ECLI:NL:GHARL:2020:4764

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.250.386

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: NL17.14410)

arrest van 23 juni 2020

in de zaak van

[appellant],

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. W.M. Janse,

tegen:

Vink Holding B.V.,

gevestigd te Barneveld,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Vink,

advocaat: mr. J.J.H. Post,

als vervolg op het tussenarrest van 15 januari 2019..

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 januari 2019 hier over.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 2 april 2019;

- de memorie van grieven (met producties);

- de memorie van antwoord (met één productie).

1.3.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1.

[appellant] heeft met twee (aannemings-)bedrijven, Veldhuizen Totaal Vastgoed BV

en Veldhuizen Totaal Bouw BV (hierna samen te noemen: Veldhuizen), op 3 juli 2015

een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een vrijstaande nieuwbouw

woning met bijgebouw te [A] in de wijk Eilanden Oost.

2.2.

Op grond van de voornoemde overeenkomst was Veldhuizen onder meer

gehouden om een perceel grond aan [appellant] te leveren. Levering van het perceel zou uiterlijk 1 oktober 2015 plaatsvinden.

2.3.

Vink diende het perceel echter eerst aan Veldhuizen te leveren waarna Veldhuizen

het perceel aan [appellant] zou leveren.

2.4.

Eind 2015 was het perceel nog niet aan [appellant] geleverd. [appellant] heeft in een e-mailbericht van 21 december 2015 bij Veldhuizen nakoming gevorderd, dit mailbericht luidt, voor zover relevant:

(...) In de koop/aannemingsovereenkomst hebben wij afgesproken dat de levering van het perceel op 1 oktober 2015 zal plaatsvinden (mits bouwrijp). Inmiddels is de grond al enige tijd bouwrijp en is de termijn waarbinnen geleverd had moeten worden ruimschoots verstreken. Jij hebt mij echter laten weten dat passeren dit jaar alsnog niet gaat lukken omdat er tussen de firma Vink, VdMheen en de Gemeente Barneveld discussie is over de verdeling van een (aantal) percelen. Deze discussie gaat echter geheel buiten mij om. Ik ben (dus) ook niet de partij om hen hierover aan te spreken. Ik wil je bij deze dan ook nadrukkelijk verzoeken om toch zelf de betrokken partijen (Vink etc) hierover aan te spreken, zodat levering alsnog dit jaar kan plaatsvinden. Zoals gezegd, veroorzaakt een eventuele levering na 31 december a.s. mij een aanzienlijke schadepost. Dit betreft extra kosten in verband met de velengingsprovisie voor mijn hypotheek en schade in verband met het vervallen van de personeelscondities op mijn hypotheek. Indien levering niet dit jaar plaatsvindt, vervalt daarmee mijn recht op korting van 1/3 deel van de hypotheekrente (gedurende een looptijd van 30 jaar!).

Ik moet dan ook, ter bescherming van mijn positie, bij jou nakoming van de

koop/aannemingsovereenkomst verlangen, in die zin dat ik je een (uiterlijke) termijn voor levering van het perceel stel, te weten uiterlijk 31 december 2015. Die termijn verloopt dus volgende week. Ik verzoek je mij uiterlijk deze week per mail te bevestigen dat levering binnen deze termijn zal plaatsvinden. (...)

2.5.

[appellant] wilde de levering voor 1 januari 2016 laten plaatsvinden met het oog

op de personeelskorting die de partner van [appellant] zou kunnen krijgen bij haar werkgever,

[a-bank] , wanneer zij voor 1 januari 2016 een hypotheek zou afsluiten, en op het aflopen

van de hypotheekofferte die hij had tot en met 10 januari 2016.

2.6.

Op 22 december 2015 heeft Vink aan Veldhuizen, met een cc aan [appellant] , een e-mailbericht gezonden waarin, onder meer staat:

(...) De overdracht kan nog niet plaatsvinden omdat een gedeelte van het grondgebied nog eigendom is van Jumbo Supermarkten B.V. Het betreffende grondgebied is door Jumbo aan Vink verkocht. (...)

Het mailbericht van de heer [appellant] geeft mij overigens nog wel aanleiding voor enige

opmerkingen. (...)

De heer [appellant] meldt jou dat een levering na 31 december a.s. hem een behoorlijke

schadepost oplevert. Dat is natuurlijk heel vervelend. Ik blijf dan ook mijn uiterste best

doen om de overdracht voor 31 december a.s. te laten plaatsvinden en kan toezeggen dat,

ingeval de overdracht niet voor 31 december a.s. plaatsvindt als gevolg van de hiervoor

genoemde “Jumbo-perikelen”, Vink bereid is om de heer [appellant] tegemoet te komen in de

door hem te lijden schade, waaraan ik op voorhand tenminste de volgende voorwaarden

stel:

1. De schade wordt verminderd met het rentevoordeel dat gevolg is van een latere datum

van betaling van de koopprijs.

2. De schade wordt aangetoond aan de hand van berekeningen en documenten, zoals de

hypotheekofferte.

3. Schade betreft de netto schade.

4. Vertraging in de oplevering wordt niet als schade aangemerkt.

5. Vink wordt in de gelegenheid gesteld om de schade te voorkomen en/of te beperken.

De voorwaarden wil ik nog wat toelichten.

(...)

Ik wacht je reactie af. (...)

2.7.

Op 22 december 2015 heeft [appellant] aan Vink een e-mailbericht gezonden waarin onder meer staat:

(...) Voorts stel ik het op prijs dat, wanneer de levering alsnog niet dit jaar plaatsvindt, u

bereid bent bij te dragen in de door mij geleden schade. Indien en voor zover ik met u

hierover in gesprek treed, wens ik mijn eventuele rechten op de schadevergoeding daarmee

niet prijs te geven. (...)

2.8.

In een e-mailbericht van 26 februari 2016 van [appellant] aan Vink staat onder meer:

(...) Hoewel Veldhuizen Totaal Bouw BV mijn formele contractspartij is, heeft u (aan

[B] ) aangegeven bereid te zijn om mij tegemoet te komen in de schade.

[B] heeft mij zodoende ook verzocht de schade rechtstreeks met u af te

stemmen. (...)

2.9.

Levering van het perceel aan [appellant] heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 7 april

2016.

2.10.

[appellant] en Vink hebben veelvuldig met elkaar gecommuniceerd, maar geen

overeenstemming bereikt over een eventuele tegemoetkoming van Vink aan [appellant] .

2.11.

Op 25 november 2016 heeft Vink (althans [C] namens Vink) aan [appellant] gemaild:

(…) Op basis van het bovenstaande kunnen we concluderen dat u op basis van de meest recente offerte een bedrag van € 1.390,00 per jaar meer rente betaalt. Dit bedrag komt in aanmerking voor Inkomstenbelastingaftrek. Op basis van de door u verstrekte gegevens veronderstel ik een aftrek tegen 52%. U zou dan netto € 667,00 per jaar meer rente betalen dan op basis van de eerste offerte. (…)

ben ik bereid ervan uit te gaan dat u dit nadeel gedurende een periode van 10 jaren lijdt. In totaal dus een bedrag van € 6.670,00. U betaalt dit bedrag in de komende 10 jaar. De contante waarde van dit bedrag is € 4.963,00. (…)

Door de vertraagde juridische levering van de bouwkavel betaalde u de koopprijs op een later tijdstip. De aanvankelijke overdrachtsdatum lag op of rondom 1 december 2015. De overdracht vond echter op 7 april 2016 plaats. U bespaarde rente over 126 dagen rente over

€ 261.000,00. Uitgaande van een percentage van 2,7 % bedraagt de bespaarde rente

€ 2.432,00. Dit bedrag zou ook voor Inkomstenbelastingaftrek in aanmerking komen, zodat uw netto besparing € 1.167,00 bedraagt.

Per saldo kom ik op een schadebedrag van € 3.796,00. Ik ben bereid dit bedrag als

schadevergoeding aan u te voldoen, mits tegen finale kwijting en algehele afdoening van deze

kwestie. (…)

2.12.

Bij e-mail van 16 maart 2017 heeft [appellant] het voorstel van Vink afgewezen en heeft [appellant] voorgesteld de door hem begrote schade van € 46.211,00 te delen waarbij Vink een bedrag van € 23.105,50 betaalt. Dit voorstel is door Vink afgewezen bij e-mail van 27 februari 2017.

2.13.

Eind 2016 is Veldhuizen in staat van faillissement verklaard.

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd Vink te veroordelen tot betaling van de boete van € 5.250,00 wegens het vervallen van de hypotheekofferte, tot betaling van € 2.100,00 aan advieskosten nieuwe hypotheek, een bedrag van € 36.892,00 in verband met het vervallen van de personeelscondities [a-bank] en een bedrag van € 1.217,42 aan buitengerechtelijke kosten, alsmede de proceskosten.

3.2.

De rechtbank heeft bij vonnis van 10 juli 2018 de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van Vink.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

[appellant] is in hoger beroep gekomen met drie grieven en vordert het vonnis te vernietigen en alsnog zijn vorderingen toe te wijzen, met veroordeling van Vink in de proceskosten.

4.2.

Het hof staat allereerst voor de vraag of er sprake is van (wils)overeenstemming tussen Vink en [appellant] ten aanzien van een door Vink aan [appellant] te betalen vergoeding wegens te late levering van het perceel aan [appellant] (
grief één en twee). Vink stelt zich op het standpunt dat de e-mail van 22 december 2015 (zie 2.6.) daartoe niet toereikend is omdat deze e-mail van Vink (via de heer [C] ) aan Van Veldhuizen is gericht en dus niet aan [appellant] . Bovendien heeft, aldus Vink, Van Veldhuizen op deze e-mail niet gereageerd in die zin dat hij het aanbod van Vink zou hebben aanvaard (zie ook punt 15 memorie van antwoord).

4.3.

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

4.4.

Op de e-mail van 22 december 2015 (zie 2.6.) van Vink aan Van Veldhuizen heeft [appellant] nog diezelfde dag gereageerd (zie 2.7.) met de mededeling dat hij het op prijs stelt dat wanneer levering niet alsnog dat jaar plaatsvindt Vink bereid is om bij te dragen in de schade van [appellant] . Vervolgens mailt [appellant] op 26 februari 2016 (zie 2.8.) aan Vink dat Van Veldhuizen hem heeft verzocht zich rechtstreeks tot Vink te wenden om de schade af te stemmen. Daarna geeft [appellant] een overzicht van de volgens hem geleden schade (zie ook memorie van antwoord punt 19). Op 3 maart 2016 vraag Vink aan [appellant] om (onder andere) een opgave van de personeelscondities van [a-bank] en volgt er een e-mailcorrespondentie tussen partijen over de door [appellant] gestelde schade (zie productie 5 van Vink in eerste aanleg). Op 10 oktober 2016 heeft Vink opnieuw gevraagd om aanvullende bewijsstukken en mailen partijen gedurende meerdere maanden over de hoogte van de tegemoetkoming in de schade van [appellant] te betalen door Vink (zie punt 22 memorie van antwoord en productie 7 Vink in eerste aanleg). Op 25 november 2016 (zie 2.11) doet Vink een voorstel voor een door hem te betalen tegemoetkoming, welk voorstel door [appellant] niet wordt aanvaard. Daarna volgen nog diverse e-mails (zie ook 2.12) waarin partijen over en weer voorstellen doen, maar niet tot overeenstemming komen. Uit de inhoud van deze e-mails in onderling verband en samenhang beschouwd blijkt dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Vink een tegemoetkoming of bijdrage zou betalen in de schade van [appellant] wegens de te late levering van het perceel. Dat zij over de hoogte van de te betalen schadevergoeding geen overeenstemming hebben bereikt doet aan het voorgaande niet af. Evenmin doet hieraan af dat de e-mail van 22 december 2015 niet rechtstreeks aan [appellant] is gericht. De e-mail is in kopie (“cc”) aan [appellant] gestuurd en [appellant] heeft hierop diezelfde dag gereageerd (zie 2.7.), waarna partijen zijn gaan onderhandelen over de te betalen schadevergoeding. De conclusie is dat partijen zijn overeengekomen dat Vink een tegemoetkoming of bijdrage zou leveren in de schade van [appellant] met inachtneming van de door Vink vermelde voorwaarden zoals vermeld onder 2.6. Aldus slagen
grieven één en tweeen kan het vonnis waarvan beroep geen stand houden.

4.5.

Vervolgens is aan de orde tot welke bijdrage/tegemoetkoming in de schade van [appellant] Vink is gehouden. [appellant] stelt de volgende schade geleden te hebben:

a. € 5.250,00 boete in verband met het vervallen van de hypotheekofferte;

b. € 36.892,00 schade als gevolg van het niet meer in aanmerking komen voor de personeelskorting op de hypotheekrente van [a-bank] ;

c. € 2.100,00 advieskosten nieuwe hypotheek.

4.6.

Ten aanzien van 4.5. sub a geldt dat Vink ook in eerste aanleg heeft betwist dat [appellant] die boete heeft moeten betalen. Vast staat dat tot de datum van de memorie van grieven (11 juni 2019) de bank geen beroep heeft gedaan op de boetebepaling. Aangezien de hypotheekofferte op 1 januari 2016 is verlopen, is zonder nadere toelichting, die is uitgebleven, niet waarschijnlijk dat de bank nog een beroep op de boetebepaling zal doen. Deze schadepost wordt dan ook afgewezen.

4.7.

Ten aanzien van 4.5. sub b geldt dat Vink ook de hoogte van dit bedrag betwist. Vast staat dat [appellant] in aanmerking kwam voor een korting van 30% op de hypotheekrente over de hypotheekschuld tot een maximaal bedrag van € 350.000,00.
verwijst naar een rapport van Knol Wezenberg accountants dat de schade vaststelt op € 36.892,00 (contant gemaakt tegen 0%). Daarbij doelt [appellant] kennelijk op de als productie 4 bij de inleidende dagvaarding overgelegde schadeopstelling. Daarbij is kennelijk uitgegaan van een looptijd van 30 jaar en een belastingaftrek gedurende 27 jaar.

Vast staat dat het gaat om een hypotheekofferte met drie componenten:

€ 131.250,00 aflossingsvrije lening tegen een rente van 2,35% (maandelijks variabel)

€ 168.759,00 aflossingsvrije lening tegen een rente van 2,7% (vijf jaar vast)

€ 225.000,00 annuïteitenlening tegen een rente van € 3% (tien jaar vast).

Het hof zal deze schadepost dienen te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is (art. 6:97 BW). Het hof is met Vink van oordeel dat het te ongewis is om over een periode van langer dan tien jaar rekening te houden met de personeelskorting van [a-bank] . Niet alleen zijn dan alle renteperiodes (van de oorspronkelijke hypotheekofferte) vervallen, maar het is eveneens ongewis of en in hoeverre op de nieuwe rentearrangementen de personeelskorting (volledig) van toepassing zou zijn geweest. Op de in eerste aanleg door Vink overgelegde berekening over die periode (zie hiervoor onder 2.11) is door [appellant] in hoger beroep in het geheel niet ingegaan. Die berekening, waarin Vink ook rekening houdt met de aftrekbaarheid van de rente voor de inkomstenbelasting (hij heeft in zijn e-mail van 22 december 2015 immers gezegd alleen “netto schade” te willen vergoeden), komt het hof geenszins onredelijk voor, zodat het hof eveneens van die berekening uit zal gaan. Daarbij betrekt het hof dat Vink reeds als voorwaarde aan zijn tegemoetkoming in de schade had verbonden dat de door [appellant] bespaarde rente als gevolg van de te late levering in mindering zou worden gebracht op de schade. Het hof zal dan ook uitgaan van een schade ten aanzien van het mislopen van de personeelskorting op de hypotheekrente van [a-bank] van € 3.796,00.

4.8.

Ten aanzien van 4.5. sub c geldt het volgende. Vink kan niet worden gevolgd in zijn betoog dat de advieskosten van € 2.100,00 geen schade zou betreffen. De omstandigheid dat [appellant] onder de [a-bank] personeelscondities geen advieskosten verschuldigd zou zijn geweest, maar zonder die condities deze wel verschuldigd is, betekent dat dit schade betreft als gevolg van de te late levering van het perceel en het niet langer kunnen profiteren van die [a-bank] personeelscondities. [appellant] heeft ook bewijsstukken van de betaling tot een bedrag van € 2.100,00 overgelegd. Aangezien Vink heeft gezegd alleen netto schade te willen vergoeden houdt het hof ook hier rekening met de aftrekbaarheid voor de inkomstenbelasting tegen het (door Vink gestelde en door [appellant] niet weersproken) tarief van 52%, zodat netto een bedrag van € 1.008,00 in aanmerking komt voor vergoeding.

4.9.

Gelet op het voorgaande bedraagt de totale door [appellant] geleden schade een bedrag van € 5.896,00. Hierop dient gelet op de door Vink gestelde voorwaarde (zie 2.6):
“De schade wordt verminderd met het rentevoordeel dat gevolg is van een latere datum

van betaling van de koopprijs.”in mindering te worden gebracht het bedrag aan rentebetaling dat [appellant] heeft bespaard doordat het perceel later aan hem is geleverd. Het door Vink in zijn e-mail van 25 november 2016 hiervoor berekende bedrag van € 1.167,00 netto komt het hof redelijk voor, zodat de door [appellant] geleden schade met dat bedrag dient te worden verminderd. Nu partijen wilsovereenstemming hebben bereikt ten aanzien van de
tegemoetkomingdoor Vink in de door [appellant] geleden schade, begroot het hof het door Vink aan [appellant] te vergoeden bedrag aan schadevergoeding, rekening houdend met alle omstandigheden van dit geval, op € 3.000,00.

4.10.

Aan hetgeen Vink heeft aangevoerd omtrent de relatie van [appellant] met zijn partner (welke partner recht had op de [a-bank] personeelscondities) gaat het hof voorbij omdat onvoldoende is onderbouwd dat bij tijdige levering van het perceel [appellant] met zijn partner de hypotheek van [a-bank] (conform de offerte van 26 juni 2015 met personeelskorting) niet zouden zijn aangegaan. Die offerte was immers getekend door zowel [appellant] als zijn partner enerzijds en [a-bank] anderzijds en het zijn ook [appellant] en zijn partner geweest die de koop-/aannemingsovereenkomst ten aanzien van het te leveren perceel samen zijn aangegaan. Dat uiteindelijk (nadat het perceel te laat geleverd is) [appellant] de hypotheek op eigen naam is aangegaan doet aan het voorgaande niet af.

4.11.

De wettelijke rente over voornoemd bedrag is niet betwist en zal worden toegewezen zoals gevorderd.

4.12.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen omdat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten op deze vordering van toepassing is en de sommatiebrief van 24 mei 2017 (zie productie 10 procesinleiding [appellant] in eerste aanleg), waarop [appellant] zich ter onderbouwing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten beroept, niet voldoet aan de eisen die voornoemd besluit aan een dergelijke aanmaning stelt, zo is het toepasselijk wettelijk tarief niet in de aanmaning vermeld.

4.13.

Gelet op het voorgaande slaagt ook
grief drie, die (onder meer) is gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellant] in eerste aanleg. Vink zal alsnog in deze kosten worden veroordeeld.

4.14.

Het bewijsaanbod van [appellant] en dat van Vink worden gepasseerd omdat deze niet zijn toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

4.15.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Vink in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 883,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punten x tarief € 1.074,00).

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 105,71

- griffierecht €
726,00

totaal verschotten € 831,71

- salaris advocaat € 759,00 (1 punt x tarief € 759,00).

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

5.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank te Gelderland (zittingsplaats Arnhem) van 10 juli 2018 en doet opnieuw recht;

5.2.

veroordeelt Vink aan [appellant] te betalen € 3.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 juni 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt Vink in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 883,00 voor verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 831,71 voor verschotten en op

€ 759,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

5.4.

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2020.