ECLI:NL:GHARL:2020:9918

• Datum uitspraak: 24 november 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: 19/00977
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. van de Merwe; R.A.V. Boxem; T. Tanghe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling onroerende zaak onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, die de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde van zijn woning voor het jaar 2018 ongegrond verklaarde. De waarde van de woning, gelegen aan [a-straat] 199 te [Z], was vastgesteld op € 305.000 door de heffingsambtenaar van de gemeente Westervoort. Belanghebbende, die de woning in 2017 had gekocht voor € 308.750, betwistte deze waardevaststelling en stelde dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 € 291.000 zou moeten zijn. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende bewijs had geleverd voor de lagere waardestijging van de woning, ondanks de overlast van het nabijgelegen zalencentrum. Het Hof concludeerde dat de waardeontwikkeling van de woning gelijk was aan de gemiddelde waardeontwikkeling in het gebied en stelde de waarde vast op € 291.000. Het hoger beroep werd gegrond verklaard, en de heffingsambtenaar werd veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht aan belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/00977

uitspraakdatum: 24 november 2020

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 juni 2019, nummer AWB 19/677, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Westervoort (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking ten name van belanghebbende is voor het kalenderjaar 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde vastgesteld van de onroerende zaak [a-straat] 199 te [Z] . Voorts is aan belanghebbende voor het jaar 2018 een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2020 via videobellen (een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 199 te [Z] (hierna: de woning). Hij heeft de woning op 19 september 2017 gekocht voor € 308.750 en deze is vervolgens op 2 november 2017 aan hem geleverd. De woning ligt tegenover een zalencentrum met een groot parkeerterrein. Op het parkeerterrein wordt jaarlijks een kermis gehouden. De bewoners van de woning ervaren daardoor overlast.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij de bestreden beschikking de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 305.000.

3. Het geschil

In geschil is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2017. In het bijzonder is in geschil de waardestijging van de woning tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning ten tijde van de aankoop gelijk was aan de koopsom van € 308.750 (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Ook is niet in geschil dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017 het beste kan worden vastgesteld door uit te gaan van deze koopprijs en deze te corrigeren voor de waardeverandering van de woning tussen de waardepeildatum en de koopdatum. Evenmin is in geschil dat de prijsstijging van woningen in het gebied waar de woning is gelegen tussen de waardepeildatum 1 januari 2017 en de aankoopdatum gemiddeld 5,7% bedroeg.

4.2.

De heffingsambtenaar verdedigt dat de waardestijging tussen 1 januari 2017 en 2 november 2017 niet hoger was dan ongeveer 1%. Hij wijst erop dat de woning in augustus 2017 te koop werd aangeboden voor € 325.000 en dat de woning kort nadien is verkocht voor een aanzienlijk lager bedrag. De bewoners van de woning hebben parkeer- en geluidsoverlast van het zalencentrum. Met deze overlast is voldoende rekening gehouden. De waarde is veel lager vastgesteld dan de verkoopprijs van overigens vergelijkbare woningen zonder of met minder overlast. In verband met deze specifieke omstandigheden is in dit geval de waardestijging lager dan gemiddeld, aldus de heffingsambtenaar.

4.3.

Belanghebbende stelt dat de gemiddelde prijsstijging ook voor zijn woning geldt. In de koopprijs is immers al rekening gehouden met de overlast en andere bijzondere omstandigheden die de waarde beïnvloeden. Er is daarom geen reden bij de indexering daarmee nogmaals rekening te houden. Belanghebbende verzoekt de waarde vast te stellen op € 291.000.

4.4.

Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Nu niet in geschil is dat als uitgangspunt geldt de waarde van de woning ten tijde van de koop, is nog slechts de waardeverandering tussen de waardepeildatum en de koopdatum in geschil. De heffingsambtenaar stelt dat deze waardestijging lager is dan gemiddeld in verband met de specifieke ligging. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarmee de door hem gestelde waardestijging niet aannemelijk gemaakt. Het ligt niet zonder meer voor de hand dat woningen met een specifieke waardeverminderende ligging een lagere procentuele waardestijging hebben dan andere woningen en de heffingsambtenaar heeft zijn stelling niet onderbouwd met bewijsmiddelen, bijvoorbeeld verwijzingen naar de waardeontwikkeling van andere woningen met een gelijksoortige specifieke ligging.

4.5.

Belanghebbende heeft gesteld dat de waardeontwikkeling van de woning gelijk is aan de gemiddelde waardeontwikkeling in het onderhavige gebied. De heffingsambtenaar heeft dat wel betwist, maar die betwisting naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd. Het Hof acht daarom niet aannemelijk dat de waardeontwikkeling van de woning tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum afwijkt van het gemiddelde. Niet in geschil is dat de waarde dan overeenkomstig de conclusie van belanghebbende moet worden vastgesteld op € 291.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 261 (bedrag 2020)), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525 (bedrag 2020)) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525 (bedrag 2020)), ofwel in totaal op € 2.622.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 291.000,

– vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,

– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.622,

– gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 24 november 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier,

De voorzitter,

(E.D. Postema)

(J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.