ECLI:NL:GHARL:2021:476

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.280.318

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 366975)

arrest in kort geding van 19 januari 2021

in de zaak van:

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidKroezen Onroerend Goed Beheer B.V.,

gevestigd te Beesd,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Grid Vastgoedontwikkeling B.V.,

gevestigd te Heerhugowaard,

appellanten,

in eerste aanleg: eiseressen in conventie, verweersters in reconventie,

hierna: Kroezen c.s.,

advocaat: mr. W.J.T. Ursem,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Fortu Beheer B.V.,

gevestigd te Beesd,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: Fortu,

advocaat: mr. F.W.K. Rameau.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 29 september 2020.

1.2

Op 16 november 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden (via Skype). Door mr. Ursem zijn voorafgaand daaraan spreekaantekeningen toegezonden. Verder is akte verleend van de voorafgaand aan de zitting namens Kroezen c.s. toegezonden producties H17, H18 en H19. Aan partijen is op hun verzoek aanhouding verleend voor schikkingsoverleg. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

1.3

Partijen hebben vervolgens op de rol arrest gevraagd, waarna het hof arrest heeft bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat uit van dezelfde feiten als de voorzieningenrechter (rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.15 van het bestreden vonnis). Samengevat, gaat het om het volgende.

2.2

Kroezen c.s. zijn vastgoedontwikkelaars. Kroezen c.s. hebben op 21 maart 2019 met de gemeente West Betuwe een zogenoemde anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot de herontwikkeling van een perceel aan de [a-straat] 32a in [B] (hierna: het perceel).

2.3

Kroezen c.s. hebben vervolgens overeenkomstig de anterieure overeenkomst een bestemmingsplanwijziging voor het perceel uitgewerkt en bij de gemeente West Betuwe een aanvraag voor de wijziging van het voor het perceel geldende bestemmingsplan ingediend, met als doel op het perceel twee woningen te ontwikkelen bestemd voor verkoop aan derden. De gemeente West Betuwe heeft bij besluit van 10 juli 2019 met de bestemmingsplanwijziging ingestemd. Dit besluit is op 11 juli 2019 gepubliceerd.

2.4

Op 12 juli 2019 is tussen Kroezen c.s. en Fortu een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het perceel en de zich daarop bevindende opstallen.

Deze koopovereenkomst bevat in artikel 7 de volgende ontbindende voorwaarde:

“De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n):

1. De koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden indien voorzienbaar wordt dat de benodigde bestemmingsplanwijziging vanwege de behandeling van ingediende zienswijzen, bezwaren en/of beroep niet uiterlijk in 2019 kan worden verkregen. (...)”

2.5

In artikel 9 van de koopovereenkomst is bepaald dat levering zal geschieden uiterlijk zes weken nadat het bestemmingsplan “ [a-straat] 32a te [B] ” onherroepelijk is geworden of zoveel eerder of later als nader overeen te komen.

2.6

Twee omwonenden van het perceel hebben gezamenlijk bij de Raad van State beroep ingesteld tegen het besluit tot wijziging van het bestemmingsplan.

2.7

Bij e-mailbericht van 12 december 2019 hebben Kroezen c.s. aan Fortu onder meer het volgende geschreven:

“
Vorige week is duidelijk geworden dat de Raad van State het beroep op zitting gaat behandelen. (…) Inmiddels is ook duidelijk geworden wat het beroepschrift inhoudelijk betreft. Het is beroepschrift is ingediend door twee achterburen aan de huis ter beestlaan, die met hun achtertuin direct aan de locatie grenzen. Het beroepschrift geeft vrij vertaald aan dat de buren liever geen enkel bebouwing meer hadden gehad achter hun woning en dat zij zich met name zorgen maken over privacy in de vorm van ramen vanuit de toekomstige woningen die uitkijken op hun terrein en woning. Wij zijn bereid met deze buren een gesprek aan te gaan om te zien of er mogelijkheden zijn afspraken te maken, waarmee zij voldoende comfort hebben bij de ontwikkeling en een behandeling van het beroep niet langer nodig is. Graag zouden we met jou willen afstemmen of jij dat ook zinvol vindt. Uit het contact met de Raad van State is gebleken dat de behandeling van het beroep hoogstwaarschijnlijk 4 maart pas plaats kan vinden. Men kijkt bij Raad van State nog naar een mogelijkheid voor een eerdere behandeling, maar konden daar geen toezegging over doen. Duidelijk is dat de behandeling in 2020 zal plaatsvinden. Onze overeenkomst ziet er nu op toe dat de bestemming dit jaar onherroepelijk zou zijn. Wij zijn bereid om deze termijn in de koopovereenkomst te verlengen tot maart 2020, zodat we de originele afspraken met jou kunnen nakomen. Graag vernemen wij op korte termijn of je het eens bent met verlenging van de overeenkomst tot maart 2020, zodat we dat tijdig kunnen regelen. (...)”

2.8

In reactie daarop heeft Fortu bij e-mailbericht van diezelfde dag het volgende aan Kroezen c.s. bericht:

“
Middels deze mail bevestig ik je mailbericht van hedenochtend 8.24 uur waarin jij stelt dat de bestemming dit jaar niet onherroepelijk zal zijn van de locatie [a-straat] 32a te [B] . Gezien het gestelde in onze koopovereenkomst in artikel 7 lid 1, stel ik op verdere verlenging van deze overeenkomst geen prijs. Ik wens je veel succes met de verdere afwikkeling van de procedure.”.

2.9

Kroezen c.s. zijn in de periode daarna in gesprek gegaan met de omwonenden die het beroep bij de Raad van State hebben ingesteld. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat die omwonenden het beroep op 31 december 2019 hebben ingetrokken. Bij e-mailbericht van dezelfde datum hebben Kroezen c.s. het volgende aan Fortu bericht:

“
Op de valreep in 2019 kunnen wij nog een positief bericht delen met betrekking tot het bestemmingsplan [a-straat] 32a, te [B] . De afgelopen dagen hebben met de buren overleg gevoerd met als resultante dat zij het beroep ten aanzien van het bestemmingsplan hebben ingetrokken. Bijgaand hebben vindt je de bijbehorende brief die is verzonden aan Raad van State. Daarmee zijn nu alle obstakels weggenomen om over te gaan tot levering.”

2.1

Tot levering van het perceel aan Fortu is het niet gekomen omdat Fortu zich op het standpunt stelt dat de ontbindende voorwaarde is ingetreden waardoor de koopovereenkomst is ontbonden.

3.Het geschil en de beslissing van de voorzieningenrechter

3.1

De vorderingen van Kroezen c.s. strekken, kort gezegd, tot veroordeling van Fortu (op straffe van verbeurte van een dwangsom) tot nakoming van de koopovereenkomst (meewerken aan levering en betaling van de koopprijs) en tot betaling door Fortu van een boete op grond van de koopovereenkomst (van € 1.152,- per dag vanaf 21 februari 2000) waarbij Fortu moet toestaan dat de door Fortu onder de notaris gestorte waarborgsom en aanbetaling zullen worden aangewend ter (gedeeltelijke) voldoening van die boete, vermeerderd met rente en kosten.

3.2

Fortu bestrijdt de vordering van Kroezen c.s. en vordert van haar kant, kort gezegd, Kroezen c.s. te gebieden medewerking te verlenen aan vrijgave van de waarborgsom en de aanbetaling (totaal € 38.400,-) op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.3

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Kroezen c.s. afgewezen en die van Fortu toegewezen, met veroordeling van Kroezen c.s. in de proceskosten.

4.De beoordeling in hoger beroep

4.1

Het hof acht het spoedeisend belang ook in hoger beroep voldoende onderbouwd gelet op de aard van de vorderingen en de geschetste achtergronden daarvan.

4.2

De grieven leggen het geschil in volle omvang voor.

4.3

Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de ontbindende voorwaarde uit artikel 7 lid 1 van de koopovereenkomst in vervulling is gegaan. Partijen twisten over de uitleg van die bepaling.

4.4

Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen komt het in beginsel aan op hetgeen zij op grond van elkaars uitlatingen en gedragingen redelijkerwijs over en weer mochten begrijpen. In dit geval is het zo dat de ontbindende voorwaarde in een schriftelijke overeenkomst (opgesteld in opdracht van Kroezen c.s.) is opgenomen (artikel 7 lid 1) en staat vast dat partijen over de inhoud en bedoeling daarvan niet hebben gesproken, zo hebben zij ter zitting van het hof bevestigd. Verder gaat het hier om twee professioneel opererende partijen. Gelet op dit een en ander hecht het hof in beginsel grote betekenis aan de taalkundige uitleg van artikel 7 lid 1.

4.5

Het hof legt de ontbindende voorwaarde evenals de voorzieningenrechter zo uit dat de overeenkomst op enig moment is ontbonden indien op dat moment objectief voorzienbaar is dat niet uiterlijk in 2019 er een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging met betrekking tot het perceel zal zijn. Die uitleg strookt met de tekst van de bepaling, omdat daarin is opgenomen dat sprake zal zijn van ontbinding als
voorzienbaar wordtdat de benodigde bestemmingsplanwijziging
vanwege de behandeling van ingediende zienswijzen, bezwaren en/of beroep niet uiterlijk in 2019kan worden verkregen [cursivering hof]. Dat het woord “onherroepelijk” daar niet bij staat, leidt niet tot een andere uitleg, omdat uit de gecursiveerde woorden evident blijkt dat het daarom gaat. Deze uitleg is ook in lijn met wat de heer [A] namens Kroezen c.s. op de zitting van het hof heeft verklaard. Voor een andersluidende uitleg hebben Kroezen c.s. onvoldoende gesteld.

4.6

Het hof is het verder eens met de voorzieningenrechter dat op 12 december 2019 sprake was van een situatie dat naar objectieve maatstaven voorzienbaar was dat er geen onherroepelijke bestemmingsplanwijziging zou zijn in 2019. Gelet op de inhoud van het

e-mailbericht van Kroezen van die datum dat het beroep naar verwachting pas in maart 2020 door de Raad van State zou worden behandeld, was het voorzienbaar dat de bestemmingsplanwijziging dat jaar niet meer onherroepelijk zou worden. De mogelijkheden die Kroezen c.s. in dat e-mailbericht noemen om nog iets te ondernemen, zoals een gesprek met de buren en het proberen te laten vervroegen van de zitting, doen hieraan niet af. Het gaat erom wat in objectieve zin te verwachten viel. Een zitting van de Raad van State in 2019 was geen reële optie, zo blijkt uit het bericht van 12 december 2019 (“
Duidelijk is dat de behandeling in 2020 zal plaatsvinden”). Het intrekken van het beroep door de buren in de tweede helft van december was slechts een theoretische kans, waarvan gesteld noch gebleken is dat die zo groot was dat in objectieve zin viel te verwachten dat dat nog zou gebeuren. Het enkele feit dat intrekking van het beroep (op de laatste dag van het jaar) uiteindelijk wel is gebeurd, wil niet zeggen dat dit medio december 2019 voorzienbaar was.

4.7

Gelet op het voorgaande was het op 12 december 2019 voorzienbaar dat de bestemmingsplanwijziging niet meer in 2019 onherroepelijk zou worden. Dit betekent dat de koopovereenkomst op die datum, zo volgt uit de tekst van artikel 7 lid 1,
van rechtswegeis ontbonden. Anders dan Kroezen c.s. betogen, hoefde Fortu dus geen beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. Bovendien geldt dat Kroezen c.s. uit het e-mailbericht van Fortu van 12 december 2019 hadden kunnen begrijpen dat Fortu een beroep deed op die bepaling. In dat e-mailbericht heeft Fortu immers met zoveel woorden verwezen naar de ontbindende voorwaarde. Ook uit het e-mailbericht dat Fortu diezelfde dag vervolgens aan de notaris heeft gestuurd en waarin zij verzoekt om de waarborgsom terug te storten, hadden Kroezen c.s. dit kunnen afleiden. Van dit verzoek hebben zij immers weet gehad, zo volgt uit het

e-mailbericht dat de notaris(klerk) op 24 december 2019 aan Fortu en ‘cc’ aan Kroezen c.s. heeft gestuurd.

4.8

Kroezen c.s. stellen dat Fortu geen belang heeft bij ontbinding van de koopovereenkomst. Volgens Kroezen c.s. kan dit belang in elk geval geen verband houden met de financiering van het perceel, omdat in de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud was opgenomen. Daarnaast betogen zij dat Fortu in feite zelf heeft bijgedragen aan het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde, doordat het beroep van de buren is ingediend nadat zij overlast hadden ervaren van Fortu (die het perceel al in gebruik had). Omdat Kroezen c.s. zich op de rechtsgevolgen van deze feiten en rechten beroepen, is het aan hen om deze in dit kort geding aannemelijk te maken.

4.9

Het hof stelt voorop dat het opnemen van een ontbindende voorwaarde in een overeenkomst al een belang daarbij vooronderstelt. Bij de vraag of Fortu zich op de ontbinding kan beroepen komt het ook niet aan op een vrije belangenafweging omdat partijen nu eenmaal gebonden zijn aan wat is overeengekomen. Wel moet Fortu een beroep op de ontbindende voorwaarde worden ontzegd in geval sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid, of indien het beroep op het intreden van de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.1

De drempel daarvoor is hoog (vgl. wat misbruik van bevoegdheid betreft de niet-limitatieve opsomming in artikel 3:13 lid 2 BW). Naar het oordeel van het hof is in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat Fortu misbruik van bevoegdheid maakt door zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen, of dat het beroep op het intreden van de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Ook als geen financieringsvoorbehoud is opgenomen, kan het voorzien van obstakels bij het verkrijgen van (een nieuwe) financiering een belang zijn bij ontbinding van een overeenkomst, zoals Fortu terecht heeft gesteld. Evenmin hebben Kroezen c.s. onderbouwd dat Fortu overlast heeft veroorzaakt in de buurt, als gevolg waarvan het beroep tegen de bestemmingsplanwijziging is ingesteld. Die stelling is bovendien niet in lijn met de inhoud van het e-mailbericht van 12 december 2019 van Kroezen c.s. en hetgeen Kroezen c.s. tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard, te weten dat het beroep bestond uit geringe bezwaren die eenvoudig konden worden weggenomen.

4.11

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en Kroezen c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente als gevorderd. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van Fortu vastgesteld als volgt:

verschotten: € 2.071,- (griffierecht);
salaris advocaat conform liquidatietarief (2 punten, tarief VII): € 9.356,-.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 26 mei 2020;

veroordeelt Kroezen c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Fortu vastgesteld op € 2.071,- aan verschotten en € 9.356,- aan geliquideerd salaris advocaat, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de dag van volledige betaling;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. L.A. de Vrey en mr. I.W.M. Olthof en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021.