ECLI:NL:GHARL:2021:1683

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.236.334

(zaaknummer rechtbank Gelderland 5564151)

arrest van 23 februari 2021

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats1] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het voorwaardelijke incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: [de kaveleigenaar] ,

advocaat: mr. C. Schimmel,

tegen:

1. de vennootschap onder firma

Buitencentrum De Instuif,

gevestigd te Putten,

2.
[geïntimeerde2 (vennoot1)],

3.
[geïntimeerde3 (vennoot2)],

beiden wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het voorwaardelijke incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna: De Instuif,

advocaat: mr. K. Kasem.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 september 2019 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van partijen van 24 november 2020 en de spreekaantekeningen van beide partijen. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis van 22 november 2017.

3
De motivering van de beslissing in het principaal en voorwaardelijke incidenteel hoger beroep

3.1

[geïntimeerde2 (vennoot1)] en [geïntimeerde3 (vennoot2)] zijn vennoten van De Instuif. De Instuif beheert sinds medio 2008 het recreatiepark Buitencentrum De Instuif te Putten. [de kaveleigenaar] is in 2005 eigenaar van kavel 36 op De Instuif geworden. Partijen hebben een geschil gekregen over de door De Instuif bij [de kaveleigenaar] in rekening gebrachte kosten en over de omvang van de informatieverplichtingen van De Instuif aan [de kaveleigenaar] . De kantonrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn heeft in het bestreden vonnis van 22 november 2017 beslissingen gegeven over deze geschilpunten. Tegen dit vonnis is [de kaveleigenaar] in het principaal hoger beroep gekomen onder aanvoering van vijf grieven en De Instuif - onder de voorwaarde dat het hoger beroep van [de kaveleigenaar] slaagt - in het incidenteel hoger beroep onder aanvoering van twee grieven. [de kaveleigenaar] heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd.

De berekening van de parkbijdrage

3.2

Partijen verschillen van mening over de hoogte van de door [de kaveleigenaar] te betalen parkbijdrage. Artikel 14, leden 1 en 2, van de koopovereenkomst van 16 februari 2005 tussen [de kaveleigenaar] en de toenmalige beheerder^[1]bepaalt daarover het volgende:

“1. De parkservice kosten die betrekking hebben op de periode vanaf het moment van levering tot aan het einde van het kalenderjaar, zullen, evenals de kosten i.v.m. het doorleveren van het tv signaal, bij de notariële levering van het verkochte in rekening worden gebracht bij koper en op dat moment worden verrekend.

2. De Parkservice-kosten bedragen € 590,00 inclusief omzetbelasting (laag OB-tarief) op jaarbasis en geïndexeerd.”

3.3

In artikel 5 lid 1 van de Bepalingen van de leveringsakte van 24 maart 2005 is over de parkbijdrage het volgende bepaald:

“(…) Deze vergoeding bedraagt voor het lopende jaar (op jaarbasis) zevenhonderd zevenenzeventig euro en drieëntachtig eurocent (€ 777,83) inclusief de ter zake van de dienst(en) verschuldigde omzetbelasting; met dien verstande dat de voormelde jaarlijkse vergoeding inclusief omzetbelasting nooit minder zal bedragen dan vijfhonderd negentig euro (€ 590,00).”

3.4

De toenmalige beheerder heeft over het kalenderjaar 2006 € 584,03 exclusief BTW in rekening gebracht. De daaropvolgende jaren zijn de parkbijdragen telkens geïndexeerd op basis van € 584,03 exclusief BTW. De Instuif heeft zich op een zeker moment op het standpunt gesteld dat de parkbijdragen moeten worden vastgesteld op basis van het in de leveringsakte vermelde bedrag van € 777,83. Zij heeft bij factuur van 8 januari 2016 het door haar berekende verschil over de jaren 2011 tot en met 2015 nagevorderd. [de kaveleigenaar] heeft deze uitleg van de rechtsverhouding betwist en de daarop betrekking hebbende (na)vorderingen - voor zover het hof dat begrijpt - niet betaald.

3.5

In deze procedure hebben partijen dit verschil in uitleg van de tussen hen bestaande rechtsverhouding aan de kantonrechter voorgelegd, [de kaveleigenaar] in conventie aan de hand van een verklaring voor recht en De Instuif in reconventie door vordering van het - kennelijk - onbetaald gebleven deel van de facturen van 10 december 2015 en 1 december 2016. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.5 van het bestreden vonnis beslist dat de uitleg van [de kaveleigenaar] moet worden gevolgd. De vordering in reconventie van De Instuif onder 1 heeft zij afgewezen. De Instuif heeft in deze beslissing berust^[2], zodat de beslissing van de kantonrechter over de uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen over de vaststelling van de jaarlijkse parkbijdrage definitief is. De kantonrechter heeft echter de verklaring voor recht van [de kaveleigenaar] ook afgewezen, omdat zij die te onduidelijk vond. [de kaveleigenaar] heeft daartegen grief 1 gericht en voor zover nodig haar eis gewijzigd, te weten een verklaring voor recht dat ter zake de berekening van de parkbijdrage vanaf het kalenderjaar 2005 tussen partijen het bedrag van € 584,08 als uitgangspunt, ook voor de berekening van de indexering in de hierop volgende jaren vanaf 2006, moet worden genomen. De Instuif heeft aangevoerd dat ook die verklaring voor recht moet worden afgewezen, omdat het uitgangsbedrag van € 584,08 lager is dan het in de leveringsakte genoemde minimum van € 590,00.

3.6

Het hof zal de gewijzigde verklaring voor recht toewijzen, nu zij volgt uit de beslissing van de kantonrechter, zij het in aangepaste vorm. Het uitgangsbedrag is € 584,03 (niet € 584,08) exclusief BTW - wat ook bij het lage BTW-tarief van toen (6%) hoger is dan het in de leveringsakte genoemde bedrag van € 590,00 inclusief BTW - en het uitgangsjaar is 2006 (niet 2005).

De afrekening van de kosten voor het gebruik van onder meer elektriciteit en water

3.7

Partijen hebben ook een geschil over de doorberekening van kosten die De Instuif aan leveranciers betaalt en doorberekent aan [de kaveleigenaar] en hoever de verplichting van De Instuif gaat [de kaveleigenaar] te informeren over de kosten die derden bij haar in rekening hebben gebracht. Artikel 4 lid 6 van de tussen partijen geldende Algemene Bepalingen Buitencentrum “De Instuif” (hierna: de Algemene Bepalingen), welk artikel ten dele is geciteerd in artikel 6 van de Bepalingen in de leveringsakte, bepaalt hierover het volgende:

“Kosten verbonden aan het gebruik van gas, water en electriciteit komen voor rekening van Koper, alsmede de zuiveringslasten en zakelijke belastingen, zoals onder andere:

- onroerende-zaak-belasting;

- rioolrechten;

- waterschapslasten.

De kosten van gas, water en electriciteit (inclusief een opslag voor administratie- en overige onkosten) worden de Koper door de Beheerder in rekening gebracht, respectievelijk in voorkomend geval door de desbetreffende leverancier(s). De kostprijs kan worden gebaseerd op bedrijfsmatige inkoop.”

3.8

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.8 van het bestreden vonnis beslist dat het de bedoeling van partijen is geweest dat alle feitelijke kosten, verbonden aan het gebruik van gas, water en elektriciteit, voor rekening van de ‘kopers’ komen en dat De Instuif gerechtigd is de werkelijke onkosten, voor zover die voor haar rekening zijn gekomen, door te belasten: De Instuif hoeft er niet aan te verdienen, maar hoeft er ook geen geld op toe te leggen. Een opslag van 5% winst is daarom niet toegestaan, ook al zou dat volgen uit de Toolkit die brancheorganisatie Recron met o.a. de ANWB heeft opgesteld en die is goedgekeurd door de minister. In rechtsoverweging 4.11 heeft de kantonrechter beslist dat het volgen van de Toolkit wel aanvaardbaar is voor het bepalen van de administratiekosten en de meetdienst verbonden aan het gebruik van water en elektriciteit, die De Instuif zelf maakt en die zij wil omslaan over de kaveleigenaren. Dit geldt volgens de kantonrechter ook voor de overige concrete kosten die zijn verbonden aan het gebruik van gas, water en elektriciteit die ten laste komen van de kaveleigenaren, waaronder de kosten van afschrijving en vervanging van de infrastructuur (waaronder het elektragebouw en meters), evenals de rente over het geïnvesteerd vermogen en de administratiekosten die samenhangen met deze voorzieningen, zoals het opnemen van de meterstanden, opstellen en versturen van facturen. Die opsomming heeft de kantonrechter ontleend aan rechtsoverweging 4.11 van het vonnis van 29 juli 2015 dat is gewezen tussen De Instuif en een andere kaveleigenaar, [de ene kaveleigenaar] . De kantonrechter overweegt in rechtsoverweging 4.11 van het bestreden vonnis dat met De Instuif wordt geoordeeld dat het volgen van de Toolkit ten aanzien van deze kosten een redelijke werkwijze is die voldoet aan hetgeen partijen zijn overeengekomen, wat ook geldt voor de doorberekening van het capaciteitstarief en de meetdienst.

3.9

[de kaveleigenaar] komt op tegen deze beslissingen. Volgens haar zijn partijen niet overeengekomen om aan de hand van de Toolkit de administratieve en overige onkosten te berekenen (grief 3). Zij stelt dat moet worden uitgegaan van de kostprijs. [de kaveleigenaar] is het ook niet eens met de beslissing van de kantonrechter over de wijze waarop De Instuif het capaciteitstarief en de meetdienst aan haar doorberekent (grief 4). De Instuif heeft geen grieven gericht tegen deze beslissingen. Zij voert echter aan dat zij de kosten van elektriciteit op grond van artikel 4 lid 6 Algemene Bepalingen/artikel 6 lid 2 van de leveringsakte
kandoorberekenen op basis van bedrijfsmatige inkoop, waarmee zij lijkt aan te geven dat zij die kosten ook kan doorberekenen op basis van het hogere particuliere tarief, hoewel zij zelf het tarief van bedrijfsmatige inkoop heeft betaald.^[3]Verder voert zij aan dat zij het capaciteitstarief van netbeheerder Liander kan doorberekenen, alsof [de kaveleigenaar] rechtstreeks als particulier een aansluiting bij Liander zou hebben.^[4]

3.1

Het gaat hier om uitleg van artikel 4 lid 6 Algemene Bepalingen. Uitleg geschiedt op basis van de Haviltex-maatstaf. De Algemene Bepalingen zijn [de kaveleigenaar] en De Instuif niet zelf overeengekomen en worden telkens door middel van een kettingbeding doorgegeven aan de kopers van de kavels. Beoogd is daarmee de rechtspositie van derden (de kopers van kavels) te bepalen. Daarom moet bij de uitleg van de Algemene Bepalingen worden uitgegaan van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt.^[5]

3.11

De partijbedoeling moet worden vastgesteld aan de hand van het bepaalde in de koopovereenkomst, de aanvullende bepalingen in de leveringsakte, de Algemene Bepalingen en het Parkreglement. De betalingsverplichtingen van de kaveleigenaar bestaan uit het voldoen van een jaarlijkse parkbijdrage enerzijds en van een omslag van door de beheerder ten behoeve van de kaveleigenaren gemaakte kosten anderzijds. De parkbijdrage vormt de tegenprestatie, zo volgt uit artikel 10 van het Parkreglement, zoals is opgenomen in de Algemene Bepalingen, voor
“door de Beheerder uitgevoerde werkzaamheden en verrichte diensten onder ander bestaande uit het schoonhouden van de centrale vuilverzamelplaatsen in het park, het schoon- en vrijhouden van de wegen en paden in het park, de verlichting van de wegen en paden in het park, het doorgeven van (een geselecteerd aantal) televisiesignalen, het algemeen toezicht op het park en het gebruik van de kosteloze faciliteiten van het Recreatiepark”. Deze parkbijdrage is een forfaitair bedrag, waarvoor enerzijds geldt dat de beheerder de kosten die hij hiervoor maakt niet behoeft te verantwoorden, vanzelfsprekend mits de taken goed worden uitgevoerd, en anderzijds dat zij de ondernemersbeloning voor de beheerder bevat. De in artikel 4 lid 6 Algemene Bepalingen bedoelde onkosten dienen echter op basis van werkelijk door de beheerder gemaakte kosten te worden omgeslagen over de kaveleigenaren. Voor die kosten laat artikel 4 lid 6, gelezen in de context van de gehele rechtsverhouding, geen ruimte om uit te gaan van een fictief tarief van bijvoorbeeld de levering van elektriciteit of van het capaciteitstarief van de netbeheerder, om aldus een extra beloning te creëren. Dat in artikel 4 lid 6 is vermeld dat de kostprijs kan worden gebaseerd op bedrijfsmatige inkoop, is onvoldoende zwaarwegend om van dat inzichtelijk te hanteren principe af te wijken. Een redelijke uitleg van die zin brengt mee dat
alselektriciteit bedrijfsmatig is ingekocht, de omslag plaatsvindt op basis van dit bedrijfsmatige tarief, maar ook als die inkoop op basis van het particuliere tarief is geschied, de omslag ook op basis van het particuliere tarief moet plaatsvinden. De zin biedt geen grondslag om de omslag op basis van het particuliere tarief te berekenen, als bedrijfsmatig is ingekocht, evenmin om de omslag voor het capaciteitstarief vast te stellen op basis van de fictie dat iedere kaveleigenaar een eigen aansluiting zou hebben.

3.12

Een en ander neemt niet weg dat de beheerder zijn eigen onkosten met betrekking tot al deze kosten in de omslag kan betrekken. Het zal dan gaan om de in 3.8 genoemde kosten (kosten van vervanging en afschrijving van de infrastructuur, van rente over geïnvesteerd vermogen en van opnemen van meterstanden en het opmaken en versturen van facturen, maar ook van het berekenen van de omslag). Op basis van hetgeen in 3.14 wordt vermeld komen daarbij de kosten van het maken en versturen van kopieën van de facturen van door derden in rekening gebrachte kosten. Het lijkt zinnig de administratieve kosten per kavel te schatten aan de hand van het gemiddelde aantal te besteden uren per jaar tegen het gemiddelde tarief van een boekhouder, zoals de kantonrechter van de rechtbank Gelderland heeft overwogen in rechtsoverweging 2.2 van haar vonnis van 25 november 2015 in de zaak tegen [de ene kaveleigenaar] .

3.13

Mogelijk volgt de Toolkit van Recron de hier geschetste berekeningsmethode of wijkt zij daarvan zo weinig af dat het niettemin verstandig is deze te gebruiken. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen, opdat De Instuif meer inzicht kan geven in de rekenmethode van de Toolkit. Het hof nodigt De Instuif ook uit welke omslagkosten zij op basis van hetgeen is overwogen in 3.11 en 3.12 in rekening zou kunnen brengen over de jaren die tussen partijen in geschil zijn. Het hof nodigt De Instuif ook uit uiteen te zetten of en zo ja hoe bij haar energiebelasting wordt geheven, of en zo ja hoe zij deze doorbelast aan de kaveleigenaren en of zij restitutie aanvraagt en deze weer ten goede laat komen aan de kaveleigenaren. [de kaveleigenaar] zal de gelegenheid krijgen op dit alles bij antwoordakte te reageren.

De informatieverplichtingen van De Instuif

3.14

Hiervoor is besproken dat De Instuif de door derden aan haar berekende bedragen op basis van de werkelijke kosten moet omslaan. Het is daarom voor [de kaveleigenaar] van belang te kunnen controleren of De Instuif bij de berekening van de omslag niet is uitgegaan van onjuiste bedragen. Het hof is daarom van oordeel dat van De Instuif verlangd kan worden dat zij aan [de kaveleigenaar] kopieën van de door haar betaalde facturen moet sturen of mailen. Omdat het gaat om een recreatiepark en de eigenaren daarom niet altijd in hun recreatiewoning zijn, wat zeker voor de winter geldt, kan De Instuif niet volstaan met terinzagelegging van die facturen. De grieven 2 en 5 zijn daarom gegrond. De gewijzigde vordering, zoals geformuleerd in nr. 17 van de memorie van grieven zal daarom in het eindarrest worden toegewezen, onder matiging en limitering van de gevorderde dwangsommen. Het hof geeft De Instuif in overweging de documenten nu alvast aan [de kaveleigenaar] ter beschikking te stellen - en kopieën daarvan bij de in 3.13 bedoelde akte in het geding te brengen - zodat eventuele geschillen over wat partijen over en weer nog van elkaar te vorderen hebben, misschien ook in deze procedure kunnen worden opgelost.

Voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

3.15

Uit het voorgaande volgt dat het principaal hoger beroep van [de kaveleigenaar] in ieder geval ten dele slaagt. De voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld, is daarom in vervulling gegaan. De Instuif klaagt er in haar grieven 1 en 2 over dat de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 4.16-17 van het bestreden vonnis haar gevorderde verklaring voor recht dat de kosten van het riool, de rioolpomp, bestrating en aanschaf van materiaal voor de bestrating doorberekend mogen worden aan [de kaveleigenaar] , heeft afgewezen. De Instuif stelt dat zij de kosten van onderhoud en vervanging van het riool en de kosten van de rioolpomp, waaronder het elektriciteitsverbruik, als onkosten bij [de kaveleigenaar] in rekening mag brengen naast de parkbijdrage. Zij zoekt steun in de verklaring van notaris [de notaris] van 3 januari 2014, de notaris die betrokken was bij de totstandkoming van de leveringsakte of de Algemene Bepalingen of het Parkreglement. [de kaveleigenaar] voert aan dat die kosten zijn begrepen in de parkbijdrage.

3.16

De partijbedoeling moet ook voor dit aspect van de rechtsverhouding worden vastgesteld aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-norm (zie 3.10). Zoals tussen partijen niet in geschil is bepalen de koopovereenkomst, de leveringsakte, de Algemene Bepalingen en het Parkreglement niets over de kosten van het rioleringsnetwerk in het park en van bestrating van de wegen en paden. De verklaring van de notaris bevat ook geen aanknopingspunten voor de vaststelling van de partijbedoeling, omdat hij niet specifiek ingaat op de kosten van riolering en bestrating. Een uitleg, die (1) strookt met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die (2) aansluit bij hetgeen niet is genoemd in de opsomming in artikel 10 Parkreglement van de werkzaamheden waarvoor de parkbijdrage een vergoeding inhoudt en die (3) leidt tot aannemelijke rechtsgevolgen in verband met de hoogte van de parkbijdrage, waaruit geen dure investeringen kunnen worden bekostigd, leidt het hof tot de volgende slotsom. Voor het onderhoud van het rioleringsnetwerk en van de wegen en paden betalen de kaveleigenaren de parkbijdrage, zodat de daarop ziende kosten uit die parkbijdrage moeten worden betaald. Onder onderhoud vallen onder meer het verhelpen van storingen in het rioolnetwerk en de rioolpomp, het elektriciteitsverbruik van de rioolpomp en kleine herstellingen van het wegdek van de wegen en paden. Gaat het om investeringen in de vervanging van het rioolnetwerk (inclusief rioolpomp) en het wegdek van de wegen en paden, dan mag De Instuif de kosten daarvan doorberekenen aan de kaveleigenaren. Het is aan De Instuif om te bepalen of zij de kaveleigenaren vóór de vervangingswerkzaamheden laat sparen voor de verwachte uitgaven of dat zij deze kosten achteraf in rekening brengt. Bij het in rekening brengen van de hier bedoelde kosten moet De Instuif vanzelfsprekend rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de kaveleigenaren, zoals het in rechtsoverweging 3.14 besloten liggende beginsel, te weten dat de kaveleigenaren op eenvoudige wijze moeten kunnen vaststellen dat de doorberekende kosten overeenstemmen met de werkelijk gemaakte uitgaven/gedane investeringen. Een op deze beslissing afgestemde verklaring voor recht zal in het eindarrest worden gegeven.

In het principaal en incidenteel hoger beroep

3.17

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in het principaal en incidenteel hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van
23 maart 2021, opdat De Instuif een akte kan nemen waarin zij de in 3.13 en 3.14 gevraagde informatie kan geven, waarna [de kaveleigenaar] de gelegenheid heeft daarop bij antwoordakte te reageren.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, L.A. de Vrey en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. De Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2021.