ECLI:NL:GHARL:2020:5451

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.193.754

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4528243)

arrest van 14 juli 2020

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. G.P. Ramselaar,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Onroerend Goed Exploitatiemaatschappij "De Veenderij" B.V.,

gevestigd te Vinkeveen,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna: De Veenderij,

advocaat: mr. H.J. Hagemans.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 februari 2019 (hierna: het tussenarrest) hier over.

1.1

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 16 januari 2020;
- de memorie na enquête van De Veenderij;
- de antwoordmemorie na enquête van [appellant] .

1.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De verdere beoordeling van het hoger beroep

2.1

In het tussenarrest heeft het hof De Veenderij toegelaten
in conventiete bewijzen dat tussen partijen een overeenkomst is gesloten die inhoudt dat voor het gebruik van de parkeerplaatsen en het beheer en onderhoud van het terrein, waaronder ook de steiger, door [appellant] een vaste vergoeding dient te worden betaald van ƒ 1.950 (prijspeil 1996/1997) en dat dit bedrag jaarlijks geïndexeerd mag worden en
in reconventietot het tegenbewijs tegen de stelling van [appellant] dat is overeengekomen dat [appellant] voor het gebruik van de parkeerplaatsen en het onderhoud en het beheer van de parkeerplaatsen, de paden en de steigers een voorschotbedrag verschuldigd is en dat de verschuldigde vergoeding jaarlijks door De Veenderij wordt vastgesteld op basis van nacalculatie (werkelijke kosten).

2.2

De Veenderij heeft vier getuigen opgeroepen, die zijn verschenen en waarvan er drie zijn gehoord. De Veenderij heeft afgezien van het horen van getuige [naam1] .

2.3

De getuige [naam2] is als projectontwikkelaar betrokken bij de bouw van de appartementen. Hij heeft verklaard dat de makelaar de potentiële kopers moest inlichten over de kosten van onder meer de parkeerplaatsen en dat hij daar verder geen bemoeienis mee heeft gehad. Verder heeft hij verklaard dat het duidelijk in de prospectus stond.

2.4

Uit deze verklaring kan geen (tegen)bewijs worden geput. De prospectus waarnaar [naam2] verwijst is productie 1 bij dagvaarding. Daarin staat (zie 2.7 tussenarrest): “
ParkeerplaatsenVoor elke woning zijn er 2 parkeerplaatsen gereserveerd. De huur daarvan vormt een onderdeel van de servicekosten, welke via de VVE in rekening wordt gebracht.”.Een bedrag wordt niet genoemd. Zelfs niet dat er een vaste vergoeding moest worden betaald. Makelaar [naam3] is inmiddels overleden en kon als getuige niet worden gehoord. Uit haar schriftelijke verklaring^[1]volgt niet dat zij [appellant] bij de koop van zijn recreatiewoning heeft voorgelicht over een vaste, te indexeren, vergoeding van ƒ 1.950.

2.5

De getuige [naam4] heeft vanaf oktober 1996 gedurende één jaar twee appartementen in zijn bezit gehad en heeft met [naam1] de VvE opgericht. Hij heeft verklaard dat hij vanwege zijn voornemen de appartementen te verhuren, wist welke kosten gemoeid waren met de parkeerplaatsen. Hij verklaarde:
“Ik weet dat ik 1800 gulden voor de parkeerplaatsen aan De Veenderij moest betalen. Dat was voor twee parkeerplaatsen per appartement. Dat is mij verteld door [naam1] en door [naam3] ”. Hij is verder niet betrokken geweest bij de vergadering van de VvE in 1997 (zie tussenarrest 2.11) en weet zich niet te herinneren hoe de verklaring in het dossier tot stand is gekomen die hij heeft ondertekend^[2]. Deze getuigenverklaring maakt duidelijk dat makelaar [naam3] en [naam1] in oktober 1996 in elk geval [naam4] hebben voorgelicht over de kosten die volgens hen gemoeid waren met de parkeerplaatsen. Een verdere strekking heeft deze verklaring niet. Er blijkt niet uit dat [naam1] en [naam3] in mei 1997, toen [appellant] zijn appartement kocht, aan hem hebben verteld hoe het zat.

2.6

[appellant] heeft als getuige verklaard dat hij voorafgaand aan de koop van zijn appartement contact heeft gehad met vooral [naam1] en kort met makelaar [naam3] . Zij hebben beiden niet verteld welke kosten gemoeid waren met de parkeerplaatsen. Hij heeft uit de verkoopbrochure begrepen dat het onder de servicekosten viel en hij verwachtte daarvoor dan ook een voorschotrekening te krijgen. Anders dan De Veenderij aanneemt, geldt voor de verklaring van [appellant] in conventie niet de beperking van artikel 164 lid 2 Rv.

2.7

In de memorie na enquête heeft De Veenderij nog twee producties in het geding gebracht (producties 21 en 22). Eén is een brief van 30 januari 2001 van de VvE aan de bewoners en de andere de notulen van een vergadering van de VvE op 21 februari 2002. [appellant] was in die tijd voorzitter van de VvE. De Veenderij klaagt erover dat zij niet is toegelaten tijdens het getuigenverhoor [appellant] vragen te stellen over de onderhandelingen over de beheerovereenkomsten die jaren na de koop van zijn appartement hebben plaatsgevonden. Volgens haar memorie wilde zij bij die vragen producties 21 en 22 betrekken.

2.8

Uit het roljournaal of het proces-verbaal volgt niet dat De Veenderij deze twee producties voor het getuigenverhoor in het geding heeft gebracht of heeft willen brengen. Deze stukken zijn ook niet voorafgaand aan het getuigenverhoor aan het hof en de wederpartij toegezonden. Dat had wel gemoeten als zij daarop een beroep had willen doen tijdens het getuigenverhoor. Die opdracht staat uitdrukkelijk in het tussenarrest. Uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting hadden het hof en de wederpartij een afschrift van de in het geding te brengen producties moeten hebben ontvangen. Dit zodat het hof en de wederpartij zich op die producties hadden kunnen voorbereiden en De Veenderij die stukken - indien dat relevant zou zijn geweest voor de bewijsopdracht - tijdens de getuigenverhoren had kunnen gebruiken. De Veenderij heeft dat allemaal niet gedaan. Een verklaring waarom de stukken uit 2001 en 2002 niet eerder in het geding gebracht konden worden, is niet gegeven. Daarom zijn de stukken te laat, althans is het bij memorie na enquête in het geding brengen van deze stukken in strijd met de eisen van een goede procesorde.

2.9

Voor zover hier al anders over moet worden gedacht, blijkt uit die stukken niet dat [appellant] met De Veenderij de overeenkomst heeft gesloten die De Veenderij stelt. De VvE ging er volgens producties 21 en 22 nog steeds van uit dat [naam1] , althans De Veenderij, verplicht was inzicht te geven in de kosten die bij de bewoners in rekening werden gebracht. Het hof wijst op
“De onderbouwing voor het bedrag van fl. 2.100,- (onderhoud groen, pacht, afschrijving aanleg etc.) wordt door [naam5] met het bestuur besproken”uit de brief van 30 januari 2001. Dat [appellant] als voorzitter van de VvE in die brief ook heeft geschreven dat voorlopig volstaan kan worden met een opsomming van de posten
(“Specificatie van de jaarlijkse rekening in detail is uiteindelijk niet nodig geacht aangezien er wel een opsomming is gekomen van de hiervoor uit te voeren diensten”) maakt dat niet anders. Hetzelfde geldt voor de zinsnede dat ondertekening van
“de Beheersovereenkomst achterwege kan blijven zolang dit (nog altijd) in goed overleg gaat”in de notulen. De plicht van De Veenderij de kosten te specificeren zodat een nacalculatie kon worden gemaakt, is blijkbaar tijdelijk opgeschort omdat het zonder die specificatie nog wel ging.

2.1

Het hof heeft in het tussenarrest al summier opgesomd op welke stukken [appellant] zich beroept om te onderbouwen dat hij ervan is uitgegaan en ervan mocht uitgaan dat de kosten bij voorschot met nacalculatie in rekening zijn gebracht. Uit die stukken volgt dat individuele bewoners en de VvE steeds aandringen op een beheerovereenkomst en specificatie. In 2014 maakt de VvE opnieuw aanspraak op specificatie van de kosten, die De Veenderij niet geeft. Uiteindelijk is de VvE ertoe overgegaan om zelf de redelijke kosten vast te stellen. Ook hieruit volgt dat de VvE, althans [appellant] , niet alsnog heeft ingestemd met de door De Veenderij gestelde afspraak of met haar uitleg van de oorspronkelijke afspraak. Het bewijsaanbod tot het nader horen van [appellant] over zijn handelen na 1997, waaruit zijn instemming zou moeten blijken met de gestelde overeenkomst, passeert het hof omdat De Veenderij onvoldoende heeft toegelicht dat [appellant] daarover anders of meer zou verklaren dan hij reeds tijdens de zittingen in deze procedure en in de in het geding gebrachte stukken heeft gedaan, en de stukken waarop zij zich beroept te laat zijn ingebracht.

2.11

Het door De Veenderij bijgebrachte bewijs wordt al met al onvoldoende geoordeeld. Nu het bewijs in conventie niet is geleverd en in reconventie geen voldoende tegenbewijs kan worden geput uit het geleverde bewijs, heeft De Veenderij in conventie geen recht op nakoming van de door haar gestelde overeenkomst. De vordering in conventie is dus terecht afgewezen, zij het op andere gronden.

2.12

De Veenderij is dus niet geslaagd in haar (tegen)bewijslevering. Het hof heeft in het tussenarrest onder 4.11 al aangekondigd dat De Veenderij in dat geval met specificaties moest komen op grond waarvan dan een redelijke vergoeding vastgesteld zou worden. De Veenderij heeft ter zitting verklaard dat die specificaties er niet zijn en ook niet zullen komen. Daarmee heeft De Veenderij geen aanknopingspunten verschaft op grond waarvan het hof een redelijke vergoeding kan vaststellen. [appellant] heeft dat wel. De VvE heeft in 2014 een eigen berekening gemaakt van redelijke kosten en het hof zal daarbij aansluiten. Naar prijspeil 2014 is het een bedrag van € 918 (incl. BTW excl. indexatie) per appartement per jaar.^[3]Dat bedrag heeft [appellant] betaald. In dat bedrag zit een vergoeding voor de (redelijke) kosten voor het toegangshek. Ook voor deze kosten heeft De Veenderij geen (nadere) specificatie gegeven. Bij deze stand van zaken is er geen aanleiding meer om partijen toe te laten zich uit te laten over de redelijke kosten voor het hek zoals het hof in het tussenarrest onder 4.12 had aangekondigd.

2.13

De kantonrechter heeft de kosten voor het toegangshek in het vonnis bepaald op € 114 per jaar per bewoner. [appellant] heeft daartegen grief 4 gericht. De kantonrechter heeft aansluiting gezocht bij de kosten die de VvE voor het hek heeft berekend als redelijke kosten en verwezen naar productie 11 van [appellant] . In die productie en in de kostenopstelling van de VvE is voor het hek een bedrag van (afgerond) € 83 berekend. [appellant] stelt dat de kantonrechter dus een fout heeft gemaakt. In dat bedrag is echter gerekend met het daarvoor teveel betaalde door de bewoners. De werkelijke jaarlijkse kosten berekent de VvE op € 114 per jaar. De kantonrechter heeft daar naar het oordeel van het hof terecht bij aangesloten. Daarom faalt de grief. De grief faalt ook voor zover [appellant] betoogt dat er geen grondslag is voor het berekenen van kosten. Zijn verklaring ter zitting van 28 november 2018^[4]steunt de stukken en stellingen van De Veenderij dat het hek door de VvE was gewenst en dat men bereid was daarvoor een bedrag te betalen.

2.14

In reconventie maakt [appellant] aanspraak op het teveel betaalde in de jaren 2011 – 2013. In hoger beroep heeft [appellant] dat bedrag onder grief 6 opnieuw berekend op basis van de redelijke kosten die de VvE heeft berekend (productie 16). Het tuinonderhoud van
€ 182 is daarin niet begrepen omdat dat volgens zijn toelichting geen onderdeel van de procedure is. De 20% over de kosten voor beheer berekent [appellant] dan over een iets lager bedrag. [appellant] heeft deze berekening onvoldoende cijfermatig weersproken. Omdat [appellant] echter ten onrechte rekent met een bedrag van € 83 in plaats van € 114 voor het hek, komt het hof na herberekening op basis van het overzicht onder nr. 109 van de memorie van grieven uit op een teveel betaald bedrag van € 2.676,26. Die vordering is alsnog toewijsbaar.

2.15

De vordering in hoger beroep De Veenderij op straffe van een dwangsom te gebieden specificaties over te leggen, zal het hof afwijzen. De VvE heeft jarenlang om specificaties verzocht en niet gekregen. In deze procedure is De Veenderij verzocht om specificaties over te leggen. Tijdens de laatste zitting heeft De Veenderij verklaard dat die specificaties er niet zijn. Zij zal dus niet kunnen nakomen. Gelet hierop, op de uitkomst van de procedure en de omstandigheid dat De Veenderij half januari 2020 haar eigendommen heeft verkocht, zodat de appartementeneigenaren in de toekomst te maken krijgen met een andere eigenaar/beheerder, wijst het hof de vordering af.

Slotsom

2.16

In het principaal hoger beroep falen grief 1 en 4 en slagen de overige grieven. Het incidenteel hoger beroep faalt en het incidenteel hoger beroep zal daarom worden verworpen. Het hof zal het bestreden vonnis in conventie bekrachtigen en in reconventie vernietigen. In reconventie zal het hof alsnog een bedrag van € 2.676,26 toewijzen.

2.17

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof De Veenderij in de kosten van de eerste aanleg in reconventie en in beide hoger beroepen veroordelen.

De kosten van de eerste aanleg in reconventie stelt het hof vast op € 200 aan salaris advocaat (2 punten x kantontarief € 200 x 0,5).
De kosten voor het principaal hoger beroep is dat het hof vast op

- explootkosten € 94,08

- griffierecht € 314

- getuigentaxen nihil

- salaris advocaat € 2.277 (3 punten x tarief I). Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zoals hierna vermeld.

De kosten voor het incidenteel hoger beroep stelt het hof vast op € 379,05 (1 punt x tarief I x 0,5).

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het principaal hoger beroep

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) van 23 maart 2016 voor zover
in conventiegewezen;

vernietigt dat vonnis
in reconventieen doet opnieuw recht:

veroordeelt De Veenderij om aan [appellant] een bedrag van € 2.676,26 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 april 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt De Veenderij in de kosten in reconventie, tot aan het bestreden vonnis vastgesteld op € 200;

veroordeelt De Veenderij in de kosten van dit hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 408,08 voor verschotten en op € 2.277 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en in de nakosten, begroot op € 157 met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval De Veenderij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, alles vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de gewijzigde eis in hoger beroep af;

in het incidenteel hoger beroep

verwerpt het hoger beroep;

veroordeelt De Veenderij in de kosten van dit hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 379,05.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H. van Loo en M.F.A. Evers, ondertekend door de rolraadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2020.