ECLI:NL:GHARL:2020:3724

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.238.419

(zaaknummer rechtbank Noord-Holland 6400243)

arrest van de pachtkamer van 12 mei 2020

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. D.M.H.M. van Dijk,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Beverwijk,

zetelend te Beverwijk ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna: de gemeente,

advocaat: mr. A. de Snoo.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 september 2019 hier over. In dat arrest is een meervoudige zitting bepaald op 6 november 2019 maar die is op verzoek van partijen niet doorgegaan in verband met onderhandelingen. Partijen hebben daarna nog verder onderhandeld. Zij hebben geen definitief akkoord bereikt. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

1.2

[appellante] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis voor zover in conventie gewezen te vernietigen en de vorderingen van de gemeente alsnog af te wijzen met de veroordeling van de gemeente in de kosten.

2.De beoordeling van het hoger beroep

2.1

[appellante] heeft in [plaats] een sierplantenkwekerij in de volle grond. Van de gemeente pacht zij drie percelen met een totale grootte van 00.81.40 ha. Haar eigendomsperceel met een teeltoppervlakte van 00.30.18 ha ligt te midden van de pachtpercelen. Op haar eigendom staan ook haar woonhuis en de bedrijfsgebouwen.

2.2

Het bedrijf van [appellante] ligt in het nog te realiseren zuidelijk gedeelte van een nieuwbouwwijk in het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] . De gemeente heeft de pachtovereenkomst in 2017 opgezegd per 31 december 2020 en [appellante] heeft zich daartegen verzet. De gemeente heeft gevorderd dat de pachtkamer voor recht verklaard dat de pachtovereenkomst eindigt op 31 december 2020. [appellante] heeft een tegenvordering ingesteld. Zij wil graag een schadeloosstelling in het geval de pachtovereenkomst wordt beëindigd. De pachtkamer in Zaanstad heeft de vordering van de gemeente om de pachtovereenkomst te beëindigen toegewezen per 31 december 2020. De procedure over de schadeloosstelling loopt nog bij de pachtkamer in Zaanstad.

2.3

In dit hoger beroep gaat het alleen om de toegewezen vordering van de gemeente tot beëindiging van de pachtovereenkomst. Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag of de gemeente terecht een beroep heeft gedaan op artikel 7:370 lid 1onder e BW in samenhang met artikel 7:377 BW. Het gaat daarin kort samengevat om de beëindiging van de pachtovereenkomst in verband met een wijziging van de bestemming van het verpachte voor andere doeleinden dan de landbouw.

Toetsing criteria voor beëindiging

2.4

Vast staat dat de pachtgronden liggen in de bestemming ‘wonen’ van het geldende bestemmingsplan. Daarom is voldaan aan de eis dat de bestemming niet-agrarisch is en in overeenstemming met het algemeen belang.

2.5

In zijn arresten van 13 december 2016^[1]en 25 april 2017^[2](Hedwigepolder) heeft het hof de criteria voor ontbinding op basis van artikel 7:377 BW herhaald. Het hof dient te toetsen of de wil ernstig gemeend is, of de verwezenlijking van de bestemming voldoende concreet en uitvoerbaar is en of de verpachter financieel in staat is om de bestemming te realiseren. Deze criteria gelden ook voor een beëindigingsvordering op basis van artikel 7:370 lid 1onder e BW.

2.6

Niet alleen het bestemmingsplan maar ook de raadsbesluiten en de exploitatieovereenkomst die de gemeente heeft overgelegd, maken duidelijk dat de gemeente de wil heeft om het zuidelijke deel van de nieuwbouwwijk af te maken. Dit jaar wil de gemeente beginnen met het bouwrijp maken en volgend jaar wil zij gaan bouwen of de percelen gaan uitgeven. Het hof heeft geen reden om aan die intentie te twijfelen. Die reden heeft [appellante] ook niet aangevoerd. [appellante] heeft wel aangevoerd dat het de gemeente
uitsluitendte doen is om een gedeelte van het gepachte om dat te verkopen aan bewoners met aanliggende tuinen zodat die de tuin met 5 m kunnen vergroten. De gemeente heeft dat bestreden en het hof heeft in de stukken die zijn overgelegd – ook van de onderhandelingen tussen partijen – geen aanknopingspunten gevonden voor dat betoog. Daarom gaat het hof aan dat verweer voorbij. De wil is dus ernstig gemeend.

2.7

Ook vindt het hof in de overgelegde stukken voldoende grond om aan te nemen dat de verwezenlijking van de bestemming voldoende concreet en uitvoerbaar is. Niet is nodig, zoals [appellante] lijkt aan te nemen, dat de gemeente een contract met een aannemer of iets dergelijks laat zien waaruit blijkt dat er heel binnenkort met de werkzaamheden wordt begonnen. Zoals het hof in de Hedwigepolder-arresten heeft geoordeeld, kan bij toepassing van het criterium niet de eis worden gesteld dat moet vaststaan dat de verpachter tot verwezenlijking van de bestemming komt; voldoende is dat aannemelijk is (gemaakt) dat hij daartoe kan geraken.^[3]Daarnaast heeft het hof overwogen dat aan het vereiste evenzeer wordt voldaan wanneer de verpachter de realisering door een derde laat doen of het verpachte overdraagt aan een ander opdat deze zorgdraagt voor de genoemde realisering. Noodzakelijk daarbij is dat de wil van de verpachter op het bestemmen van het verpachte voor niet tot landbouw betrekkelijke doeleinden is gericht, met andere woorden dat hij de wil moet hebben dat het verpachte metterdaad aan bedoelde doeleinden dienstbaar zal worden gemaakt.^[4]Aan dat vereiste is voldaan. Niet van belang is dus dat de gemeente de gronden wil uitgeven aan particulieren of projectontwikkelaars om de bestemming te realiseren.

2.8

[appellante] heeft op dit onderdeel nog aangevoerd dat de gemeente niet verder kán gaan met de ontwikkeling van de woonwijk omdat de gemeente niet beschikt over de gronden in eigendom van [appellante] . De gemeente heeft dat tegengesproken. Het is mogelijk om de kavels die op de gepachte gronden zijn geprojecteerd uit te geven en te ontwikkelen zonder te beschikken over het eigendomsperceel van [appellante] , aldus de gemeente. De gemeente zal de grond aan particulieren uitgeven als vrije kavels.^[5]De plannen waarbij de eigendomsgronden nodig zijn, kunnen worden aangepast als [appellante] haar eigendom behoudt en niet ontwikkelt.^[6][appellante] heeft daarna niet toegelicht dat dat anders is. Daarom moet het hof ervan uitgaan dat woningbouw op de gepachte gronden doorgang kan vinden, ook zonder de gronden in eigendom van [appellante] .

2.9

De gemeente heeft voor de ontwikkeling van de wijk een exploitatieplan opgesteld dat is gepubliceerd.^[7]Daarin staan de details van de uitvoering van de bouwfasen en de financiering daarvan. Omdat [appellante] niet concreet heeft aangevoerd dat het exploitatieplan niet klopt, moet er van worden uitgegaan dat de gemeente het project kan financieren overeenkomstig dit plan.

2.1

Aan de criteria dat de wil ernstig gemeend is, dat de verwezenlijking van de bestemming voldoende concreet en uitvoerbaar is en dat de verpachter financieel in staat is om de bestemming te realiseren, is dus voldaan.

Misbruik van bevoegdheid

2.11

[appellante] voert als zelfstandig verweer tegen de vordering van de gemeente aan dat de gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid de pachtovereenkomsten te beëindigen wegens niet-agrarische bestemming. Zij onderbouwt dat door erop te wijzen dat de gemeente weigert de eigendomsgronden van [appellante] te verwerven die zijn gelegen binnen het gebied van het bestemmingsplan. Daardoor kan volgens [appellante] het bestemmingsplan niet verwezenlijkt worden en ruïneert de gemeente bovendien het bedrijf van [appellante] .

2.12

Hierboven heeft het hof al geoordeeld dat het argument dat het bestemmingsplan niet verwezenlijkt kan worden zonder de eigendomsgronden van [appellante] niet opgaat. Het misbruiken van de bevoegdheid ziet er dan op dat de gemeente aanstuurt op beëindiging van de pachtovereenkomsten, wetende dat het bedrijf van [appellante] dan niet kan worden voortgezet, en zonder compensatie te bieden voor de bedrijfsbeëindiging op de huidige plaats.

2.13

Het hof is door partijen op de hoogte gehouden van de onderhandelingen. Die hebben de inzet gehad – en hebben die blijkbaar nog steeds – om [appellante] in staat te stellen haar bedrijf te verplaatsen naar een andere locatie inclusief een schadevergoeding op basis van de Onteigeningswet. In die onderhandelingen is ook de ontpachting meegenomen. Dat de gemeente zich in die onderhandelingen – in het verleden of heden – zo laakbaar heeft gedragen dat is voldaan aan de vereisten van artikel 3:13 BW ziet het hof niet in. Daar heeft [appellante] ook te weinig voor aangevoerd. Blijkbaar is in het verleden (2012) een onderhandelingsronde geëindigd in een finale aanbieding van de gemeente, maar heeft de brief waarin dat stond [appellante] en haar adviseur toen niet bereikt. In 2015 heeft de gemeente de onderhandelingen niet voortgezet, volgens [appellante] zonder dat mede te delen. Dat is allemaal onvoldoende om het beroep op misbruik van bevoegdheid te laten slagen.

2.14

De gemeente heeft gesteld dat zij er belang bij heeft om het zuidelijke deel van de woonwijk te ontwikkelen. Zij wil als eigenaar haar gronden daarbij inzetten. Daarvoor moet het pachtbelang van [appellante] wijken. Artikel 7:370 lid 1 onder e BW voorziet in die mogelijkheid. De gemeente heeft verder onafhankelijke taxaties laten verrichten door Kendes^[8]en Gloudemans^[9]om een voorstel voor schadeloosstelling te doen. Het hof ziet in dit handelen van de gemeente geen aanknopingspunt voor misbruik van bevoegdheid. Het enkele feit dat [appellante] zich blijkbaar niet in de getaxeerde waarden kan vinden, en de onderhandelingen stokken, maakt niet dat de gemeente misbruik van haar bevoegdheid maakt door (dan) te kiezen voor beëindiging van de pachtovereenkomst via de rechter, zonder tegelijkertijd tot onteigening over te gaan.

2.15

De gemeente heeft verklaard dat zij niet tot onteigening zal overgaan. Volgens de gemeente voert zij een passief grondbeleid. Dit betekent dat [appellante] haar eigendom zelfstandig mag ontwikkelen volgens het bestemmingsplan of verkopen met de bestemming wonen. Het hof vermoedt dat dit voor [appellante] tot een hogere opbrengst leidt dan verkoop tegen voortgezet agrarische gebruik, maar (mogelijk) een lagere opbrengst of hogere risico’s dan een onteigening kan leiden. Dat brengt echter niet mee dat de gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid de pachtovereenkomst te willen beëindigen. Een recht op onteigening bestaat niet. In deze procedure ligt die vraag bovendien niet voor. Tot slot is de gemeente wel bereid gebleken de eigendom van [appellante] minnelijk te verwerven.

2.16

Van onevenredigheid tussen het belang van de gemeente bij beëindiging van de pachtovereenkomst zodat de woonwijk verwezenlijkt kan worden en het belang van [appellante] bij een ‘packagedeal’ waarbij ook haar eigendom en de verplaatsing van haar bedrijf wordt meegenomen, is onvoldoende gebleken. Die packagedeal is bovendien niet afdwingbaar. Voor het oordeel dat de gemeente haar bevoegdheid uitoefent met geen ander doel dan [appellante] te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend, heeft [appellante] verder onvoldoende aangevoerd. Het beroep op artikel 3:13 BW faalt.

2.17

Omdat dit hoger beroep alleen is gericht tegen het vonnis in conventie is er geen aanleiding in te gaan op de hoogte van de schadeloosstelling overeenkomstig artikel 7:377 lid 3 BW die in reconventie aan de orde is.

Slotsom

2.18

Het hoger beroep faalt, zodat het bestreden vonnis in conventie zal worden bekrachtigd. In dat vonnis heeft de pachtkamer - zo begrijpt het hof – de subsidiaire vordering van de gemeente toegewezen en het tijdstip dat de pachtovereenkomst eindigt vastgesteld op 31 december 2020. Daarbij is [appellante] veroordeeld om uiterlijk die datum het gepachte te ontruimen. Het hof ziet geen aanleiding de datum van ontruiming te wijzigen.

2.19

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten van de gemeente zal het hof vaststellen op € 726 aan griffierecht en op € 2.148 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Zaanstad (rechtbank Noord-Holland) van 22 maart 2018 voor zover in conventie gewezen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 726 voor griffierecht en op € 2.148 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en H.L. Wattel en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, ondertekend door de rolraadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.