Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.269.878
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 7784483)
arrest van 18 mei 2021
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Amersfoort,
zetelende te Amersfoort,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: de gemeente,
advocaat: mr. H.S. Groot,
tegen:
1.[appellant]
2.
[appellante],
[appellante],
beiden wonende te [A] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud: [appellant] ,
advocaat: mr. D.F. Fransen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van de tussenarresten van 28 januari 2020 en 18 augustus 2020 hier over. Ter uitvoering van het arrest van 18 augustus 2020 heeft op 24 februari 2021 een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het voorafgaand aan de mondelinge behandeling door de gemeente overgelegde dossier.
2. De vaststaande feiten
2.1.
[appellant] heeft in 2014 met de woningbouwstichting De Alliantie (hierna: De Alliantie) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een nog te realiseren appartementsrecht in het nieuwbouwproject [B] . De koopsom bedroeg € 50.190 en bestond uit de prijs van de grond en bijkomende kosten. Voor de bouw van het appartement heeft [appellant] in 2014 een aannemingsovereenkomst gesloten met Lithos Bouw B.V. Volgens de aannemingsovereenkomst had het appartement van [appellant] bouwnummer [000] en bedroeg de aanneemsom € 96.810. Bij akte van levering van 9 september 2014 heeft [appellant] het appartementsrecht aan de [a-straat] 94 te [C] (hierna: het appartement) geleverd gekregen.
2.2.
De Alliantie heeft zich jegens de gemeente verplicht om een aantal bepalingen uit de Algemene Verkoopbepalingen Grond Vathorst van toepassing te verklaren en op te leggen aan eventuele toekomstige kopers van appartementen die door de gemeente aan De Alliantie zijn geleverd, waaronder het appartement. Om die reden zijn in de akte van levering van het appartement aan [appellant] onder H (“BIJZONDERE PROJECT BEPALINGEN”) onder meer twee anti-speculatiebedingen uit de Algemene Verkoopbepalingen Grond Vathorst woordelijk opgenomen. Het gaat om de “Bewoningsregeling voor vrije sector woningen tot EUR 220.000,- VON” (hierna: artikel 9 leveringsakte Pro) en de “Overwinstregeling ten behoeve van de sociale koopsector” (hierna: artikel 11 leveringsakte Pro). De gemeente is deze bedingen overeengekomen met De Alliantie om te voorkomen dat er met nieuwbouwwoningen wordt gespeculeerd en deze zo lang mogelijk bereikbaar te houden voor lagere inkomens.
2.3.
In artikel 9 leveringsakte Pro is onder meer het volgende vermeld:
“
Bewoningsregeling voor vrije sector woningen tot EUR 220.000,- VON
Bewoningsregeling voor vrije sector woningen tot EUR 220.000,- VON
a. Verbod tot doorverkoop/verplichting tot zelfbewoning
1. Het is de koper niet toegestaan om gedurende de periode vanaf datum van eigendomsoverdracht tot en met twee jaar te rekenen vanaf de datum waarop de koper als bewoner van de/het door hem gekochte woning/appartement staat ingeschreven in het bevolkingsregister tot vervreemding van de woning/het appartementsrecht aan derden, over te gaan (vestiging van zakelijke genotsrechten, verhuur of ingebruikgeving anderszins, onder welke titel dan ook, daarmee gelijkgesteld).
2. De koper is verplicht gedurende een periode van twee aaneengesloten jaren de door hem gekochte woning/appartement zelf te bewonen. Deze periode van zelfbewoning gaat in op de dag dat de koper als bewoner van de door hem gekochte woning/appartement in het bevolkingsregister ingeschreven staat.
(…)
Bij overtreding van het hiervoor bepaalde zal de boeteverplichting ten bedrage van vijfendertig duizend euro (EUR 35.000,-) gelden.”
2.4.
In artikel 11 leveringsakte Pro is onder meer het volgende vermeld:
“
Overwinstregeling ten behoeve van de sociale koopsector
“
Overwinstregeling ten behoeve van de sociale koopsector
a. 1. Het is de koper niet toegestaan om gedurende de periode vanaf datum van eigendomsoverdracht tot en met vijf jaar te rekenen vanaf de datum waarop de koper als bewoner van de/het door hem gekochte woning/appartement (hierna: registergoed) staat ingeschreven in het bevolkingsregister (hierna te noemen: datum van eerste bewoning) tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van het registergoed aan derden - verlening van een zakelijk genotsrecht daaronder begrepen - over te gaan, tenzij hij hiervoor schriftelijk toestemming heeft verkregen van het College van Burgemeester en Wethouders en hij voldoet aan de volgende betalingsverplichting:
a. vanaf de datum van eigendomsoverdracht tot en met het eerste jaar van bewoning (te rekenen vanaf datum van eerste bewoning) is de koper aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van éénhonderdprocent (100%) van de overwinst;
b. gedurende het tweede jaar van bewoning (te rekenen vanaf datum van eerste bewoning) is de koper aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van tachtig procent (80%) van de overwinst;
c. gedurende het derde jaar van bewoning (te rekenen vanaf datum van eerste bewoning) is de koper aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van zestig procent (60%) van de overwinst;
d. gedurende het vierde jaar van bewoning (te rekenen vanaf datum van eerste bewoning) is de koper aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van veertig procent (40%) van de overwinst;
e. gedurende het vijfde jaar van bewoning (te rekenen vanaf datum van eerste bewoning) is de koper aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van twintig (20%) van de overwinst.
De overwinst is gelijk aan het verschil tussen de waarde van het registergoed bij vervreemding door de koper en het totaalbedrag van:
- de kosten van verkrijging in eigendom van het registergoed, vanaf de datum van uitgifte geïndexeerd met het Centraal Bureau voor de Statistiek hierna te noemen: CBS consumentenprijsindexcijfer alle huishoudens dan wel een daarmee vergelijkbaar indexcijfer, indien het CBS eerstgenoemd prijsindexcijfer niet meer hanteert; en
- kosten van verbeteringswerkzaamheden met betrekking tot het registergoed.
(…)
2. De aan de gemeente verschuldigde vergoeding moet uiterlijk op de dag van juridische overdracht van het registergoed/vestiging zakelijk recht via de notaris worden betaald.
(…)”
2.5.
[appellant] heeft het appartementsrecht op 31 augustus 2017 geleverd aan een derde voor een koopsom van € 185.000. Bij de levering is [appellant] er door de notaris mee geconfronteerd dat sprake zou zijn van een sociale koopwoning waarvoor artikel 11 leveringsakte Pro geldt. Van de koopsom heeft [appellant] op grond van artikel 11 leveringsakte Pro een bedrag van € 20.309,93 aan overwinst afgedragen aan de gemeente.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd de gemeente op grond van onverschuldigde betaling te veroordelen tot terugbetaling van het bedrag van € 20.309,93. Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat hij ervan uit is gegaan dat het appartement een vrije sectorwoning is. Voor vrije sectorwoningen geldt niet artikel 11 leveringsakte Pro, maar artikel 9 leveringsakte Pro. Op grond van artikel 9 leveringsakte Pro zou [appellant] het appartement al na twee jaar kunnen overdragen zonder een boete of overwinst verschuldigd te zijn.
3.2.
De kantonrechter heeft de gemeente veroordeeld het bedrag van € 20.309,93 aan [appellant] terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Volgens de kantonrechter heeft de gemeente de stelling van [appellant] dat het appartement geen sociale koopwoning is, onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarmee is niet komen vast te staan dat voor de betaling een rechtsgrond bestond en is de vordering van [appellant] tot terugbetaling toegewezen.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
Juridisch kader
4.1.
Het hof zal eerst nagaan wat onder een sociale koopwoning moet worden verstaan. Artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening zoals dat in 2014 gold, omschrijft een sociale koopwoning als volgt:
“koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd”.
Om een woning te kwalificeren als sociale koopwoning zijn dus twee elementen van belang: de prijs van de woning en de ter beschikkingstelling aan een in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep.
4.2.
Ten aanzien van de koopprijsgrens die in 2014 gold het volgende. In het relevante artikel van het Besluit beheer sociale huursector zoals dat in 2014 gold, wordt geen grensbedrag voor sociale koopwoningen genoemd.
4.3.
In artikel 2.1.1, aanhef en onder c, Huisvestingsverordening Amersfoort 2011 die in 2014 gold (hierna: Huisvestingsverordening) wordt voor de maximale koopprijsgrens verwezen naar artikel 6 lid Pro 3, aanhef en onder a, van de destijds geldende Huisvestingswet. Dat artikel verwijst vervolgens naar een bedrag dat door de gemeente wordt vastgesteld. De gemeente heeft een besluit van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amersfoort met daarbij een Raadsinformatiebrief overgelegd waarin te lezen is dat het grensbedrag voor sociale koopwoningen in 2014 € 185.000 bedroeg.
4.4.
Verder dient op grond van het Besluit ruimtelijke ordening bij een sociale koopwoning sprake te zijn van een “in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep”. Daarnaast is in artikel 10 leveringsakte Pro het volgende bepaald:
“
Toewijzingscriteria voor de verkoop van sociale koopwoningen
Toewijzingscriteria voor de verkoop van sociale koopwoningen
De koper mag afzonderlijke bouwkavels slechts doorverkopen aan gegadigden voor de te bouwen woningen casu quo appartementsrechten die zijn aangewezen op basis en in volgorde van de door de gemeente vastgestelde toewijzingscriteria, geldend op de datum van het tekenen van de overeenkomst.”
De gemeente verwijst voor de in artikel 10 leveringsakte Pro genoemde toewijzingscriteria naar de criteria voor de huisvestingsvergunning. Voor toekenning van een huisvestingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening is onder meer vereist dat één van de meerderjarige leden van het huishouden maatschappelijk of economisch gebonden is aan de Provincie Utrecht.
Is sprake van een sociale koopwoning?
4.5.
[appellant] baseert zijn vordering op onverschuldigde betaling. Artikel 6:203 lid 1 BW Pro bepaalt dat degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd is dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. [appellant] dient daarom op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat hij de gemeente geld heeft betaald zonder dat daarvoor een rechtsgrond aanwezig is, te stellen en, zo nodig, te bewijzen. [appellant] stelt daartoe dat het appartement geen sociale koopwoning was dan wel dat het hem niet duidelijk was en ook niet kon zijn dat het appartement een sociale koopwoning was. Hij is er dus vanuit gegaan dat artikel 11 leveringsakte Pro niet van toepassing was. De gemeente betwist dat er geen rechtsgrond was en voert daartoe aan dat de voorwaarden voor toepassing van artikel 11 leveringsakte Pro, te weten kwalificatie als sociale koopwoning en verkoop binnen vijf jaar, vervuld waren. Tussen partijen is niet in discussie dat het appartement binnen vijf jaar is verkocht. In dit geval is echter niet komen vast te staan dat sprake is van een sociale koopwoning. Daarbij is het volgende van belang.
4.6.
Het hof stelt in dit geval hoge eisen aan de betwisting door de gemeente. Daarbij betrekt het hof dat artikel 11 leveringsakte Pro zeer bezwarend is voor [appellant] en ook dat de feiten en omstandigheden die [appellant] nodig heeft om zijn stelling te onderbouwen, zich grotendeels in de sfeer van de gemeente bevinden.
4.7.
De gemeente onderbouwt haar betwisting dat het appartement geen sociale koopwoning is en dat dit [appellant] duidelijk moet zijn geweest kort samengevat met drie argumenten: 1) de koopprijs lag onder de grens van € 185.000, 2) uit de verkoopinformatie viel duidelijk op te maken dat er sprake was van een sociale koopwoning en 3) voor bewoning van het appartement was een huisvestingsvergunning vereist.
1. De koopprijs lag onder de grens van € 185.000
De omstandigheid dat [appellant] het appartement onder het grensbedrag heeft aangekocht, betekent niet per definitie dat sprake is van een sociale koopwoning. De gemeente heeft een prijslijst van de appartementen in het nieuwbouwproject [B] overgelegd. Deze prijslijst was geldig in de periode vóórdat [appellant] het appartement kocht. Uit deze prijslijst kan echter wel worden afgeleid dat er ook vrije sector koopappartementen werden verkocht onder het bedrag van € 185.000. Het had op de weg van de gemeente gelegen om verder uit te werken welke voorwaarden naast de koopprijs golden om een woning als sociale koopwoning aan te merken en om aan te tonen dat daar in het geval van het appartement aan voldaan was, maar zij heeft dit niet of onvoldoende nader toegelicht.
2) Kwalificatie in verkoopinformatie
4.8.
[appellant] heeft de door de gemeente overgelegde verkoopbrochure van het nieuwbouwproject [B] ontvangen. Daarin is niet vermeld dat ook sociale koopappartementen worden verkocht. In de brochure is wel vermeld: “Als je je huis dan verkoopt is de overwaarde voor jou. In feite is een hypothecaire lening een spaarpot (…).” Dit duidt op vrije sector woningen en niet op sociale koopwoningen, waarvan je (een deel van) de overwaarde aan de gemeente moet afdragen. Gezien de bezwarende aard van een overwinstregeling, had het op de weg van De Alliantie en/of de gemeente gelegen om daar expliciet aandacht aan te besteden in de brochure.
4.9.
De gemeente heeft verder een papieren woningkrant, het Digizine HuisThuis, uit mei 2011 overgelegd. Daarin is vermeld dat in het nieuwbouwproject [B] onder meer sociale koopappartementen werden aangeboden. Nog afgezien van het feit dat [appellant] verklaart geen kennis te hebben genomen van deze woningkrant en het feit dat de woningkrant dateert van ver voordat [appellant] het appartement aankocht, volgt uit deze krant niet dat het appartement een sociale koopwoning was. Er wordt namelijk aangegeven dat er in totaal 75 appartementen zijn waarvan er 56 sociale koop zijn, maar er wordt niet vermeld welke bouwnummers als sociale koop worden aangemerkt.
4.10.
In de door de gemeente overgelegde prijslijst van de appartementen in het nieuwbouwproject [B] is onderscheid gemaakt tussen sociale koopappartementen en vrije sectorappartementen. Het appartement van [appellant] (bouwnummer [000] ) is aangeduid als sociaal koopappartement. [appellant] verklaart bij de bezichtiging een andere prijslijst te hebben ontvangen. Die prijslijst was zwart-wit en bevatte geen verwijzingen, legenda’s of overige uitleg met betrekking tot de vrije sector of sociale koopwoningen, maar enkel de bouwnummers en de koopprijs. Nu de door de gemeente overgelegde prijslijst slechts geldig is tot 1 januari 2013, kan het hof niet uitgaan van de juistheid van de vermelding in de prijslijst dat de woning van [appellant] een sociale koopwoning is. Van de gemeente mag worden verwacht dat zij van sociale koopwoningen, die worden verkocht met een subsidie van de gemeente, een deugdelijke administratie bijhoudt met onder meer verkoopdocumentatie die werd gebruikt ten tijde van de aankoop van het appartement door [appellant] . Desalniettemin heeft de gemeente geen verkoopinformatie overgelegd uit 2014, het jaar dat [appellant] het appartement kocht.
4.11.
In het licht van het bovenstaande, biedt de door de gemeente overgelegde verkoopinformatie dan ook onvoldoende onderbouwing voor het standpunt dat het appartement een sociale koopwoning betrof en dat dit [appellant] ten tijde van de koop ook duidelijk was dan wel had kunnen zijn.
3) Huisvestingsvergunning
4.12.
De gemeente meent dat [appellant] ook had kunnen weten dat sprake was van een sociale koopwoning omdat op grond van artikel 7 lid 2 van Pro de aannemingsovereenkomst een huisvestingsvergunning nodig was om het appartement te kunnen bewonen. De gemeente heeft een e-mail overgelegd van De Alliantie waarin is vermeld dat De Alliantie ervan uitgaat dat een huisvestingsvergunning aan [appellant] is verstrekt, omdat door [appellant] een machtiging is verstrekt voor het incasseren van leges voor een huisvestingsvergunning. [appellant] ontkent een huisvestingsvergunning te hebben aangevraagd en verkregen. Op zijn bankafschriften is de afschrijving van de leges voor de huisvestingsvergunning niet te zien, aldus [appellant] . Volgens [appellant] is hij ten tijde van de koop wel op verzoek van de makelaar bij een organisatie geweest waarvan hij de naam niet meer weet. [appellant] verklaart dat hij het appartement kon kopen, omdat hij in [C] werkzaam was. Volgens de gemeente is [appellant] waarschijnlijk bij de organisatie Woonkompas geweest (Woonkompas is later overgegaan in WoningNet). Woningzoekenden dienden ingeschreven te staan bij Woonkompas. Daarnaast gold volgens de gemeente een inkomenstoets en diende de koper binding te hebben met [C] .
4.13.
Het hof stelt vast dat geen huisvestingsvergunning is overgelegd. Nu een huisvestingsvergunning door of namens het college van Burgemeester en Wethouders wordt verleend, had het op de weg van de gemeente gelegen om deze vergunning in het kader van haar betwisting te overleggen. De informatie omtrent de huisvestingsvergunning ligt in het domein van de gemeente. Dat de gemeente de beoordeling en verstrekking van de huisvestingsvergunningen aan Woonkompas (later WoningNet) en De Alliantie heeft overgelaten en deze organisaties kennelijk geen deugdelijke administratie hebben bijgehouden, komt voor rekening en risico van de gemeente.
4.14.
De gemeente had ook nader moeten toelichten waarom in het geval van [appellant] aan de vereisten voor de verlening van de vergunning is voldaan. De gemeente verklaart dat [appellant] in [C] werkte en daarom (economisch) verbonden was aan de stad. Ten aanzien van de andere vereisten die gelden voor een huisvestingsvergunning heeft de gemeente echter niet dan wel onvoldoende toegelicht waarom daaraan in het geval van [appellant] is voldaan.
4.15.
Op grond van bovenstaande komt het hof tot de conclusie dat de gemeente onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat geen sprake is van een sociale koopwoning. Nu de gemeente de stellingen van [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, komt het hof aan bewijs niet toe. Daarmee staat vast dat er geen rechtsgrond voor de betaling was en dient de vordering van de gemeente tot terugbetaling te worden afgewezen.
Uitleg van de leveringsakte
4.16.
Ook als geoordeeld zou worden dat de gemeente wel voldoende betwist heeft dat er geen sprake was van een sociale koopwoning, is het hof van oordeel dat de gemeente geen aanspraak kan maken op de overwinstregeling van artikel 11 leveringsakte Pro. Daartoe overweegt het hof als volgt.
4.17.
Het verbod tot doorverkoop uit de artikelen 9 en 11 leveringsakte betreft een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW Pro. Het gaat om een verplichting voor de verkrijger van het registergoed om ten aanzien van het goed iets niet te doen. De overwinstregeling uit artikel 11 leveringsakte Pro betreft een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW Pro. Op grond daarvan heeft de gemeente het recht om de overwinst te vorderen indien het appartement binnen vijf jaar wordt verkocht. De kwalitatieve verplichting en het derdenbeding gaan over op degenen die het registergoed onder bijzondere titel verkrijgen.
4.18.
Of de regeling van artikel 9 of Pro artikel 11 leveringsakte Pro van toepassing is, hangt af van de vraag of de woning kwalificeert als een vrije sector woning (artikel 9) of een sociale koopwoning (artikel 11). Duidelijk is in ieder geval dat de beide regelingen niet tegelijkertijd van toepassing kunnen zijn. Daarom is uitleg van de leveringsakte nodig. Bij de uitleg van kwalitatieve verplichtingen en derdenbedingen komt het niet alleen aan op de taalkundige uitleg van de bewoordingen van het artikel, maar ook op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan het artikel mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Dat neemt echter niet weg dat rekening gehouden moet worden met de omstandigheid dat de artikelen, die hun oorsprong vinden in de leveringsakte tussen de gemeente en De Alliantie, de rechtspositie van [appellant] , die in dat opzicht als derde te beschouwen is, bepalen, zonder dat [appellant] als derde invloed heeft gehad op de inhoud van die artikelen. De artikelen 9 en 11 leveringsakte zijn immers woordelijk overgenomen uit de Algemene Verkoopbepalingen Grond Vathorst. Bij de uitleg vormt een gezichtspunt in hoeverre voor de derde, [appellant] , kenbaar en transparant was welke verplichtingen hij op zich nam.
4.19.
In de leveringsakte is niet vermeld dat sprake is van een sociale koopwoning of een vrije sector koopwoning. Ook in de koop- en/of de aannemingsovereenkomst is het appartement niet gekwalificeerd als sociale koopwoning of als vrije sector woning. Verder zijn in de koop- en/of de aannemingsovereenkomst de anti-speculatiebedingen uit de artikelen 9 en 11 leveringsakte niet opgenomen. In de koop- en de aannemingsovereenkomst is alleen een verbod tot verkoop tijdens de bouw opgenomen. Het hof merkt op dat in artikel 6 van Pro de aannemingsovereenkomst staat: “Er wordt geen overheidssubsidie verstrekt”. Dat duidt erop dat juist geen sprake is van een sociale koopwoning, nu daarbij wel overheidssubsidie wordt verstrekt doordat deze woningen worden verkocht onder de marktprijs om ze ook voor mensen met lagere inkomens toegankelijk te laten zijn.
4.20.
[appellant] stelt verder dat de verkopende partij (De Alliantie), de verkoopmakelaar (Woonvast), de aankoopmakelaar ( [D] ) en de notaris hem allemaal niet hebben voorgelicht over de vraag of artikel 9 leveringsakte Pro dan wel artikel 11 leveringsakte Pro op zijn situatie van toepassing was. De aankoopmakelaar heeft in zijn e-mail van 25 augustus 2017 aan de gemeente onder andere het volgende bericht:
“Naar aanleiding van uw emailbericht d.d. donderdag 24 augustus 14:13, kunnen wij u namens familie [appellant] / [appellante] mededelen dat tijdens de koop nimmer is gesproken dat men een sociale woning heeft gekocht. (…)
In de akte van levering wordt ook niet vermeld dat men een sociale koopwoning heeft gekocht.
Daar komt bij dat er nimmer in het gehele traject van aankoop is vermeld dat het een sociale koopwoning betrof.”
De gemeente betwist dit slechts in zijn algemeenheid door te verwijzen naar de vaste werkwijze dat een verkopend makelaar voorafgaand meldt dat sprake is van een sociale koopwoning en de Belehrungsplicht op grond waarvan de notaris verplicht is om de inhoud van een akte toe te lichten. Zij heeft echter niet met concrete feiten aangevoerd dat de makelaar en de notaris dit in het geval van [appellant] ook daadwerkelijk hebben gedaan.
4.21.
Verder had [appellant] voorafgaand aan de overdracht van het appartement in augustus 2017 zelf een andere woning gekocht. De koop van deze woning kon uiteindelijk niet doorgaan, omdat [appellant] het bedrag van € 20.309,93 aan overwinst moest afdragen aan de gemeente. Dit ondersteunt [appellant] standpunt dat hij er zelf ook daadwerkelijk vanuit ging dat niet artikel 11 leveringsakte Pro, maar artikel 9 leveringsakte Pro op zijn situatie van toepassing was.
4.22.
Daarbij komt dat de artikelen 9 en 11 leveringsakte zijn opgenomen onder H “BIJZONDERE PROJECT BEPALINGEN” van de leveringsakte. Net als algemene voorwaarden zijn de artikelen 9 en 11 leveringsakte voorwaarden die zijn bedoeld om in meerdere leveringsakten te worden opgenomen. De gemeente had destijds met De Alliantie transparanter en duidelijkere bedingen kunnen overeenkomen die in de leveringsakten tussen De Alliantie en de kopers zouden worden opgenomen. Dan zou voor een koper als [appellant] duidelijk zijn geweest welke verplichtingen hij aanging. Dat is te meer relevant nu het anti-speculatiebeding van artikel 11 leveringsakte Pro zich richt op kopers van sociale woningen en zeer bezwarend is. Tegen deze achtergrond ziet het hof dan ook aanleiding om de bedingen in geval van twijfel uit te leggen in het nadeel van degene die de tekst van de bedingen (oorspronkelijk) heeft opgesteld, dat wil zeggen de gemeente.
4.23.
Het hof concludeert dat de gemeente, gelet op alle bovenstaande omstandigheden, in het geval van [appellant] geen beroep toe komt op artikel 11 leveringsakte Pro omdat [appellant] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat artikel 9 en Pro niet artikel 11 leveringsakte Pro van toepassing was. Nu de gemeente de stellingen van [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, komt het hof aan bewijs niet toe.
5.De slotsom
5.1.
Het hoger beroep faalt. De mondelinge uitspraak van de kantonrechter zal worden bekrachtigd.
5.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de gemeente in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 741 voor griffierecht en op € 2.884 voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x appeltarief III).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de mondelinge uitspraak van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 3 september 2019;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 741 voor griffierecht en op € 2.884 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, C.J.H.G. Bronzwaer en D.W.J.M. Kemperink, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Bronzwaer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.