van woonruimte (…) draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.”
Uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel over de verhuiskostenvergoeding [1] en een uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2016 volgt dat een verhuiskostenvergoeding alleen kan worden gevraagd als de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken. In de memorie van toelichting staat:
“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”
“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”
4.8
Onder renovatie wordt volgens artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW verstaan
“zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”.
“zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”.
De Hoge Raad heeft hierover geoordeeld [2] “
dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26))”.
dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26))”.
4.9
Als een verhuizing alleen noodzakelijk was vanwege onderhoudswerkzaamheden, heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Dat is ook vermeld in de kamerstukken over het wetsvoorstel:
“Benadrukt kan nog worden dat bedoelde regeling geen betrekking heeft op het geval van onderhoud, zelfs niet als de huurder ten behoeve van het verrichten van dit onderhoud de woning tijdelijk moet verlaten.”
Als een huurder niet in zijn woning kan (ver)blijven vanwege ondervonden overlast als gevolg van dringende onderhoudswerkzaamheden, kan eventueel een vordering tot huurprijsvermindering worden ingesteld.
In het hiervoor genoemde arrest van 22 april 2016 heeft de Hoge Raad dringende werkzaamheden als volgt omschreven:
“Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29)). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.”
“Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29)). Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot.”
4.1
Indien renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, is de verhuiskostenvergoeding alleen verschuldigd, indien de voor de renovatie benodigde werkzaamheden op zichzelf beschouwd en ongeacht de overige werkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. [3] De Hoge Raad heeft dit ook overwogen in het arrest van 22 april 2016.
4.11
Het hof zal daarom eerst vaststellen welke werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden en welke werkzaamheden als zogenaamde dringende onderhoudswerkzaamheden.
Aansluitend bij de uitspraak van dit hof van 11 december 2018 [4] onder 4.10, waarnaar door [appellante] c.s. wordt verwezen in de memorie van grieven (onder 22) ter onderbouwing van haar vordering, worden de volgende werkzaamheden aangemerkt als renovatiewerkzaamheden:
Per flat een lift aanbrengen
Nieuwe afgesloten entrées met automatische deuropener en videofoon installatie
Toevoegen gezamenlijke schotel ontvangst systeem (GSO)
Ventilatieroosters toevoegen. Aan de [b-straat] "suskasten" (i.v.m. geluid van het wegverkeer)
Alle woningen hebben bij oplevering hang en sluitwerk dat voldoen aan politiekeurmerk veilig wonen
Alle woningen hebben bij oplevering een meterkast met 5 groepen. Groepen zijn herverdeeld (ook in verband met de nieuwe/ extra stopcontacten)
Alle bijkeukens hebben bij oplevering een stopcontact voor bv. een koelkast
Alle bijkeukens hebben bij oplevering een nieuwe standleiding (afvoer voor wasmachine) en aansluiting voor wasmachine
Alle woningen hebben bij oplevering een mechanische ventilatie in de woning (lucht afzuiging)
Alle badkamers hebben een thermostatische douchekraan bij oplevering
Alle toiletten hebben bij oplevering een fontein in hun toilet (klein wasbakje)
Bedrade voordeurbel in plaats van de huidige mechanische
Radiatoren krijgen een thermostaatknop
Radiator toevoegen in slaapkamer
Toevoeging rookmelders op lichtnet
Onder 4.11 heeft van dat arrest heeft het hof ook de energiebesparende maatregelen bestaande uit het isoleren van gevels, daken en glas, aangemerkt als renovatiewerkzaamheden. Het hof zal dat in de onderhavige zaak ook doen.
4.12
Portaal heeft erop gewezen dat deze werkzaamheden op zichzelf niet noodzaakten tot een verhuizing. Een deel van die werkzaamheden vond namelijk plaats buiten de woning van [appellante] c.s. Het deel van de werkzaamheden dat in de woning van [appellante] c.s. plaatsvond was niet dermate ingrijpend dat dit noodzaakte tot een verhuizing.
4.13
[appellante] c.s. heeft aangevoerd dat er bij haar sprake was van bijkomende, persoonlijke omstandigheden, die gemaakt hebben dat er voor haar wel een noodzaak was tot verhuizing in verband met de renovatiewerkzaamheden. [appellante] was op 13 mei 2015 na een gecompliceerde zwangerschap van 34 weken bevallen van haar zoon [de zoon] . Bij [de zoon] deden zich diverse complicaties voor, waaronder (bij de geboorte) ernstige ademhalingsproblemen. [de zoon] heeft na zijn geboorte eerst twee maanden in het Wilhelmina Kinderziekenhuis in Utrecht gelegen en daarna nog een maand in het ziekenhuis in Amersfoort.
4.14
Portaal heeft deze bijkomende omstandigheden niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. Portaal heeft ook erkend dat vanwege deze persoonlijke omstandigheden een logeerwoning aan [appellante] is toegekend. Volgens Portaal hing dat echter vooral samen met de ondervonden overlast van de onderhoudswerkzaamheden.
4.15
Het hof volgt Portaal daarin niet. Onder de omstandigheden waaronder de zwangerschap en de bevalling van [appellante] had plaatsgevonden en de daarop volgende moeilijke start van [de zoon] , kon van [appellante] c.s. in redelijkheid niet gevergd worden dat zij met haar gezin tijdens de renovatiewerkzaamheden in de woning zou blijven wonen. Deze renovatiewerkzaamheden veroorzaakten immers (ook) overlast, waar nu juist vanwege de medische situatie van [de zoon] rust geboden was. De renovatiewerkzaamheden vormen daarmee een noodzaak om de woning tijdens die werkzaamheden te verlaten.
4.16
De vraag is vervolgens of de intrek die [appellante] c.s. heeft genomen in de door Portaal aangeboden wisselwoning, kan worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Portaal heeft er in dit verband op gewezen dat de logeerwoning een volledig gestoffeerde en ingerichte woning betrof. Ter onderbouwing daarvan heeft zij als productie 1 bij memorie van antwoord de inventarislijst van de logeerwoning overgelegd. Uit die inventarislijst blijkt dat in de woning alle noodzakelijke huisraad aanwezig was. Desgevraagd heeft [appellante] tijdens de zitting verklaard dat ze een wieg en wat persoonlijke spullen heeft meegenomen naar de logeerwoning en dat ze vitrages heeft opgehangen om inkijk te voorkomen. [appellante] c.s. heeft niet onderbouwd dat ze inrichtingskosten heeft gemaakt bij terugkeer naar de woning. Zij stelt weliswaar dat de meegenomen spullen weer terug zijn gebracht naar de eigen woning, en dat er diverse reparatiewerkzaamheden en intensieve schoonmaakwerkzaamheden zijn verricht, maar dat is onvoldoende met stukken onderbouwd. Bovendien zijn reparatie- en schoonmaak-werkzaamheden niet aan te merken als verhuis- en herinrichtingskosten. Dat [appellant] verlofdagen heeft moeten opnemen om de woning leefbaar te maken, zoals in de processtukken is gesteld, is evenmin nader (met bewijsstukken) onderbouwd.
4.17
Het hof ziet zich dan ook gesteld voor de vraag of een dergelijke tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, gestoffeerde en ingerichte wisselwoning, kan worden aangemerkt als een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het hof betrekt daarbij dat de minimumbijdrage in de verhuis-en inrichtingskosten als genoemd in art. 7:220 lid 6 BW is gebaseerd op het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting en dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding daarvoor ook nadrukkelijk lijkt te zijn bedoeld; een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing èn herinrichting, maar niet voor het verblijf op zichzelf in een (al dan niet gestoffeerde en ingerichte) wisselwoning.
4.18
De rechtspraak is hierover verdeeld. Zo zijn er diverse uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven waaruit valt af te leiden dat een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, gestoffeerde en ingerichte wisselwoning als verhuizing is aangemerkt. Er zijn echter ook uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven waarin een dergelijk tijdelijk verblijf niet als verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW is beschouwd.
4.19
Uit de vakliteratuur blijkt ook dat er onduidelijkheid bestaat over het antwoord op de vraag wanneer er sprake is van een verhuizing.
In Huurrecht Woonruimte (Sengers/Van der Sande 2018, SDU) is hierover vermeld:
“Het is niet duidelijk wat de wet onder een verhuizing verstaat. Volgens normaal taalgebruik is verhuizen ‘het overbrengen van de inboedel van de oude naar de nieuwe woning’. In de wetsgeschiedenis is te lezen dat met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Het is echter de vraag of het enkel overbrengen van de persoon van de huurder een aanspraak op de tegemoetkoming doet ontstaan. Bij de invoering van de tegemoetkoming in het Besluit beheer sociale-huursector is uitgegaan van een verhuizing waarbij de inboedel wordt meeverhuisd en een (andere) woning wordt heringericht. De hoogte van de tegemoetkoming is gebaseerd op het rapport Berekening van verhuiskosten bij renovaties van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Wanneer het voor een noodzakelijke verhuizing niet nodig is om de inboedel over te brengen (de huurder wordt bijvoorbeeld geplaatst in een gemeubileerde wisselwoning of in een woning op een vakantiepark), dan is derhalve goed te verdedigen dat in zo’n geval de verhuiskostenregeling niet van toepassing is. De regeling is immers niet bedoeld voor de gevallen waarin de huurder geen kosten hoeft te maken of heeft gemaakt.(…)”.
“Het is niet duidelijk wat de wet onder een verhuizing verstaat. Volgens normaal taalgebruik is verhuizen ‘het overbrengen van de inboedel van de oude naar de nieuwe woning’. In de wetsgeschiedenis is te lezen dat met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Het is echter de vraag of het enkel overbrengen van de persoon van de huurder een aanspraak op de tegemoetkoming doet ontstaan. Bij de invoering van de tegemoetkoming in het Besluit beheer sociale-huursector is uitgegaan van een verhuizing waarbij de inboedel wordt meeverhuisd en een (andere) woning wordt heringericht. De hoogte van de tegemoetkoming is gebaseerd op het rapport Berekening van verhuiskosten bij renovaties van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Wanneer het voor een noodzakelijke verhuizing niet nodig is om de inboedel over te brengen (de huurder wordt bijvoorbeeld geplaatst in een gemeubileerde wisselwoning of in een woning op een vakantiepark), dan is derhalve goed te verdedigen dat in zo’n geval de verhuiskostenregeling niet van toepassing is. De regeling is immers niet bedoeld voor de gevallen waarin de huurder geen kosten hoeft te maken of heeft gemaakt.(…)”.
Mrs. D. de Vries en J. van Hulst signaleren in een artikel in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk (2019/41) ook dat de discussie tussen huurder en verhuurder rondom de vraag of de huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding, zal kunnen verschuiven naar de vraag of sprake is van een verhuizing.
Mr. Ringnalda, advocaat van Portaal in deze zaak, wijst ook op de onderhavige problematiek en de tegenstrijdige uitspraken op dit gebied in Tijdschrift Huurrecht in de Praktijk (2021/16) en in zijn annotatie in het tijdschrift Jurisprudentie Huur en Verhuur onder het arrest van het gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020 (JHV 2020,46).
4.2
De wetsgeschiedenis biedt ook onvoldoende aanknopingspunten voor de beantwoording van de hier ter discussie staande rechtsvraag.
In de Memorie van Toelichting bij de totstandkoming van artikel 220 lid 5 BW is, naast de hierboven onder rov. 4.7 en 4.9 geciteerde passages, vermeld [5] :
“Voorgeschiedenis
De verhuiskostenregeling uit het Bbsh bestaat enkele jaren. Bij motie van Van Gent c.s (Kamerstukken II 2002/2003, 28 600 XI, nr. 35) is destijds verzocht op zo kort mogelijke termijn een verhuis en herinrichtingskostenregeling te treffen in het Bbsh of in de Wet stedelijke vernieuwing.
De betreffende motie beoogde de bewoners die als gevolg van de herstructurering gedwongen worden te verhuizen recht te geven op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van ten minste € 5 000,–, aangezien de stedelijke vernieuwing gepaard gaat met een omvangrijke taakstelling voor de sloop en renovatie van bestaande woningen. Een dergelijke minimumbijdrage geeft de huurders zekerheid en bevordert daarmee de medewerking van huurders aan dergelijke projecten.
Aan deze motie is uitvoering gegeven door per 1 juli 2005 in het Bbsh een regeling (artikel 11g) op te nemen die huurders van een woongelegenheid van een woningcorporatie recht geeft op een bijdrage in de kosten van de verhuizing wanneer een verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Daarbij is tevens geregeld dat alleen huurders van zelfstandige woongelegenheden bij dergelijke verhuizingen recht hebben op een bijdrage in de kosten van de verhuizing van minimaal € 5 000,–. Dit bedrag kan jaarlijks bij ministeriële regeling worden geïndexeerd met het percentage waarmee de consumentenprijzen in het voorafgaande jaar zijn verhoogd. Onder andere bij ministeriële regeling van 27 januari 2008 heeft een dergelijke indexering plaatsgevonden en het minimumbedrag is per 1 maart 2008 verhoogd tot € 5 135,88.(…)
Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie voor alle huurders
Gezien deze voorgeschiedenis zal ook de verhuiskostenregeling in het BW zowel gelden voor het geval van een gedwongen tijdelijke verhuizing wegens renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst als voor het geval van een gedwongendefinitieveverhuizing, waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd. (…)
Dit wetsvoorstel regelt dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing van zijn huurder meebrengt indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van de betreffende woonruimte. Het ligt voor de hand dat de verhuurder deze bijdrage in zijn voorstel tot renovatie opneemt. Voor de huurder van eenzelfstandige woning, een woonwagen of een standplaatsbedraagt de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten ten minste een bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag. (…)
Eén verhuizing
De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten die wordt toegekend voor de verhuizing als gevolg van de renovatie, is gelijk aan de verhuiskostenbijdrage zoals die nu in het Bbsh is geregeld. Dat wil zeggen dat de minimumbijdrage niet geldt per verhuisbeweging. Indien de huurder tijdelijk elders wordt gehuisvest en na de renovatie terugkeert in zijn oorspronkelijke woning wordt dat beschouwd als één verhuizing; de huurder heeft dan recht op éénmaal de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Het maakt daarbij niet uit hoe lang de huisvesting elders duurt. Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag.
Noodzakelijke verhuizing
Het minimumbedrag geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. (…) [Zie ook het citaat hierboven bij rov. 4.7, hof]
Renovatie zonder verhuizing
De verhuiskostenregeling geldt ook niet wanneer de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist immers niet.”
“Artikel 7:220 BW
De leden van dePvdA-fractie hebben om bevestiging gevraagd van hetgeen zij meenden te lezen in de diverse artikelleden van artikel 7:220. Inderdaad heeft een huurder van een woning altijd recht op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 5000 (geïndexeerd), indien hij ten behoeve van renovatie uit zijn woning moet vertrekken, ongeacht of hij die kosten ook werkelijk maakt. Heeft de huurder meer kosten dan kan hij deze kosten claimen op grond van artikel 7:220 lid 1. Hij verspeelt dit recht niet op de enkele grond dat hij het forfaitaire bedrag, vastgesteld krachtens artikel 7:220 lid 6 heeft aanvaard. Maar het renovatievoorstel kan anders inhouden. Heeft de huurder met dit voorstel ingestemd, dan is hij daaraan gebonden. (…)”
Uit deze parlementaire stukken blijkt dat tijdens de totstandkoming van artikel 7:220 lid 5 BW wel is gedebatteerd over het bedrag van de verhuiskostenvergoeding dat aan een huurder moet worden toegekend in geval er sprake is van een noodzaak tot verhuizing als gevolg van renovatiewerkzaamheden, maar dat daarin geen aandacht is besteed aan de vraag wanneer van een dergelijke verhuizing sprake is. Er blijkt slechts uit dat àls er een daadwerkelijke verhuizing plaatsvindt, het dan niet van belang is of de huurder daarvoor ook daadwerkelijk kosten heeft moet maken.
4.21
Er is een groot maatschappelijk belang bij beantwoording van de hier aan de orde zijnde vraag. Met de veroudering van de woningvoorraad is het een gegeven dat periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dit geldt temeer nu een groot deel van de verhuurders, waaronder de woningcorporaties, voor de taak staat om woningen te verduurzamen. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. Dit heeft consequenties voor de huurders, die van de renovatiewerkzaamheden altijd in meer of mindere mate overlast zullen ervaren. De gevolgen van de renovatie kunnen niet altijd op voorhand helemaal goed worden ingeschat, noch door de verhuurders, noch door de huurders. De vraag of die overlast zodanig is dat deze (mogelijk in combinatie met andere factoren) een verhuizing noodzakelijk maakt, is niet altijd op voorhand zwart /wit te beantwoorden. En hetzelfde geldt dus voor de vraag of een renovatievoorstel zonder aangeboden tijdelijk verblijf elders, redelijk is. Verhuurders zouden huurders in zo’n geval tegemoet kunnen komen door tijdens (een deel van) de renovatiewerkzaamheden tijdelijk een wisselwoning ter beschikking te stellen. Indien de huurders in verband met de intrek in deze wisselwoning per definitie aanspraak kunnen maken op de minimum verhuiskostenvergoeding (ook als de wisselwoning volledig gestoffeerd en ingericht ter beschikking gesteld wordt), worden de verhuurders geconfronteerd met extra hoge kosten. Dat maakt het voor de verhuurders niet aantrekkelijk om wisselwoningen ter beschikking te stellen. Dit zal dan mogelijk een prikkel vormen om de renovatievoorstellen zodanig in te richten, dat een verhuizing niet noodzakelijk is/lijkt voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden c.q. om a priori te stellen dat een verhuizing niet noodzakelijk is (en daar in grensgevallen niet toe over te gaan). Dat kan onverlet laten dat de huurders nog steeds geconfronteerd worden met (substantiële) overlast, hetgeen voor de huurders bezwaarlijk is. Doordat woningcorporaties nu niet goed weten waar zij aan toe zijn, is de kans groot dat zij het zekere voor het onzekere nemen en zoveel mogelijk zullen proberen huurders in hun eigen woning te laten blijven tijdens renovatiewerkzaamheden. Geen van beide partijen (huurder en verhuurder) lijkt daarbij gebaat.
Los van het voorgaande zal het ook in gevallen waarin volstrekt duidelijk is dat een tijdelijk verblijf elders noodzakelijk is, relevant zijn of verhuurders middels het ter beschikking stellen van volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoningen kunnen voorkómen dat verhuiskostenvergoedingen verschuldigd zijn. Dat kan immers van belang zijn voor de vraag naar de haalbaarheid van het renovatieproject, c.q. naar de financieel haalbare omvang en het tempo van renovaties. De Vries en Van Hulst signaleren in het zojuist genoemde artikel in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk:
“In sommige gevallen zal deze conclusie [te weten de conclusie dat de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is; toevoeging Hof
] als schrijnend worden ervaren, zeker als een verhuurder een pakket maatregelen aanbiedt die ervoor zorgt dat een huurder geen kosten maakt in verband met een noodzakelijke verhuizing bij renovatie (bijvoorbeeld doordat de verhuurder de kosten draagt voor verhuizing van de inboedel, inrichting van een tijdelijke woning, inrichting van de gerenoveerde woning, etc.).”
] als schrijnend worden ervaren, zeker als een verhuurder een pakket maatregelen aanbiedt die ervoor zorgt dat een huurder geen kosten maakt in verband met een noodzakelijke verhuizing bij renovatie (bijvoorbeeld doordat de verhuurder de kosten draagt voor verhuizing van de inboedel, inrichting van een tijdelijke woning, inrichting van de gerenoveerde woning, etc.).”
De onzekerheid over het antwoord op de vraag wanneer het verblijf in een wisselwoning als een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW is te beschouwen, is dus onwenselijk.
4.22
In verband met het voorgaande is het hof van plan om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen. Het hof wenst in ieder geval de volgende vragen te stellen:
1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
4.23
Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich, bij gelijktijdig te nemen akte, uit te laten over dit voornemen van het hof om prejudiciële vragen te stellen en over de hiervoor vermelde vragen. Daarvoor zal de zaak naar de rol worden verwezen. Het hof zal in verband daarmee geen eindbeslissingen in dit arrest opnemen. Het hof zal wel alvast de overige bezwaren van [appellante] tegen het vonnis van de kantonrechter behandelen.
Het bedrag van de compensatie
4.24
Het zevende, achtste en negende bezwaar gaan over het bedrag van de compensatie. Volgens [appellante] c.s. dekt het door Portaal betaalde bedrag van € 400,00 niet de schade en het verminderde huurgenot. [appellante] c.s. verwijst daarbij naar het advies van de Woonbond, waarin een bedrag van € 4.050,00 wordt voorgesteld als tegemoetkoming. Het hof zal eerst de gevorderde huurprijsvermindering behandelen en daarna de schadevergoedingsvordering.
De gevorderde huurprijsvermindering
4.25
Bij de beoordeling van deze bezwaren stelt het hof voorop dat de kantonrechter heeft geoordeeld (onder 4.17 in het vonnis) dat artikel 7:257 lid 3 BW aan een huurprijsvermindering in de weg staat. Deze bepaling houdt in dat geen huurvermindering kan worden gegeven over een langere periode dan zes maanden vóór het indienen van het verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie of het instellen van de vordering daartoe bij de rechter. [appellante] c.s. heeft in hoger beroep geen bezwaar gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter. Daarom kan in hoger beroep ook geen huurprijsvermindering worden toegekend.
4.26
Overigens is het oordeel van de kantonrechter dat de zogenaamde wettelijke vervaltermijn is verstreken juist. Dit betekent dat [appellante] c.s. te laat is geweest met het instellen van een vordering tot huurprijsvermindering vanwege de overlast die zij heeft ervaren als gevolg van de werkzaamheden. De wet is hier heel duidelijk in: nu de werkzaamheden ten tijde van het instellen van de vordering al meer dan zes maanden geleden beëindigd waren, kan deze vordering, daargelaten de vraag of en in hoeverre de overlast die [appellante] c.s. heeft ervaren als een gebrek kan worden gekwalificeerd, alleen al daarom niet worden toegewezen.
4.27
[appellante] c.s. stelt dat er nog steeds sprake is van gebreken die een huurprijsvermindering zouden rechtvaardigen.
Volgens haar zijn het trappenhuis en de lift gebrekkig. Deze lift is te smal om een brancard in te plaatsen, terwijl een brancard ook niet in het trappenhuis past. Tijdens de zitting bleek echter dat de lift niet in het bestaande trappenhuis is geplaatst, maar aan de buitenzijde van de flat, zodat er van een versmalling van het trappenhuis geen sprake is. Dat de lift (die voor de renovatie überhaupt niet aanwezig was) wellicht te klein is om een brancard in te plaatsen is ook geen gebrek in de zin van de wet (artikel 7:204 BW) en kan dus niet tot huurprijsvermindering leiden.
4.28
Verder stelt [appellante] c.s. dat het voorgespiegelde energievoordeel er niet is, omdat er langdurige tochtproblemen aan de raampartijen waren en omdat het waterverbruik toenam om de vereiste warmte te kunnen genereren. [appellante] c.s. wijst er op dat de flat over een onzuinig energielabel C beschikt.
4.29
Uit de stellingen van [appellante] c.s. en haar verklaringen tijdens de zitting, leidt het hof af dat de tochtproblemen er inmiddels niet meer zijn. Tijdens de zitting bij het hof is ook onvoldoende gebleken dat deze tochtproblemen er nog een half jaar vóór het instellen van de vordering waren. Over het waterverbruik is te weinig toegelicht, om dit als gebrek te kunnen aanmerken. Het enkele feit dat de flat over energielabel C beschikt is overigens onvoldoende om tot de conclusie te kunnen komen dat er sprake is van een gebrek.
De gevorderde schadevergoeding
4.3
[appellante] c.s. heeft ook in hoger beroep onvoldoende stukken/bonnetjes overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat zij meer schade heeft geleden dan het bedrag dat Portaal aan haar heeft vergoed. De door [appellante] c.s. overgelegde bon van Bruynzeel ziet op uitbreiding van de keuken. Een dergelijke keukenuitbreiding kan niet worden aangemerkt als schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Het enkele feit dat de Woonbond heeft geadviseerd om alle bewoners van de flatwoningen die in het renovatieproject waren betrokken een schadevergoeding toe te kennen van € 4.050,00, is onvoldoende om dat bedrag aan [appellante] c.s. toe te wijzen.
Om een bedrag aan schadevergoeding te kunnen toewijzen is namelijk op zijn minst nodig dat degene die schadevergoeding vordert laat zien hoeveel kosten zij heeft moeten maken als gevolg van het handelen van degene van wie zij schade vergoed wil zien. Een groot aantal van de schadeposten die de Woonbond in haar rapport noemt, zien op (mogelijk) ondervonden overlast, maar zonder dat daar een materiële schadecomponent aan verbonden is, terwijl wél materiële schade wordt gevorderd. Verder heeft [appellante] c.s. onvoldoende toegelicht dat deze schade(s) telkens en meer specifiek (ook) door haar is (zijn) geleden, terwijl ook niet is onderbouwd waarom de daarbij verzochte vergoeding in die omvang dan door Portaal verschuldigd zou zijn.
De proceskosten
4.31
De kantonrechter heeft de kosten van de procedure die bij de kantonrechter is gevoerd, gecompenseerd. Dit betekent dat de partijen elk hun eigen proceskosten moeten dragen. [appellante] c.s. stelt in haar tiende bezwaar dat de kantonrechter verkeerde conclusies aan de geconstateerde feiten en omstandigheden heeft verbonden. Zij vindt daarom dat de erkenning van de buitensporige overlast ook in de proceskostenveroordeling tot uitdrukking moet komen.
4.32
De kantonrechter heeft echter al rekening gehouden met de bijzondere omstandigheden van dit geval, waaronder de erkenning door Portaal dat er veel is misgegaan en de bevestiging dat de werkzaamheden aan de galerijen te veel geluidsoverlast hebben opgeleverd en dat dat anders had gemoeten. Dat is de reden waarom hij de proceskosten tussen partijen heeft gecompenseerd. Omdat geen van de door [appellante] c.s. ingestelde vorderingen kon worden toegewezen, was er echter geen aanleiding om Portaal c.s. in de proceskosten van [appellante] c.s. te veroordelen.
5.De slotsom
De slotsom van wat hierboven staat, is dat het hof naar aanleiding van het vierde, vijfde en zesde bezwaar van [appellante] c.s. de zaak naar de rol zal verwijzen, zodat partijen zich, uitsluitend over het voornemen om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen en over deze vragen, bij gelijktijdig te nemen akte kunnen uitlaten. De overige bezwaren zijn ongegrond. Het hof zal dat pas in een eindbeslissing vastleggen, nadat de Hoge Raad heeft geantwoord op de prejudiciële vragen.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
stelt partijen in de gelegenheid om zich bij gelijktijdig te nemen akte uit te laten over het voornemen om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen, zoals bedoeld onder 4.22 en over deze vragen;
verwijst de zaak daartoe naar de rol van 20 juli 2021;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, A.E.F. Hillen en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021.