ECLI:NL:GHARL:2020:3937

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.262.774

(zaaknummer rechtbank Gelderland 7273534

arrest van 19 mei 2020

in de zaak van

1.[appellante] en2. [appellant] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk: [appellanten] c.s. en afzonderlijk: [appellante] , respectievelijk [appellant] ,

advocaat: mr. E.M. Uijttewaal,

tegen:

1.[geïntimeerde1] en2. [geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [B] (België),

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk: [geïntimeerden] c.s. en afzonderlijk: Verbruggen, respectievelijk [geïntimeerde2] ,

advocaat: mr. P.J. van Goor.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 12 december 2018 en 22 mei 2019 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Arnhem) heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 1 juli 2019,

- de memorie van grieven, met producties,

- de memorie van antwoord, met productie.

2.2

Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de door de kantonrechter in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.7 vastgestelde feiten. Indien en voor zover deze feiten, gelet op wat [appellanten] c.s. in hun eerste grief aanvoeren, niet volledig zijn, zal het hof dat hierna zo nodig bij de beoordeling onder 5. meenemen.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [appellanten] c.s. te veroordelen de gehuurde woning te ontruimen. Daarnaast hebben [geïntimeerden] c.s. veroordeling van [appellanten] c.s. gevorderd tot betaling van € 7.000 aan huur over de periode van april 2018 tot en met oktober 2018 en van contractuele boetes tot een maximum van € 3.000. Ook vorderden zij € 1.000 per maand ter zake van schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [appellanten] c.s. vanaf de datum van ontbinding de woning niet ontruimen, € 877,25 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 mei 2019 (hierna: het eindvonnis) de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] c.s. veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van dat vonnis te ontruimen. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellanten] c.s. veroordeeld tot betaling van € 7.000 aan huur, € 1.000 aan gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst, € 635,25 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, nakosten en de wettelijke rente daarover.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

Waar gaat het om?

5.1

Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. [appellante] is bestuurder van de besloten vennootschap Vuton B.V. (hierna: Vuton). Met ingang van 1 november 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. de bedrijfswoning aan de [a-straat 1] in [A] aan [appellanten] c.s. verhuurd en de bedrijfshal aan hetzelfde adres aan Vuton. De huurprijs voor de woning was € 1.000 per maand. De woning was bewoond geweest door krakers en verkeerde in slechte staat van onderhoud. [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. hebben bij de aanvang van de huur samen een lijst opgesteld van de gebreken die aan de woning moesten worden hersteld (hierna: de lijst). [geïntimeerden] c.s. en [appellanten] c.s. waren met elkaar overeengekomen dat [appellanten] c.s. pas vanaf 1 december 2017 huur hoefde te betalen. [geïntimeerden] c.s. hebben vanaf 1 april 2018 geen huur meer betaald. [geïntimeerden] c.s. is daarom deze procedure tegen [appellanten] c.s. begonnen. [geïntimeerden] c.s. en [appellanten] c.s. hebben na het eindvonnis met elkaar afgesproken dat [appellanten] c.s. de woning niet hoeven te verlaten zolang de procedure in hoger beroep niet is afgerond, onder de voorwaarde dat [appellanten] c.s. maandelijks weer het bedrag van € 1.000 zou betalen.

5.2

De kantonrechter heeft in het eindvonnis onder 4.1 vermeld dat [appellanten] c.s. ook de huurtermijnen vanaf de datum van dagvaarding (3 oktober 2018) niet hebben betaald en dat zij enkel de huur tot en met de maand maart 2018 hebben betaald. [appellanten] c.s. hebben dat in hoger beroep niet betwist. Zij hebben slechts aangevoerd dat zij, zoals het hof begrijpt, na 22 mei 2019, de verschuldigde termijnen zijn gaan betalen. Dit betekent dat vast staat dat [appellanten] c.s. in ieder geval over een periode van 13 maanden geen huur hebben betaald.

Opschorting van de verplichting tot betaling van de huur

5.3

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep aangevoerd dat zij weliswaar op 14 november 2017 de lijst voor akkoord hebben ondertekend, maar volgens hen hebben zij er toen niet mee ingestemd dat alles in orde was. Zij stellen zich daarom op het standpunt dat zij terecht hun verplichting tot betaling van de huur hebben opgeschort. Het hof volgt [appellanten] c.s. om meerdere redenen niet in dit standpunt.

5.4

In de eerste plaats is in artikel 20.1 van de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen de bevoegdheid van de huurders om zich op opschorting te beroepen uitgesloten.

5.5

Daarnaast, indien [appellanten] c.s. toch een beroep op opschortingsrechten zouden kunnen doen, geldt als hoofdregel dat de mate waarin betaling van de huurprijs wordt opgeschort in redelijke verhouding moet staan tot (de omvang en ernst van) het gebrek waarvoor wordt opgeschort. Dit blijkt uit de tekst van artikel 6:262 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (“In geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.”) en de parlementaire geschiedenis bij de totstandkoming van dat wetsartikel (TM,
Parl. Gesch. 6, p. 995). In die geschiedenis is overigens ook vermeld dat, wanneer het ontvangene waardeloos is of wanneer opschorting als gerechtvaardigd pressiemiddel fungeert, er een bevoegdheid is om de hele prestatie op te schorten. Als voorbeelden van een gerechtvaardigd pressiemiddel worden genoemd een tekortkoming die de wederpartij toerekenbaar is of een gebrek dat hij op korte termijn kan verhelpen (TM,
Parl. Gesch. 6, p. 996).

5.6

[appellanten] c.s. hebben echter ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd toegelicht dat de woning dermate grote gebreken had, dat dit gedurende 13 maanden een opschorting van de volledige huurprijs rechtvaardigde. Daarnaast hebben zij onvoldoende gemotiveerd toegelicht dat [geïntimeerden] c.s. dergelijke (grote) gebreken op korte termijn had kunnen verhelpen.

5.7

Zo ontbreekt weliswaar op de door [appellanten] c.s. als productie 5 bij memorie van grieven overgelegde lijst van werkzaamheden een akkoord van [appellanten] c.s., maar op de door [geïntimeerden] c.s. als productie 4 bij de inleidende dagvaarding overlegde lijst met werkzaamheden staat in hetzelfde handschrift als de handtekening van [appellante]
“alles in orde 14-11-17”.[appellanten] c.s. hebben aangevoerd dat zij op 14 november 2017 door een handtekening te zetten onder een lijstje van gebreken uitsluitend akkoord zijn gegaan met het voorstel van de aannemer om die gebreken door die aannemer te laten herstellen, omdat de aannemer de andere gebreken niet kon herstellen, hij zonder hun handtekening geen betaling zou krijgen en [appellanten] c.s. de aannemer, die onder erbarmelijke omstandigheden leefde (aldus nog steeds [appellanten] c.s.) door het plaatsen van hun handtekening wilden helpen. [appellanten] c.s. hadden echter, gelet op de betekenis van de handgeschreven tekst van die bijschrijving, nader moeten toelichten dat de werkelijke betekenis van die tekst een andere was dan dat de op dat lijstje vermelde gebreken naar tevredenheid van [appellanten] c.s. waren hersteld. Dat hebben zij niet, of in elk geval niet voldoende, gedaan.

5.8

[appellanten] c.s. hebben als productie 6 bij memorie van grieven wel facturen van Hoes Errogas Nijmegen B.V. overgelegd, waaruit zou moeten blijken dat zij exorbitant hoge kosten voor gasverbruik hebben, maar deze facturen zijn gericht aan Vuton en niet aan [appellanten] c.s. zelf. Zonder nadere toelichting van de zijde van [appellanten] c.s. – die zij niet hebben gegeven – gaat het hof er daarom van uit dat deze facturen (mede) betrekking hebben op gasverbruik door Vuton en dat zij geheel of gedeeltelijk door Vuton zijn betaald. De gebrekkigheid van de woning en de daarbij betrokken belangen van [appellanten] c.s. op dit punt zijn dan ook niet voldoende onderbouwd.

5.9

[appellanten] c.s. hebben verder als productie 9 bij memorie van grieven een bouwtechnisch rapport van de heer [C] van Homekeur B.V. gedateerd 30 november 2018 en als productie 10 bij memorie van grieven een 19-tal foto’s van de woning overgelegd. Uit dit rapport en deze foto’s blijkt weliswaar dat de woning veel achterstallig onderhoud heeft, maar daaruit blijkt, zonder nadere toelichting door [appellanten] c.s. die ook hier ontbreekt, niet dat de woning gebreken had waarmee [appellanten] c.s. voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst niet hadden ingestemd - mede gelet op de door partijen bij het aangaan Van de huuroverenkomst opgestelde lijst met herstelwerkzaamheden (productie 5 bij mvg) - en die voor rekening en risico van [geïntimeerden] c.s. op korte termijn hersteld zouden moeten en kunnen worden. Ook hier ontbreekt een toelichting waarom [appellanten] c.s., zoals onder 5.7 van dit arrest besproken, hebben verklaard dat alles in orde was.
Opschorting van een volledige betaling van de huur gedurende 13 maanden was daarom, voor zover al mogelijk, ook om deze reden, niet gerechtvaardigd.

Was ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?

5.1

[appellanten] c.s. stellen zich op het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, niet is gerechtvaardigd. Daarnaast voeren zij aan dat ontbinding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellanten] c.s. wijzen ter onderbouwing van deze standpunten op de door hen gestelde gebreken en op het feit dat een ontruiming voor hun gezin met drie kinderen in de leeftijd van 18, 20 en 22 jaar zeer ingrijpend is.

5.11

In verband met wat het hof hiervoor onder 5.2 tot en met 5.9 heeft overwogen, volgt het hof [appellanten] c.s. niet in deze stellingen. Dat betekent niet dat het hof niet inziet dat een gedwongen ontruiming zeer ingrijpend zal zijn voor [appellanten] c.s. en hun kinderen. Wel betekent dit dat, nu de door [appellanten] c.s. gestelde (ernst van) gebreken aan de woning onvoldoende gemotiveerd is toegelicht, een – op het moment van het schrijven van de memorie van grieven nog aanwezige – achterstand in het betalen van huur van 13 maanden, niet een dermate geringe tekortkoming is dat zij de ontbinding niet zou rechtvaardigen. Om dezelfde reden is deze ontbinding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.12

[appellanten] c.s. zijn in hoger beroep (in hun vierde grief) ook opgekomen tegen de veroordeling tot betaling van € 635,25 aan buitengerechtelijke incassokosten. Volgens hen zijn deze kosten ten onrechte gemaakt en zijn deze kosten mede gebaseerd op de reeds door hen betaalde waarborgsom. Daarnaast wijzen zij er op dat in de brief van [geïntimeerden] c.s. van 6 juni 2018 (productie 3 bij inleidende dagvaarding) ‘slechts’ een bedrag van € 425 aan buitengerechtelijke kosten wordt genoemd, terwijl deze brief niet zou voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.

5.13

In de brief die [geïntimeerden] c.s. op 7 mei 2018 aan [appellanten] c.s. hebben verstuurd (productie 2 bij inleidende dagvaarding) zijn [appellanten] c.s. gesommeerd om binnen 15 dagen na ontvangst van die brief zowel de achterstallige huurbetalingen als de borg (in totaal € 4.000) over te maken op de derdengeldenrekening van de advocaat van [appellanten] c.s. Daarbij is vermeld dat [appellanten] c.s. daarnaast € 635,25 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zouden zijn als zij niet binnen de gestelde termijn zouden betalen.

5.14

[geïntimeerden] c.s. hebben niet weersproken dat de borgsom al vóór mei 2018 was betaald. Dit betekent dat de op 7 mei 2018 verzonden aanmaning niet voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu hierin een hoger bedrag wordt genoemd dan op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is toegestaan.

In de brief van [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. van 6 juni 2018 is slechts een termijn van zeven dagen na ontvangst van die brief gegeven om het gevorderde bedrag te betalen. Nu aan [appellanten] c.s. daarmee niet een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW (zie het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704), kunnen [geïntimeerden] c.s. ook op grond van deze brief geen aanspraak maken op buitengerechtelijke incassokosten.

Het hoger beroep is in zoverre dan ook gegrond. De door [geïntimeerden] c.s. gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen alsnog geheel worden afgewezen.

Proceskosten in de procedure bij de kantonrechter

5.15

[appellanten] c.s. zijn het tot slot niet eens met de proceskosten in de procedure bij de kantonrechter die zij aan [geïntimeerden] c.s. moeten betalen. Gelet op het feit dat de vordering van [geïntimeerden] c.s., afgezien van de buitengerechtelijke incassokosten, grotendeels terecht is toegewezen, heeft de kantonrechter [appellanten] c.s. ook terecht tot betaling van die proceskosten veroordeeld. Dat de vordering om ook incassokosten te vergoeden ten onrechte werd toegewezen, brengt het hof niet op andere gedachten over de proceskostenbeslissing. Het hof zal die veroordeling daarom ook in stand laten.

Bewijsaanbod

5.16

Het hof passeert het door [appellanten] c.s. gedane bewijsaanbod, omdat [appellanten] c.s. hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd om tot bewijs te worden toegelaten.

6.De slotsom

6.1

De slotsom luidt dat de vierde grief van [appellanten] c.s., waarmee wordt opgekomen tegen de veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, slaagt en dat de overige grieven ongegrond zijn. Het bestreden vonnis zal ten aanzien van de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd.

6.2

Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 324

- salaris advocaat € 1.074 (1 punt x tarief II)

6.3

Het hof zal ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Arnhem van 22 mei 2019, behalve voor zover [appellanten] c.s. daarin (onder 5.5 van dat vonnis) zijn veroordeeld om een bedrag van € 635,25 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, vernietigt dit vonnis in zoverre en wijst deze vordering alsnog af;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 324 voor verschotten en op € 1.074 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf het einde van de bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de nakosten, begroot op € 157,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellanten] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, M.F.J.N. van Osch en S.B. Boorsma, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2020.