ECLI:NL:GHARL:2021:251

• Datum uitspraak: 12 januari 2021
• Publicatiedatum: 12 januari 2021
• Zaaknummer: 200.269.889/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: H. de Hek; M. Willemse; W.A. Zondag
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil tussen huurder en bemiddelingsbureau over vooruitbetaalde huur en borg met betrekking tot een huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de huurder, [geïntimeerde], en het bemiddelingsbureau, Stichting Job Angels, over de vooruitbetaalde huur en borg die door het bureau aan de verhuurder is doorbetaald. De huurder heeft de woning nooit betrokken, omdat hij van mening was dat er gebreken aan de woning waren die niet waren verholpen. De huurder stelt dat er een huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde is gesloten, namelijk dat de gebreken zouden worden verholpen voordat hij de woning zou betrekken. Het bemiddelingsbureau heeft echter het ontvangen bedrag doorbetaald aan de verhuurder, wat de huurder als onzorgvuldig beschouwt. De huurder heeft in eerste aanleg een vordering ingesteld tegen het bemiddelingsbureau, die door de kantonrechter is toegewezen. In hoger beroep heeft de huurder de vernietiging van het eindvonnis van de kantonrechter gevorderd en de vorderingen van de verhuurder afgewezen. Het hof heeft geoordeeld dat de huurder moet bewijzen dat er daadwerkelijk een huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde is gesloten. Het hof heeft de zaak verwezen naar de rol voor het vaststellen van een datum voor getuigenverhoren, waarbij de huurder in staat wordt gesteld om bewijs te leveren van zijn stelling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.269.889/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 7513241)

arrest van 12 januari 2021

in de zaak van

STICHTING JOB ANGELS ,
gevestigd te Almere,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Job Angels ,

advocaat: mr. E.D. van Tellingen, kantoorhoudend te Almere,

tegen

[geïntimeerde] ,
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.G. Jansen, kantoorhoudend te Haarlem.

2. Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 19 november 2019;
- de memorie van grieven (met producties);
- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens heeft Job Angels verzocht om een mondelinge behandeling. Die heeft op 25 november 2020 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bevindt zich bij de processtukken.

2.3

Aan het slot van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. Het hof heeft daarop een datum voor arrest bepaald.

2.4

De vordering van Job Angels in hoger beroep komt erop neer dat het vonnis van
2 oktober 2019 vernietigd wordt en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedures bij de kantonrechter en bij het hof.

3. Waar gaat het in deze procedure om?

3.1

[geïntimeerde] heeft enkele jaren in Nederland gewerkt. In 2017 was hij op zoek naar een woning in [B] voor zichzelf en voor zijn gezin, dat naar Nederland zou overkomen.

3.2

[geïntimeerde] en Job Angels hebben toen een bemiddelingsovereenkomst gesloten, die erop neerkwam dat Job Angels zou bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en een verhuurder. [geïntimeerde] was voor de bemiddeling van Job Angels een vergoeding van € 750,- ex BTW verschuldigd op het moment dat een huurovereenkomst tot stand zou komen.

3.3

Job Angels heeft de woning aan de [a-straat] 53 voor [geïntimeerde] gevonden. De woning werd aangeboden door Suydersee Vastgoed B.V. (hierna: Suydersee), die als beheerder optrad voor de eigenaar van de woning, [C] (hierna: [C] ). [geïntimeerde] heeft deze woning op 4 november 2017 bezichtigd. Bij die gelegenheid heeft [geïntimeerde] een aantal gebreken aan de woning geconstateerd.

3.4

Op 8 november 2017 heeft [geïntimeerde] de schriftelijke overeenkomst voor de huur van de (gemeubileerde) woning voor de duur van een jaar vanaf 10 november 2017 ondertekend. De huurprijs bedroeg € 1.500,- per jaar. In de overeenkomst is bepaald dat de huurder een waarborgsom van € 3.000,- verschuldigd is, waarvan € 1.500,- betaald dient te worden bij ondertekening van het contract en € 1.500,- eind november 2017.

3.5

Job Angels heeft [geïntimeerde] op 8 november 2017 een factuur gestuurd voor een bedrag van € 3.457,50, opgebouwd uit € 1.050,- voor de huur

(periode 10 t/m 30 november 2017), € 1.500,- voor de eerste termijn van de waarborgsom en € 907,50 voor de administratiekosten (inclusief btw). [geïntimeerde] heeft die factuur betaald.

3.6

Op 13 en 14 november 2017 heeft Job Angels respectievelijk € 1.050,- en € 1.500,- betaald aan Suydersee. Suydersee heeft daarvan op 15 november 2017 doorbetaald aan [C] .

3.7

Op 15 november 2017 stond de sleuteloverdracht gepland. Omdat de gebreken volgens hem niet waren verholpen, heeft [geïntimeerde] de woning toen niet geaccepteerd. Hij heeft vervolgens een woning betrokken die hem door Suydersee is aangeboden.

3.8

[geïntimeerde] heeft zowel bij Job Angels, als bij Suydersee en [C] aanspraak gemaakt op terugbetaling van de door hen ontvangen bedragen. Toen betaling uitbleef, heeft [geïntimeerde] Job Angels, Suydersee en [C] gedagvaard voor de kantonrechter. Hij heeft primair betaling gevorderd door Job Angels van het door hem aan Job Angels gevorderde bedrag en subsidiair betaling door Job Angels van € 907,50, door Suydersee van € 500,- en

door [C] van € 2.050,-, in alle gevallen te vermeerderen met rente en incassokosten. Nadat tegen Suydersee en [C] verstek was verleend, heeft de kantonrechter in het eindvonnis de primaire vordering tegen Job Angels toegewezen.

3.9

[geïntimeerde] is in de loop van de procedure bij de kantonrechter teruggekeerd naar India.

4. De beoordeling van het geschilDe reikwijdte van het hoger beroep

4.1

Hoewel in het petitum van de appeldagvaarding en de conclusie van de memorie van grieven alleen vernietiging van het eindvonnis van de kantonrechter is gevorderd, heeft [geïntimeerde] ook grieven gericht tegen overwegingen uit het tussenvonnis van 24 juli 2019. Uit het feit dat [geïntimeerde] grieven richt tegen dat tussenvonnis blijkt al voldoende duidelijk dat hij ook vernietiging van dat tussenvonnis vordert ^[1] . Het hof zal daarom, anders dan Job Angels bepleit, ook de grieven behandelen die gericht zijn tegen het tussenvonnis van
24 juli 2019.

De grondslag van de vordering van [geïntimeerde]

4.2

Volgens [geïntimeerde] heeft hij een huurovereenkomst met Suydersee gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de geconstateerde gebreken in de woning zouden worden verholpen. Omdat die voorwaarde niet is vervuld, is uiteindelijk geen definitieve, onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand gekomen. Job Angels heeft onzorgvuldig gehandeld door al voordat de voorwaarde in vervulling was gegaan het door haar van [geïntimeerde] ontvangen bedrag aan Suydersee door te betalen, aldus [geïntimeerde] . Zoals de advocaat van [geïntimeerde] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep desgevraagd heeft bevestigd, zou Job Angels het bedrag wel hebben mogen doorbetalen als ten tijde van de doorbetaling al een onvoorwaardelijke huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Suydersee tot stand was gekomen. Dat betekent dat de vordering van [geïntimeerde] alleen toewijsbaar is indien [geïntimeerde] en Suijdersee een overeenkomst hebben gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de door [geïntimeerde] geconstateerde gebreken worden verholpen.

4.3

Partijen zijn het er, zoals tijdens de mondelinge behandeling is gebleken, overigens terecht, over eens dat op [geïntimeerde] de stelplicht en bewijslast rusten van het bestaan van de hiervoor bedoelde opschortende voorwaarde.

Is een opschortende voorwaarde overeengekomen? 4.4 [geïntimeerde] heeft zijn stelling dat een opschortende voorwaarde is overeengekomen voldoende onderbouwd. Hij heeft aangevoerd dat hij vanaf de eerste bezichtiging duidelijk heeft gemaakt dat hij de woning alleen wilde huren onder de voorwaarde dat de gebreken aan de woning zouden worden hersteld. Hij verwijst in dat verband onder meer naar zijn

e-mailberichten van 8 november 2017 aan Job Angels en van 22 november 2017 aan Suydersee.

4.5

Job Angels heeft, in elk geval in hoger beroep, gemotiveerd weersproken dat de huurovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is gesloten. Het hof merkt in dit verband op dat ook indien Job Angels dat in eerste aanleg niet heeft gedaan, zoals de kantonrechter in het tussenvonnis van 24 juli 2019 heeft overwogen (volgens Job Angels ten onrechte), dat er niet aan in de weg staat dat Job Angels in hoger beroep alsnog weerspreekt dat een opschortende voorwaarde is overeengekomen.

4.6

In het licht van wat daartegen door Job Angels is aangevoerd, heeft [geïntimeerde] nog niet bewezen dat ook daadwerkelijk een overeenkomst onder opschortende voorwaarde is gesloten. Het hof merkt in dit verband allereerst op dat in de schriftelijke huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Suydersee geen melding wordt gemaakt van een opschortende voorwaarde. Vervolgens is van belang dat ook indien [geïntimeerde] met Suydersee heeft afgesproken dat de gebreken aan de woning zouden worden hersteld voor hij zijn intrek in de woning zou nemen, dat nog niet betekent dat een opschortende voorwaarde is overeengekomen. Als een onvoorwaardelijke huurovereenkomst is gesloten, dient de verhuurder de gebreken aan het gehuurde te herstellen (artikel 7:206 BW). Huurder en verhuurder kunnen in dat kader ook afspreken dat voordat de huurder de (onvoorwaardelijk gehuurde) woning betrekt de gebreken hersteld zullen zijn.
Bewijslevering 4.7 [geïntimeerde] heeft aangeboden door middel van getuigen te bewijzen dat een opschortende voorwaarde is overeengekomen. Omdat hij zijn stelling op dit punt voldoende heeft onderbouwd en zijn bewijsaanbod voldoende concreet en specifiek is, zal het hof hem in beginsel tot dat bewijs moeten toelaten. In beginsel, omdat bewijslevering achterwege kan blijven wanneer Job Angels het door haar ontvangen bedrag ook aan Suydersee mocht doorbetalen indien [geïntimeerde] een overeenkomst onder opschortende voorwaarde hebben gesloten. In dat geval is dus niet beslissend of een opschortende voorwaarde is afgesproken.
Volgens Job Angels is dat het geval.

4.8

Het hof volgt Job Angels niet in dit betoog. Uit de WhatsApp-berichten van
7 november 2017 van [geïntimeerde] aan Job Angels waarop Job Angels zich beroept, kon Job Angels niet in redelijkheid afleiden dat zij het door haar ontvangen bedrag sowieso, ook indien sprake zou zijn van een voorwaardelijke overeenkomst, aan Suydersee mocht doorbetalen. Uit de berichten blijkt slechts dat [geïntimeerde] Job Angels toestemming geeft het contract in orde te maken, niet dat hij haar opdracht geeft het door hem betaalde bedrag (ondanks een opschortende voorwaarde) door te betalen.
Grief III van Job Angels faalt om die reden.

Conclusie

4.9

Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol voor het vaststellen van een datum voor de getuigenverhoren.

5. De beslissing

Het hof, voordat het verder beslist:

laat [geïntimeerde] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de huurovereenkomst tussen hem en Suydersee is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat Suydersee de door [geïntimeerde] gestelde gebreken zal verhelpen;

bepaalt dat, indien [geïntimeerde] uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, hij die stukken op de roldatum
2 februari 2021 in het geding dient te brengen;

bepaalt dat, indien [geïntimeerde] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal plaatsvinden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H. de Hek, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat [geïntimeerde] het aantal voor te brengen getuigen en de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum
19 januari 2021 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien de opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [geïntimeerde] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M. Willemse en W.A. Zondag en is in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Vgl. Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2772.