ECLI:NL:GHARL:2021:1264

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.255.361

(zaaknummer rechtbank NL 18.3168)

arrest van 9 februari 2021

in de zaak van

1)
[appellant]en

2)
[appellante],

beiden wonende te [A] ,

appellanten in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna (gezamenlijk): [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. R.F.C. Keijser,

tegen:

1)
[geïntimeerde1]en

2)
[geïntimeerde2],

beiden wonende te [B] ,

geïntimeerden in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna (gezamenlijk): [geïntimeerden] c.s.,

advocaat (voorheen: mr. J.M. Fluitsma, thans): mr. R.C.K. van Andel.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 25 oktober 2019 van de rechtbank Gelderland (locatie Arnhem).

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 22 januari 2019 en het herstelexploot van 3 april 2019,

- de memorie van grieven en wijziging van eis, met producties,

- de memorie van antwoord, met producties.

2.2.

Vervolgens is pleidooi bepaald, dat in verband met quarantainemaatregelen bij het hof geen doorgang kon vinden. Op eenstemmig verzoek van partijen is bepaald dat beide partijen schriftelijke spreekaantekeningen zouden indienen. Namens [appellanten] c.s. zijn schriftelijke spreekaantekeningen ingediend. [geïntimeerden] c.s. hebben laten weten van die gelegenheid geen gebruik te maken.

2.3.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

3.1.

Op 24 mei 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. de woning ( [a-straat] 2 te [A] ) verkocht aan [appellanten] c.s.. De woning is op 30 juni 2017 geleverd.

3.2.

De woning is gebouwd in 1924 en werd sinds 1987 door [geïntimeerden] c.s. bewoond.

3.3.

Van de koopovereenkomst maken onder meer de volgende bepalingen deel uit:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat[…]
.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.[…]

3.4.

In de als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst zijn, voor zover relevant, de volgende vragen en door [geïntimeerden] c.s. omcirkelde antwoorden opgenomen:

7 Installaties

[…]

c. Zijn er radiatoren die niet warm worden?

Nee

d. Zijn er radiatoren of (water)leidingen die lekken?

Nee

[…]

f. Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden?

Nee

[…]

i. Is de elektrische installatie vernieuwd?

Nee

j. Zijn u gebreken bekend aan de technische installaties?

Nee […]”

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg (in conventie) – na wijziging van eis, zeer kort samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang – op verschillende juridische grondslagen gevorderd dat [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot (terug)betaling van € 27.859,79, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2017 tot aan de dag van volledige betaling met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.

4.2.

[appellanten] c.s. legden aan hun primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat de woning op het tijdstip van levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, omdat sprake was van ernstige verborgen gebreken in de elektrische installatie en bedrading, het leidingwerk, de keukenfaciliteiten en de verwarmingsinstallatie.

4.3

De rechtbank heeft bij vonnis van 25 oktober 2018 geoordeeld dat [appellanten] c.s. niet tijdig hebben geklaagd over de gebreken aan de elektrische installatie en [geïntimeerden] c.s. niet tijdig een ingebrekestelling hebben verzonden (r.o. 4.6. en 4.7.). Verschillende andere gebreken zijn, aldus de rechtbank, niet tijdig gemeld en niet ernstig genoeg om te oordelen dat met de aanwezigheid van deze (gestelde) gebreken, de woning niet langer geschikt zou zijn als woonruimte. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en [appellanten] c.s. in de proceskosten veroordeeld.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

In hoger beroept vorderen [appellanten] c.s. vernietiging van het vonnis en (samengevat en na wijziging van eis):

5.1.1.

een schadevergoeding voor gebreken aan de elektrische installatie in de woning: de bedrading op de begane grond, de bedrading in de meterkast en de onafgedekte kroonsteen bovenop het badkamermeubel;

5.1.2.

een schadevergoeding voor de gebreken aan de verwarmingsinstallatie: de niet aangesloten radiator in de hal op de begane grond en de vloerverwarmingsinstallaties in de badkamers;

5.1.3.

met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van een deskundigenbericht, de proceskosten en terugbetaling van de in eerste aanleg betaalde proceskosten.

5.2.

Het hof overweegt als volgt. Op grond van de overeenkomst tussen partijen (de standaard NVM-akte) wordt de woning geleverd
in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt[…]
met alle[…]
zichtbare en onzichtbare gebreken[…]” (artikel 6.1 NVM-akte). De uitzondering daarop is een garantie dat de woning “
de feitelijke eigenschappen[zal]
bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte” (artikel 6.3 NVM-akte). Die garantie geldt dan weer niet voor gebreken die het normale gebruik belemmeren maar aan koper “
bekend of kenbaar” waren , dus die gebreken vallen – ook als het gaat om onzichtbare gebreken – onder de exoneratie van artikel 6.1 NVM-akte.

De elektrische installatie

5.3.

De gestelde gebreken aan de bedrading zien onder meer op de veiligheid van de woning. Volgens de door [appellanten] c.s. ingeschakelde aannemer was er “
ongeschikte bedrading” gebruikt, zodat sommige draden “
zwart en verkoold” waren. “
Er bestond reëel brandgevaar in de woning.” Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van deze stellingen is dat een belemmering voor normaal gebruik als woning, omdat de elektriciteit in de woning niet veilig gebruikt kan worden.

5.4.

Van de garantie zijn echter uitgesloten de gebreken die “kenbaar” zijn voor de koper. Dat is breder dan bekende gebreken: met “kenbare gebreken” wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de kopers niet kenden maar die zij (wel) zouden hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd, zijn “kenbaar”. Op de koper die zich op non-conformiteit beroept, rust ter zake de stelplicht en bewijslast. Hij zal in dat kader, indien aan de orde, ook gemotiveerd moeten stellen dat hij aan de op hem rustende onderzoeksplicht heeft voldaan (of dat er geen reden was voor onderzoek).

5.5.

[appellanten] c.s. stellen dat de gebreken niet kenbaar waren en dat zij hun onderzoeksplicht niet hebben geschonden, omdat de mededelingsplicht van [geïntimeerden] c.s. op dit punt prevaleert. Ten aanzien van de elektrische installatie stellen [appellanten] c.s. dat [geïntimeerden] c.s. op de hoogte moeten zijn geweest van de amateuristische wijze waarop de bedrading is vernieuwd. Volgens [appellanten] c.s. is dit ook erkend op de mondelinge behandeling in eerste aanleg.

Het hof overweegt als volgt. Het gaat hier om een huis uit 1924 en [geïntimeerden] c.s. als verkopers hadden verklaard dat de technische installatie niet vernieuwd was. [appellanten] c.s. betwisten de juistheid van dat antwoord, maar op basis van dit (mogelijk onjuiste) antwoord geldt al dat [appellanten] c.s. rekening moesten houden met een elektrische installatie die mogelijk gedeeltelijk dateerde uit 1924. Dat betekent dat op basis van het antwoord van [geïntimeerden] c.s., [appellanten] c.s. niet mochten verwachten dat de elektrische installatie aan de huidige (veiligheids-)eisen zou voldoen. Dat volgt ook niet uit het feit dat geen ouderdomsclausule is opgenomen in de koopovereenkomst.

[geïntimeerden] c.s. hebben op zitting erkend dat er spots en bekabeling daarvoor zijn aangebracht in de woning. Dat is niet zonder meer hetzelfde als het vernieuwen van de elektrische installatie, dus van een onjuiste mededeling op het formulier (vraag 7.i zie onder 3.4 hiervoor) is niet zonder meer sprake. Als al juist is dat het aanleggen van de bedrading van de spots niet op voldoende deskundige wijze zou zijn gebeurd, is onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] c.s. dit wisten. Niet gesteld is immers dat zij zelf de werkzaamheden hebben verricht en niet is toegelicht waarom – als een door hen ingeschakelde opdrachtnemer een fout zou hebben gemaakt – [geïntimeerden] c.s. daarvan op de hoogte zouden moeten zijn. Op dit punt kan daarom, op basis van de stellingen van [appellanten] c.s., niet worden aangenomen dat [geïntimeerden] c.s. wisten dat de installatie gebrekkig was en dat zij dat moesten meedelen. Dat wil zeggen dat op dit punt [geïntimeerden] c.s. haar mededelingsplicht niet heeft geschonden en er op [geïntimeerden] c.s. een onderzoeksplicht rustte.

5.6.

Bij een bouwkeuring zouden er ook problemen aan de bedrading ontdekt zijn. Immers de eerste aanwijzingen dat er mogelijk problemen waren met de bedrading zijn ontdekt door het verwijderen van een spotlicht door [appellanten] c.s.. Volgens haar eigen stellingen wordt bij een bouwtechnische keuring de elektrische installatie visueel beoordeeld en de soort bedrading steeksproefsgewijs gecontroleerd. Daaruit leidt het hof af dat de gestelde gebreken (wijdverbreid gebruik van audiokabel, onjuiste kabels in de meterkast) ontdekt zouden zijn.

5.7.

Dat wil zeggen dat het (gestelde) gebrek aan de bedrading een kenbaar gebrek was, zodat de garantie daarop niet ziet. Dit gebrek valt daarom onder de exoneratie van artikel 6.1. NVM-akte. Voor de overige gestelde gebreken van de elektriciteitscentrale is onvoldoende onderbouwd dat die gebreken een tekortkoming opleveren die normaal gebruik als woning zouden belemmeren: die gebreken vallen dus onder de exoneratie van artikel 6.1. NVM-akte. Het gebruik van verschillende draadsoorten in de meterkast en één onafgewerkte kroonsteen in de badkamer (waarvan de herstelkosten € 75,00 bedragen) belemmeren het normale gebruik van de woning immers niet. Ook deze (gestelde) gebreken vallen daarom onder de exoneratie van artikel 6.1. NVM-akte. Hetzelfde geldt voor de (gestelde) gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Het gaat immers – volgens de stellingen van [appellanten] c.s. zelf – slechts om twee badkamers die niet voldoende opwarmen en één radiator die niet is aangesloten op de CV. Onvoldoende onderbouwd en toegelicht is dat daardoor het gekochte niet als woning gebruikt kan worden. [appellanten] c.s. stellen overigens over het nadeel dat zij zouden lijden als gevolg van de niet aangesloten radiator niet meer dan dat “
de toegangshal[…]
niet of niet voldoende[werd]
verwarmd.” Bovendien is niet weersproken dat deze radiator door hen is verwijderd (en niet is teruggeplaatst).

Beroep op exoneratie niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

5.8.

[appellanten] c.s. betogen dat de rechtbank over het hoofd heeft gezien dat het ten onrechte niet melden van gebreken die niet aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, toch een tekortkoming kan opleveren. Immers, een beroep op de in de koopovereenkomst opgenomen exoneratie (voor andere gebreken dan die aan normaal

gebruik in de weg staan) is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar waar het gebreken betreft ten aanzien waarvan [geïntimeerden] c.s. bewust een mededelingsplicht hebben geschonden. Dit betoog faalt, zoals hierna wordt toegelicht.

Elektrische installatie

5.9.

Het hof heeft al geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat met betrekking tot de (gestelde) gebreken van de bedrading een mededelingsplicht op [geïntimeerden] c.s. rustte. Ook is onvoldoende onderbouwd dat het laten aanleggen van spotlichten en de bedrading daarvoor valt onder de vraag naar vernieuwing van de elektrische installatie. Dan is ook zeker geen sprake van het bewust achterhouden van relevante informatie.

Badkamers

5.10.

[geïntimeerden] c.s. hebben ingevuld dat er geen kamers zijn die niet goed warm worden (zie vraag 7.f onder 3.4 hiervoor). Het deskundigenrapport van 18 januari 2019 waarop [appellanten] c.s. zich beroepen laat zien dat bij het einde van de opname de badkamers zijn verwarmd tot 19,3 respectievelijk 20,6 graden Celsius. [appellanten] c.s. hanteren – zo begrijpt het hof – als norm dat de badkamers ongeacht de weersomstandigheden verwarmd moeten kunnen worden tot een temperatuur van 22˚C. Onduidelijk is waarop zij baseren dat [geïntimeerden] c.s. de vraag op de vragenlijst ook zo had moeten uitleggen. Omdat de badkamers in de winter een temperatuur van 19 graden bereiken, is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. mochten antwoorden dat er geen vertrekken waren die “
niet (goed) warm” werden. Als voor [appellanten] c.s. doorslaggevend was geweest dat de badkamers in de winter verwarmd zouden kunnen worden tot een temperatuur van 22˚C, hadden zij daar gericht(er) naar moeten vragen. [geïntimeerden] c.s. hebben op dat punt hun mededelingsplicht niet geschonden zodat niet wordt toegekomen aan de vraag of zij dit bewust hebben gedaan.

Radiator

5.11.

Vast staat dat één radiator in de hal van de woning niet is aangesloten op de cv-installatie. [geïntimeerden] c.s. erkennen dat zij “
niet meer[hebben]
stilgestaan” bij deze radiator bij het invullen van de vragenlijst. Dit betekent dat zij niet bewust op dit punt relevante informatie hebben achtergehouden. Voor een tegengesteld oordeel hebben [appellanten] c.s. onvoldoende gesteld. Het hof acht overigens het feit dat de algemene vraag naar alle radiatoren voor één radiator (onopzettelijk) onjuist is beantwoord onder de gegeven omstandigheden onvoldoende om te oordelen dat het beroep op de exoneratie van artikel 6.1 NVM-akte voor dit gebrek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

6.De slotsom

6.1.

De vorderingen van [appellanten] c.s. zijn niet toewijsbaar. De grieven tegen het vonnis falen (grieven 3, 4, 5 en 9) of kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis (grieven 1, 2, 6, 7 en 8).

6.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 741,00

- salaris advocaat € 1.442,00 (1 punt × tarief III)

6.3.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland (locatie Arnhem) van 25 oktober 2019;

7.2.

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 741,00 voor verschotten en op € 1.391,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

7.3.

veroordeelt [appellanten] c.s. in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [appellanten] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

7.4.

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en J.G.J. Rinkes, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2021.