ECLI:NL:GHARL:2020:549

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.238.414

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 5998351)

arrest van 21 januari 2020

in de zaak van

1.[appellant]

2.
[appellante],

handelend onder de naam Maatschap Samenwerkingsverband [appellante] / [appellant] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna: [appellanten] c.s.

advocaat: mr. G.H. Braakman,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. C.E. Hok-A-Hin.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 juni 2018 hier over. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 4 september 2018;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord met producties.

1.3.

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd en zijn de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

2.De vaststaande feiten

Geen grieven zijn gericht, noch is anderszins bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden eindvonnis van 29 november 2017. Die feiten vormen daarom, voor zover die feiten ook in hoger beroep nog van belang zijn, ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in dit geding om het volgende.

2.1.

[geïntimeerde] huurt vanaf 1 september 2008 van [appellanten] c.s. de woning aan [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt laatstelijk € 583,35 per maand, bestaande uit een kale huurprijs van € 458,35 en € 125,00 aan servicekosten.

2.2.

[geïntimeerde] heeft bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft op 19 mei 2014 uitspraak gedaan. Daarin (productie 5 bij inleidende dagvaarding) is onder meer het volgende vermeld:

"Onderhoud en gebreken

Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie het volgende ernstige gebrek:

•
Een dubbele ruit van een raam in de woonkamer is lek. Tussen de glasplaten is hierdoor een flinke waas te zien waardoor er slecht door de ruit gekeken kan worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 03);

Ter zitting heeft de huurder voldoende aannemelijk gemaakt dat de lekkage eveneens als ernstig gebrek moet worden gekwalificeerd. In afwijking van de rapportage stelt de commissie ook het volgende gebrek aan als ernstig gebrek:

•
Het plafond in de keuken, waartegen textielbehang is aangebracht, vertoont over een oppervlakte van 0,25 m2 sporen van lekkage. Ook in de toiletruimte (grenzend aan de keuken) zijn sporen van lekkage in het plafond te zien. Dit is een gebrek in categorie C (nummer VI).

(…)

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 582,45 (maximale huurprijs).

De huurder betaalt dus € 232,98 per maand.

(…)

De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste dag van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 oktober 2013.

De verlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.

Vanaf de eerste maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 458,35 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.

Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover."

Geen van partijen heeft de Huurcommissie gevraagd uitspraak te doen over de vraag of en wanneer de gebreken zijn hersteld.

Evenmin hebben partijen op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW een beslissing van de rechter gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

2.3.

Bij e-mail van 28 juli 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] gemeld dat het dak van de woning nog steeds lekt, ondanks dat [appellanten] iemand had gestuurd om dit te repareren.

2.4.

Uit een factuur van 25 september 2017 blijkt dat de firma Erwin Schuitema Afbouw in de periode tussen 18 september 2017 en 25 september 2017 (schilder)werkzaamheden heeft verricht aan de gipsplaten van het plafond en het tegelwerk van de badkamer van de woning.

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[appellanten] c.s. vorderen ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van:

€ 12.215,85 in hoofdsom ter zake van achterstand in de betalingen van huur en servicekosten berekend per 15 mei 2017;

€ 142,78 ter zake van contractuele rente (artikel 20.2 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen);

€ 675,00 ter zake van de kosten van vijf aanmaningen, verschuldigd geworden op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst);

€ 1.085,56 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

de som van deze bedragen (€ 14.119,19) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de inleidende dagvaarding is uitgebracht tot de voldoening;

€ 583,35 per maand totdat het gehuurde daadwerkelijk zal zijn ontruimd.

[appellanten] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat [geïntimeerde] , hoewel [appellanten] c.s. de in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde gebreken kort na die uitspraak hebben verholpen, desondanks niet de maandelijks verschuldigde huur van € 458,35 en het voorschot op de servicekosten van € 125,00 per maand is gaan betalen. [geïntimeerde] schiet derhalve toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, hetgeen een grond voor ontbinding oplevert, aldus [appellanten] c.s.

3.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en een vordering in reconventie ingesteld. [geïntimeerde] heeft veroordeling van [appellanten] c.s. gevorderd om een juist en volledig naar soort uitgesplitst en gespecificeerd overzicht te verschaffen van de servicekosten over de jaren 2008 tot heden, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde] in conventie veroordeeld tot betaling aan [appellanten] c.s. van € 4.671,25 ter zake van servicekosten over de periode van juli 2014 tot en met juli 2017, te vermeerderen met rente. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen.

In reconventie heeft de kantonrechter [appellanten] c.s. veroordeeld om aan [geïntimeerde] een juist en volledig naar soort uitgesplitst en gespecificeerd overzicht van de servicekosten over de kalenderjaren vanaf 2011 te verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 2.500,00. Voor zover de vordering van [geïntimeerde] zag op eerdere jaren, heeft de kantonrechter geoordeeld dat het beroep van [appellanten] c.s. op verjaring opgaat zodat de vordering in zoverre niet toewijsbaar is.

De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie en in reconventie tussen partijen gecompenseerd.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

[appellanten] c.s. hebben negen grieven aangevoerd en concluderen tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot het geheel toewijzen van hun vorderingen in conventie en tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] in reconventie.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden.

4.2.

De grieven I tot en met IV stellen het oordeel van de kantonrechter aan de orde (rechtsoverweging 4.7 e.v. van het bestreden vonnis) dat niet is komen vast te staan dat [appellanten] c.s. de lekkage in de keuken en het toilet in juli 2014 hebben verholpen en dat [geïntimeerde] daarom gerechtigd bleef om de verlaagde huurprijs van € 232,98 per maand te betalen. [appellanten] c.s. hebben aangevoerd dat de Huurcommissie alleen heeft beslist dat de lekke ruit en de
sporen vanlekkages aan de plafonds van de keuken en wc-ruimte grond vormden voor de huurprijsverlaging. De Huurcommissie heeft niet vastgesteld dat de lekkages zelf grond vormden voor huurprijsverlaging. Nu [appellanten] c.s. de lekke ruit en de sporen van de lekkages kort na de uitspraak van de Huurcommissie hebben laten verhelpen (er is in juli 2014 geschilderd), zijn de gebreken verholpen en was [geïntimeerde] vanaf de daaropvolgende maand weer de overeengekomen huur verschuldigd, aldus [appellanten] c.s.

4.3.

Omdat [appellanten] c.s. stellen dat zij de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken reeds in juli 2014 hebben verholpen, is het aan hen om die stelling te bewijzen. Dit wordt door [geïntimeerde] immers betwist.

Niet in geschil is dat [appellanten] c.s. de dubbele ruit in de woonkamer, die lek was waardoor er slecht doorheen kon worden gekeken, hebben vervangen. Dit gebrek is dus verholpen.

Het hof stelt verder vast dat de Huurcommissie op bladzijde 3 van haar uitspraak uitdrukkelijk heeft overwogen dat [geïntimeerde] - die ter zitting van de Huurcommissie had verklaard dat, als het een aantal dagen hard regent, het water de kamer binnenstroomt waardoor er vochtplekken ontstaan - voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de lekkage eveneens als ernstig gebrek moet worden gekwalificeerd. Het hof kan dit oordeel van de Huurcommissie ook onderschrijven. Van een woning mag worden verwacht dat deze waterdicht is. Lekkages tasten het woongenot in ernstige mate aan en die hoeft een huurder dan ook niet voor lief te nemen. Onder deze omstandigheden mochten [appellanten] c.s. er naar het oordeel van het hof niet van uitgaan dat met het laten verrichten van enkel schilderwerk het gebrek zou zijn verholpen. Het verhelpen van de symptomen van het gebrek is, zoals [geïntimeerde] terecht opmerkt, dweilen met de kraan open. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] c.s. daadwerkelijk reparatiewerkzaamheden hebben laten verrichten om de lekkage in de keuken te verhelpen. De omstandigheid dat de Huurcommissie in haar beslissing (het dictum) niet uitdrukkelijk vermeldt dat ook de lekkage zelf een gebrek vormt dat een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigt, doet daaraan niet af. Nu in de uitspraak van de Huurcommissie uitdrukkelijk is vermeld
"dat de lekkage eveneens als ernstig gebrek moet worden gekwalificeerd", kan daarover naar het oordeel van het hof geen misverstand zijn ontstaan.

4.4.

Gezien het voorgaande verwerpt het hof eveneens het standpunt van [appellanten] c.s. dat, voor zover er sprake was van een lekkage, dat als een nieuw gebrek moet worden aangemerkt dat [geïntimeerde] aan [appellanten] c.s. had moeten melden en waarvoor hij een nieuwe procedure bij de Huurcommissie had moeten aanspannen om op grond van dat gebrek in aanmerking te kunnen komen voor huurprijsverlaging. [appellanten] c.s. wisten op grond van de uitspraak van de Huurcommissie dat er niet alleen sprake was van (oude) sporen van een lekkage, maar van een actuele lekkage die door de Huurcommissie is aangemerkt als een ernstig gebrek. Als het zo is dat [appellanten] c.s. destijds vermoedden (zie het op bladzijde 2 van de uitspraak van de Huurcommissie weergegeven standpunt van [appellanten] c.s., laatste gedachtestreepje) dat de lekkage er het gevolg van was dat [geïntimeerde] de goten niet goed schoonhield, had het op de weg van [appellanten] c.s. gelegen om daarnaar onderzoek te (laten) doen. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] c.s. dat hebben gedaan. [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 28 juli 2014 laten weten dat het dak nog steeds lekte:
"I want to thank you for sending the repairman to paint the kitchen and try to repair the roof. Unfortunately (…) the roof is still leaking badly (picture attached and an electrical short has now developed causing the main breaker to trip repeatedly. (…) Attached is a picture of the water leaking into the kitchen after the ceiling was painted."Ook heeft [geïntimeerde] er na de uitspraak van de Huurcommissie op de bankoverschrijvingen melding van gemaakt dat er nog steeds een lekkage was.

4.5.

Gelet op het hiervoor overwogene kunnen de grieven I tot en met IV niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Evenals de kantonrechter concludeert het hof dat [appellanten] c.s. niet alle in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde gebreken hebben verholpen, zodat [geïntimeerde] gerechtigd was de door de Huurcommissie vastgestelde lagere huurprijs te blijven betalen. Ook het hof gaat er daarom van uit, zoals door de kantonrechter in rechtsoverweging 4.11 van het bestreden vonnis overwogen, dat [geïntimeerde] over de in die overweging genoemde periode gehouden was tot betaling van een bedrag van € 10.251,45 aan kale huur, terwijl hij een bedrag van € 11.355,14 heeft betaald (€ 1.103,69 te veel).

4.6.

Met grief VIII betogen [appellanten] c.s. dat de veroordeling in reconventie om aan [geïntimeerde] een overzicht te verschaffen van de servicekosten over de periode vanaf 2011 tot en met november 2017, moet worden vernietigd. [appellanten] c.s. voeren daartoe aan dat [geïntimeerde] bij die veroordeling geen belang meer heeft omdat [appellanten] c.s. dat overzicht reeds hebben verstrekt, alsmede dat [geïntimeerde] over de periode juni 2014 tot en met december 2017 in het geheel geen servicekosten heeft betaald en dat het daarom in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om desondanks aanspraak te maken op een dergelijk overzicht.

[appellanten] c.s. hebben niet bestreden dat zij op grond van de wet (7:259 lid 2 BW) gehouden waren elk jaar een overzicht te verstrekken van de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten. Aan die verplichting doet niet af dat [geïntimeerde] na de uitspraak van de Huurcommissie in gebreke is gebleven het voorschot te betalen (volgens [geïntimeerde] een vergissing; hij is vanaf die uitspraak maandelijks het daarin genoemde bedrag gaan betalen, terwijl dat slechts de kale huur betrof). De veroordeling tot het verstrekken vaneen juist en volledig naar soort uitgesplitst en gespecificeerd overzicht van de servicekosten over de kalenderjaren vanaf 2011 is naar het oordeel van het hof dan ook terecht uitgesproken. Dat [appellanten] c.s. na het vonnis aan de veroordeling hebben voldaan, kan niet tot gevolg hebben dat om die reden het vonnis op dit punt moet worden vernietigd. Vernietiging zou er immers toe leiden dat [appellanten] c.s. de overzichten onverplicht hebben verstrekt. Dat is niet het geval. Grief VIII faalt.

4.7.1.

In rechtsoverweging 4.12 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat van een betalingsachterstand in de huurpenningen geen sprake is en dat daarom de vorderingen van [appellanten] c.s. tot betaling van achterstallige huurpenningen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.

In rechtsoverweging 4.17 heeft de kantonrechter overwogen dat de vordering van [appellanten] c.s. tot betaling van achterstallige voorschotten op de servicekosten tot een bedrag van € 4.625,00 toewijsbaar is.

Met de grieven V en VI betogen [appellanten] c.s. dat op grond van laatstbedoelde overweging vaststaat dat er sprake is van een ernstige tekortkoming in de verschuldigde betalingen. Die tekortkoming rechtvaardigt reeds ontbinding en ontruiming. Niet valt in te zien waarom uit de afwijzing van enkel de vordering tot betaling van huurpenningen ook zou moeten volgen dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen. De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van achterstallige huur en de vordering tot betaling van achterstallige servicekosten ten onrechte apart bezien, aldus [appellanten] c.s.

4.7.2.

Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018: 1810). Vaststaat dat [geïntimeerde] gedurende een aantal jaren ten onrechte geen voorschotten servicekosten heeft betaald. [geïntimeerde] is terecht veroordeeld tot betaling van laatstgenoemd bedrag.

Daar staat tegenover dat het slechts om voorschotten gaat en dat [appellanten] c.s. lange tijd hun wettelijke verplichting om jaarlijks specificaties van de door hen betaalde servicekosten te verstrekken, hebben verzaakt. Ook hebben zij [geïntimeerde] er blijkbaar nooit expliciet op gewezen dat hij in ieder geval de servicekosten volledig diende te betalen. Ze hebben kennelijk steeds alleen aanspraak gemaakt op betaling van de volledige huur plus servicekosten. Het is dan ook mede aan [appellanten] c.s. te wijten dat er niet al eerder helderheid over de servicekosten is gekomen. Bovendien heeft [geïntimeerde] in de bewuste periode een bedrag van € 1.103,69 te veel aan huur betaald. Onder deze omstandigheden acht het hof ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd.

Bovendien staat vast  zie het proces-verbaal van de zitting bij het hof, laatste alinea op bladzijde 2 (verklaring van de advocaat van [appellanten] c.s.) en zie punt 50 van de memorie van antwoord  dat de door [geïntimeerde] gehuurde woning in december 2017 is verkocht en geleverd aan een derde ( [B] ). Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien welk belang [appellanten] c.s. op dit moment nog hebben bij toewijzing van hun vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Gelet op het voorgaande kunnen de grieven V en VI niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

4.8.1.

In de rechtsoverwegingen 4.22 en 4.23 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de door [appellanten] c.s. gevorderde buitengerechtelijke en aanmaningskosten niet toewijsbaar zijn. Volgens de kantonrechter is tegenover de betwisting door [geïntimeerde] niet komen vast te staan dat [appellanten] c.s. aanmaningen heeft verstuurd die door [geïntimeerde] zijn ontvangen.

Hiertegen is grief VII gericht. [appellanten] c.s. voeren aan dat zij de brieven zowel per post hebben verzonden als persoonlijk hebben langsgebracht. Het kan dan ook niet anders dan dat [geïntimeerde] die brieven moet hebben gezien, aldus [appellanten] c.s.

4.8.2.

De grief faalt. Uit het hiervoor overwogene volgt dat [appellanten] c.s. [geïntimeerde] alleen wat betreft de servicekosten terecht heeft kunnen aanmanen. De aanmaningsbrieven zagen evenwel op zowel huurachterstand als de servicekosten. De brieven hebben dus grotendeels hun doel gemist. Naar het oordeel van het hof komen de desbetreffende kosten daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

4.9.

Uit het voorgaande volgt dat het hof de beslissingen van de kantonrechter in conventie en in reconventie zal bekrachtigen. Grief IX, gericht tegen de in eerste aanleg uitgesproken beslissing omtrent de proceskosten in conventie en reconventie, faalt daarom eveneens.

5.De slotsom

5.1.

Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] veroordelen. Die kosten worden begroot op:

- griffierecht € 318,00

- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II)

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) van 29 november 2017;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,00 voor griffierecht en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2020.

griffier rolraadsheer