Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.286.915/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 8757802)
arrest in kort geding van 13 april 2021
in de zaak van
[eiser]in zijn hoedanigheid van erfgenaam en vereffenaar in de nalatenschap van
mevrouw [erflaatster] ,
wonend in [A] ,
eiser in hoger beroep,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
[eiser] ,
[eiser] ,
advocaat: mr. L. Bosch,
tegen
[gedaagde],
wonend in [B] ,
gedaagde in hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
[gedaagde] ,
[gedaagde] ,
advocaat: mr. G.L. Breunesse
en belanghebbende
[C]in zijn hoedanigheid van erfgenaam en vereffenaar in de nalatenschap van
mevrouw [erflaatster] ,
ingeschreven te [D] (briefadres),
niet verschenen.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kortgedingvonnis van
10 november 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven d.d. 1 december 2020,
- de conclusie van eis met een productie,
- de memorie van antwoord met producties,
- de op 19 maart 2021 ontvangen producties G tot en met K van [eiser] ,
- de op 25 maart 2021 ontvangen producties 2 tot en met 4 van [gedaagde] ,
- de op 30 maart 2021 ontvangen producties L tot en met N van [eiser] .
2.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 31 maart 2021. Daarbij is namens
[eiser] een pleitnotitie overgelegd. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
2.3
[eiser] vordert vernietiging van het kortgedingvonnis en, onder wijziging van eis, samengevat:
- te bepalen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de
[a-straat 1] te [B] rechtsgeldig is opgezegd dan wel is ontbonden;
- [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van die woning binnen vier weken en die woning ontruimd te houden, met machtiging tot ontruiming met behulp van ‘de sterke arm’ op kosten van [gedaagde] ;
- veroordeling van [gedaagde] in de kosten van beide instanties.
3.Waar gaat deze procedure over?
3.1
Kort na het overlijden van de vader van [eiser] en [C] op 24 oktober 2015 is hun moeder, [erflaatster] , opgenomen in een verpleeghuis. Rond die tijd is de koopwoning waar de ouders woonden in gebruik genomen door [gedaagde] , de ex-echtgenote van
[C] . [erflaatster] is [in] 2018 overleden. Haar erfgenamen zijn haar zoons [eiser] en [C] . [C] heeft de nalatenschap zuiver aanvaard en [eiser] heeft beneficiair aanvaard, zodat de broers gezamenlijk vereffenaar van de nalatenschap zijn. [eiser] wenst dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] verweert zich met een beroep op een met
[erflaatster] gesloten en op schrift gestelde huurovereenkomst die is ingegaan op
9 november 2015 en inmiddels voor onbepaalde tijd geldt.
3.2
[eiser] stelt dat de nalatenschap een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen omdat hypotheekverstrekker Hypinvest Hypotheken B.V., vertegenwoordigd door [E] van Wooncollect, de lening heeft opgezegd in verband met ongeoorloofde verhuur en dreigt met executieverkoop indien het openstaande bedrag (in hoofdsom
€ 120.000,-) niet spoedig wordt betaald. Door executieverkoop lijdt de nalatenschap schade en die schade kan voorkomen worden indien [gedaagde] de woning moet ontruimen en de woning alsnog onderhands, vrij van huur, kan worden verkocht. Hypinvest is bereid de uitkomst van dit kort geding nog af te wachten.
Verder heeft [gedaagde] vanaf 2018 geen huur meer betaald, aldus [eiser] .
3.3
[eiser] , die de geldigheid van de huurovereenkomst betwist, heeft de kantonrechter gevraagd in kort geding de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming op verbeurte van een dwangsom.
3.4
De kantonrechter heeft weliswaar een spoedeisend belang aangenomen, maar de gevorderde ontbinding afgewezen omdat ontbinding niet mogelijk is in kort geding. De gevorderde ontruiming is ook afgewezen. Dat [erflaatster] van de hypotheekverstrekker niet mocht verhuren maakt de huurovereenkomst niet ongeldig. Het beroep op huurbescherming is niet onrechtmatig, ook al heeft [gedaagde] die huurbescherming mogelijk niet bij executieverkoop. Een lage huurprijs is onvoldoende reden voor beperking van huurbescherming en dat geldt ook voor het argument dat de verhuur het afwikkelen van de nalatenschap bemoeilijkt.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij in verband met de financiële positie van [erflaatster] in plaats van huur de hypotheek is gaan betalen en de kosten van gas, water en elektra. Deze posten tezamen bedragen meer dan de huurprijs. De kantonrechter oordeelt dat niet aannemelijk is dat sprake is van een huurachterstand.
[eiser] is veroordeeld in de kosten van de procedure.
3.5
In hoger beroep heeft [eiser] zijn vordering aangepast zoals onder 2.3 kort is weergegeven.
Het hof wijst die vorderingen af en zal dat oordeel hierna toelichten.
4.Het oordeel van het hof
bevoegdheid tot instellen vordering ten behoeve van de nalatenschap
4.1
[eiser] heeft in de inleidende dagvaarding en de appeldagvaarding kenbaar gemaakt dat hij in zijn hoedanigheid van vereffenaar optreedt ten behoeve van de nalatenschap. Hij heeft zijn broer [C] als mede-vereffenaar ook in de procedure betrokken.
De vereffenaars zijn op de voet van artikel 4:211 BW bevoegd tot beheer van de nalatenschap en dus ook bevoegd namens die nalatenschap rechtsvorderingen in te stellen tegen derden, zoals [gedaagde] . Dat [C] in hoger beroep niet is verschenen, doet daaraan niet af.
spoedeisend belang
4.2
Gelet op de brief van Wooncollect van 27 november 2020 heeft de nalatenschap nog steeds spoedeisend belang bij de gevraagde ontruiming, zodat het hof de vordering in kort geding inhoudelijk zal behandelen.
geen verklaring voor recht in kort geding
4.3
Nadat de kantonrechter oordeelde dat in kort geding geen ontbinding kan worden gevraagd, is de vordering in hoger beroep gewijzigd. Nu wordt gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd of ontbonden. Dat komt neer op een vordering om voor recht te verklaren dat tussen partijen als vaststaand heeft te gelden dat de huur rechtsgeldig is opgezegd of ontbonden.
Zo’n verklaring kan in kort geding niet worden gegeven, omdat in deze procedure alleen een voorlopige voorziening kan worden gegeven en niet de rechtsverhouding definitief kan worden vastgesteld.
4.4
Overigens dient een opzegging bij huur van woonruimte te voldoen aan bijzondere wettelijke eisen, zoals onder andere vermeld in artikel 7:271 BW. Het hof heeft geen opzeggingsbrief in het dossier aangetroffen die aan deze vereisten voldoet. En alleen de rechter kan een overeenkomst waarin woonruimte wordt verhuurd ontbinden (artikel 7:231 BW).
geen grond voor ontruiming
4.5
[eiser] heeft twee grieven aangevoerd tegen de afwijzing van zijn ontruimingsvordering. De kantonrechter heeft volgens hem ten onrechte aangenomen dat geen sprake is van huurachterstand. Ook heeft hij ten onrechte overwogen dat het bemoeilijken van de afwikkeling van de nalatenschap geen reden is om de huurbescherming van [gedaagde] te beperken.
4.6
Op zichzelf heeft [eiser] gelijk met zijn stelling dat aan de nalatenschap geen huur wordt betaald. Maar [gedaagde] heeft zich verweerd met de stelling dat zij nog bij leven van [erflaatster] , de huur op andere wijze heeft betaald. Aanvankelijk door contant aan [C] te betalen en later door het maandelijkse hypotheekbedrag te betalen en zelf de kosten van gas, water en elektra over te maken. Van de hypotheekbetalingen en overboekingen voor gas, water en elektra heeft zij betalingsbewijzen overgelegd. En ook Wooncollect heeft in een mail van 22 oktober 2020, in de kantonprocedure overgelegd door [eiser] , aan de advocaat van [eiser] meegedeeld dat er geen betalingsachterstand is.
[eiser] heeft niet gesteld dat hij, na het overlijden van zijn moeder, aan [gedaagde] heeft meegedeeld dat zij de huur aan de nalatenschap diende te betalen en niet meer bevrijdend kon betalen aan derden.
Zolang de rechtsopvolgers van [erflaatster] geen andere aanwijzing aan haar hebben gegeven, mocht [gedaagde] bevrijdend betalen op de wijze zoals zij dat nog steeds doet.
[eiser] heeft niet voldoende gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] te weinig heeft betaald.
4.7
Voor zover hij aanvoert dat [gedaagde] niet de overeengekomen indexaties heeft betaald, ziet [eiser] kennelijk over het hoofd dat in de huurovereenkomst onder 5.1 staat dat de huurprijs op voorstel van de verhuurder jaarlijks kan worden gewijzigd. Van een dergelijk voorstel is niet gebleken.
Op de vraag van het hof naar de betekenis van het in eerste aanleg door [eiser] overgelegde dwangbevel voor onbetaalde gemeentelijke lasten is namens [eiser] geantwoord dat dit stuk niet van belang is.
Daarmee is van een tekortkoming van [gedaagde] geen sprake.
4.8
Dat een woning in verhuurde staat minder opbrengt dan een onbewoonde woning mag zo zijn, maar maakt het beroep op huurbescherming door een huurder niet onaanvaardbaar. Dat wordt niet anders door de enkele mogelijkheid dat de voorzieningenrechter desgevraagd het in artikel 3:264 leden 5 en 6 bedoelde verlof verleent om bij executoriale verkoop het huurbeding in de hypotheekakte in te roepen, waardoor [gedaagde] wellicht toch de woning zal moeten ontruimen. Op dit moment is onzeker of die situatie zich zal voordoen, ook al is de huurprijs van € 450,- per maand inclusief kosten voor gas, water en elektra bepaald niet marktconform.
Van misbruik van recht door niet vrijwillig te ontruimen is geen sprake.
Voor zover de zich thans voordoende gevolgen voor de nalatenschap indertijd niet zijn voorzien door [erflaatster] , komen die toch voor haar rekening. Daarbij gaat het hof ervan uit dat de huurovereenkomst geldig is. [eiser] suggereert wel, maar heeft niet bewezen, dat de handtekening van zijn moeder is vervalst, dan wel dat zijn moeder de overeenkomst onder invloed van een wilsgebrek, tijdens ziekte en medicijngebruik, is aangegaan. Het hof stelt [eiser] niet in de gelegenheid alsnog bewijs te leveren gezien het karakter van de kortgedingprocedure. Het algemene bewijsaanbod wordt gepasseerd.
de slotsom
4.9
De grieven falen. Het vonnis van de kantonrechter in kort geding wordt bekrachtigd.
[eiser] wordt, in zijn hoedanigheid van vereffenaar, veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 332,- griffierecht en € 2.228,- salaris advocaat volgens liquidatietarief (2 punten, tarief II), vermeerderd met nasalaris als gevorderd.
5.De beslissing in kort geding
Het hof beslist in hoger beroep:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter;
- veroordeelt [eiser] in zijn hoedanigheid van vereffenaar in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [gedaagde] , tot op heden vastgesteld op € 332,- griffierecht, € 2.228,-
salaris en € 163,- nasalaris, nog te vermeerderen met € 65,- nasalaris indien niet binnen veertien dagen na uitspraak aan deze veroordeling is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, J.H. Kuiper en J.A. Gimbrère en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.