ECLI:NL:GHARL:2020:3674

• Datum uitspraak: 12 mei 2020
• Publicatiedatum: 12 mei 2020
• Zaaknummer: 200.160.787/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.H. de Witte; H. de Hek; P. Roorda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebrek aan rieten dak en schadebegroting

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 12 mei 2020 uitspraak gedaan in hoger beroep over de aansprakelijkheid van de verkoper voor een gebrek aan een rieten dak. De zaak betreft een geschil tussen appellanten, die de eisers in eerste aanleg zijn, en de geïntimeerde, die de gedaagde in eerste aanleg is. De appellanten hebben in eerste aanleg schadevergoeding gevorderd van de geïntimeerde, omdat zij van mening zijn dat de verkoper tekort is geschoten in zijn mededelingsplicht met betrekking tot gebreken aan het dak van de door hen aangekochte woning. Het hof heeft in een eerder tussenarrest van 23 april 2019 geoordeeld dat de verkoper inderdaad tekort is geschoten in zijn verplichtingen. In het huidige arrest heeft het hof de schade begroot op basis van de werkelijke kosten voor herstel van het dak, met inachtneming van een aftrek nieuw voor oud en een vermindering wegens eigen schuld van de appellanten. Het hof heeft vastgesteld dat de totale schade € 15.797,96 bedraagt, maar heeft de vergoedingsplicht van de verkoper verminderd tot € 11.848,47, waarbij 75% van de schade voor rekening van de verkoper komt en 25% voor rekening van de appellanten. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de appellanten in het gelijk gesteld, waarbij de geïntimeerde is veroordeeld tot betaling van de schadevergoeding en de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.160.787/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 146376)

arrest van 12 mei 2020

in de zaak van

1. [appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellant] ,

2. [appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellante] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. P. van Rossum, kantoorhoudend te Emmen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.W. Huitema, kantoorhoudend te Groningen.

1. Het verdere verloop van het geding

1.1

In het tussenarrest van 23 april 2019 heeft het hof [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de door [appellanten] c.s. overgelegde producties betreffende de schade en [appellanten] c.s. de gelegenheid gegeven zich uit te laten over het beroep van

[geïntimeerde] op eigen schuld.

1.2

[geïntimeerde] heeft daarop een akte en [appellanten] c.s. een antwoord-akte genomen. Vervolgens hebben partijen de aanvullende stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2. De nadere beoordeling

2.1

Het hof heeft in het tussenarrest van 23 april 2019 geoordeeld dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de op haar op grond van artikel 7:17 BW en artikel 5 van de koopovereenkomst rustende mededelingsplicht dat in de andere woningen in het nieuwbouwproject naden in de onderconstructie van het dak zijn geconstateerd en dat herstel daarvan nodig is door die naden te dichten. Als [geïntimeerde] die mededeling had gedaan, hadden [appellanten] c.s. er op bedacht kunnen zijn dat dit gebrek ook in de te kopen woning aanwezig was. [geïntimeerde] heeft de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade te vergoeden.

2.2

De door [appellanten] c.s. bij dagvaarding in eerste aanleg en in de memorie van grieven gevorderde schade is € 36.844,50 incl. btw (€ 30.450,- excl. btw). Deze schade heeft betrekking op de kosten van herstel van het rieten dak. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag aan schade hebben [appellanten] c.s. verwezen naar de brief van DBA Dakadvies BV aan Woningborg N.V. van 30 juli 2013.

Bij de berekening van de schade wordt er vanuit gegaan dat het oppervlakte van het rieten dak 120 m² (excl. dakkapellen) is en dat het oppervlakte van de dakkapellen 30 m² bedraagt. Het schadebedrag van € 30.450,- excl. btw is als volgt opgebouwd:

• € 4.500,- voor steigerwerk;
• € 4.500,- (150 m² x € 30 per m²) voor het verwijderen en afvoeren van de oude rieten dakbedekking;
• € 1.350,- voor het afdichten van de naden tussen de dakelementen;
• € 13.800,- (120 m² x € 115,- per m²) voor het aanbrengen van een nieuwe rieten dakbedekking op het dak, exclusief de dakkapellen;
• € 6.300,- (30 m² x € 210,- per m²) voor het vervangen van de rieten dakbedekking op de dakkapellen door een koperen dakbedekking.

2.3

In de akte van 30 januari 2018 hebben [appellanten] c.s. een nadere toelichting op hun schade gegeven. [appellanten] c.s. hebben in 2015 het riet op hun dak vervangen. Zij hebben er voor gekozen de rieten dakbedekking van de dakkappellen ook door riet te vervangen en niet voor een (duurdere) koperen dakbedekking gekozen. Het bedrag aan daadwerkelijk geleden schade bedraagt volgens [appellanten] c.s. € 22.851,13 incl. btw plus pro memorie de juridische kosten. Het bedrag is als volgt opgebouwd:

• € 16.205,28 incl. btw voor het verwijderen en het afvoeren van de oude rieten dakbedekking en het aanbrengen van de nieuwe rieten dakbedekking, inclusief de dakkapellen. Doordat [appellanten] c.s. bij de aankoop van de woning bekend waren met de slechtere kwaliteit van het riet op de dakkapellen en dit extra onderhoudskosten zou meebrengen die door het vervangen met nieuw riet wordt bespaard, hebben [appellanten] c.s. 20% op de daadwerkelijk gemaakte kosten van € 20.256,60 in mindering gebracht, zodat het bedrag van € 16.205,28 resteert;
• € 742,- incl. btw voor het steigerwerk;
• € 570,- incl. btw voor de kosten van het onderzoek luchtdichtheid waarmee duidelijk werd op welke plaatsen van het dak luchtlekkage optrad en waar de rietdekker naden moest dichten;
• € 2.332,- incl. btw voor het afdichten van de naden tussen de dakelementen;
• € 533,33 incl. btw voor het weer netjes maken van de binnenkant van de woning;
• € 2.400,- incl. btw voor het opnemen van de verlofdagen voor het bijwonen van de zittingen;
• € 68,52 incl. btw aan reiskosten voor het bijwonen van de zittingen;
• de juridische kosten voor zover niet vergoed door de rechtsbijstandsverzekeraar.

2.4

Het hof heeft in het tussenarrest van 23 april 2019 al overwogen, bij welk oordeel het hof blijft, dat de in de akte van 30 januari 2018 genoemde nieuwe schadeposten (€ 533,33 voor netjes maken binnenkant woning, € 2.400,- voor de opname van verlofdagen voor het bijwonen van zittingen, € 68,52 reiskosten voor zittingsdagen en de door [appellanten] c.s. betaalde advocaatkosten die door de verzekeraar niet worden vergoed) buiten beschouwing worden gelaten doordat [appellanten] c.s. hun eis daartoe niet (tijdig) hebben gewijzigd.

2.5

Voor het herstel van het gebrek aan de woning moeten [appellanten] c.s. de naden in de onderconstructie van het dak dicht maken. Het riet op het dak – dat ten tijde van de verkoop er circa 10 jaar op lag – moet daarvoor worden verwijderd. Verder is onbetwist gelaten dat het oude riet in het algemeen van matige kwaliteit was en het riet op de dakkapellen op korte termijn aan vervanging toe was. Vandaar dat voor het herstel van het gebrek ook het riet op het dak wordt vervangen.

De schade moet op basis van deze uitgangspunten worden begroot. Daarmee verwerpt het hof de stelling van [geïntimeerde] dat de schade is beperkt tot de kosten van het herstelonderhoud om de levensduur van de rietendakbedekking met maximaal 5 jaar te verlengen. Deze kosten zijn door DBA Dakadvies BV berekend op een bedrag van € 11.250,- (150 m² dakoppervlakte x € 75,- per m²) bij welke berekening [geïntimeerde] zich heeft aangesloten. Met dat herstelonderhoud worden de naden in het dak niet hersteld, terwijl met dat herstelonderhoud op zichzelf in verhouding tot het dichten van de naden en de vervanging van het rieten dak een substantieel bedrag aan kosten is gemoeid en daarmee niet de normale levensduur van een rieten dakbedekking - tussen de 20 en 40 jaar - wordt bereikt.

2.6

De door [appellanten] c.s. daadwerkelijk gemaakte kosten voor het verwijderen en afvoeren van het oude riet en het aanbrengen van het nieuwe riet op het dak inclusief dakkapellen bedraagt € 20.256,60. Afgezien van het nieuw voor oud verweer en de eigen schuld aan de zijde van [appellanten] c.s. heeft [geïntimeerde] dit bedrag niet bestreden, zodat het hof dat bedrag tot uitgangspunt zal nemen.

[appellanten] c.s. hebben verklaard dat het nieuwe riet van wat betere kwaliteit is dan het oude riet, terwijl zij bovendien door het vervangen van het slechte riet op de dakkappellen onderhoudskosten besparen. [appellanten] c.s. hebben bij wege van nieuw voor oud 20% op de kosten voor het vervangen van het riet genomen.

Uitgaande van een te verwachten normale levensduur van het rieten dak van gemiddeld circa 30 jaar en in 2012 daarvan 10 jaar en ten tijde van de vervanging in 2015 13 jaar waren verstreken zodat [appellanten] c.s. het nieuwe rieten dak met tenminste diezelfde periode later hoeven te vervangen, het nieuwe riet van betere kwaliteit is en daardoor ook een langere levensduur heeft dan het vervangen riet, met de vervanging van het riet op de dakkapellen substantiële onderhoudskosten worden bespaard en met inachtneming van de verhouding van het oppervlakte van de dakkapellen tot het gehele dak acht het hof het door [geïntimeerde] bepleite percentage van 40% voor aftrek nieuw voor oud redelijk, zodat het hof ook van dat percentage zal uitgaan. Daarmee bedraagt de schade voor het vervangen van het riet € 12.153,96 incl. btw.

[geïntimeerde] acht de bedragen van € 742,- incl. btw voor het steigerwerk en € 2.332,- incl. btw voor het afdichten van de naden tussen de dakelementen reëel, zodat ook het hof van die bedragen zal uitgaan. [appellanten] c.s. hebben voor het afdichten van de naden in het dak voorts nog gewezen op de gemaakte kosten van € 570,- incl. btw voor het onderzoek naar de luchtdichtheid om te bezien op welke plaatsen van het dak luchtlekkage optrad en waar de rietdekker naden moest dichten. Deze kosten behoren tot de bij dagvaarding gevorderde post van het afdichten van de naden en blijft binnen het door [appellanten] c.s. gevorderde totale maximum bedrag, zodat ook dit bedrag wordt toegewezen.

Daarmee is het totale bedrag aan schade € 15.797,96 (€ 12.153,96 + € 742,- + € 2.332,- + € 570,-).

2.7

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [appellanten] c.s. kan worden toegerekend. [geïntimeerde] doet daarmee een beroep op eigen schuld.

Bij de beoordeling van dit beroep op eigen schuld stelt het hof voorop dat indien een verkoper vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen verzetten dat de verkoper ter afwering aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (ECLI:NL:HR:2008:BF0407). Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit de schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde (ECLI:NL:HR:2016:2885).

2.8

[geïntimeerde] voert aan dat de aankoopmakelaar van [appellanten] bekend was met de arbitrageprocedure van de omwonenden tegen de bouwer van de woningen in het nieuwbouwproject. Ter zitting bij de rechtbank heeft [appellanten] dat ook erkend en verklaard dat hun aankoopmakelaar hen daarover heeft verteld. [appellanten] c.s. stellen dat zij niet op de hoogte van de inhoud van die arbitrageprocedure zijn geraakt. [geïntimeerde] voert aan dat [appellanten] c.s. daarnaar onderzoek hadden kunnen doen. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in juli 2012 was het arbitraalvonnis van 31 maart 2011 gewezen, waarin als voornaamste oorzaak voor de slechte staat van het riet wordt genoemd dat er grote naden tussen de dakelementen zijn zodat een volledig dampdichte dakconstructie ontbreekt. Als [appellanten] c.s. onderzoek naar de arbitrageprocedure hadden gedaan waren zij met dat gebrek, waarvan [appellanten] c.s. thans aan [geïntimeerde] verwijten dat zij daarover geen mededeling heeft gedaan, bekend geraakt. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat de door [appellanten] c.s. geleden schade mede een gevolg is van de aan [appellanten] c.s. toe te rekenen omstandigheid dat zij geen onderzoek hebben verricht naar de uitkomst van de arbitrage en de technische rapportages die in die procedure aan de orde zijn gekomen.

2.9

Dit betekent dat de vergoedingsplicht van [geïntimeerde] wordt verminderd door de schade over [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.

2.1

Het hof heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] wist van de inhoud van zowel het deskundigenrapport van DBA Dakadvies BV als het arbitraal vonnis en heeft verzuimd daarvan mededeling te doen aan [appellanten] c.s. Aan [appellanten] c.s. verwijt het hof dat zij geen onderzoek hebben gedaan nadat zij wisten dat een groot deel van de andere eigenaren van de woningen in het nieuwbouwproject een arbitrageprocedure tegen de bouwer hadden aangespannen. Beide omstandigheden hebben in gelijke mate aan de schade bijgedragen. Als [geïntimeerde] aan [appellanten] c.s. de mededeling zou hebben gedaan, zou [appellanten] c.s. met het gebrek op de hoogte zijn geraakt, terwijl [appellanten] c.s. dat ook hadden geweten als zij onderzoek naar de inhoud van de arbitrageprocedure hadden gedaan. Dit op zichzelf leidt tot een verdeling van de schade van ieder 50%.

Het aan [geïntimeerde] te maken verwijt dat zij niet heeft meegedeeld wat zij wist is echter groter dan het aan [appellanten] c.s. te maken verwijt dat zij geen onderzoek hebben gedaan. In dit licht acht het hof een billijkheidscorrectie van 75% (€ 11.848,47) van de schade voor rekening van [geïntimeerde] en 25% (€ 3.949,49) voor rekening van [appellanten] c.s. op zijn plaats.

Slotsom

2.11

De grieven van [appellanten] c.s. slagen. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en alsnog de primair gevorderde verklaring voor recht toewijzen dat [geïntimeerde] op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de met [appellanten] c.s. gesloten koopovereenkomst aansprakelijk is. Bij de eveneens gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor alle schade die daarvan het gevolg is, hebben [appellanten] c.s. geen belang nu zij een concreet bedrag aan schade hebben gevorderd en het hof een bedrag van € 11.848,47 zal toewijzen. Tegen de gevorderde ingangsdatum van de wettelijke rente is geen verweer gevoerd, zodat dit zal worden toegewezen.

2.12

[geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. In eerste aanleg is het vast recht € 963,78 (€ 868,- aan griffierecht en € 95,78 aan dagvaardingskosten) en € 904,- aan salaris van de advocaat (2 punten x tarief II). In hoger beroep zijn de proceskosten € 997,80 aan vast recht (€ 704,- aan griffierecht en € 93,80 aan appelexploot) en € 3.222,- (3 punten x tarief II) aan salaris van de advocaat. Het liquidatietarief voor salaris van de advocaat is gebaseerd op het toegewezen bedrag.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van

1 oktober 2014 en doet opnieuw recht,

verklaart voor recht dat [geïntimeerde] op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de met [appellanten] c.s. gesloten koopovereenkomst aansprakelijk is,

veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] c.s. te betalen € 11.848,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 februari 2014, zijnde de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties aan de zijde van [appellanten] c.s. gevallen tot aan deze uitspraak begroot in eerste aanleg op € 963,78 aan vastrecht en € 904,- aan salaris advocaat en in hoger beroep op € 997,80 aan vast recht en € 3.222,- aan salaris van de advocaat,

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, mr. H. de Hek en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

12 mei 2020.