ECLI:NL:GHARL:2020:4410

• Datum uitspraak: 9 juni 2020
• Publicatiedatum: 9 juni 2020
• Zaaknummer: 200.257.382
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. de Boer; Th.C.M. Willemse; L.F. Wiggers-Rust
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen op koopovereenkomst na veilingverkoop

In deze zaak gaat het om de vraag of de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (AVVE) van toepassing zijn op een koopovereenkomst die is gesloten na een veilingverkoop. De appellante, wonende te [A], heeft in eerste aanleg een boete van 15% gevorderd van de geïntimeerde, wonende te [B], wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank heeft geoordeeld dat de AVVE niet van toepassing zijn op de koopovereenkomst, waardoor de geïntimeerde geen boete verschuldigd is. In hoger beroep heeft de appellante deze beslissing bestreden en de toepasselijkheid van de AVVE opnieuw bepleit, evenals de verschuldigdheid van schadevergoeding.

Het hof heeft de feiten van de zaak vastgesteld, waarbij het van belang is dat beide partijen hebben deelgenomen aan de veiling van de woning aan de [a-straat 1] in [D] op 18 april 2017. De geïntimeerde heeft de veiling gewonnen, maar de woning is uiteindelijk aan de echtgenoot van de appellante gegund. De appellante heeft de woning later aan derden verkocht. Het hof heeft de stellingen van de appellante beoordeeld en geconcludeerd dat de AVVE niet van toepassing zijn op de koopovereenkomst, omdat deze niet expliciet in de overeenkomst zijn opgenomen en de afspraken tussen partijen niet voldoende specifiek zijn om de boetebepaling te rechtvaardigen.

Het hof heeft de grieven van de appellante grotendeels verworpen, met uitzondering van de grief met betrekking tot de overdrachtsbelasting, die wel werd toegewezen. De appellante heeft recht op een schadevergoeding van € 6.900,- voor de niet-nakoming van de afspraken door de geïntimeerde. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank in zoverre vernietigd en de geïntimeerde veroordeeld tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente. De kosten van het hoger beroep zijn voor rekening van de appellante, die grotendeels in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.257.382

(zaaknummer rechtbank Gelderland NL 18.4030)

arrest van 9 juni 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. L.A. Witten,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.C. Hesen.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 21 mei 2019 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de op 15 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen met daaraan gehecht de brieven van mr. Witten van 19 augustus en 25 september 2019 en van mr. Hesen van 23 en 26 september 2019;

- de memorie van grieven met producties 17 t/m 20;

- de memorie van antwoord.

1.3

Vervolgens heeft [appellante] de (aanvullende) stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald op één dossier.

2. De achtergrond

2.1

In hoger beroep is iedereen, zo begrijpt het hof, het op zichzelf wel eens over de feiten die de rechtbank had opgeschreven in het vonnis van 19 maart 2019 (onder 2.1 t/m 2.13), behalve – wat [geïntimeerde] betreft – waar het gaat om de opdracht die [appellante] al op
30 juni 2017 zou hebben verstrekt aan [C] Makelaardij tot het verlenen van diensten
bij de verkoop van de woning. [appellante] heeft in de memorie van grieven zelf wel een nieuw overzicht gemaakt van de feiten zoals zij deze ziet, met nogal wat aanvullingen. Daarmee komt zij op punten midden in het debat tussen partijen terecht. Het hof zal daarom uitgaan van de feiten die de rechtbank in het vonnis opnam, behalve waar het de opdracht aan
[C] Makelaardij betreft. De aanvullingen daarop van [appellante] zal het hof waar nodig in zijn beoordeling van het hoger beroep betrekken. De feiten waarvan het hof uitgaat komen samengevat op het volgende neer.

2.2

[geïntimeerde] en [appellante] hebben beiden meegedaan aan de veiling van de woning aan de

[a-straat 1] in [D] die op 18 april 2017 plaatsvond. Op die veilingverkoop waren bijzondere voorwaarden van toepassing, opgenomen in een speciale brochure. In die bijzondere voorwaarden staat vermeld dat (ook) de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (AVVE) toepasselijk zijn, voor zover daarvan niet wordt afgeweken. [geïntimeerde] won de inzet voor een bedrag van € 345.000,-, maar bij de afslag kwam de echtgenoot van [appellante] met een bedrag van € 348.000,- op de eerste plaats, zodat de woning door de notaris op 24 april 2017 aan hem werd gegund. [geïntimeerde] , die de woning erg graag wilde verwerven, nam contact op met de echtgenoot van [appellante] ( [E] ) om de woning alsnog te kopen. Zij hebben elkaar uiteindelijk gevonden voor een prijs van € 394.500,-. [appellante] heeft een koopovereenkomst opgesteld met bepalingen over de koop/verkoop als zodanig, de kosten van de overdrachtsbelasting, de betaling van de koopsom en wat daar verder bijkwam, de eigendomsoverdracht, de waarborgsom, de staat en het gebruik van de onroerende zaak en de (uitsluiting van) ontbinding. [geïntimeerde] heeft de waarborgsom, die op 10% van de koopsom was gesteld, begin mei 2017 aan de notaris voldaan. [geïntimeerde] was nog niet rond met zijn bank en heeft daarom tweemaal uitstel gevraagd van de datum voor eigendomsoverdracht, voor het laatst tot 12 juni 2017. Intussen werd de woning op 9 juni 2017 al aan [appellante] geleverd. Uiteindelijk heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten met zijn bank niet rond te komen. Daarop heeft [appellante] een advocaat ingeschakeld die [geïntimeerde] bij email-bericht van15 juni 2017 heeft gesommeerd tot storting van de volledige koopprijs bij de notaris uiterlijk op 19 juni 2017. Anders werd de koopovereenkomst ontbonden en werd aanspraak gemaakt op een boete van 15%
(€ 59.175,-) zoals vermeld in artikel 26 lid 2.b. van de AVVE. [geïntimeerde] heeft daaraan niet voldaan en de boete ook al niet betaald. [appellante] heeft op 18 februari 2018 beslag laten leggen op de woning van [geïntimeerde] in [B] . Op 20 augustus 2018 heeft [appellante] de woning aan de [a-straat 1] in [D] aan derden verkocht voor een koopprijs van € 400.000,-; de levering vond plaats op 3 oktober 2018.

3. Beschrijving van het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellante] heeft in eerste aanleg kort samengevat betaling van de vermelde boete van 15% gevorderd en vergoeding van de door haar geleden schade ten gevolge van het niet nakomen door [geïntimeerde] van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen partijen.

3.2

[geïntimeerde] kon zich er niet in vinden dat hij een boete van 15% zou moeten betalen. Dat was volgens hem helemaal niet afgesproken. Wel vond hij dat hij de schade van [appellante] moest vergoeden, maar met het door [appellante] gevorderde bedrag daarvan was hij het ook niet eens.

3.3

Het geschil in eerste aanleg spitste zich toe op de vraag of de boete die in de AVVE voor openbare verkopen is opgenomen, ook van toepassing is op de koopovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] en op de vraag welke posten nu allemaal onder de te betalen schadevergoeding vielen en tot welk bedrag.

De rechtbank komt in haar vonnis tot de slotsom dat de AVVE en de daarin opgenomen boetebepaling op de koopovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] niet van toepassing zijn, zodat [geïntimeerde] geen boete verschuldigd is aan [appellante] . De schade berekent de rechtbank concreet; zij kent verschillende bedragen toe aan [appellante] tot een bedrag van in totaal

€ 21.182,48 met wettelijke rente over het grootste deel daarvan. Wat [appellante] meer heeft gevorderd, wijst zij af, met haar veroordeling in de proceskosten, omdat zij grotendeels in het ongelijk werd gesteld.

4. De bezwaren van [appellante] en haar vorderingen in hoger beroep

4.1

In hoger beroep heeft [appellante] de toepasselijkheid van de AVVE en de verschuldigdheid van de boete door [geïntimeerde] opnieuw bepleit en de verschuldigdheid van nog niet toegewezen schadeposten. Zij vraagt het hof daarom om vernietiging van het vonnis van de rechtbank en handhaaft haar vorderingen, zoals zij die in eerste aanleg, na wijziging van eis, had ingesteld.

[geïntimeerde] is het daarmee niet eens en bestrijdt de stellingen van [appellante] nogmaals. Hij kan zich juist goed vinden in het vonnis van de rechtbank en vraagt dit te bevestigen.

5. De beoordeling van de bezwaren en de vorderingen in hoger beroep

5.1

Het hof oordeelt hierna dat de bezwaren van [appellante] tegen het vonnis niet opgaan, behalve waar het gaat om de overdrachtsbelasting. Het hof zal daarom dat vonnis grotendeels bevestigen [bekrachtigen] en alleen vernietigen, voor zover de gevorderde schadevergoeding bestaande uit overdrachtsbelasting ten bedrage van € 6.900,-, vermeerderd met de wettelijke rente, daarbij werd afgewezen. [appellante] krijgt dus slechts in zoverre een hogere (schade)vergoeding voor het mislopen van de koop door [geïntimeerde] . Hieronder legt het hof uit hoe het tot zijn beslissing is gekomen. Het hof zal achtereenvolgens behandelen de vraag of de AVVE in dit geval nu al dan niet van toepassing zijn en de boete ja dan nee verschuldigd is en vervolgens de schadevordering van [appellante] .

AVVE en boete

5.2

Vaststaat dat tussen partijen een koopovereenkomst is tot stand gekomen.

Zij verschillen van mening over de inhoud ervan: maken de AVVE daarvan nu wel of niet deel uit? [appellante] stelt dat tussen [geïntimeerde] en [appellante] is afgesproken dat hij de woning kocht ‘als ware hij de woning op de veiling had gekocht’. [appellante] voegt daaraan toe dat door [E] werd benadrukt dat hij de woning ook niet kende, dus dat dezelfde voorwaarden voor deze koop tussen [appellante] en [geïntimeerde] moesten gelden, als die voor [appellante] golden bij de veiling. Volgens [geïntimeerde] is slechts overeengekomen dat hij de woning kocht in dezelfde staat en in dezelfde hoedanigheid als omschreven in de veilingomschrijving. Hij verwijst daarvoor ook naar de schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen en wijst erop dat op de koopovereenkomst tussen partijen artikel 7:2 BW van toepassing is, zodat bepalend is wat in de schriftelijke overeenkomst is opgenomen.

5.3

Het hof oordeelt als volgt.

In art. 7:2 lid 1 BW is in algemene bewoordingen bepaald - kort gezegd - dat de koop van een woonhuis schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een particulier is. Deze regel brengt mee dat de mondelinge overeenstemming de particuliere koper niet bindt zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Op de koopovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] als particuliere koper is dit wetsartikel inderdaad toepasselijk, maar dit betekent niet dat voor de verplichtingen tussen partijen over en weer uitsluitend de schriftelijke overeenkomst bepalend is.

Nu tussen partijen discussie bestaat over de inhoud van de schriftelijke overeenkomst, meer in het bijzonder over artikel 6 en over artikel 2 waarop het hof hierna nog ingaat, zal het hof deze bepalingen (allereerst artikel 6) moeten uitleggen.

Wat de betekenis van (deze bepaling uit) de overeenkomst is, hangt af van wat partijen aan elkaar hebben gezegd en hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden. Daarbij kan ook van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen zij behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. In dat kader speelt een rol dat het hier gaat om de koopovereenkomst van een woonhuis met een particuliere koper, zonder dat van rechtsbijstand sprake was. Tevens is van belang dat de schriftelijke koopovereenkomst van de zijde van [appellante] werd opgesteld en dat daarover geen overleg heeft kunnen plaatsvinden.

5.4

Artikel 6 van de koopovereenkomst luidt als volgt.

‘Artikel 6. Staat en gebruik onroerende zaak.

Zoals koper bekend, heeft verkoper het onroerend goed gekocht via een onroerend goed veiling van Vastgoed Veiling Gelderland op dinsdag 1-04-2017. De toestand, het gebruik en verdere omschrijvingen is koper bekend en zal in dezelfde hoedanigheid zoals doorverkoper gekocht en omschreven in de toenmalige veilingomschrijving geleverd worden.’

[geïntimeerde] heeft terecht naar voren gebracht dat deze bepaling naar de tekst ervan ziet op de staat en het gebruik van de woning en dat dit tussen partijen ook zo is besproken. Het gaat daarin kennelijk om het gekochte als zodanig. Koper zou genoegen moeten nemen met het gekochte in de door [appellante] gekochte staat, zoals vermeld in de veilingomschrijving. De woning zou in die hoedanigheid worden geleverd. Denkbaar is dat met dit artikel 6 is bedoeld dat [geïntimeerde] uitsluitend [appellante] ter zake van gebreken kan aanspreken voor zover [appellante] op haar beurt een claim heeft op de veilingverkoper. Verderstrekkende bedoelingen van [appellante] als door haar gesteld, kunnen in deze bepaling niet worden gelezen.

Zo volgt uit deze bepaling niet dat [geïntimeerde] ook gebonden zou moeten worden geacht aan de boetebepaling in de AVVE. In de bijzondere voorwaarden die op de veilingverkoop van toepassing waren, wordt ook alleen naar de AVVE verwezen. Deze worden in de koopovereenkomst tussen partijen verder in het geheel niet genoemd; er wordt alleen gerefereerd aan de veilingomschrijving. [appellante] heeft niet eens gesteld dat de AVVE in het gesprek tussen partijen ter sprake zijn gekomen. Hetzelfde geldt voor de boete van 1,5 maal de volgens artikel 5 van de koopovereenkomst afgesproken waarborgsom. Deze is, naar het hof uit de stellingen van [appellante] begrijpt, in dat gesprek evenmin aan de orde gekomen. Dat [geïntimeerde] meebood op de veiling en in dat kader de AVVE stilzwijgend accepteerde maakt dit niet anders. Het gaat hier om een andere, afzonderlijke overeenkomst, tussen andere partijen en met een andere prijs. Bovendien werden de AVVE zelf, zoals hiervoor al aan de orde kwam, niet bij de bijzondere voorwaarden gevoegd en wordt de boete in de bijzondere voorwaarden als zodanig ook niet vermeld. Dat [geïntimeerde] zich (aanvankelijk) heeft willen voegen naar de leveringsdatum die voor [appellante] gold en bereid was tot dadelijke verzekering van het gekochte, brengt een zover strekkende consequentie evenmin mee.

Uit de e-mailcorrespondentie met de notaris kan misschien worden afgeleid dat [appellante] ook toen al, kort na het telefoongesprek tussen [E] en [geïntimeerde] van 29 april 2017, meende dat toepasselijkheid van de AVVE-boete was overeengekomen. Nergens blijkt echter uit dat ook [geïntimeerde] het eens was met de weergave van de afspraken in de berichten aan de notaris. In de gegeven omstandigheden mocht [appellante] uit artikel 6 redelijkerwijs niet de door haar voorgestane verstrekkende betekenis afleiden. Zij mocht uit het feit dat [geïntimeerde] de overeenkomst heeft ondertekend ook anderszins niet begrijpen dat [geïntimeerde] zich ook aan de AVVE met boetebepaling wilde binden en [geïntimeerde] hoefde dit redelijkerwijs ook niet te verwachten.

Het voorgaande geldt ook als [appellante] zou bewijzen dat zij met [geïntimeerde] heeft afgesproken dat hij de woning kocht ‘als ware hij de woning op de veiling had gekocht’. Die afspraak toont het door [appellante] gestelde namelijk niet ondubbelzinnig aan doordat die woorden niet voldoende specifiek zijn gericht op de boetebepaling in de AVVE. [appellante] heeft die afspraak volgens haar stellingen (zie hiervoor onder 5.2) overigens ook zelf geplaatst in de sleutel van de staat van de woning door te benadrukken dat [E] ‘de woning ook niet kende’. Dat laatste spoort ook meer met de woorden die [E] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof gebruikte: ‘Dat hij het overneemt zoals ik het op de veiling heb gekocht.’ Die woorden verwijzen immers naar het gekochte object en de veilingomschrijving waaraan wordt gerefereerd in artikel 6. Daaruit kan niet de toepasselijkheid van (het boetebeding uit) de AVVE worden afgeleid.

Het hof zal het bewijsaanbod van [appellante] op dit punt dan ook passeren.

Het voorgaande betekent dat de AVVE niet op de koopovereenkomst van toepassing zijn evenmin als de daarin opgenomen boetebepaling. Dat brengt mee dat de grieven I t/m V die daarop betrekking hebben, falen. Dit geldt ook voor zover [appellante] met grief V het hof nog ervan heeft willen overtuigen dat haar in ieder geval de waarborgsom zou toevallen. Deze strekt blijkens de koopovereenkomst tot waarborg voor de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerde] en zal [appellante] , zonder verdere toelichting die ontbreekt, dus slechts toevallen, voor zover zij schade lijdt als gevolg van de niet-nakoming door [geïntimeerde] van zijn verplichtingen en niet als boete naast schadevergoeding, zoals door [appellante] bepleit.

Schadevorderingen van [appellante]

5.5

Dan zal het hof nu op de schadevordering van [appellante] ingaan.

Met de grieven VI t/m IX uit [appellante] haar bezwaren tegen het feit dat de rechtbank de prijs van de verkoop van de woning op 3 oktober 2018 ter hoogte van € 400.000,- bij de schadeberekening heeft betrokken en op die wijze tot de slotsom is gekomen dat [appellante] de als gevolg van de wanprestatie van [geïntimeerde] ‘misgelopen winst’ van € 46.500,- alsnog met vertraging heeft ontvangen. Op het moment van de wanprestatie beliep de marktwaarde, zo voert [appellante] aan, € 350.000,- en aan dat bedrag moet de schade naar haar mening worden gerelateerd. Dat de woning boven die marktwaarde is verkocht is niet aan [geïntimeerde] toe te rekenen. Het causaal verband ontbreekt, zo merkt [appellante] op.

5.6

[geïntimeerde] is het daarmee niet eens. Hij acht het door [appellante] bestreden oordeel van de rechtbank geheel juist. De marktwaarde van de woning lag op het moment van zijn wanprestatie rond de € 400.000,-. Van een verkoop van de woning boven de marktwaarde, al dan niet door een stijging daarvan sedert die wanprestatie, is naar zijn mening geen sprake.

5.7

Het hof oordeelt als volgt.

De ten laste van [geïntimeerde] als koper komende schade, die [appellante] als verkoper lijdt door ontbinding van de koopovereenkomst wegens de wanprestatie van [geïntimeerde] , bestaat volgens vaste rechtspraak in het verschil tussen de verkoopprijs en de waarde van het verkochte op de dag van de wanprestatie. Een stijging of daling van de waarde die daarna plaatsvindt, heeft in beginsel geen invloed op de hoogte van de schadevergoeding. Een voordeel door een dergelijke waardestijging is geen gevolg van de wanprestatie (zie Hoge Raad 15 januari 1965, ECLI:NL:HR:1965:AC3943, NJ 1965, 197). Het door [geïntimeerde] genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1483) maakt dit niet anders, omdat ook dat arrest er in verband met voordeeltoerekening met toepassing van artikel 6:100 BW vanuit gaat, dat tussen de normschending en het behaalde voordeel een condicio sine qua non verband moet bestaan. De waardestijging die volgens [appellante] optrad is niet het gevolg van het feit dat [geïntimeerde] de koopprijs niet heeft betaald.

5.8

Van belang is dus de waarde van het verkochte op de dag van de wanprestatie, gelegen in juni 2017. [appellante] en [geïntimeerde] verschillen ook over het bedrag van die waarde van mening. [appellante] neemt het bedrag waarvoor de woning op 9 juni 2017 aan haar is geleverd van € 348.000,- tot uitgangspunt en verwijst bovendien naar het taxatierapport van het NWWI van 13 april 2017 opgesteld in opdracht van de hypotheekbank (Hypocasso B.V.) (productie 10 bij inleidende dagvaarding), waarin de taxateur verklaart dat de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object bij onderhandse verkoop onder beperking van de termijn van verkoop tot drie maanden € 341.000,- bedraagt. Tussen de peildatum van de marktwaarde uit het rapport (11 april 2017) en medio juni 2017 liggen precies drie maanden, aldus [appellante] , zodat € 350.000,- heel reëel is. [geïntimeerde] wijst er daartegenover terecht op dat niet juist is de door haar betaalde executiewaarde van € 348.000,- gelijk te stellen met de marktwaarde, nu deze waarden fors plegen te verschillen. Ook wijst hij op een relevant verschil tussen de door de taxateur van de hypotheekbank bepaalde executiewaarde en het bedrag dat de woning bij de executie daadwerkelijk opbracht. Daarbij komt nog de vraagprijs van [appellante] aan [geïntimeerde] die, zo is door [geïntimeerde] gesteld en door [appellante] niet bestreden, direct na de veiling € 450.000,- beliep, terwijl partijen eind april 2017 overeenstemming bereikten over een bedrag van € 394.500,-. Ten slotte heeft [geïntimeerde] ook zelf een taxatierapport van NWWI in het geding gebracht van 18 mei 2017 (productie A bij het verweerschrift in eerste aanleg). Daarin werd de marktwaarde per die datum op € 415.000,- bepaald.

Weliswaar heeft [appellante] dit rapport op haar beurt bestreden, maar zij heeft daarbij ook in hoger beroep niet voldoende aanknopingspunten aangeleverd voor een lagere marktwaarde dan het bedrag van de koopprijs van [geïntimeerde] van € 394.500,-. Zoals de rechtbank terecht opmerkte, komt een middeling tussen de in de taxatierapporten vermelde marktwaarden van € 375.000,- (in opdracht van de hypotheekbank) en € 415.000,- (in opdracht van [geïntimeerde] ) uit op € 395.000,-. Deze waarden gaan overeenkomstig het oordeel van de rechtbank uit van een woning die per datum wanprestatie vrij was van huur en gebruik, nu [appellante] daar ook in hoger beroep geen relevante feiten of omstandigheden tegenover heeft gesteld. Al met al heeft [geïntimeerde] zijn verweer met betrekking tot de marktwaarde zodanig uitgewerkt dat [appellante] daar meer tegenover had moeten stellen om haar stellingen te onderbouwen. Het hof zal haar daarom niet toelaten tot het bewijs van haar stelling dat de marktwaarde op het moment van de wanprestatie van [geïntimeerde] € 350.000,- beliep.

Het hof gaat er dus met de rechtbank vanuit dat de marktwaarde inderdaad ligt ter hoogte van ten minste de koopprijs van [geïntimeerde] , zodat voor [appellante] van misgelopen winst geen sprake is geweest. Daarmee falen de grieven VI t/m IX, althans kunnen deze niet tot toewijzing leiden van een bedrag aan winstderving door [appellante] .

5.9

Dan komt [appellante] met haar tiende grief nog op tegen de uitleg door de rechtbank van artikel 2 van de koopovereenkomst over de overdrachtsbelasting. Volgens [appellante] brengt deze bepaling mee dat [geïntimeerde] de kosten van ook haar overdrachtsbelasting dient te betalen. [geïntimeerde] leest die bepaling niet zo en voert aan dat hij alleen zijn eigen kosten van overdrachtsbelasting dient te betalen.

5.1

Het hof oordeelt als volgt.

Artikel 2 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

‘Artikel 2. Kosten overdrachtsbelasting

De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben zoals notariskosten zijn voor rekening van de verkoper. De overdrachtsbelasting is voor rekening van de koper.’

Voor de uitleg van deze bepaling geldt wat het hof hiervoor onder 5.3 in verband met artikel 6 heeft overwogen eveneens. In artikel 2 wordt allereerst gesproken over de kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben. Met ‘de eigendomsoverdracht’ kan naar de tekst van die bepaling niet anders zijn bedoeld dan de eigendomsoverdracht van [appellante] aan [geïntimeerde] , nu de koopovereenkomst daartoe strekte. Wat ‘de overdrachtsbelasting’ betreft is het volgende van belang. Zoals [geïntimeerde] zelf in zijn verweerschrift onder 13 vermeldt, geldt, indien een onroerende zaak binnen zes maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden van die onroerende zaak wordt verkocht/geleverd - zoals in dit geval was afgesproken - het volgende: de waarde van de onroerende zaak wordt dan bij de berekening van de overdrachtsbelasting voor de nieuwe eigenaar verminderd met het bedrag waarover de verkoper belasting verschuldigd was toen hij eigenaar werd. Volgens de lezing van [appellante] van artikel 2 zou [geïntimeerde] de reguliere overdrachtsbelasting betalen over de tussen partijen overeengekomen koopprijs. Hij betaalt dan geen dubbele belasting, maar krijgt ook niet het voordeel van de fiscale korting die op de transactie tussen [appellante] en hem zou worden gegeven. De lezing van [appellante] vormt onder de omstandigheden van het geval, waarin zij de kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben voor haar rekening nam, een redelijke uitleg van het bedoelde deel van artikel 2. Deze spoort ook met de stelling van [appellante] dat tussen [E] en [geïntimeerde] tijdens het telefonisch overleg op 29 april 2017 werd afgesproken dat [geïntimeerde] de ‘volledige overdrachtsbelasting’ voor zijn rekening nam. [geïntimeerde] heeft deze stelling niet althans niet voldoende onderbouwd weersproken. Zijn tegenspraak geldt met name het feit dat hij niet toezegde de door [appellante] betaalde overdrachtsbelasting boven de voor zijn rekening komende overdrachtsbelasting te vergoeden en niet het missen van de fiscale korting die op de transactie tussen [appellante] en hem bij tijdige nakoming van zijn verplichtingen zou zijn gegeven. Het hof zal daarom van de lezing van [appellante] van artikel 2 uitgaan als in overeenstemming met hetgeen partijen in redelijkheid van elkaar mochten verwachten.

Als gevolg van de niet-nakoming door [geïntimeerde] van de gemaakte afspraken is bedoelde korting verloren gegaan, welk nadeel derhalve voor zijn rekening komt en door hem alsnog aan [appellante] dient te worden vergoed. Dit nadeel is door [appellante] , niet bestreden door [geïntimeerde] , berekend op € 6.960,- (2% van € 348.000,-), welk bedrag alsnog aan [appellante] tot het door haar in haar petitum gevorderde bedrag van € 6.900,- zal worden toegewezen.

Voor zover [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellante] nadat hij zich had teruggetrokken, niet voldoende werk heeft gemaakt van verkoop aan een derde, is dit verweer niet of onvoldoende toegesneden op de termijn van zes maanden in het kader van de overdrachtsbelasting. Grief X slaagt daarmee.

5.11

Met haar elfde grief stelt [appellante] het in totaal door de rechtbank aan haar toegewezen bedrag aan schadevergoeding aan de orde. Nu haar grieven I t/m IX falen en alleen grief X slaagt, komt het hof (slechts) tot verhoging van het bedrag aan schadevergoeding met € 6.900,-, zodat grief XI voor het overige faalt.

5.12

Volgens haar twaalfde grief ten slotte wenst [appellante] alsnog een vergoeding voor de kosten van het door haar gelegde conservatoir beslag.

Nu uit het voorgaande volgt dat de waarborgsom ruim toereikend was ter dekking van de door [appellante] geleden schade faalt ook deze grief.

6. De slotsom

6.1

De grieven falen, behoudens grief X. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behoudens voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde schadevergoeding bestaande uit overdrachtsbelasting ten bedrage van € 6.900,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 juni 2017, die alsnog zal worden toegewezen..

6.2

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.684,-

- salaris advocaat € 6.322,- (2 punten x tarief V).

6.3

Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem van 19 maart 2019, behoudens voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde schadevergoeding bestaande uit overdrachtsbelasting ten bedrage van € 6.900,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 juni 2017, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 6.900,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 30 juni 2017 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 1.684,- voor verschotten en op € 6.322,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellante] in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en L.F. Wiggers-Rust , is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2020.