ECLI:NL:RBMNE:2019:4065

• Datum uitspraak: 28 augustus 2019
• Publicatiedatum: 2 september 2019
• Zaaknummer: 7497880 AC EXPL 19-310 LT/33864
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Mondelinge uitspraak
• Rechters: F.H. Charbon
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over huurbetalingen en onderhoudsverplichtingen in tijdelijke huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een geschil tussen eiseres en gedaagde over achterstallige huurbetalingen en onderhoudsverplichtingen in het kader van een tijdelijke huurovereenkomst. De partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de periode van juni 2015 tot en met juli 2016. Eiseres vordert een bedrag van € 13.062,60 van gedaagde, vermeerderd met wettelijke rente, omdat gedaagde volgens haar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gedaagde heeft verweer gevoerd en vordert in reconventie een bedrag van € 32.650,- van eiseres, eveneens vermeerderd met wettelijke rente. De kantonrechter heeft vastgesteld dat gedaagde is veroordeeld om aan eiseres € 1.312,70 te betalen, met wettelijke rente vanaf 22 januari 2019. De overige vorderingen van eiseres zijn afgewezen, evenals de vorderingen van gedaagde in reconventie. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat ieder zijn eigen kosten draagt. De uitspraak is gedaan op 28 augustus 2019.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7497880 AC EXPL 19-310 LT/33864

Vonnis van 28 augustus 2019

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.J. Hoogendoorn,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.G.J. Elslo.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met aangehecht producties 1 t/m 9,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 10, waarvan productie 6 is nagezonden,

- de conclusie van antwoord in reconventie met aangehecht producties 10 t/m 15,

- de brief met productie 11 van [gedaagde] ,

- de comparitie van partijen van 25 juli 2019 waarvan aantekening is gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Partijen zijn met elkaar een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan in de zin van de Leegstandswet voor de periode juni 2015 tot en met juli 2016.

2.2.

Het gehuurde betrof de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Voor zover hier van belang is in de huurovereenkomst het volgende opgenomen over de betalingsverplichting van [gedaagde] :

“ Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

4.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit

- de huurprijs

- de vergoeding voor de onder punt 5 bedoelde bijkomende leveringen en diensten.

(…)

4.5

4.5 Per betaalperiode bedraagt

- de huurprijs € 2.500,00

- het voorschot op de vergoeding voor warmte-of warmwaterlevering € 00,00

- het voorschot op de vergoeding voor de overige bijkomende leveringen en diensten € 00,00

----------------

zodat huurder in totaal heeft te voldoen € 2.500,00

(…)

In dit bedrag is een huurkorting ter hoogte van € 1500 per maand verwerkt vanwege achterstallig onderhoud van woning en terrein.”

2.3.

Ten aanzien van belastingen is het volgende in de huurovereenkomst opgenomen:

“ 7. belastingen en andere heffingen

7.1

7.1 Tenzij dit op de grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als de verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

1. De onroerende zaak belasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde (…);

(…)

7.2

7.2 Huurder verzorgt en betaalt zelf zijn gebruikerskosten zoals het gas, water en licht.”

2.4.

Tot slot is in de huurovereenkomst het volgende met betrekking tot het beheer opgenomen:

“14. Beheerder

14.1

14.1 Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: de eigenaar van het gehuurde. Huurder is (financieel) verantwoordelijk voor al het normaal onderhoud aan binnen- en buitenzijde van het gehuurde. Verhuurder is verantwoordelijk voor al het groot onderhoud aan binnen- en buitenzijde van het gehuurde. In bijlage 1 is de lijst te vinden met soorten van onderhoud aan de woning en wie daarvoor verantwoordelijk is.”

2.5.

In de in artikel 14.1 genoemde Bijlage 1 is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:

“ Onderhoud Rekening huurder Rekening verhuurder

(…)

Tuinen, erven, opritten en Regelmatig maaien van het Grote reparaties,

erfafscheidingen gras. Regelmatig verwijderen vervanging

van onkruid in de tuin en

tussen tegels van opritten,

toegangspaden, en terrassen.

Het vervangen van gebroken

tegels. Regelmatig snoeien van

heggen, hagen en opschietende

bomen. Het vervangen van

beplanting die is doodgegaan(…)

(…)

Riool Schoonhouden en ontstoppen

van het binnenriool tot het

aansluitpunt vanuit het

woongedeelte van het gehuurde

op het gemeenteriool dan wel

het hoofdriool voor zover de

riolering door huurder bereikbaar.”

2.6.

In een e-mail van 24 juni 2015 heeft [gedaagde] onder meer het volgende aan [eiseres] geschreven:

“ [A] heeft de 17e juli hulp georganiseerd om de stallen te installeren. Als het mogelijk is willen we de 15e schoonmaken en vanaf de 16e al grotendeels verblijven en spullen in huizen. (…)

We hebben een supergave bosmaaier aangeschaft, dus dat bos wordt weer top!”.

2.7.

Op 3 augustus 2015 bevestigt de partner van [gedaagde] het volgende per e-mail aan [eiseres] met betrekking tot de tussen [gedaagde] en [eiseres] gemaakte afspraken over de te realiseren buitenbak:

“Het achterstallig onderhoud van de buitenbak was dermate groot dat het niet binnen door jullie geschatte herstel kosten kwam te liggen. Om het toch mogelijk te maken dat we op het [adres] kunnen paardrijden heb ik toegezegd te willen investeren. De rekening voor het herstel is inmiddels door mij voldaan. De buitenbak wil ik inprincipe in twee jaar afschrijven, echter is er nu niet de garantie dat ik er twee jaar gebruik van kan maken. Om de kosten hiervoor op te splitsen zijn [eiseres] en ik het volgende overeen gekomen. Wij dragen allebei zorg voor de (exclusief btw) kosten van de bak. Dat houdt in dat jullie de helft van de 5150 euro betalen. Per omgaande 2000 euro en volgende maand de resterende 575 euro. Indien wij niet twee jaar hier kunnen blijven betalen jullie in totaal ¾ deel van 5150 euro.”

2.8.

In zijn e-mail van 19 november 2015 schrijft [eiseres] , naar aanleiding van de overstroming van het riool, aan [gedaagde] het volgende:

“Weet dat wij dit ook vervelend voor jullie vinden zo een pech en rommel, t moet zomer worden !

Zie bijgaand een schadeformulier waarbij ook veel van de zaken op mijn verzekering verhaald kan worden. Te denken valt dan o.a. aan schilderwerk, vloerbedekking en naar ik veronderstel ook salvage en de firma [firma] en wellicht ook zaken als inboedel.

We overleggen graag hoe we de stukken verzamelen voor indiening en bij welke verzekeringsmaatschappij.”

2.9.

De partner van [gedaagde] schrijft daarop terug:

“Behangschade en zeil schade valt onder onze verzekering maar geeft impressie” , onder toevoeging van een foto. Vervolgens schrijft [gedaagde] :
“Ik had dit via mijn verzekering allemaal al in gang gebracht. De inboedel en opstalverzekeraars moeten dit nu samen even afstemmen.”

3. Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan haar te voldoen € 13.062,60 te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 juli 2016 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op de wettelijke rente, omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

In reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiseres] om aan hem te voldoen € 32.650,- te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 augustus 2017 tot de voldoening en met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.5.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] dat [eiseres] jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en daarnaast dat [eiseres] ongerechtvaardigd is verrijkt. [gedaagde] maakt aanspraak op de wettelijke rente, omdat [eiseres] in verzuim is geraakt.

3.6.

Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie

Onderhoud

4.1.

[eiseres] stelt dat zij met [gedaagde] was overeengekomen dat [gedaagde] zowel regulier onderhoud zou uitvoeren als achterstallig onderhoud aan het bos en tuin rondom de woning. De in de huurovereenkomst afgesproken huurkorting is volgens [eiseres] opgenomen als tegenprestatie van die vergaande onderhoudsverplichting. Dat dit zo is afgesproken is volgens [eiseres] ook af te leiden uit de hiervoor onder 2.6 opgenomen email van [gedaagde] . [eiseres] stelt dat [gedaagde] zich niet aan zijn onderhoudsverplichting heeft gehouden. Zowel uit het pre-inspectierapport ten behoeve van de oplevering als uit de status van het gehuurde ten tijde van de oplevering blijkt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de tuin; de hagen en struiken dienden gesnoeid te worden en onkruid moest verwijderd worden. [eiseres] heeft ter zitting aangeboden ter onderbouwing daarvan nog foto’s in te brengen.

4.2.

[gedaagde] heeft betwist dat dit zo is afgesproken. Meer dan de reguliere onderhoudsverplichting op grond van Bijlage 1 heeft niet op hem gerust. Bovendien heeft hij heel veel onderhoud gepleegd en zag de tuin er goed uit bij oplevering. Volgens [gedaagde] is de korting door [eiseres] verleend omdat de woning en de tuin zodanig kampte met achterstallig onderhoud dat € 4.000,- geen reële huurprijs was.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat – mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] – onvoldoende door [eiseres] is onderbouwd dat uit de huurovereenkomst, of Bijlage 1, voortvloeit dat op [gedaagde] de verplichting rustte om, als tegenprestatie voor de verleende huurkorting, het achterstallig onderhoud van tuin en erf aan te pakken. [gedaagde] behoefde de tuin dus niet mooier op te leveren dan deze bij aanvang van de huur was, maar op hem rustte alleen de verplichting om – op grond van Bijlage 1 – de tuin en het erf behoorlijk te onderhouden. Dat [gedaagde] van plan was om het bos “weer top” te maken, maakt niet dat sprake was van een daartoe gesloten overeenkomst tussen partijen. Wel volgt uit de overeenkomst dat [gedaagde] het gehuurde zonder overtollig onkruid en met deugdelijk gesnoeide struiken en hagen diende op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.

4.4.

Door [gedaagde] is erkend dat bij de pre-inspectie, waarbij hij aanwezig was, is vastgesteld dat de oprit kampte met enig achterstallig onderhoud. Dit heeft hij, zoals hij bij de pre-inspectie had toegezegd, voor de oplevering nog uitgevoerd. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] zich niet aan die toezegging heeft gehouden en dat het gehuurde uiteindelijk in verwaarloosde toestand is opgeleverd. [eiseres] heeft een hovenier ingeschakeld om de kosten voor het verrichten van dit achterstallig snoei- en onderhoudswerk in kaart te brengen. Deze hovenier heeft de kosten begroot op € 6.388,80, welk bedrag thans door [eiseres] wordt gevorderd. Nadat [gedaagde] betwistte dat die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en dat er dus geen sprake is van schade aan de zijde van [eiseres] heeft [eiseres] ter zitting erkend dat zij geen opdracht heeft verstrekt tot het verrichten van die werkzaamheden en dus geen kosten heeft gemaakt. Wel, zo stelt [eiseres] , is de woning enkele maanden later geveild en – als gevolg van dit achterstallig onderhoud aan de tuin – heeft deze minder opgebracht dan het geval zou zijn geweest als [gedaagde] wel aan zijn onderhoudsverplichting had voldaan. Ook die stelling heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist waarna een nadere onderbouwing van die stelling van [eiseres] is uitgebleven. Niet is daarom vast komen te staan dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van een (eventueel) tekortschieten van [gedaagde] in zijn onderhoudsverplichting zodat dit deel van de vordering van [eiseres] op die grond zal worden afgewezen. Het bewijsaanbod van [eiseres] ter zake van de staat van de tuin bij oplevering, wordt daarom gepasseerd.

Waterschade

4.5.

Daarnaast stelt [eiseres] dat [gedaagde] tijdens de huurperiode waterschade heeft laten ontstaan aan onder andere het behang en het zeil in de slaapkamer in het souterrain. De waterschade is ontstaan door een verstopping in het riool. De verstopping moet volgens [eiseres] zijn ontstaan in het gedeelte tussen de woning en de aansluiting op het gemeenteriool. Aangezien schade aan dat deel van het riool op grond van Bijlage 1 voor risico van de huurder is, is [gedaagde] volgens [eiseres] aansprakelijk voor de schade die [eiseres] door de overstroming heeft geleden aan haar inboedel.

4.6.

[gedaagde] betwist dat de oorzaak van de verstopping is gelegen in het voor zijn rekening komende deel van het riool. Volgens [gedaagde] is de wateroverlast ontstaan in het gemeenteriool, althans op het overgangspunt waar het gemeenteriool overgaat in het riool van de woning. Oorzaak van de overstroming was volgens [gedaagde] dat [eiseres] geen terugslagklep heeft geplaatst, terwijl zij dat wel had moeten doen. Als gevolg van die omissie heeft niet alleen [eiseres] schade geleden, maar ook [gedaagde] . [gedaagde] betwist dat hij aansprakelijk is voor de schade van [eiseres] .

4.7.

De kantonrechter stelt vast dat zich kennelijk in het riool een obstructie voor heeft gedaan met wateroverlast en waterschade in het souterrain als gevolg. Niet duidelijk is geworden – doordat geen van partijen een deugdelijke onderbouwing van zijn/haar standpunt heeft gegeven – wat de oorzaak is geweest van het probleem en voor wiens rekening en risico die oorzaak dus was. De emails die partijen over en weer hebben geschreven over het aanspreken van hun verzekering, kunnen ook niet worden aangemerkt als aansprakelijkheidserkenning of enige vorm van toezegging tot het dragen van de schade.

Bij schade is het uitgangspunt dat ieder zijn eigen schade draagt, tenzij blijkt dat een ander voor die schade aansprakelijk is. Aangezien [eiseres] stelt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade, rust op haar ook de stelplicht en bewijslast van die stelling. Nu door haar onvoldoende onderbouwd gesteld is dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade, zal dit deel van haar vordering worden afgewezen.

Waterschapslasten

4.8.

[eiseres] heeft aan waterschapslasten een bedrag van € 373,80 gevorderd. Ter zitting heeft – nadat [gedaagde] zich tegen deze vordering heeft verweerd – [eiseres] erkend dat een deel van de vordering ziet op watersysteemheffing ‘gebouwd’ en dat dat deel van de waterschapslasten voor rekening van de eigenaar van de woning komt. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. Wel voor rekening van de huurder c.q. de gebruiker is watersysteemheffing ‘ingezetenen’. Op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst komen deze kosten voor rekening van [gedaagde] als huurder, hetgeen niet door [gedaagde] is weersproken.

4.9.

Ter onderbouwing van haar vordering heeft [eiseres] twee nota’s overgelegd. De nota over het jaar 2015 betreft alleen eigenaarslasten. De nota over 2016 bevat een bedrag van in totaal € 200,39 aan lasten die voor rekening van de gebruiker komen. Aangezien [gedaagde] in dat jaar de woning slechts een half jaar heeft gehuurd, komt de helft van dat bedrag voor toewijzing in aanmerking.

[eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] voor het halve jaar dat hij in 2015 huurde, eenzelfde bedrag verschuldigd is. Volgens [eiseres] staan er geen gebruikerslasten op de nota van 2015 omdat er per 1 januari van dat jaar niemand woonde. [gedaagde] heeft dit weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat, nu de nota van 2015 geen gebruikerslasten betreft en dus niet is gebleken dat er in dat jaar gebruikerslasten door [eiseres] zijn voldaan, de grondslag van dit deel van de vordering ontbreekt. Daarom zal van de vordering worden toegewezen een bedrag van € 100,20 zijnde de helft van € 200,39.

Huur juli 2016

4.10.

Door [eiseres] is gesteld en door [gedaagde] is niet weersproken dat op [gedaagde] de verplichting rustte om over de maand juli 2016 huur te betalen, zijnde € 2.500,-. Daarmee staat in beginsel vast dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van € 2.500,- aan [eiseres] . Ook staat vast dat [gedaagde] deze laatste maand huur niet heeft voldaan, althans niet volledig.

4.11.

[gedaagde] heeft zich voor een bedrag van € 1.828,25 beroepen op verrekening en voor het restant van € 671,75 op bevrijdende betaling. [gedaagde] beroept zich ten aanzien van de verrekening op een tussen hem en [eiseres] gemaakte afspraak met betrekking tot de kosten voor het realiseren van de paardenbak. Volgens [gedaagde] luidde deze afspraak als volgt: in beginsel had [eiseres] de verplichting op zich genomen om het achterstallig onderhoud aan de paardenbak uit te voeren, opdat [gedaagde] direct bij aanvang van de huur gebruik kon maken van die bak. Omdat [eiseres] de financiële middelen niet had om tijdig aan deze verplichting te voldoen, heeft [gedaagde] de kosten voorgeschoten. De kosten bedroegen in totaal € 6.231,50 inclusief BTW. Partijen spraken af dat [eiseres] onmiddellijk € 2.575,- zou betalen – hetgeen zij volgens [gedaagde] ook heeft gedaan - en het restant van € 3.656,50 in twee jaar zou worden afgeschreven. Omdat [gedaagde] niet twee jaar heeft kunnen huren, maar slechts één jaar, is [eiseres] nog de helft van € 3.656,50, zijnde € 1.828,25, verschuldigd. Dit bedrag heeft [gedaagde] dan ook verrekend met de huur van juli 2016. Het restant van € 671,75 heeft [gedaagde] betaald, maar is enkele dagen later – zonder bekende reden - door [eiseres] geretourneerd.

[gedaagde] heeft daar nog aan toegevoegd dat in de email waarin deze afspraak is vastgelegd, ten onrechte niet is gerekend met het bedrag inclusief (in plaats van exclusief) BTW.

4.12.

[eiseres] heeft betwist dat zij nog niet zou hebben voldaan aan haar betalingsverplichting met betrekking tot het realiseren van de paardenbak. Volgens [eiseres] was in ieder geval afgesproken dat het bedrag zonder BTW zou worden betaald.

4.13.

De kantonrechter overweegt ten aanzien van dit deel van de vordering als volgt. Beide partijen refereren aan de e-mail van [gedaagde] van 3 augustus 2015 aan [eiseres] . In deze e-mail wordt uitgegaan van de kosten exclusief BTW en worden ook concrete te betalen bedragen genoemd. Dat het zonder BTW afrekenen een vergissing was heeft [gedaagde] , gelet op de betwisting door [eiseres] , onvoldoende onderbouwd. De totale kosten bedragen € 5.150,- exclusief BTW. Tussen partijen staat vast dat [eiseres] – conform hetgeen is overeengekomen – € 2.575,- heeft betaald. In de e-mail schrijft [gedaagde] verder dat: “
Indien wij niet twee jaar hier kunnen blijven betalen jullie in totaal ¾ deel van 5150 euro”. Deze afspraak is door [eiseres] niet weersproken en nu ook vaststaat dat [gedaagde] niet meer dan een jaar de woning heeft gehuurd, dient [eiseres] conform deze afspraak in totaal € 3.862,50 (zijnde ¾ van € 5.150,-) aan [gedaagde] te betalen. Aangezien vast staat dat [eiseres] daarvan reeds € 2.575,- heeft voldaan, is [eiseres] nog een bedrag van € 1.287,50 aan [gedaagde] verschuldigd, zodat [gedaagde] dit bedrag kan verrekenen met de vordering van [eiseres] van € 2.500,-. Na verrekening heeft [eiseres] nog € 1.212,50 van [gedaagde] te vorderen. Dat [gedaagde] eerder € 671,75 heeft betaald maakt niet dat hij dit bedrag niet meer verschuldigd is. Het bedrag is immers teruggestort en een schuldeiser is ook, ingevolge artikel 6:29 BW, niet gehouden een gedeeltelijke voldoening te aanvaarden. Vast staat aldus dat [gedaagde] nog € 1.212,50 aan [eiseres] diende te betalen en dat nog niet heeft gedaan. Dit deel van de vordering van [eiseres] zal dan ook worden toegewezen.

Wettelijke rente

4.14.

[eiseres] heeft de wettelijke rente gevorderd vanaf 1 juli 2016. Omdat een deugdelijke ingebrekestelling ontbreekt zal de rente niet vanaf die datum, maar vanaf de dag van de dagvaarding worden toegewezen.

proceskosten

4.15.

Omdat partijen ieder voor een deel in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, zodat ieder zijn eigen kosten draagt.

In reconventie

Schade aan inboedel

4.16.

[gedaagde] stelt dat in de woning een te hoog vochtgehalte aanwezig was. Als gevolg van het hoge vochtgehalte zijn twee meubels zodanig aangetast dat deze moeten worden afgeschreven. Het betreft een slaapbank en een bureaustoel met een gezamenlijke waarde van € 7.450,-. [gedaagde] houdt [eiseres] aansprakelijk voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van dit gebrek aan de woning.

4.17.

Door [eiseres] is niet weersproken dat de betreffende meubels beschadigd zijn, maar wel dat dit een gevolg is van een gebrek aan de woning waarvoor zij aansprakelijk is.

4.18.

De kantonrechter overweegt ten aanzien van deze schadepost het volgende. De verhuurder is – op grond van artikel 7:206 BW – verplicht op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 BW). De verhuurder is bovendien verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had (artikel 7:208 BW).

4.19.

Op grond van het hierboven gegeven toetsingskader dient [gedaagde] te stellen en te onderbouwen dat a) sprake is van een gebrek aan de woning, b) het gebrek hetzij na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan, hetzij daarvoor al bestond én [eiseres] het gebrek toen al kende of behoorde te kennen óf heeft gezegd dat dit er niet was, en vervolgens c) dat de gestelde schade een gevolg is van dat gebrek. Uitgangspunt is dat de schade aan de slaapbank en de bureaustoel in beginsel voor rekening van [gedaagde] is, tenzij [gedaagde] kan stellen en bij betwisting kan bewijzen dat die schade op grond van de voorgaande criteria voor rekening van [eiseres] dient te komen.

4.20.

Bij de beoordeling van de vraag of het vochtgehalte in de woning een gebrek oplevert, speelt de verwachting die [gedaagde] mocht hebben van de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst een grote rol. Vast staat dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan in de wetenschap dat de woning en de tuin achterstallig onderhoud kenden. [gedaagde] wist dus dat de woning geen goed onderhouden woning was, maar een woning met achterstallig onderhoud. [gedaagde] heeft ondanks die wetenschap ervoor gekozen het huis te huren en is daar tegelijkertijd ook voor gecompenseerd in de vorm van een substantiële huurkorting. Daarmee heeft [gedaagde] aanvaard dat hij zijn verwachtingen van de staat van het gehuurde moest bijstellen. Dit betekent niet dat [gedaagde] iedere staat had moeten accepteren en geen aanspraak kan maken op vergoeding van schade, maar het betekent wel dat [gedaagde] deugdelijk moet onderbouwen waarom hij déze staat niet behoefde te verwachten. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] heeft [gedaagde] niet voldoende onderbouwing gegeven. Daarbij komt dat [gedaagde] ook niet, althans niet voldoende, heeft onderbouwd dat de schade een gevolg is van het vochtgehalte in de woning. Om deze redenen zal dit deel van de vordering van [gedaagde] worden afgewezen.

Vermindering huurgenot

4.21.

In eerste instantie heeft [gedaagde] gesteld dat sprake was van een onbruikbaar riool hetgeen een gebrek oplevert aan het gehuurde, wat hem recht geeft de huur te verminderen met 20%. Omdat hij wel altijd de volledige overeengekomen huur heeft betaald, maakt [gedaagde] nu aanspraak op restitutie van 20% over de door hem betaalde huurtermijnen. Ter zitting heeft [gedaagde] zijn standpunt gepreciseerd met dien verstande dat het riool wel bruikbaar is, maar na de overstroming nooit is gerepareerd waardoor het risico op een nieuwe overstroming aanmerkelijk is geweest. Dat risico leverde volgens [gedaagde] een gebrek op wat hem recht geeft op vermindering van de huurprijs.

4.22.

Tegen deze vordering heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] niet ontvankelijk is. Ten eerste omdat [gedaagde] het gebrek niet bij haar gemeld heeft. Daarnaast omdat de vordering tot vermindering van de huurprijs – op grond van artikel 7:257 BW – binnen zes maanden na melding van het gebrek bij de kantonrechter dient te worden ingesteld, hetgeen [gedaagde] niet heeft gedaan.

4.23.

De kantonrechter is van oordeel dat ook deze vordering van [gedaagde] niet kan worden toegewezen en wel vanwege het volgende. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Daarbij geldt op grond van artikel 7:257 BW dat het recht om vermindering van de huurprijs te vorderen vervalt zes maanden na de dag waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven.

4.24.

Het bovenstaande brengt met zich dat [gedaagde] voor een geslaagd beroep op artikel 7:207 BW dient te stellen en zo nodig dient te bewijzen dat hij [eiseres] in kennis heeft gesteld van het gebrek, hij als gevolg van dat gebrek verminderd huurgenot heeft én hij binnen zes maanden nadat [eiseres] bekend werd met dat gebrek een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Het doel van die regeling is dat een verhuurder eerst in staat wordt gesteld het gebrek te verhelpen.

4.25.

Uit de e-mail van [eiseres] van 19 november 2015 in combinatie met hetgeen [eiseres] daarover ter zitting heeft verklaard, is wel vast komen te staan dat [eiseres] op de hoogte was van het mankement aan het riool. Partijen hebben immers tezamen getracht de schade op hun verzekeringen te verhalen. De huurder kan huurprijsvermindering vorderen ter zake van gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen, hetzij door kennisgeving van de huurder, hetzij omdat de verhuurder al met het gebrek in voldoende mate bekend was. Dat was in ieder geval in november 2015 het geval.

4.26.

Hoewel daarmee aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan, heeft [gedaagde] niet voldoende onderbouwd gesteld dat hij door het risico op een verstopping verminderd huurgenot had, en evenmin heeft hij zijn vordering tot vermindering van de huurprijs binnen de vervaltermijn van zes maanden bij de kantonrechter ingediend. Hij heeft immers anderhalf jaar na het einde van de huurovereenkomst en zelfs twee jaar nadat sprake was van een overstroomd riool – bij eis in reconventie – voor het eerst aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot. Deze vordering zal daarom ook worden afgewezen.

Stalling paard

4.27.

Tot slot vordert [gedaagde] stallingskosten. Hij vordert betaling over een periode van 12 maanden waarin [eiseres] haar paard en haar pony in de stal op het gehuurde erf heeft gehouden. De maandelijkse stallingskosten bedroegen volgens [gedaagde] € 225,- voor het paard en € 175,- voor de pony. In totaal vordert [gedaagde] € 4.800,-.

4.28.

[eiseres] betwist dat zij voor de stalling betaling verschuldigd is. Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen in overleg besloten dat zij gezamenlijk hun hobby zouden uitoefenen en [eiseres] daarom haar paard en pony om niet in de stal op het erf mocht stallen.

4.29.

Om aanspraak te kunnen maken op betaling voor stallingskosten zal [gedaagde] dienen te stellen en te onderbouwen dat dit is overeengekomen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres] is een dergelijke afspraak niet vast komen te staan. Daarbij komt nog dat [gedaagde] in zijn conclusie van antwoord heeft aangegeven dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst – tegen zijn zin – heeft ingestemd met de wens van [eiseres] om voor haar paard en pony gebruik te mogen maken van de stal.

De vordering van [gedaagde] kan daarmee niet met succes worden gegrond op een tussen partijen gemaakte afspraak.

4.30.

Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te betogen dat [eiseres] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zij weliswaar de kosten voor stro, voer en hooi heeft betaald maar niet de stallingskosten, terwijl zij daar wel al die tijd gebruik van heeft gemaakt, heeft [gedaagde] ook hier niet voldaan aan zijn stelplicht. Voor een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) dient [gedaagde] enerzijds te stellen dat [eiseres] verrijkt is en dit ongerechtvaardigd is geweest en anderzijds dat dit ten koste van hem is gebeurd. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld waar die ongerechtvaardigde verrijking in is gelegen én dat hij tegenover die verrijking schade heeft geleden. De vordering van [gedaagde] met betrekking tot de stallingskosten is dan ook ongegrond en zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.31.

[gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden in reconventie begroot op € 480,- (2 x ½ x tarief € 480,-) aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.312,70 met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 januari 2019 tot de voldoening;

5.2.

compenseert de proceskosten, zodat ieder zijn eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.5.

wijst de vordering af;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 480,- aan salaris gemachtigde;

5.7.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2019.