Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.286.087
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 8717704)
arrest in kort geding van 25 november 2020 te 13.00 uur
in de zaak van
[appellant],
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. D. Gürses,
tegen:
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Mitros,
advocaat: mr. G.J. Scholten.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 28 oktober 2020 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland (sector kanton, locatie Utrecht) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 20 november 2020, met grieven,
- de memorie van antwoord, met producties,
- de op 25 november 2020 gehouden mondelinge behandeling, waarop mr. Gürses pleitnotities heeft voorgedragen.
2.2
Het hof heeft daarna bepaald dat er vandaag een uitspraak zal worden gedaan.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.2
[appellant] huurt vanaf 26 juni 2006 de woning aan de [a-straat] 180 in [A] (hierna: de woning). In artikel 9 onder 5 van de algemene voorwaarden die bij deze huurovereenkomst horen [1] , staat dat de huurder schriftelijk aan de verhuurder toestemming moet vragen voor onderverhuur van de woning.
3.3
In 2016 heeft de teammanager Wonen van Mitros [appellant] schriftelijk aangesproken op agressief gedrag tegen de buurtbeheerder en hem uitgenodigd voor een gesprek daarover. [2]
3.4
In 2019 heeft Mitros ontdekt dat [appellant] kamers in de woning onderverhuurde. Medewerkers van Mitros hebben daarover met [appellant] gesproken en zij hebben een aantal afspraken met hem gemaakt. Die afspraken zijn bevestigd in een brief van 29 juli 2019 van Mitros aan [appellant] . [3] De afspraken hielden in dat Mitros [appellant] een laatste kans zou geven en dat [appellant] in ruil daarvoor aan een aantal voorwaarden moest voldoen. Eén van die voorwaarden was dat [appellant] de komende twee jaar geen toestemming zou krijgen voor inwoning, kamerverhuur of samenwonen. Een andere voorwaarde was dat Mitros regelmatig huisbezoeken zou afleggen en dat [appellant] de medewerkers van Mitros toegang zou geven tot de woning. Er is aan [appellant] gevraagd zijn handtekening onder de brief te zetten, waarmee hij volgens de brief zegt dat hij het eens is met de afspraken. [appellant] heeft zijn handtekening onder deze brief gezet.
3.5
Op 30 juni 2020 is in de facebookgroep 'Woningen te huur in Utrecht' door [B] (hierna: [B] ) een advertentie geplaatst, waarin woonruimte werd aangeboden in de woning aan de [a-straat] 180 in [A] (hierna: de advertentie). [4] In de advertentie staat:
“Hello everyone. I leave my room in Kanaleneiland. I live in a shared flat with two other guys. The house has a big living room that is shared only with one of the guys, and the rest such as the kitchen, bathroom and a small balcony are shared with both. The prices of the room with also living room is 530€. (…) Feel free to write private message. The rent would start for the month of July”Bij deze advertentie zitten kleurenfoto’s van de kamers in de woning.
3.6
Een medewerkster van Mitros, [C] (hierna: [C] ) heeft contact opgenomen met [B] en meer informatie gevraagd over de woning. Zij heeft met [B] afgesproken dat zij de woning op 3 juli 2020 zou bekijken. Op 3 juli 2020 is [C] samen met een andere medewerkster van Mitros, [D] (hierna: [D] ) naar de woning gegaan. De medewerkster heeft van dit bezoek, de reden daarvan en de contacten op facebook die daaraan vooraf gingen een verslag gemaakt dat in een Leefbaarheid dossier is opgenomen (hierna: het verslag). [5] Een uitdraai van deze facebookcontacten zit ook in het dossier. [6] In het verslag staat onder andere:
“Ik heb via facebook gereageerd op de advertentie. De persoon geeft aan dat zij voormalig huurster is. Vanwege haar vertrek is de kamer weer beschikbaar. Er wordt nog een kamer verhuurd, daar woont een Spaanse man van 40 jaar. Samen met hem deel je ook de woonkamer, badkamer en toilet. registreren op het adres is niet mogelijk. er is geen huurcontract. De huurprijs dient iedere maand cash aan de ‘land lord’ betaald te worden. (…) Een afspraak gemaakt om de kamer te bezichtigen. Op 3 juli 2020 om 18.00 uur samen met buurtbeheerder (…) aangebeld op het adres [a-straat] 180. De deur wordt geopend door een jonge dame van spaanse afkomst (de dame van de facebook advertentie). In de woonkamer zit de andere huurder. Hij stelt zich voor als [E] . Onze hoofdhuurder is op dit moment in een van de slaapkamers, later blijkt onder invloed van Alcohol. Om deze reden konden wij eerst rustig het gesprek aangaan met de onderhuurders. Zij zijn zichtbaar geschrokken als wij uitleggen van Mitros te zijn, de eigenaar van de woning. Zij wisten niet dat het een sociale huurwoning is en dat het illegaal is om deze onder te verhuren. (…) De dame (…) is bij haar vriend aan de [b-straat] gaan wonen. (…) Hierna in gesprek gegaan met onze hoofdhuurder welke zich op dat moment nog in de andere kamer bevond. (…) Meneer blijft volhouden dat het niet waar is en geeft aan dat wij niet welkom zijn. Hij heeft ons niet binnengevraagd en vraagt zich af hoe wij wel binnen zijn gekomen. Geeft ons echter niet de mogelijkheid om dit uit te leggen. Aangegeven dat dit prima is, wij zullen vertrekken en vervolgstappen nemen. (…) Na verlaten van de woning. Horen wij dat er een ruzie in de woning ontstaat. Wij horen deuren slaan en geschreeuw. Omdat wij ons zorgen maakte om de veiligheid van de onderhuurders, hebben wij direct 112 gebeld. Deze waren binnen enkele minuten ter plaatse. Na een kort gesprek tussen onze hoofdhuurder en de agenten nodigen de agenten ons uit om naar binnen te komen. De dame zit huilend op de bank. [E] en de hoofdhuurder zitten ook op de bank. Onze hoofdhuurder geeft aan dat er geen ruzie is geweest. De dame op de bank is zijn vriendin en [E] is zijn vriend. De politieagent geeft aan dat hij meneer niet gelooft. De woning is duidelijk ingericht voor onderverhuur. Onze hoofdhuurder is vervelend en brutaal tegen de agenten. De vrouwelijke politie agent vraagt of [B] apart met haar wilt praten. Onze hoofdhuurder geeft aan dat dit niet nodig is, want het is zijn vriendin. De mannelijke politieagent geeft aan dat dit wel gaat gebeuren. [B] wilt alleen met de politieagente praten als ik (…) er ook bij ben. Zij is bang en overstuur. Tijdens het gesprek geeft zij aan dat zo meteen naar haar vriend gaat. Ze maakt zich zorgen om [E] want hij kan nergens heen. De hoofdhuurder vroeg haar te liegen, dat hij haar vriend is. Zij wilde niet tegen ons liegen. Hierdoor werd hij boos. (…) Aan beide onderhuurders wordt door zowel politie als Mitros aangegeven, dat als er ook maar iets gebeurd zij het alarmnummer (112) kunnen bellen.”
3.7
[appellant] heeft, vanwege renovatiewerkzaamheden aan de
woning, op het moment dat de procedure bij de kantonrechter speelde, tijdelijk in een wisselwoning aan de [c-straat] 96 te [A] (hierna: de wisselwoning) gewoond. De woning is inmiddels gerenoveerd en [appellant] is daar weer naar teruggegaan.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Mitros heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellant] de woning en de wisselwoning, waar hij tijdelijk verblijft, zal ontruimen. Deze ontruiming moest volgens Mitros plaatsvinden binnen twee weken nadat zij het door de kantonrechter te wijzen vonnis aan [appellant] zou hebben betekend. Mitros heeft ook gevorderd dat [appellant] de proceskosten die Mitros voor de procedure moest maken en de nakosten, zal vergoeden.
4.2
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 28 oktober 2020 beslist dat [appellant] de woning en de wisselwoning binnen twee weken na betekening van dat vonnis moet ontruimen. Ook is beslist dat [appellant] de proceskosten en de nakosten aan Mitros moet betalen.
4.3
Mitros heeft het vonnis op 6 november 2020 aan [appellant] betekend. Daarbij is [appellant] bevolen om de woning binnen veertien dagen te ontruimen en de proceskosten en nakosten binnen twee dagen aan Mitros te betalen. Als [appellant] niet binnen de genoemde termijnen aan het bevel heeft voldaan, zal Mitros zelf op 25 november 2020 tot ontruiming overgaan en executoriale maatregelen tegen [appellant] nemen.
4.4
Gelet op de hiervoor genoemde termijn, heeft het hof de zaak vandaag als turbo-spoedappel behandeld.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
De kern van de beslissing van het hof
5.1
Het hof is het met de voorzieningenrechter eens dat [appellant] de woning en de wisselwoning moet ontruimen. Het hof vindt voldoende aannemelijk dat [appellant] opnieuw een deel van de woning heeft onderverhuurd. Dat is in strijd met de huurvoorwaarden en met de afspraken die [appellant] met Mitros heeft gemaakt. Het hof vindt dit voldoende ernstig om de huurovereenkomst te ontbinden. De uitspraak van de voorzieningenrechter wordt daarom bekrachtigd. [appellant] moet de proceskosten die Mitros in hoger beroep heeft gemaakt vergoeden. Het hof zal deze beslissing hierna toelichten.
Spoedeisend belang
5.2
[appellant] betwist in zijn eerste grief dat Mitros een spoedeisend belang bij de ontruiming heeft. Het hof is het daar niet mee eens. [appellant] woont namelijk in een sociale huurwoning. Zoals Mitros heeft gesteld, is er weinig woonruimte die gesubsidieerd wordt door de overheid. Als [appellant] zich niet aan de voorwaarden voor de huur van zo’n woning en de afspraken met Mitros houdt, is het belangrijk dat die woonruimte zo snel mogelijk vrij komt voor andere mensen die een sociale huurwoning zoeken. Mitros heeft bovendien gewezen op het feit dat zij zelf een groot risico loopt dat haar boetes zullen worden opgelegd door de gemeente, als er kamers in de woning worden onderverhuurd. Dit mag namelijk niet volgens de regels van de Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht. Deze beide omstandigheden betekenen dat Mitros snel een beslissing nodig had en heeft op haar eis dat [appellant] de woning zal ontruimen.
Tekortkoming van [appellant]
5.3
[appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat hij een deel van de woning heeft onderverhuurd. [appellant] wil in een bodemprocedure [B] en [E] laten horen, omdat hij de inhoud van de informatie die zij aan de medewerkers van Mitros hebben verstrekt wil weten en omdat hij de verklaringen die zij hebben afgelegd aan deze medewerkers betwist. Volgens [appellant] kan de advertentie die [B] heeft geplaatst niet als bewijs worden gebruikt. [B] was zijn vriendin en zij zou de advertentie hebben geplaatst vanwege de slechte persoonlijke verhouding die later met [appellant] was ontstaan. Uit deze advertentie zou overigens blijken dat [B] en [E] niet meer in de woning woonden. Volgens [appellant] hadden [B] en [E] de medewerkers van Mitros om die reden op 3 juli 2020 niet in de woning mogen toelaten. Daarom zijn de medewerkers van Mitros op 3 juli 2020 volgens hem ook onrechtmatig de woning binnengekomen. [appellant] zegt dat (alleen) [B] een sleutel van de woning had, omdat zij zijn vriendin was. Ook zegt hij dat de spullen die te zien zijn op de foto’s bij de advertentie van hem zijn.
5.4
Het hof vindt op dit moment voldoende aannemelijk dat [appellant] een deel van de woning had onderverhuurd. De advertentie, de facebookcontacten tussen [B] en [C] en het bezoek aan de woning op 3 juli 2020, zoals ook weergegeven in het verslag dat [C] heeft geschreven, zijn daarvoor voldoende duidelijk en consistent. Bovendien heeft [C] tijdens de zitting verteld hoe zij de advertentie op facebook tegenkwam, het contact dat zij daarover had met [B] en het bezoek aan de woning op 3 juli 2020. Zij heeft gezegd dat zij op 3 juli 2020 in de woning in gesprek was gegaan met [B] en [E] , met wie we zou gaan samenwonen als ze de kamer zou krijgen. [C] heeft ook beschreven hoe de woning er uit zag, die haar en [D] tijdens het bezoek getoond werd. Er was een slaapkamer van [E] , met een bed, dat niet was opgemaakt en waar kleding op de grond lag. Verder was er de slaapkamer van [B] , waaruit de persoonlijke spullen, die nog wel op de foto’s op facebook te zien waren geweest, waren verdwenen. In die kamer stond alleen nog een bed en een kast. [D] heeft dit beeld tijdens de zitting bevestigd. Het hof ziet op de foto’s die bij de advertentie zijn geplaatst ook dat er in de kamer die werd aangeboden kleding en andere persoonlijke spullen aanwezig zijn, waarvan het niet voor de hand ligt dat die van een man zouden zijn.
5.5
De verklaringen die [appellant] geeft voor de advertentie en de inhoud van het verslag dat de medewerkster van Mitros naar aanleiding van het bezoek op 3 juli 2020 heeft gemaakt, overtuigen het hof op dit moment onvoldoende van het tegendeel. [appellant] heeft ook geen sluitende verklaring gegeven voor de aanwezigheid van [B] en [E] in zijn woning, op een moment dat hij dat niet zou weten.
Zoals Mitros ook zegt, ligt het niet voor de hand dat [B] via het plaatsen van een dergelijke advertentie een wraakactie tegen [appellant] zou willen uitvoeren. Het (anoniem) bellen van de kliklijn zou veel doeltreffender zijn geweest. Bovendien staat in het verslag dat [B] heeft verteld dat zij de woning verliet omdat zij met haar vriend ging samenwonen op een ander adres. Dat strookt ook niet met de verklaring van [appellant] volgens datzelfde verslag, die [appellant] ook in de stukken herhaalt, dat [B] zijn vriendin was.
De schriftelijke verklaringen van enkele vrienden die mr. Gürses op 13 oktober 2020 aan de kantonrechter had gestuurd, waarin staat dat [appellant] [B] aan hen zou hebben voorgesteld als zijn vriendin, betekenen overigens nog niet dat [B] ook daadwerkelijk de vriendin van [appellant] was.
De schriftelijke verklaringen van enkele vrienden die mr. Gürses op 13 oktober 2020 aan de kantonrechter had gestuurd, waarin staat dat [appellant] [B] aan hen zou hebben voorgesteld als zijn vriendin, betekenen overigens nog niet dat [B] ook daadwerkelijk de vriendin van [appellant] was.
Dat [B] de advertentie heeft geplaatst is bovendien niet onlogisch. [C] heeft in dit verband tijdens de zitting verklaard dat het gebruikelijk is in Utrecht om zelf een nieuwe huurder te zoeken als iemand een kamer verlaat, vooral omdat de woonkamer en de voorzieningen gedeeld worden. Tijdens de zitting heeft [C] ook nog gezegd dat zij afgelopen zaterdag op facebook zag dat [E] in diezelfde periode ook een advertentie had geplaatst voor dezelfde kamer. Verder zag zij op facebook dat [E] , kort nadat zij in de woning was geweest, een advertentie had geplaatst waarin hij met spoed andere woonruimte zocht. Hoewel mr. Gürses deze verklaring tijdens de zitting heeft betwist, heeft het hof geen reden om aan de verklaring van [C] te twijfelen.
5.6
Volgens [appellant] had [B] nog een sleutel van de woning, zodat zij en [E] op die manier de woning konden binnenkomen, maar hij heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom [B] , ook als de gestelde relatie met [appellant] inmiddels beëindigd zou zijn, nog steeds een sleutel van de woning zou hebben. Gelet op deze onduidelijkheden, is het hof voorlopig ook van oordeel dat de medewerkers van Mitros niet onrechtmatig in de woning waren binnengekomen. Deze medewerkers zijn bovendien meteen vertrokken nadat [appellant] hen dat had gevraagd.
5.7
Het hof is gelet op wat er hierboven staat voorlopig van oordeel dat [appellant] in 2020 delen van de woning (aan [B] en [E] ) had onderverhuurd. Dit is in strijd met de algemene huurvoorwaarden en met de afspraken die [appellant] met Mitros had gemaakt. Dat betekent dat sprake is van een tekortkoming door [appellant] .
De tekortkoming is ernstig genoeg voor ontbinding van de huurovereenkomst
5.8
In de brief van 29 juli 2019 van Mitros aan [appellant] staat dat Mitros een laatste kans geeft. Dit betekent dat het [appellant] duidelijk moest zijn dat hij zich strikt moest houden aan de voorwaarden die in die brief stonden. Omdat er op dit moment vanuit wordt gegaan dat [appellant] dat niet heeft gedaan, is de tekortkoming van [appellant] voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het feit dat [appellant] iedere maand op tijd zijn huur betaalde en geen overlast voor omwonenden zou hebben veroorzaakt, brengt daarin geen verandering. Dat is namelijk een verplichting die op iedere huurder rust. De tekortkoming rechtvaardigt dus de ontbinding.
Ook geen andere reden om niet te ontruimen
5.9
[appellant] heeft nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ook als er van uit gegaan moet worden dat [appellant] last heeft van psychische en lichamelijke klachten en op straat komt te staan, is dat onvoldoende om de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardig te oordelen, dan wel dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te vinden. Dit wordt niet anders door het feit dat [appellant] een laag inkomen heeft en een groot belang heeft bij behoud van de woning, omdat zijn kinderen in Sudan misschien in Nederland willen studeren. Er zijn veel mensen met een laag inkomen die wachten op een sociale huurwoning en het zou niet eerlijk zijn als deze mensen langer moeten wachten, terwijl [appellant] zich niet houdt aan de regels die gelden voor de huur van zo’n woning.
Afwijzing bewijsaanbod
5.1
Gelet op de zeer korte termijn waarop de ontruiming is aangezegd, kan er in deze procedure geen bewijslevering plaatsvinden.
6.De slotsom
6.1
Het hoger beroep faalt. Het vonnis van 28 oktober 2020 zal worden bekrachtigd. Dat betekent dat Mitros de woning aan de [a-straat] 180 te [A] vanmiddag zal kunnen ontruimen. De ontruiming van de wisselwoning is niet meer aan de orde, zo heeft het hof ter zitting begrepen.
6.2
Het hof zal [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep van Mitros bedragen € 760,00 voor griffierecht en € 2.148,00 voor het salaris van de advocaat (2 punten x tarief II).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland van
28 oktober 2020;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de kant van Mitros vastgesteld op € 760,00 aan verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, Th.C.M. Willemse en C. Hoogland en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020 te 13.00 uur.