ECLI:NL:GHARL:2021:10835

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.270.411

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 7497880)

arrest van 23 november 2021

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats1] ,

appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. M.J. Hoogendoorn,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellant in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.G.J. Elslo.

1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 juni 2021 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 2 november 2021. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.Kern van de zaak en de beslissing

2.1

Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 28 augustus 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4065). Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil.

2.2

[geïntimeerde] heeft van juni 2015 tot en met juli 2016 een woning gehuurd van [appellante] met een maandelijkse huurprijs van € 2.500, op grond van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Leegstandwet. Onderdeel van de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ model 2003; hierna: algemene bepalingen). Partijen verwijten elkaar tekortkomingen in zowel de nakoming van de huurovereenkomst als afspraken verband houdend met hun gedeelde paardenhobby, en maken over en weer aanspraak op betalingen.

2.3

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in conventie [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 1.312,70 met wettelijke rente. De vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie zijn afgewezen. [appellante] is in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van vier grieven en met vermeerdering van eis. [geïntimeerde] voert verweer en heeft incidenteel hoger beroep ingesteld, onder aanvoering van een grief.

2.4

Het hof is het eens met de kantonrechter, behoudens het punt van de wettelijke rente. Het in hoger beroep meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Hieronder legt het hof uit hoe het tot zijn beslissing komt.

3.De motivering van de beslissing in hoger beroep

in het principale hoger beroep

Omvang hoger beroep

3.1

In het petitum in hoger beroep heeft [appellante] haar vordering uit de eerste aanleg integraal gehandhaafd. Die vordering is echter niet toewijsbaar voor zover deze betrekking heeft op de waterschade en de waterschapslasten, omdat tegen de daarop gerichte oordelen van de kantonrechter geen grieven zijn gericht. De grieven gaan over het tuinonderhoud, contractuele rente, de paardenbak en stallingskosten. De eisvermeerdering ziet met name op een vergoeding voor de stallen. Er is geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering in hoger beroep en het hof acht deze (ambtshalve) ook niet in strijd met de goede procesorde, zodat het hof recht zal doen op de vermeerderde eis. Het hof overweegt als volgt.

Tuinonderhoud

3.2

Met grief 1 voert [appellante] aan dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen omdat hij de tuin niet heeft verfraaid, althans omdat hij geen regulier onderhoud heeft verricht aan de tuin zoals omschreven in bijlage 1 bij artikel 14 van de huurovereenkomst. [appellante] stelt daardoor schade te hebben geleden. Ook had [appellante] moeten worden toegelaten tot het leveren van bewijs, aldus de grief.

3.3

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] niet verplicht was om de tuin mooier op te leveren. Er is een huurkorting toegepast omdat er achterstallig onderhoud was aan de woning, de tuin en het erf bij aanvang van de huur (de huurovereenkomst vermeldt dat in de huurprijs van € 2.500 een huurkorting ter hoogte van € 1.500 per maand is verwerkt “
vanwege het achterstallig onderhoud van woning en terrein”; art. 4.5 huurovereenkomst). Deze korting vormde dus niet een tegenprestatie voor het verhelpen van dat achterstallige onderhoud. Ter onderbouwing van haar grief wijst [appellante] slechts op bijlage 1 bij de huurovereenkomst. Daarin staat echter dat [geïntimeerde] enkel was gehouden tot regulier onderhoud – het bijhouden – van de tuin, zoals regelmatig gras maaien, onkruid verwijderen, struiken en hagen snoeien, het vervangen van dode beplanting en het vervangen van gebroken tegels. Grote reparaties en vervangingen aan de tuin, erven, opritten en erfafscheidingen kwamen volgens die bijlage voor rekening van verhuurder.

3.4

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] , mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen tot het onderhouden van de tuin. Een tekortkoming blijkt niet uit het pre-inspectie rapport van 18 juli 2016. [geïntimeerde] heeft aangevoerd en ook ter zitting bij het hof verklaard dat op grond van de pre-inspectie, waar hij bij aanwezig was, alleen de oprit van onkruid moest worden ontdaan en dat hij daarvoor heeft gezorgd. Dit heeft [appellante] niet weersproken. [geïntimeerde] heeft bovendien aangevoerd dat hij de tuin heel netjes heeft onderhouden en in verband met zijn huwelijksfeest in de tuin op 1 juni 2016 alles spic en span heeft gemaakt. De foto’s van dat huwelijksfeest laten inderdaad een goed onderhouden tuin zien. Dit was nog geen twee maanden voor de oplevering van het gehuurde. Daartegenover leggen de onduidelijke foto’s (van met name klimop) die [appellante] in hoger beroep heeft overgelegd te weinig gewicht in de schaal. Dat geldt ook voor de offerte van de hovenier van 21 augustus 2016. Die offerte zag onder meer op de verplaatsing van planten, wat de huurder niet was toegestaan (art. 10 huurovereenkomst), en op werk aan het bos, waar partijen geen overeenkomst over hadden gesloten (vonnis r.o. 4.3, waartegen in zoverre niet is gegriefd). Ook heeft [appellante] geen opdracht voor die werkzaamheden gegeven en de kosten dus niet gemaakt (vonnis r.o. 4.4, waartegen in zoverre niet is gegriefd). Het hof betrekt bij het voorgaande nog dat een beschrijving ontbreekt van wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield bij de aanvang van de huur, zodat [geïntimeerde] zich terecht heeft beroepen op de wettelijke veronderstelling van correcte oplevering (art. 7:224 lid 2 BW). [appellante] heeft in dat verband niet gesteld dat de tuin en het erf haar in een slechtere staat van onderhoud zijn opgeleverd dan waarin zij verkeerden bij aanvang van de huur.

3.5

Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in zijn verplichtingen is tekortgeschoten. De door [appellante] gevorderde contractuele boete vanwege het gestelde nalatige tuinonderhoud (op grond van artikel 20.6 algemene bepalingen) is dus ook niet aan de orde, noch is er grond voor schadevergoeding. Het hof laat dan nog daar dat [appellante] niet heeft aangetoond dat zij schade heeft geleden. Haar, door [geïntimeerde] betwiste, stelling dat de staat van onderhoud van de tuin heeft geleid tot een lagere opbrengst bij de executieverkoop van de woning in december 2016 is niet onderbouwd, en is (anders dan [appellante] betoogt) ook niet als een feit van algemene bekendheid te aanvaarden. Grief 1 faalt.

Contractuele rente

3.6

De tweede grief houdt in dat [geïntimeerde] over de niet tijdige en volledige betaling van de huur van 1 juli 2016 de contractuele rente van 1% per maand moet betalen, op grond van artikel 20.2 algemene bepalingen. [geïntimeerde] heeft daartegenover een beroep gedaan op de vernietiging van het rentebeding op grond van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het hof gaat hier niet in mee, omdat die Richtlijn in dit geval niet van toepassing is. [appellante] heeft de huurovereenkomst namelijk niet gesloten in het kader van haar beroepsactiviteit. Het gaat om een particuliere verhuurder die één voor de verkoop bestemde woning tijdelijk heeft verhuurd (op grond van art. 15 Leegstandwet). Van een gebrek aan machtsevenwicht tussen de contractspartijen die noopt tot bescherming van [geïntimeerde] als de zwakkere partij is het hof overigens ook niet gebleken. Andere verweren heeft [geïntimeerde] niet gevoerd. Het hof gaat daarom uit van de gelding van het contractuele rentebeding tussen partijen.

3.7

De contractuele rente is niet verschuldigd over het deel van de huurtermijn dat door verrekening is teniet gegaan, omdat [geïntimeerde] in zoverre niet te laat of onvolledig heeft betaald. [geïntimeerde] moest een bedrag van € 2.500 betalen (huur juli 2016). Daar mocht hij in mindering op brengen een bedrag van € 1.287,50 (1/4 deel van € 5.150, zie hierna onder 3.8). Dit betekent dat [appellante] nog een bedrag te vorderen had van [geïntimeerde] van € 1.212,50. [geïntimeerde] heeft een bedrag van € 671,75 betaald op 8 augustus 2016. Dat [appellante] dit bedrag heeft teruggestort kan [geïntimeerde] niet worden tegengeworpen. Anders dan de kantonrechter is het hof daarbij van oordeel dat [geïntimeerde] de huur van juli 2016 niet in gedeelten in de zin van art. 6:29 BW heeft betaald, maar enkel via verschillende modaliteiten (verrekening met restantbetaling). Niet gesteld is dat dit niet was toegestaan. In zoverre faalt de grief. De grief slaagt wat betreft het deel van de huur dat [geïntimeerde] ten onrechte heeft verrekend en te laat heeft betaald. De huur was op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst verschuldigd op 1 juli 2016, zodat de contractuele rente vanaf dat moment is gaan lopen (art. 20.1 en 20.2 algemene bepalingen). De contractuele rente die [geïntimeerde] per maand verschuldigd is, bedraagt 1% over € 1.212,50 vanaf 1 juli 2016 tot 8 augustus 2016 en 1% over (€ 1.212,50 - € 671,75) = € 540,75 vanaf 8 augustus 2016. Dit geldt in plaats van de wettelijke rente. Op de veroordeling strekt uiteraard in mindering wat [geïntimeerde] uit hoofde van het vonnis reeds heeft voldaan.

De paardenbak

3.8

Met grief 3 bestrijdt [appellante] dat zij € 2.575 verschuldigd was met betrekking tot het realiseren van de paardenbak. Volgens haar was de voorwaarde voor die betaling dat zij gedurende twee jaar van de paardenbak gebruik kon maken. Vanwege een ongeluk van de echtgenote van [geïntimeerde] heeft [geïntimeerde] de paardenbak niet meer onderhouden, waardoor [appellante] er geen gebruik meer van kon maken. Bij de oplevering van de woning in 2016 was de paardenbak geheel overwoekerd en daardoor onbruikbaar. De grief faalt, omdat [appellante] deze (door [geïntimeerde] betwiste) voorwaarde niet heeft onderbouwd. Zij stelt niet hoe, waarom en wanneer deze voorwaarde zou zijn overeengekomen. Uit de afspraken tussen [appellante] en [geïntimeerde] , die zijn weergegeven in de e-mail van 3 augustus 2015, blijkt het in ieder geval niet. Blijkens die e-mail is de afspraak gemaakt om de kosten van de paardenbak exclusief btw, een bedrag van € 5.150, op te splitsen uitgaande van een afschrijving in twee jaar. Dit hield concreet in dat [appellante] € 2.575 betaalde (“
Per omgaande 2000 euro en volgende maand de resterende 575 euro”). Indien [geïntimeerde] niet twee jaar kon blijven wonen in het gehuurde, betaalde [appellante] ¾ deel van € 5.150. De betaling van [appellante] (en de verrekening door [geïntimeerde] met de huurprijs van juli 2016) is dus conform de afspraak gedaan, zodat de vordering zal worden afgewezen. Het hof merkt daarbij nog op, dat als de paardenbak bij de oplevering werkelijk geheel overwoekerd en onbruikbaar was – [geïntimeerde] heeft dit betwist – [appellante] zich dit evenzeer moest aanrekenen. Niet in geschil is dat partijen bij het aangaan van de huur in overleg hebben besloten dat zij gezamenlijk hun paardenhobby zouden uitoefenen. Uit het appverkeer tussen partijen (najaar 2015) blijkt ook genoegzaam dat het onderhoud van de paardenbak als een gezamenlijke aangelegenheid is opgevat.

Stallingskosten

3.9

De vierde grief gaat over vergoeding van stallingskosten. [appellante] vordert deze omdat zij haar paard en pony elders heeft moeten stallen doordat [geïntimeerde] was gestopt met het plegen van onderhoud in oktober 2015, toen zijn echtgenote een ernstige val van een paard had meegemaakt. Daardoor, zo stelt [appellante] , heeft zij geen gebruik meer kunnen maken van de paardenbak en de paardenstal. De grief faalt bij gebrek aan deugdelijke onderbouwing, omdat uit het appverkeer tussen partijen blijkt dat medio november 2015 [appellante] de stal bij het gehuurde nog steeds kon gebruiken, maar dat zij haar paard in de winterstalling had gezet vanwege de weersvoorspellingen. Tevens blijkt hieruit dat [geïntimeerde] vrijwel direct na het ongeval van zijn echtgenote zijn dieren heeft overgebracht naar een trainingsstal. Het valt niet in te zien dat (alleen) [geïntimeerde] gehouden was tot het onderhouden (schoonmaken, vegen, uitmesten) van de stal toen daar enkel nog dieren van [appellante] stonden. [geïntimeerde] heeft er daarnaast terecht op gewezen dat [appellante] niet inzichtelijk heeft gemaakt om wat voor stallingskosten het zou gaan, en of ze zijn betaald. Zij heeft enkel een uitdraai overgelegd van betalingen aan “stal arends” zonder voldoende te onderbouwen waarop deze betalingen zagen. Om deze redenen zal het hof de vordering afwijzen.

De stallen

3.1

Met haar vermeerdering van eis in hoger beroep vordert [appellante] nog € 4.000, althans € 1.250, wegens het door [geïntimeerde] meenemen van de ‘stallen’ – in de zin van binnen-afscheidingen voor paarden – uit de stal bij het gehuurde. Volgens [appellante] zijn de stallen haar eigendom en had [geïntimeerde] haar een vergoeding moeten betalen. Daartoe stelt zij dat de stallen eerder door haar in bruikleen waren gegeven aan de manege waar [geïntimeerde] ze heeft opgehaald. Het hof wil weliswaar aannemen dat het om dezelfde stallen gaat, aangezien [appellante] nauwkeurig op de hoogte bleek van de ertoe behorende koperen bollen en ook de echtgenote van [geïntimeerde] deze bollen heeft meegenomen toen zij de stallen heeft gekocht. Maar daarmee is nog niet gezegd dat [appellante] eigenaar van de stallen is gebleven. [geïntimeerde] heeft ter zitting bij het hof toegelicht dat er van zijn kant € 700 is betaald voor de stallen, hetgeen bevestiging vindt in het appbericht van de echtgenote van [geïntimeerde] van 14 juli 2015 aan [appellante] (“
stal haal ik op voor 700, is best ok toch?”). Als de stallen eigendom van [appellante] waren en door [geïntimeerde] slechts werden ‘herplaatst’, valt niet in te zien dat zij dat niet heeft gemeld noch dat [geïntimeerde] ervoor moest betalen. De juistheid van de stelling van [appellante] dat zij indirect, via verrekening met twee weken huur, voor (de plaatsing van) de stallen € 1.250 heeft betaald, blijkt nergens uit en is door [geïntimeerde] betwist, zodat dit niet is vast komen te staan. Bovendien heeft [appellante] niet geprotesteerd tegen de aankondiging door [geïntimeerde] (onder meer bij e-mail van 30 april 2016) van de ontmanteling van de stallen. Integendeel, de echtgenoot van [appellante] schreef bij e-mail van 4 juli 2016 aan [geïntimeerde] (in reactie op diens mededeling dat de stallen later in juli afgevoerd zouden worden): “
wat betreft het weghalen van de stallen (…) hoor ik het graag (…)en vertrouw erop dat men het dak wederom de steun geeft zodat er geen problemen volgen.” Dat wijst er op dat het meenemen van de stallen de instemming van [appellante] en haar echtgenoot had. Ter zitting bij het hof is van de zijde van [appellante] nog aangevoerd dat zij zich heeft verzet op het moment dat de stallen daadwerkelijk werden weggehaald, en dat de politie er aan te pas is gekomen. Dat maakt echter niet dat zij met haar verzet (alsnog) in haar recht stond. Dat er nog een vergoeding voor de waarde van de stallen aan de orde zou zijn is al helemaal niet gebleken.

3.11

Voor het geval de eigendom niet bij haar berustte, heeft [appellante] aangevoerd dat de stallen door natrekking haar eigendom zijn geworden. Ook dat standpunt volgt het hof niet. Dat de stallen volgens verkeersopvatting onderdeel van het stalgebouw uitmaakten, is door [appellante] onvoldoende onderbouwd. Evenmin kan worden gezegd dat de stallen bestanddeel van het stalgebouw uitmaakten op grond van fysieke verbondenheid. Vast staat dat de stallen verplaatsbaar waren, in en uit het stalgebouw zoals feitelijk ook is gebeurd. Van de zijde van [appellante] is ter zitting bij het hof nog toegelicht dat de stallen ook een constructieve functie vervulden. Er was een stalen balk over de lengte van de stallen aangebracht die het dak van het stalgebouw ondersteunde. Dat moge zo zijn – [geïntimeerde] heeft dat ter zitting bij het hof ook beaamd – maar het betekent niet dat de stallen een bestanddeel zijn geworden. Toen de stallen weggehaald werden, werd het dak immers net als eerder gestut met (extra) stempels en bleef het stalgebouw intact. De echtgenoot van [appellante] ging hier ook al vanuit in zijn hierboven aangehaalde e-mail van 4 juli 2016. Om deze redenen zal het hof de vordering wegens het meenemen van de stallen afwijzen.

3.12

De slotsom in het principale hoger beroep luidt dat grief 2 deels slaagt, en dat de overige grieven falen. Het bestreden vonnis in conventie zal worden bekrachtigd, behoudens de wettelijke rente over € 1.212,50, en zal in zoverre worden vernietigd met toewijzing van de contractuele rente zoals in het dictum weergegeven.

3.13

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het principale hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 741 voor verschotten en € 2.884 voor salaris advocaat (2 punten x tarief III). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals in het dictum vermeld.

in het incidentele hoger beroep

3.14

[geïntimeerde] richt in het incidentele hoger beroep een grief tegen het oordeel van de kantonrechter over huurprijsvermindering vanwege de toestand van het riool. Hij vordert in hoger beroep € 13.500. [geïntimeerde] komt terecht op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij zijn vordering had moeten indienen binnen de vervaltermijn van zes maanden op de voet van artikel 7:257 BW. Dat artikel is niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst van geliberaliseerde woonruimte (art. 7:247 BW). Toch leidt dit niet tot de vernietiging van het vonnis, omdat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat [geïntimeerde] niet voldoende onderbouwd heeft gesteld dat hij door het risico van verstopping van het riool verminderd huurgenot had. Het staat vast dat de overstroming van de kelder door een probleem met het riool een eenmalige gebeurtenis is geweest. Dat [geïntimeerde] als gevolg daarvan de kelder helemaal niet meer kon gebruiken voor opslag is niet komen vast te staan, nog daargelaten dat een ‘evenredige’ vermindering van de huurprijs op die grond niet de vordering van [geïntimeerde] kan dragen. Daar komt bij dat zich niet laat vaststellen wat precies de oorzaak van het probleem is geweest en waar het is opgetreden – in het deel van het riool waarvoor de huurder dan wel de verhuurder verantwoordelijk was. Anders dan [geïntimeerde] betoogt, staat dus ook niet vast dat sprake is van een omstandigheid die niet voor rekening van de huurder komt. Het beroep van [geïntimeerde] op het Besluit Gebreken in verbinding met art. 7:241 BW gaat niet op, ook al omdat er geen sprake was van een (structureel) niet-functionerend riool. Om deze redenen zal het hof de vordering van [geïntimeerde] afwijzen. Er valt dus ook niets te verrekenen met de veroordeling van [geïntimeerde] in het principale hoger beroep.

3.15

De slotsom in het incidentele hoger beroep luidt dat de grief weliswaar deels terecht is voorgesteld, maar niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis in reconventie, zodat dit zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 1.114 voor salaris advocaat (2 punten x ½ x tarief II).

in het principale en het incidentele hoger beroep

3.16

Partijen hebben geen voldoende concrete feiten gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat het hof de bewijsaanbiedingen van partijen passeert.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principale en incidentele hoger beroep

bekrachtigt het vonnis in conventie van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 28 augustus 2019, behoudens r.o. 5.1, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] tegen bewijs van kwijting te betalen

( i) € 1.212,50 met de contractuele rente van 1% per maand over dit bedrag vanaf 1 juli 2016 tot 8 augustus 2016 en de contractuele rente van 1% per maand over

€ 540,75 vanaf 8 augustus 2016 tot de voldoening, en

( ii) € 100,20 met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 januari 2019 tot de voldoening;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principale hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 741 voor verschotten en € 2.884 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidentele hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 1.114 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, L.J. de Kerpel-van de Poel en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021.