ECLI:NL:GHARL:2020:8256

• Datum uitspraak: 13 oktober 2020
• Publicatiedatum: 13 oktober 2020
• Zaaknummer: 200.247.773
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.S.A. van Dam; C.G. ter Veer; L. Janse
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtsgeldig beroep op financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst woning door besloten vennootschap in oprichting

In deze zaak gaat het om de rechtsgeldigheid van een beroep op het financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst voor een woning, gedaan door een besloten vennootschap in oprichting, Multi Beheer B.V. De appellant, handelend namens deze vennootschap, heeft een woning gekocht van de geïntimeerde, maar heeft later de overeenkomst ontbonden op basis van het financieringsvoorbehoud. Het hof oordeelt dat de appellant voldoende inspanningen heeft verricht om financiering te verkrijgen, maar dat de bank een substantiële eigen inbreng eiste, wat de appellant niet kon of wilde bieden. Het hof volgt de appellant in zijn betoog dat hij niet gehouden was tot enige eigen inbreng en dat de ontbinding van de overeenkomst rechtsgeldig was. De geïntimeerde had niet voldoende onderbouwd waarom de appellant meer informatie had moeten verstrekken aan de bank. Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de rechtbank Gelderland, dat de appellant aansprakelijk stelde voor de boete, en wijst de vorderingen van de geïntimeerde af. De kosten van beide instanties worden toegewezen aan de geïntimeerde, die in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.247.773

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 323761)

arrest van 13 oktober 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. A.J. Verweij,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 oktober 2019 hier over.

1.2 Het verdere verloop blijkt uit:

- de pleitnotities van Mr. Verweij; en

- het proces-verbaal van de op 8 juli 2020 gehouden mondelinge behandeling.

1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.17 van het (bestreden) vonnis van 6 juni 2018 van de rechtbank Gelderland (zittingsplaats Arnhem).

3. De beoordeling in hoger beroep

Kern van de zaak

3.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] , handelend namens Multi Beheer B.V. i.o Nederland (hierna: Multi Beheer), rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst voor het huis van [geïntimeerde] aan de [a-straat] 1 te [B] (hierna: de woning). Om de redenen die hieronder worden uiteengezet, beantwoordt het hof deze vraag bevestigend, zodat het hoger beroep slaagt.

Samenvatting van de feiten

3.2

De woning is te koop aangeboden via Snel ERA Makelaardij te Leusden (hierna: de makelaar). [C] (hierna: [C] ) was geïnteresseerd in deze woning. Nadat aan [C] een concept koopovereenkomst is gestuurd, heeft deze aan de makelaar laten weten dat de financiering van de woning door [appellant] zou worden afgewikkeld. De makelaar heeft vervolgens op 14 september 2016 een eerste concept-koopakte aan [appellant] en zijn echtgenote gestuurd en vervolgens op 3 oktober 2016 een aangepaste koopakte, waarin zij op zouden treden namens een nader te noemen meester. Deze overeenkomsten zijn door [appellant] en zijn echtgenote niet getekend. Op 24 oktober 2016 heeft [appellant] aan de makelaar laten weten dat Multi Beheer BV Nederland de woning zou kopen en dat de oprichting van deze besloten vennootschap in gang was gezet. Alhoewel de makelaar daarop, op 24 oktober 2016, liet weten dat de overeenkomst al getekend kon worden door [appellant] en zijn echtgenote, omdat de nader te noemen meester clausule hem in staat stelde Multi Beheer voor hen in de plaats te stellen, heeft [appellant] dat niet gedaan. Op of omstreeks 7 november 2016 is er ten slotte een overeenkomst getekend door enerzijds [geïntimeerde] en anderzijds [appellant] namens Multi Beheer voor de koop van de woning voor een bedrag van € 725.000 (hierna: de overeenkomst).

3.3

De overeenkomst bevat in artikel 16.1 een ontbindende voorwaarde (hierna: de ontbindende voorwaarde). Multi Beheer kon op grond daarvan de overeenkomst ontbinden als zij uiterlijk 1 december 2016 voor de financiering van de woning, voor een bedrag van koopsom plus kosten (maximaal 102% van de koopsom), geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling zou hebben verkregen. Daarbij is in artikel 16.3 bepaald dat partijen zich over en weer verbinden al het redelijk mogelijke te doen om de bedoelde financiering te verkrijgen. Ook is in dat artikel bepaald dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd dient te geschieden. Daaronder wordt verstaan dat “één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd” en in de afwijzing duidelijk vermeld dient te worden welke gegevens zijn aangereikt voor de financieringsaanvraag.

3.4

Op 29 november 2016 heeft [appellant] namens Multi Beheer de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. Daarbij heeft hij aan de makelaar overgelegd een brief van 8 november 2016 van Multi Beheer aan ABN AMRO Bank, waarin gevraagd werd een krediet van € 739.500 te verstrekken, met als bijlagen de overeenkomst en een taxatierapport waarin de woning werd getaxeerd op € 725.000, en ook een e-mail van ABN AMRO Bank, met een afwijzing van dat verzoek. Op 6 december 2016 heeft [appellant] ook een mailwisseling met de ABN AMRO Bank aan de makelaar gestuurd, waaruit bleek dat de ABN AMRO Bank een substantiële eigen bijdrage verlangde bij de financiering en een kopie van het door [appellant] bij de ABN AMRO Bank ingediende ondernemingsplan.

3.5

[geïntimeerde] is niet akkoord gegaan met de ontbinding. Multi Beheer is gesommeerd haar verplichtingen uit de overeenkomst na te komen en op 16 januari 2017 heeft [geïntimeerde] de overeenkomst ontbonden en zijn [C] , [appellant] en Multi Beheer gesommeerd tot betaling van de contractueel overeengekomen boete.

3.6

Multi Beheer B.V. Nederland is nooit opgericht.

De vordering van [geïntimeerde] en het oordeel van de rechtbank

3.7

[geïntimeerde] heeft gevorderd [C] en [appellant] hoofdelijk te veroordelen een bedrag van € 72.500 of ander nader te bepalen bedrag te betalen, als boete dan wel schadevergoeding, met rente en kosten. De rechtbank heeft de vorderingen tegen [C] afgewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van [C] . De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld om € 72.500 en de proceskosten van [geïntimeerde] te betalen. De rechtbank oordeelde dat [appellant] niet heeft voldaan aan de eisen die artikel 16.3 van de overeenkomst aan een beroep op de ontbindende voorwaarde stelt. Op grond van artikel 2:203 lid 2 BW is [appellant] volgens de rechtbank hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde boete. Het verzoek tot matiging van de boete heeft de rechtbank afgewezen.

Rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde?

3.8

[appellant] klaagt onder meer over het oordeel in het bestreden vonnis dat Multi Beheer geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Om een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde te kunnen doen moet Multi Beheer al het redelijk mogelijke hebben gedaan om financiering van een bank te krijgen en moet het beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende gedocumenteerd gedaan worden, waarbij inzicht wordt geboden in de aan de bank verstrekte gegevens. Volgens [appellant] heeft hij namens Multi Beheer aan die inspanningsverplichting voldaan. Subsidiair stelt hij dat ook als Multi Beheer meer inspanningen had gedaan en aanvullende gegevens zou hebben verstrekt, Multi Beheer ook niet zou zijn geslaagd in het verkrijgen van een financiering, zoals beschreven in het financieringsvoorbehoud. Het hof zal eerst onderzoeken of dit subsidiaire betoog, dat als zodanig in de rechtspraak is aanvaard, in dit geval opgaat. Als dat zo is dan hoeft niet meer te worden onderzocht of Multi Beheer voldoende inspanningen heeft verricht om financiering te krijgen. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot dit subsidiaire betoog rusten op [appellant] .

3.9

Daarbij is van belang dat volgens de overeenkomst het financieringsvoorbehoud ingeroepen kan worden als Multi Beheer geen financiering kon krijgen voor de volledige koopsom en kosten (tot 102% van de koopsom). De ABN AMRO Bank heeft de financieringsaanvraag afgewezen omdat zij een substantiële eigen inbreng eiste door Multi Beheer. Daartoe was Multi Beheer niet bereid of in staat. Extra inspanningen of gegevens zouden zonder een dergelijke eigen inbreng dus ook niet tot een financiering hebben kunnen leiden, aldus [appellant] . [geïntimeerde] heeft dat niet (voldoende) betwist. Daarmee slaagt het subsidiaire verweer van [appellant] .

3.1

[geïntimeerde] vindt kennelijk echter toch dat [appellant] in redelijkheid geen beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen. Volgens [geïntimeerde] mocht [appellant] niet verwachten dat een bank Multi Beheer voor de volledige koopsom en kosten financiering zou verstrekken, zonder enige eigen inbreng of aanvullende zekerheid. Hij had dus meer informatie moeten verstrekken, zodat de bank eventueel borg of aanvullende pand- of hypotheekrechten (naar het hof begrijpt: van [appellant] in privé) had kunnen vragen.

Het hof volgt [geïntimeerde] daarin niet. [appellant] legt het financieringsvoorbehoud zo uit dat hij niet gehouden was tot enige eigen inbreng of het verstrekken van aanvullende zekerheden. Hij wijst er daarbij op dat hij gedurende de onderhandelingen over de koopovereenkomst ook duidelijk heeft gemaakt dat hij niet in privé gebonden wilde zijn en dat hij heeft geweigerd een koopovereenkomst in privé te tekenen en ook niet wilde tekenen namens een nader te noemen meester. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] niet heeft betoogd dat en waarom het financieringsvoorbehoud zo moet worden uitgelegd dat [appellant] wel gehouden was tot het doen van een privé inbreng of het privé verstrekken van zekerheden. Waarom dat dan desondanks van [appellant] mocht worden verwacht heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd.

3.11

[geïntimeerde] lijkt ook te stellen dat hij heeft gedwaald. Met name het gestelde in de dagvaarding in eerste aanleg onder 15 duidt daar op. Daar stelt [geïntimeerde] dat als hij had geweten dat financiering zou worden aangevraagd voor een B.V. die een vastgoedportefeuille voor de verhuur zou oprichten, hij nooit onder dezelfde voorwaarden akkoord was gegaan. Het financieringsvoorbehoud zou dan niet of op andere wijze zijn geformuleerd, aldus [geïntimeerde] . Een geslaagd beroep op dwaling leidt echter tot gehele of gedeeltelijke vernietigbaarheid van de koopovereenkomst (behoudens de werking van 6:230 BW), maar dat rechtsgevolg heeft [geïntimeerde] niet ingeroepen en daar zijn diens vorderingen ook niet op toegesneden. Voor zover [geïntimeerde] het zo ziet, dat een terecht beroep op dwaling ertoe kan leiden dat Multi Beheer/ [appellant] tot meer is gehouden dan waartoe Multi Beheer zich contractueel heeft verplicht, kan die opvatting niet worden gevolgd. Voor zover [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat [appellant] hem heeft bedrogen of anderszins onrechtmatig heeft gehandeld en dat hij daarom schadeplichtig is (het hof leest dat niet expliciet in de stukken) dan is dat standpunt naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.

3.12

Bij bespreking van zijn andere bezwaren tegen het bestreden vonnis heeft [appellant] geen belang meer en deze hoeven dus ook niet behandeld te worden. Partijen hebben geen feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing moeten leiden. Daarom worden hun bewijsaanbiedingen gepasseerd.

4. De slotsom

4.1

De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd.

4.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 883

- salaris advocaat € 2.148 (2 punten x tarief IV à € 1.074)

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 98,01

- griffierecht
€ 726, -

totaal verschotten € 824,01

- salaris advocaat € 3.918 (2 punten x tarief IV à € 1.959).

4.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het tussen [geïntimeerde] en [appellant] gewezen vonnis van 6 juni 2018 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, en doet opnieuw recht;

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] tegen [appellant] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 883 voor verschotten en op € 2.148 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 824,01 voor verschotten en op € 3.918 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, C.G. ter Veer en L. Janse, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2020.