Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.272.362/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL18.20781)
arrest van 8 september 2020
in de zaak van
1.[appellant1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant1],
[appellant1],
2. [appellant2],
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant2],
[appellant2],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. J.C.A. Stevens, kantoorhoudend te 's-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde],
ook handelend onder de naam
Makelaardij o.g.,
wonende te [B] ,
ook handelend onder de naam
Makelaardij o.g.,
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg, kantoorhoudend te Rotterdam.
1.1 Het verloop van de procedure in eerste aanleg
1.1
Het verloop van de procedure in eerste aanleg blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 12 november 2019 van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, zittingsplaats Lelystad (hierna: de rechtbank).
2.2 Het verloop van de procedure in hoger beroep en de wijziging van eis
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 24 december 2019, die ook de grieven bevat
- de appeldagvaarding van 24 december 2019, die ook de grieven bevat
(met producties);
- de memorie van antwoord;
- de akte houdende vermeerdering van eis;
- de antwoordakte.
- de memorie van antwoord;
- de akte houdende vermeerdering van eis;
- de antwoordakte.
2.2
Nadat [appellanten] c.s. hun akte houdende vermeerdering van eis hadden genomen, hebben zij - op de rolzitting van 23 juni 2020 - gevraagd nog een akte te mogen nemen en verzocht om een mondelinge behandeling indien geen akte zou mogen worden genomen. De rolraadsheer heeft dat verzoek geweigerd. Vervolgens heeft [geïntimeerde] haar antwoordakte genomen, waarna [geïntimeerde] de processtukken heeft overgelegd en een datum voor arrest is bepaald.
2.3
In een brief van 28 juli 2020 heeft de advocaat van [appellanten] c.s. geschreven dat hij, na de weigering een akte te nemen, op de rol van 16 juni 2020 verzocht heeft om een mondelinge behandeling. Op dit verzoek is volgens hem ten onrechte niet gereageerd.
Het hof is bij navraag op de griffie gebleken dat op beide verzoeken van de advocaat van [appellanten] c.s. - die overigens zijn gedaan op de rol van 23 juni 2020 - afwijzend is beslist door de rolraadsheer en dat dit vervolgens telefonisch is meegedeeld aan de advocaat van [appellanten] c.s. Het hof ziet geen reden om alsnog een mondelinge behandeling te gelasten. Het verzoek daartoe is niet alleen te laat gedaan, maar bij het daarmee beoogde doel - het alsnog in het geding brengen van een tweede meetrapport - hebben [appellanten] c.s. geen belang, zoals hierna zal blijken.
Het hof is bij navraag op de griffie gebleken dat op beide verzoeken van de advocaat van [appellanten] c.s. - die overigens zijn gedaan op de rol van 23 juni 2020 - afwijzend is beslist door de rolraadsheer en dat dit vervolgens telefonisch is meegedeeld aan de advocaat van [appellanten] c.s. Het hof ziet geen reden om alsnog een mondelinge behandeling te gelasten. Het verzoek daartoe is niet alleen te laat gedaan, maar bij het daarmee beoogde doel - het alsnog in het geding brengen van een tweede meetrapport - hebben [appellanten] c.s. geen belang, zoals hierna zal blijken.
2.4
[appellanten] c.s. hebben hun eis vermeerderd, in die zin dat zij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van hun in het petitum van de appeldagvaarding geformuleerde vorderingen vorderen. [geïntimeerde] heeft zich niet tegen de vermeerdering van eis als zodanig verzet. Het hof ziet ook geen redenen de vermeerdering van eis, die neerkomt op het herstellen van een omissie in de appeldagvaarding, ambtshalve buiten beschouwing te laten.
2.5
Het hof zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis, die inhoudt dat de mondelinge uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en dat [geïntimeerde] alsnog wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van primair € 45.745,45, subsidiair € 51.034,95, meer subsidiair een door het hof op basis van artikel 6:97 BW althans in goede justitie te begroten schadebedrag, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties en tot terugbetaling van de door [appellanten] c.s. op grond van het vonnis in eerste aanleg aan [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 3.200,-.
3.3 De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2
[geïntimeerde] is vanaf 2010 als verkoopmakelaar betrokken geweest bij verkoop van de woning aan de [a-straat] 10 te [A] (hierna: de woning), een geschakelde hoekvilla, die eigendom was van mevrouw [C] en de heer [D] (hierna: verkopers). Verkopers bevonden zich in een echtscheidingssituatie. In de door [geïntimeerde] opgestelde verkoopbrochure en op Funda was vermeld dat de woning een woonoppervlakte van 165 m2 heeft.
3.3
De vraagprijs van de woning was aanvankelijk (in augustus 2010) € 429.000,-, maar is in de loop der tijd via € 419.000,- (in juni 2011) verlaagd naar € 399.000,-
(in november 2011).
3.4
[appellanten] c.s. hebben de woning in februari 2011 tweemaal bezichtigd, maar hebben toen geen bod uitgebracht. Na de tweede verlaging van de vraagprijs, hebben [appellanten] c.s. de woning opnieuw bezichtigd. [appellanten] c.s. en de verkopers zijn toen in onderhandeling getreden. In juli 2012 hebben verkopers de woning voor € 370.000,- aan [appellanten] c.s. verkocht. [appellanten] c.s. verkochten op hun beurt hun eigen woning aan de [b-straat] 8 te [A] aan verkopers. In artikel 16.4 van de schriftelijke koopovereenkomst betreffende de verkoop van de woning is in dat verband bepaald dat de koopovereenkomst betreffende de woning is tot stand gekomen doordat verkopers de woning van [appellanten] c.s. zullen gaan kopen en dat de koopovereenkomst niet onafhankelijk van elkaar maar alleen samen ten uitvoer zullen worden gebracht.
3.5
[appellanten] c.s. hebben de woning in maart 2018 verkocht voor een bedrag van
€ 434.500,-. De door hen voor de verkoop van de woning ingeschakelde makelaar Makelaarsland heeft op 18 oktober 2017 de woonoppervlakte bepaald op 145 m2 en daarnaast voor "overige inpandige ruimte"7 m2 en voor "externe bergruimte"6 m2 gemeten.
€ 434.500,-. De door hen voor de verkoop van de woning ingeschakelde makelaar Makelaarsland heeft op 18 oktober 2017 de woonoppervlakte bepaald op 145 m2 en daarnaast voor "overige inpandige ruimte"7 m2 en voor "externe bergruimte"6 m2 gemeten.
3.6
De toenmalige advocaat van [appellanten] c.s. heeft [geïntimeerde] in een brief van
21 november 2017 aansprakelijk gesteld uit onrechtmatige daad voor de door [appellanten] c.s. gestelde schade, als gevolg van het feit dat zij een woning met een kleiner woonoppervlakte hebben gekocht dan aan hen is vermeld. In de brief is de schade berekend op € 44.848,-.
[geïntimeerde] heeft geen aansprakelijkheid erkend.
[geïntimeerde] heeft geen aansprakelijkheid erkend.
3.7
In opdracht van [appellanten] c.s. heeft ing. [E] van Object & Co B.V. (hierna: [E] ) op 8 juni 2018 een “NEN 2580 meetrapport” betreffende de woning opgesteld. In dit rapport is vermeld dat het gebruiksoppervlakte wonen 146 m2 bedraagt.
Onder het kopje “Gehanteerde begrippen en meettechnisch kader” van het rapport is het volgende vermeld:
“
Bij het bepalen van de vloeroppervlakte en inhoud is uitgegaan van de NEN 2580:2007 NL, inzake ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden’, inclusief het correctieblad C1:2008 en voor zover relevant conform de NTA 2581 ‘Opstellen van meetrapporten volgens NEN 2580’.Hieronder een beknopte uitleg van de bovengenoemde norm, mits er sprake is van relevantie tot dit rapport. Voor de complete tekst dient u de norm te raadplegen alsmede de hiervan afgeleide “Meetinstructie bepalen gebruiks-oppervlakte woningen volgens NEN-2580”en de “Meetinstructie bepalen bruto inhoud woningen volgens NEN-2580” in de 2016 versies vastgesteld door NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en Waarderingskamer.”
Onder het kopje “Gehanteerde begrippen en meettechnisch kader” van het rapport is het volgende vermeld:
“
Bij het bepalen van de vloeroppervlakte en inhoud is uitgegaan van de NEN 2580:2007 NL, inzake ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden’, inclusief het correctieblad C1:2008 en voor zover relevant conform de NTA 2581 ‘Opstellen van meetrapporten volgens NEN 2580’.Hieronder een beknopte uitleg van de bovengenoemde norm, mits er sprake is van relevantie tot dit rapport. Voor de complete tekst dient u de norm te raadplegen alsmede de hiervan afgeleide “Meetinstructie bepalen gebruiks-oppervlakte woningen volgens NEN-2580”en de “Meetinstructie bepalen bruto inhoud woningen volgens NEN-2580” in de 2016 versies vastgesteld door NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en Waarderingskamer.”
3.8
In een e-mailbericht van 13 november 2019 aan [appellanten] c.s. heeft [E] onder meer het volgende geschreven:
“
Vreemd dat er discussie over het meetrapport kan bestaand. De normbasis staat aangegeven op ons rapport. In het kort:De meetinstructies zijn gebaseerd op de NEN 2580 norm en verwijzen ook voor complexe zaken naar de NEN 2580. Feitelijk vereenvoudigen de meetinstructies een aantal zaken van de NEN 2580 om e.e.a. werkbaar te houden voor de markt van makelaars en eigenaren etc. Er zijn een aantal verschillen maar de belangrijkste op het vlak van gebruiksoppervlakte wonen is dat de meetinstructie de dragende en niet dragende binnenmuren volledig meetelt voor het gebruiksoppervlakte wonen en de NEN 2580 telt de dragende binnenmuren daarvoor niet mee. Gemiddeld is het verschil ongeveer 1,5%.In een rechtszaak tegen een makelaar lijkt me dit irrelevant. Makelaarsverenigingen hebben hun leden verplicht om gebruik te maken van de meetinstructies en wij leveren dus een meetrapport op basis van die meetinstructies échter wel met verwijzing naar de NEN 2580 gegeven het feit dat de basis van de meetinstructies ligt bij de NEN 2580 en de meetinstructies daar ook naar verwijzen.”
“
Vreemd dat er discussie over het meetrapport kan bestaand. De normbasis staat aangegeven op ons rapport. In het kort:De meetinstructies zijn gebaseerd op de NEN 2580 norm en verwijzen ook voor complexe zaken naar de NEN 2580. Feitelijk vereenvoudigen de meetinstructies een aantal zaken van de NEN 2580 om e.e.a. werkbaar te houden voor de markt van makelaars en eigenaren etc. Er zijn een aantal verschillen maar de belangrijkste op het vlak van gebruiksoppervlakte wonen is dat de meetinstructie de dragende en niet dragende binnenmuren volledig meetelt voor het gebruiksoppervlakte wonen en de NEN 2580 telt de dragende binnenmuren daarvoor niet mee. Gemiddeld is het verschil ongeveer 1,5%.In een rechtszaak tegen een makelaar lijkt me dit irrelevant. Makelaarsverenigingen hebben hun leden verplicht om gebruik te maken van de meetinstructies en wij leveren dus een meetrapport op basis van die meetinstructies échter wel met verwijzing naar de NEN 2580 gegeven het feit dat de basis van de meetinstructies ligt bij de NEN 2580 en de meetinstructies daar ook naar verwijzen.”
3.9
[appellanten] c.s. hebben in december 2019 een tuchtklacht tegen [geïntimeerde] ingediend bij de NVM.
4.4. De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[appellanten] c.s. hebben in de procedure bij de rechtbank de veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling aan hen van een bedrag van primair € 45.745,45, subsidiair € 59.931 en meer subsidiair een door de rechtbank te bepalen bedrag. Aan deze vordering hebben zij ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door een te hoog (en in strijd met de NVM Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen - hierna: de Meetinstructie - bepaald) woonoppervlakte op te geven. Daardoor hebben zij teveel betaald voor de koop van de woning, althans is de woning minder waard dan zij mochten verwachten.
4.2
Nadat [geïntimeerde] verweer had gevoerd, heeft de rechtbank een mondelinge behandeling bepaald en tijdens die mondelinge behandeling uitspraak gedaan. De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] c.s. afgewezen, omdat volgens de rechtbank niet vaststaat dat [geïntimeerde] bij het meten van de woning een fout heeft gemaakt.
5.5 De bespreking van de grieven
5.1
Met de
grieven 1 en 2komen [appellanten] c.s. op tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de rechtbank. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze tezamen behandelen. In de inleiding op de grieven stellen [appellanten] c.s. dat zij het geschil in volle omvang aan het hof voorleggen. Dat is in zekere zin ook zo: als de grieven 1 en 2 falen, gaat het hof er met de rechtbank vanuit dat niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] een fout heeft gemaakt. De vordering van [appellanten] c.s. is dan niet toewijsbaar omdat niet vaststaat dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. De “volle omvang” van het geschil is dan beperkt tot de vraag of [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. Als de grieven 1 en 2 wel slagen, zal het hof op grond van de devolutieve werking van het appel alsnog de door de rechtbank niet besproken verweren van [geïntimeerde] moeten behandelen. De “volle omvang” van het geschil bestaat dan ook uit die andere verweren, voor zover het hof aan de bespreking ervan toekomt.
Als [appellanten] c.s. hebben willen betogen dat het hof ook niet in de grieven aangevoerde argumenten tegen het oordeel van de rechtbank in zijn overwegingen moet betrekken, miskennen zij dat de devolutieve werking van het appel de omvang van het geschil ook beperkt, in die zin dat de appelrechter de beroepen uitspraak (tenzij deze in strijd met een bepaling van openbare orde is) niet buiten de grieven om mag vernietigen.
grieven 1 en 2komen [appellanten] c.s. op tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de rechtbank. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze tezamen behandelen. In de inleiding op de grieven stellen [appellanten] c.s. dat zij het geschil in volle omvang aan het hof voorleggen. Dat is in zekere zin ook zo: als de grieven 1 en 2 falen, gaat het hof er met de rechtbank vanuit dat niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] een fout heeft gemaakt. De vordering van [appellanten] c.s. is dan niet toewijsbaar omdat niet vaststaat dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. De “volle omvang” van het geschil is dan beperkt tot de vraag of [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. Als de grieven 1 en 2 wel slagen, zal het hof op grond van de devolutieve werking van het appel alsnog de door de rechtbank niet besproken verweren van [geïntimeerde] moeten behandelen. De “volle omvang” van het geschil bestaat dan ook uit die andere verweren, voor zover het hof aan de bespreking ervan toekomt.
Als [appellanten] c.s. hebben willen betogen dat het hof ook niet in de grieven aangevoerde argumenten tegen het oordeel van de rechtbank in zijn overwegingen moet betrekken, miskennen zij dat de devolutieve werking van het appel de omvang van het geschil ook beperkt, in die zin dat de appelrechter de beroepen uitspraak (tenzij deze in strijd met een bepaling van openbare orde is) niet buiten de grieven om mag vernietigen.
5.2
Aan hun stelling dat [geïntimeerde] een fout heeft gemaakt, leggen [appellanten] c.s. ten grondslag dat de woonoppervlakte aanduiding van de woning door [geïntimeerde] niet correct was: de woonoppervlakte bedroeg 165 m2 en niet 145 m2, stellen [appellanten] c.s. De aanduiding door [geïntimeerde] is niet gebaseerd op een correcte meting conform de Meetinstructie. [geïntimeerde] heeft, als zij al gemeten heeft, een fout gemaakt. Door een onjuiste woonoppervlakte op te geven, heeft [geïntimeerde] onrechtmatig gehandeld, aldus [appellanten] c.s.
5.3
Het hof stelt voorop dat indien sprake is van een onjuiste - dat wil zeggen niet conform de Meetinstructie bepaalde - vermelding van de woonoppervlakte [geïntimeerde] in beginsel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellanten] c.s. Dit is anders indien [appellanten] c.s. uit verklaringen en/of gedragingen van [geïntimeerde] (dan wel uit andere omstandigheden) hadden moeten begrijpen dat de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte niet conform de Meetinstructie was vastgesteld. Het ligt op de weg van [geïntimeerde] om zulke verklaringen, gedragingen en/of andere omstandigheden te stellen en indien nodig te bewijzen [1] . Omdat uit wat [geïntimeerde] heeft aangevoerd, niet volgt dat [appellanten] c.s. hadden moeten begrijpen dat de opgegeven woonoppervlakte niet conform de Meetinstructie was vastgesteld, heeft [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hen gehandeld indien de opgegeven woonoppervlakte inderdaad, zoals [appellanten] c.s. stellen, niet overeenkomt met de conform de Meetinstructie bepaalde woonoppervlakte.
5.4
[appellanten] c.s. hebben hun stelling dat de door [geïntimeerde] opgegeven oppervlakte van
165 m2 niet conform de Meetinstructie is vastgesteld deugdelijk onderbouwd. Zij hebben allereerst verwezen naar de bepaling van de woonoppervlakte door Makelaarsland op
145 m2. Daaruit volgt dat sprake is van een substantieel verschil, dat niet kan worden verklaard door afrondingsverschillen. Het ligt dan ook niet voor de hand dat zowel de bepaling van de woonoppervlakte door [geïntimeerde] als door Makelaarsland op (een correcte toepassing van) de Meetinstructie is gebaseerd.
[appellanten] c.s. hebben vervolgens een rapport van een partijdeskundige, [E] , overgelegd, waaruit volgt dat niet de door [geïntimeerde] opgegeven woonoppervlakte, maar de berekening van Makelaarsland de correcte berekening is. Voor zover onduidelijkheid kon bestaan over de vraag of [E] wel volgens de Meetinstructie heeft gemeten - naar het oordeel van het hof volgt uit de in rov. 3.7 aangehaalde toelichting op de gehanteerde normen al dat [E] door de NEN 2580 toe te passen ook heeft gemeten overeenkomstig de op die NEN-norm gebaseerde Meetinstructie -, heeft [E] in zijn e-mailbericht van 13 november 2019 (vgl. rov. 3.8) toegelicht dat en waarom de door hem berekende oppervlakte conform de Meetinstructie is berekend. Het hof vindt deze toelichting, die niet met kracht van argumenten door [geïntimeerde] wordt weersproken, overtuigend.
165 m2 niet conform de Meetinstructie is vastgesteld deugdelijk onderbouwd. Zij hebben allereerst verwezen naar de bepaling van de woonoppervlakte door Makelaarsland op
145 m2. Daaruit volgt dat sprake is van een substantieel verschil, dat niet kan worden verklaard door afrondingsverschillen. Het ligt dan ook niet voor de hand dat zowel de bepaling van de woonoppervlakte door [geïntimeerde] als door Makelaarsland op (een correcte toepassing van) de Meetinstructie is gebaseerd.
[appellanten] c.s. hebben vervolgens een rapport van een partijdeskundige, [E] , overgelegd, waaruit volgt dat niet de door [geïntimeerde] opgegeven woonoppervlakte, maar de berekening van Makelaarsland de correcte berekening is. Voor zover onduidelijkheid kon bestaan over de vraag of [E] wel volgens de Meetinstructie heeft gemeten - naar het oordeel van het hof volgt uit de in rov. 3.7 aangehaalde toelichting op de gehanteerde normen al dat [E] door de NEN 2580 toe te passen ook heeft gemeten overeenkomstig de op die NEN-norm gebaseerde Meetinstructie -, heeft [E] in zijn e-mailbericht van 13 november 2019 (vgl. rov. 3.8) toegelicht dat en waarom de door hem berekende oppervlakte conform de Meetinstructie is berekend. Het hof vindt deze toelichting, die niet met kracht van argumenten door [geïntimeerde] wordt weersproken, overtuigend.
5.5
[geïntimeerde] heeft de, deugdelijk onderbouwde, stelling van [appellanten] c.s. over de woonoppervlakte gemotiveerd weersproken. Zij stelt dat zij en een collega de woning hebben gemeten op basis van de Meetinstructie en dat het resultaat van deze metingen overeenkomt met de op de tekeningen van de woning vermelde afmetingen. Het is haar onduidelijk of [E] wel alle voor de berekening van de woonoppervlakte relevante ruimtes heeft meegenomen.
5.6
Gezien het voorgaande komen [appellanten] c.s. er terecht tegen op dat de rechtbank zonder nader onderzoek heeft geoordeeld dat niet vaststaat dat [geïntimeerde] een onjuiste opgave van de woonoppervlakte heeft gedaan. Bij deze stand van zaken, waarin partijen van mening verschillen over een technisch geschilpunt en beiden hun stellingen voldoende hebben onderbouwd, ligt het voor de hand een deskundige te benoemen. De zaak kan dan in elk geval niet worden afgedaan op dat geschilpunt.
5.7
De benoeming van een deskundige kan achterwege blijven wanneer de vordering strandt op een ander vereiste voor de toewijsbaarheid ervan. Om die reden zal het hof op grond van voormelde devolutieve werking eerst de andere verweren van [geïntimeerde] bespreken. Die verweren betreffen de vraag of [appellanten] c.s. schade hebben geleden door de aan [geïntimeerde] verweten fout.
5.8
Indien, zoals [appellanten] c.s. stellen, de vloeroppervlakte 145 m2 is, is voor de begroting van de omvang van de schade die [appellanten] c.s. hebben geleden het uitgangspunt dat de situatie waarin zij verkeren wordt vergeleken met de (fictieve) situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de gestelde onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin [geïntimeerde] zich wel aan de Meetinstructie zou hebben gehouden en in de verkoopbrochure een woonoppervlakte van 145 m2 zou hebben vermeld [2] .
Volgens [appellanten] c.s. zouden zij in die situatie de woning niet hebben gekocht tegen een bedrag van € 370.000,-, maar zouden zij 145/165 x € 370.000,- = (afgerond) € 325.000,- voor de woning hebben willen betalen. [geïntimeerde] heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van de verkopers, inhoudende dat de verkoopprijs van € 370.000,- voor hen in 2012 het absolute minimum was en dat toentertijd gelijkwaardige woningen in de directe omgeving voor meer dan € 400.000,- in de verkoop stonden. [appellanten] c.s. hebben de inhoud van deze verklaring niet gemotiveerd betwist.
Volgens [appellanten] c.s. zouden zij in die situatie de woning niet hebben gekocht tegen een bedrag van € 370.000,-, maar zouden zij 145/165 x € 370.000,- = (afgerond) € 325.000,- voor de woning hebben willen betalen. [geïntimeerde] heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van de verkopers, inhoudende dat de verkoopprijs van € 370.000,- voor hen in 2012 het absolute minimum was en dat toentertijd gelijkwaardige woningen in de directe omgeving voor meer dan € 400.000,- in de verkoop stonden. [appellanten] c.s. hebben de inhoud van deze verklaring niet gemotiveerd betwist.
5.9
Uit het voorgaande volgt dat in de hypothetische situatie dat [geïntimeerde] een woonoppervlakte van 145 m2 zou hebben opgegeven [appellanten] c.s. de woning niet voor minder dan € 370.000,- zouden hebben kunnen kopen. Dat betekent dat de grondslag voor de primaire vordering van [appellanten] c.s., dat zij de woning in de hypothetische situatie voor
€ 325.000,- (althans voor minder dan € 370.000,-) hadden kunnen kopen, onvoldoende onderbouwd is. De primaire vordering is dan ook niet toewijsbaar.
€ 325.000,- (althans voor minder dan € 370.000,-) hadden kunnen kopen, onvoldoende onderbouwd is. De primaire vordering is dan ook niet toewijsbaar.
5.1
De subsidiaire vordering is gebaseerd op het verschil in verkoopprijs dat [appellanten] c.s. zouden hebben kunnen realiseren indien zij een woning met een woonoppervlakte van
165 m2 zouden hebben kunnen verkopen. Uitgaande van de nu door hen gerealiseerde verkoopprijs van € 434.500,- zouden zij dan een verkoopprijs van 165/145 x € 434.500,- =
€ 494.431,- (dus € 59.931,- hoger) hebben kunnen realiseren, aldus [appellanten] .
Ook de subsidiaire vordering is niet toewijsbaar, omdat deze miskent dat de woning
- uitgaande van de juistheid van de stellingen van [appellanten] c.s. - 145 m2 en geen 165 m2 groot is. In de hypothetische situatie dat [geïntimeerde] een woonoppervlakte van 145 m2 zou hebben opgegeven, zouden [geïntimeerde] eigenaar zijn geworden van een woning van 145 m2, niet van een woning van 165 m2. Van een verschil tussen de hypothetische situatie en de (door hen gestelde) feitelijke situatie, waarin [appellanten] c.s. eigenaar zijn geworden van een woning van 145 m2, is dan ook geen sprake, waardoor er ook bij deze grondslag geen schade is.
165 m2 zouden hebben kunnen verkopen. Uitgaande van de nu door hen gerealiseerde verkoopprijs van € 434.500,- zouden zij dan een verkoopprijs van 165/145 x € 434.500,- =
€ 494.431,- (dus € 59.931,- hoger) hebben kunnen realiseren, aldus [appellanten] .
Ook de subsidiaire vordering is niet toewijsbaar, omdat deze miskent dat de woning
- uitgaande van de juistheid van de stellingen van [appellanten] c.s. - 145 m2 en geen 165 m2 groot is. In de hypothetische situatie dat [geïntimeerde] een woonoppervlakte van 145 m2 zou hebben opgegeven, zouden [geïntimeerde] eigenaar zijn geworden van een woning van 145 m2, niet van een woning van 165 m2. Van een verschil tussen de hypothetische situatie en de (door hen gestelde) feitelijke situatie, waarin [appellanten] c.s. eigenaar zijn geworden van een woning van 145 m2, is dan ook geen sprake, waardoor er ook bij deze grondslag geen schade is.
5.11
De omvang van de schade zal dus moeten worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat [appellanten] c.s. de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters, gemeten op basis van de Meetinstructie. Van belang daarbij is dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid [3] .
5.12
Het bovenstaande betekent niet dat het hof zonder concreet aanknopingspunt een min of meer willekeurig schadebedrag kan vaststellen. Zo’n aanknopingspunt ontbreekt echter naar het oordeel van het hof. [appellanten] c.s. hebben immers niet aannemelijk gemaakt dat zij in de hypothetische situatie waarin een woonoppervlakte van 145 m2 was opgegeven en de woning niet door hen was gekocht (omdat zij voor een woning met die oppervlakte geen
€ 370.000,- wilden betalen en de verkopers de woning niet voor minder dan € 370.000,- wilden verkopen) met een bedrag van € 370.000,- een woning hadden kunnen kopen die meer waard was dan de woning die zij nu hebben gekocht en evenmin dat zij een vergelijkbare woning hadden kunnen kopen voor minder dan € 370.000,-. In dit verband is van belang dat niet aannemelijk is geworden dat met de woning vergelijkbare woningen voor minder dan € 370.000,- beschikbaar waren en evenmin dat voor € 370.000,- vergelijkbare woningen met een woonoppervlakte van meer dan 145 m2 beschikbaar waren. Uit de hiervoor aangehaalde verklaring van de verkopers volgt veeleer dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vergelijkbare woningen duurder waren dan € 370.000,-.
€ 370.000,- wilden betalen en de verkopers de woning niet voor minder dan € 370.000,- wilden verkopen) met een bedrag van € 370.000,- een woning hadden kunnen kopen die meer waard was dan de woning die zij nu hebben gekocht en evenmin dat zij een vergelijkbare woning hadden kunnen kopen voor minder dan € 370.000,-. In dit verband is van belang dat niet aannemelijk is geworden dat met de woning vergelijkbare woningen voor minder dan € 370.000,- beschikbaar waren en evenmin dat voor € 370.000,- vergelijkbare woningen met een woonoppervlakte van meer dan 145 m2 beschikbaar waren. Uit de hiervoor aangehaalde verklaring van de verkopers volgt veeleer dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vergelijkbare woningen duurder waren dan € 370.000,-.
5.13
Al met al hebben [appellanten] c.s. onvoldoende onderbouwd dat zij schade hebben geleden doordat Kroon een verkoopoppervlakte van 165 m2 in plaats van 145 m2 heeft opgegeven en heeft het hof ook onvoldoende aanknopingspunten om de omvang van de schade te begroten, al dan niet door schatting. Dat betekent dat de vordering van [appellanten] c.s. niet toewijsbaar is. Bij deze stand van zaken kan een onderzoek naar (de juistheid van Kroons opgaaf van) de woonoppervlakte achterwege blijven. Ook het (alsnog) in het geding brengen van een tweede maatrapport kan [appellanten] c.s. dus niet baten.
5.14
De slotsom is dat de grieven 1 en 2 niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. De grieven falen om die reden. Dat lot treft ook
grief 3, die is gericht tegen de proceskostenveroordeling, en verder geen zelfstandige betekenis heeft.
grief 3, die is gericht tegen de proceskostenveroordeling, en verder geen zelfstandige betekenis heeft.
5.15
Het hof zal het vonnis van de rechtbank dan ook, onder verbetering van gronden, bekrachtigen. [appellanten] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt - de antwoordakte was van te geringe betekenis -, tarief IV), te vermeerderen met wettelijke rente en nasalaris.
6.6 De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt onder verbetering van gronden het (mondelinge) vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 12 november 2019;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten op € 741,- aan verschotten en op € 1.959,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na de datum van dit arrest tot aan het tijdstip van betaling;
veroordeelt [appellanten] c.s. in het nasalaris van € 157,-, te verhogen met € 82,- indien niet binnen 14 dagen na de datum van dit arrest aan deze veroordeling is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf
14 dagen na de datum van dit arrest (en voor wat betreft de verhoging vanaf het moment van betekening indien die later plaatsvindt) tot aan het tijdstip van voldoening van de vordering;
14 dagen na de datum van dit arrest (en voor wat betreft de verhoging vanaf het moment van betekening indien die later plaatsvindt) tot aan het tijdstip van voldoening van de vordering;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 september 2020 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.