Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.276.452/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 494305)
arrest in kort geding van 2 maart 2021
in de zaak van
Gemeente Almere,
gevestigd te Almere,
appellante,
bij de rechtbank: gedaagde,
hierna:
de Gemeente,
de Gemeente,
advocaat: mr. T.E.P.A. Lam, die kantoor houdt te Nijmegen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiser,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. Y. Benjamins, die kantoor houdt te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
De zitting die het hof in het tussenarrest van 10 november 2020 heeft bevolen heeft plaatsgehad op 25 januari 2021. Van de zitting is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt. Daarna heeft het hof uitspraak bepaald op heden.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1
Deze zaak gaat over een grondreservering van [geïntimeerde] op de initiatievenkaart van een gebied met de naam Oosterwold, dat de Gemeente in samenwerking met de gemeente Zeewolde en het Rijksvastgoedbedrijf ontwikkelt. In geschil is of de Gemeente deze grondreservering kon beëindigen. Dat geschil heeft de volgende achtergrond.
2.2
De gebiedsinrichting van Oosterwold wordt volledig overgelaten aan de particuliere initiatiefnemers. Dat betekent dat iedere particuliere initiatiefnemer op elke plek in Oosterwold een kavel mag uitzoeken, waarbij hij zelf niet alleen zijn woning maar
(samen met andere initiatiefnemers) ook alle benodigde onderzoeken en voorzieningen (zoals infrastructuur) moet uitvoeren en aanleggen. Behalve een aantal spelregels zijn er geen beperkingen wat betreft functies en kavelgroottes.
2.3
[geïntimeerde] is een initiatiefnemer die zich heeft ingeschreven als gegadigde om een bouwkavel in Oosterwold te verkrijgen. Op 3 oktober 2018 heeft hij een zogenaamde stip geplaatst op een kavel. Op 23 oktober 2018 heeft de Gemeente aan hem laten weten dat op de desbetreffende kavel door een ander al een stip was geplaatst en dat zijn stip daardoor kwam te vervallen. Ondanks het feit dat [geïntimeerde] het niet eens was met de gang van zaken rondom het vervallen van die stip en de daaropvolgende grondprijswijziging van een nieuwe kavel, hebben partijen op 5 maart 2019 een intentieovereenkomst gesloten met betrekking tot een nieuwe kavel. In artikel 3 van die overeenkomst is de volgende doelstelling opgenomen:
1. Deze overeenkomst heeft tot doel om het vertrouwen uit te spreken dat er een door beide partijen ondertekende anterieure overeenkomst tot stand komt en dat de voor het initiatief benodigde RVB-gronden worden overgedragen aan initiatiefnemer en dat er een oplossing gevonden wordt voor het aanleggen en onderhouden van de kavelweg en dat er zicht is op een woonadres.
2. Aan deze intentieovereenkomst kan geen zelfstandig recht voor ontwikkeling, uitbreiding noch enig ander recht aangaande het initiatief worden ontleend.
3. Partijen zullen zover en weer te goeder trouw doen respectievelijk nalaten hetgeen redelijkerwijze is vereist om deze overeenkomst maximaal aan doel en strekking te doen beantwoorden. (…)
De overeenkomst is aangegaan voor twee maanden met de mogelijkheid tot verlenging, waarvan herhaaldelijk gebruik is gemaakt. [geïntimeerde] heeft meermaals een ontwikkelplan ingediend, maar deze plannen zijn telkens door de Gemeente afgekeurd omdat zij niet voldeden aan de gestelde eisen.
2.4
Vervolgens heeft de Gemeente [geïntimeerde] op 10 september 2019 per e-mail laten weten dat hij vóór 1 november 2019 een volledig ontwikkelplan dient aan te leveren. Daarbij is aangegeven dat indien op de gestelde datum geen ontwikkelplan is aangeleverd of deze niet voldoet aan de gestelde randvoorwaarden en de economische uitvoerbaarheid niet wordt aangetoond, de Gemeente overgaat tot beëindiging van de grondreservering.
Op 25 september 2019 heeft de Gemeente de volgende e-mail aan [geïntimeerde] gestuurd:
Op 10 september 2019 heeft u (…) aangekondigd tot een dagvaarding van de gemeente Almere c.q. van mij persoonlijk over te gaan in verband met de afkeuring van de door u ingediende plannen (…) en de in uw ogen onterechte grondprijsverhoging. Deze dagvaarding is door mij nog niet ontvangen.
Reeds meerdere malen heb ik u daarnaast gewezen op niet alleen de ontwikkelregels Oosterwold, maar ook over de wijze van communiceren van uw zijde. Daarbij heb ik aangegeven dat ik van u in uw reacties naar adviseurs (…) respect verwacht voor hun inzet en werk met inbegrip van een daarbij passende toon. Helaas moet ik constateren dat van enige verbetering op dit punt geen sprake is.
In afwachting van de door u aangekondigde dagvaarding en de daar uit volgende uitspraak zullen wij de behandeling van uw aanvraag opschorten en heb ik de betreffende medewerkers verzocht eventuele vragen of opmerkingen hangende deze procedure aan te houden.
Bij brief van 4 november 2019 heeft de Gemeente [geïntimeerde] bericht dat zij tot beëindiging van de grondreservering overgaat omdat [geïntimeerde] niet binnen de per e-mailbericht van
10 september 2019 gestelde termijn van 1 november 2019 een ontwikkelplan heeft ingediend.
2.5
De voorzieningenrechter te Lelystad heeft in het bestreden vonnis van
11 februari 2020 geoordeeld dat het de Gemeente niet vrij stond om de grondreservering ten behoeve van [geïntimeerde] te beëindigen. Dit oordeel houdt verband met het e-mailbericht dat de Gemeente op 25 september 2019 aan [geïntimeerde] heeft verzonden. De voorzieningenrechter heeft de Gemeente veroordeeld tot handhaving dan wel hervatting van de grondreservering die ten behoeve van [geïntimeerde] bestaat, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
2.6
In hoger beroep vordert de Gemeente dat de vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties en terugbetaling aan de Gemeente van wat de Gemeente ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het hof wijst de vordering van [geïntimeerde] in dit kort geding af en veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van dit hoger beroep. Dat oordeel licht het hof hieronder toe.
3.2
Indien, zoals hier, in hoger beroep de vraag moet worden beantwoord of een in kort geding verlangde voorziening, na toewijzing daarvan door de voorzieningenrechter, in hoger beroep voor inwilliging in aanmerking komt, dient ook in hoger beroep mede te worden beoordeeld of de eisende partij ten tijde van het arrest van dit hof bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Van belang is verder dat het in hoger beroep gaat om de vraag of die voorziening ook voor de toekomst in stand kan blijven. Bij de beoordeling van deze vraag kan rekening worden gehouden met nieuwe, na het bestreden vonnis opgetreden feiten.
3.3
Terecht heeft de Gemeente niet betwist dat [geïntimeerde] , gegeven de aard van zijn vordering, ook in hoger beroep nog een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening heeft. Het hof kan daarom de vordering inhoudelijk beoordelen.
3.4
De inhoudelijke bezwaren van de Gemeente richten zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het haar, gelet op het e-mailbericht van 25 september 2019, niet vrij stond de grondreservering te beëindigen. Ook beroept de Gemeente zich op nieuwe ontwikkelingen die zich na de datum van het bestreden vonnis hebben voorgedaan. Die ontwikkelingen zouden er volgens de Gemeente toe moeten leiden dat de grondreservering alsnog beëindigd mag worden.
3.5
Het hof stelt bij de beoordeling van deze bezwaren voorop dat de vraag hoe de mededeling in het e-mailbericht van 25 september 2019 moet worden uitgelegd, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de schriftelijke bewoordingen. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs dienaangaande van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, mede gewaardeerd naar wat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
Aangezien de Gemeente als rechtspersoon naar publiekrecht is opgetreden, is verder van belang dat zij bij de uitoefening van haar bevoegdheden niet mag handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Uitleg mededeling
3.6
Voor zover de Gemeente er in de toelichting op haar bezwaren tegen het bestreden vonnis vanuit gaat dat zij met de mededeling in het e-mailbericht van 25 september 2019 gebruik heeft gemaakt van haar opschortingsrecht en dat zij gerechtigd was om van dit gebruik op een later moment zonder meer weer afstand te doen, volgt het hof de Gemeente daarin niet. Met de voorzieningenrechter oordeelt het hof dat [geïntimeerde] , gelet op de bewoordingen van het e-mailbericht, in beginsel er op mocht vertrouwen dat de behandeling van zijn aanvraag stil lag in afwachting van de door [geïntimeerde] aangekondigde dagvaarding en de daaruit volgende uitspraak en dat hij niet verplicht was om verdere ontwikkelplannen in te dienen zonder dat daar consequenties aan waren verbonden. Vanwege dit gewekte vertrouwen kan de vraag of al dan niet sprake was van (bevoegdelijk) gebruik van het opschortingsrecht door de Gemeente, in het midden blijven.
3.7
Dat de Gemeente dit vertrouwen heeft gewekt, laat onverlet dat [geïntimeerde] - ook als de Gemeente daar niet uitdrukkelijk op heeft gewezen - heeft moeten begrijpen dat hij geacht werd om de door hem aangekondigde procedure binnen een redelijke termijn in te stellen.
Daarvoor acht het hof het volgende van belang. Partijen bevinden zich in de fase van een intentieovereenkomst waarbij het initiatief, om tijdig tot een haalbaar ontwikkelplan te komen dat aan de gestelde eisen voldoet, bij [geïntimeerde] rust. De intentieovereenkomst heeft een beperkte duur van twee maanden. Weliswaar kent de overeenkomst de mogelijkheid om die termijn te verlengen, maar de Gemeente is vrij om al dan niet van die mogelijkheid gebruik te maken. In dit geval is de Gemeente bij herhaling bereid gebleken om de termijn te verlengen, waarbij [geïntimeerde] steeds in de gelegenheid is gesteld om een nieuw of aangepast ontwikkelplan in te dienen. Tegen deze achtergrond en gelet op wat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen, kan van de Gemeente niet worden verlangd dat zij een herhaaldelijk door [geïntimeerde] aangekondigde procedure over de afkeuring van zijn ontwikkelplan(nen) en de grondprijs moet blijven afwachten en/of dat zij op haar beurt een procedure moet beginnen om te ontkomen aan het gebrek aan initiatief van de zijde van [geïntimeerde] .
3.8
Op grond van de hiervoor gegeven uitleg van de mededeling in het e-mailbericht van 25 september 2019, onderschrijft het hof het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat het de Gemeente in november 2019 niet vrij stond om de grondreservering van [geïntimeerde] te beëindigen. Op dat moment was de redelijke termijn die [geïntimeerde] moet worden gegund om een procedure aanhangig te maken nog niet verstreken, terwijl de Gemeente - na haar e-mail van 25 september 2019 en voorafgaand aan de beëindiging - evenmin enige waarschuwing aan [geïntimeerde] heeft doen uitgaan dat bij het verstrijken van een redelijke termijn tot beëindiging zal worden overgegaan.
Nieuwe ontwikkelingen
3.9
In dit geval hebben zich echter sinds het bestreden vonnis van de voorzieningenrechter nieuwe ontwikkelingen voorgedaan. Partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] uiterlijk 2 april 2020 een nieuw ontwikkelplan zou indienen en dat de Gemeente dit plan opnieuw zou beoordelen. [geïntimeerde] heeft vervolgens op 29 april 2020 zijn (zesde versie van het) ontwikkelplan ingediend. In de brief van 8 juni 2020 is [geïntimeerde] door de Gemeente geïnformeerd dat en waarom zij ook dit plan niet kan goedkeuren. Daarbij is [geïntimeerde] nog een termijn van vier weken gegeven om een bodemprocedure aanhangig te maken. Indien [geïntimeerde] binnen die termijn geen procedure heeft ingesteld, heeft de Gemeente aangekondigd dat zij zich vrij acht om de samenwerking met [geïntimeerde] en zijn grondreservering te beëindigen.
Ook is aangegeven dat de Gemeente hoe dan ook de uitspraak in dit kort geding in hoger beroep zal afwachten alvorens zij de grondreservering daadwerkelijk zal doorhalen. [geïntimeerde] heeft de door de Gemeente gestelde termijn van vier weken onbenut gelaten en heeft geen bodemprocedure aanhangig gemaakt.
3.1
In deze omstandigheden oordeelt het hof dat de Gemeente niet langer gehouden is om de grondreservering van [geïntimeerde] te handhaven. De Gemeente schendt geen contractuele verplichtingen en handelt onrechtmatig noch in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur als zij thans tot beëindiging van die reservering wil overgaan. [geïntimeerde] heeft inmiddels ruimschoots de gelegenheid gehad om een bodemprocedure in te stellen en is daar binnen de door de Gemeente gestelde termijn van vier weken - die in de omstandigheden van het geval als redelijk kan worden beschouwd - en ook daarna niet toe overgegaan. [geïntimeerde] heeft die mogelijkheid onbenut gelaten en de gevolgen daarvan dienen voor zijn risico te komen. Door [geïntimeerde] zijn geen omstandigheden aangevoerd die een ander oordeel zouden kunnen meebrengen. Tot het voeren van nader overleg en/of onderhandelingen met [geïntimeerde] was de Gemeente, ook op grond van het bestreden vonnis, niet gehouden. In dit verband heeft de Gemeente er terecht op gewezen dat op haar, op grond van de intentieovereenkomst noch anderszins, enige verplichting rust om in gezamenlijkheid met [geïntimeerde] als initiatiefnemer tot een ontwikkelplan te komen.
4.De slotsom
4.1
De conclusie luidt dat het de Gemeente in november 2019 niet vrijstond om tot beëindiging van de grondreservering over te gaan. Het oordeel van de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis is dus juist geweest. Maar door de nieuwe ontwikkelingen die zich sinds dit vonnis hebben voorgedaan, zal de vordering van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Het bestreden vonnis zal daarom, behoudens de proceskostenveroordeling, worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerde] zal worden afgewezen.
4.1.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de Gemeente zullen worden vastgesteld op € 102,91 aan explootkosten, € 760,- aan griffierecht en € 2.228,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II à € 1.114,-).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis in kort geding van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 11 februari 2020, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht;
wijst de vordering van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 862,91 voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde, waaronder de door de Gemeente gevorderde terugbetaling van wat ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] is betaald, af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, J. Smit en H.M. Fahner en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
2 maart 2021.