ECLI:NL:GHARL:2020:2674

• Datum uitspraak: 31 maart 2020
• Publicatiedatum: 1 april 2020
• Zaaknummer: 200.215.595
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: S.B. Boorsma; H.E. de Boer; F.J. de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil tussen appartementseigenaren over lekkages en geluidsoverlast

In deze zaak gaat het om een geschil tussen twee appartementseigenaren, [de benedenbuurvrouw] en [de bovenbuurman], over lekkages en geluidsoverlast. [de benedenbuurvrouw] heeft in eerste aanleg schadevergoeding gevorderd van [de bovenbuurman] wegens overlast die zij ondervindt van zijn huurders. De rechtbank heeft op 23 november 2016 een vonnis gewezen waarin het merendeel van de vorderingen van [de benedenbuurvrouw] werd afgewezen, maar [de bovenbuurman] werd wel veroordeeld tot het nakomen van enkele toezeggingen die hij had gedaan. [de benedenbuurvrouw] is in hoger beroep gegaan en heeft haar eis vermeerderd, waarbij zij ook verwijst naar schending van het splitsingsreglement en relevante artikelen uit het Burgerlijk Wetboek. Het hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak in hoger beroep opnieuw beoordeeld, waarbij het hof zich baseert op eerdere processtukken en de gemaakte afspraken tussen partijen. Het hof heeft besloten een deskundige te benoemen om de schade en de noodzakelijke herstelmaatregelen te onderzoeken. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling en het hof heeft partijen uitgenodigd om hun standpunten over de voorgestelde vragen aan de deskundige kenbaar te maken. De beslissing van het hof is op 31 maart 2020 openbaar uitgesproken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.215.595

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/388994)

arrest van 31 maart 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [de benedenbuurvrouw] ,

advocaat: mr. J.W. Verhoeven,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [de bovenbuurman] ,

advocaat: mr. H.P. Verheyen.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 14 augustus 2018 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van partijen op 27 maart 2019, waarop [de benedenbuurvrouw] en [de bovenbuurman] bij brieven van hun advocaten van 4 juni 2019, respectievelijk 16 juli 2019 hebben gereageerd. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 23 november 2016.

3. De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1.

[de benedenbuurvrouw] is rechthebbende op het appartementsrecht op de benedenwoning aan de [adres] 386 te [woonplaats1] , die zij bewoont. [de bovenbuurman] is rechthebbende op het appartementsrecht op de bovenwoning aan de [adres] 386bis te [woonplaats1] (twee verdiepingen), die hij verhuurt aan studenten. [de benedenbuurvrouw] aandeel in de gemeenschap bedraagt 2/5, [de bovenbuurman] aandeel is 3/5. Uit het tussen partijen geldende splitsingsreglement uit februari 1973 en de daarop in de akte van splitsing van 24 oktober 1977 gemaakte aanvullingen, worden de volgende bepalingen geciteerd:

“ Artikel 4

Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan.

Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaars of gebruikers.

Artikel 5

1. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voorzover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd.

(...)

Artikel 9

1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

(...)

Artikel 10

1. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, het stucwerk, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk aan deuren en ramen, ook aan die, welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé gedeelte, de reparatie en vervanging van de privé brievenbus, de reparatie van radiatoren en radiatorkranen. Het onderhoud van deuren en ramen in de buitengevel van het privégedeelte, waaronder het buitenschilderwerk en de kosten van vervanging als gevolg van normale slijtage komt - zulks in afwijking van het in artikel 17 bepaalde - voor rekening van de eigenaar of gebruiker.

2. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer laatstgenoemde zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden.

(...)

5. In het geval dat in een privé gedeelte belangrijke schade is ontstaan of dreigt te ontstaan of gevaar dreigt voor ernstige hinder van de andere eigenaars of gebruikers, dient de eigenaar of de gebruiker de administrateur hiervan onverwijld in kennis te stellen.

(...)

Artikel 12

Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht voorzover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.

Artikel 13

Het voortbrengen van muziek en andere storende geluiden is tussen vier en twintig uur ’s-nachts en ’s morgens zeven uur verboden.”

3.2.

[de benedenbuurvrouw] stelt dat [de bovenbuurman] haar door zijn toedoen of nalaten schade heeft berokkend. Hoewel volgens haar daarvoor ook al sprake was van overlast, ervaart [de benedenbuurvrouw] de gebeurtenissen tijdens de jaarwisseling van 2011/2012 als een verdere verergering van de door haar ondervonden overlast. Volgens haar hebben in die nacht de huurders van de bovenwoning en hun gasten staan springen en dansen op het dakterras boven haar keuken, tweede slaapkamer en berging. Afgezien van de daarmee gepaard gaande ernstige geluidsoverlast, is door het dansen en springen het dak beschadigd en zijn er lekkages bij haar ontstaan. Zij heeft CED BrandVaria (hieronder: CED) een onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaken van de vochtoverlast en de omvang van de daardoor veroorzaakte schade. [de benedenbuurvrouw] en [de bovenbuurman] hebben op 12 september 2014 overleg gehad en afspraken gemaakt. [de benedenbuurvrouw] heeft daarvan een verslag gemaakt, waarin onder meer een lijst met werkzaamheden is opgenomen, waarvan [de bovenbuurman] heeft toegezegd deze uit te voeren. Deze luidt als volgt:

“1. Onder de traptreden van de trap naar de eerste verdieping zullen horizontale latjes worden aangebracht, waardoor het kraken naar verwachting zal verminderen.

2. Over de traptreden heen zal een opzetstuk worden aangebracht met daaronder geluidsabsorberend materiaal, waarmee de stevigheid van de trap zal worden vergroot, het contactgeluid zal worden beperkt en naar verwachting de geluidsoverlast zal verminderen. Om te voorkomen dat onnodig hoge kosten worden gemaakt, zal het opzetstuk eerst bij enkele treden worden aangebracht, waarna zal blijken of dit daadwerkelijk tot een vermindering van de geluidsoverlast zal leiden. Is dit het geval, dan zullen ook op de andere treden opzetstukken worden aangebracht. Is dit niet het geval, dan zullen partijen met elkaar in overleg treden over een andere oplossing.

3. Mevrouw [de benedenbuurvrouw] heeft aangegeven dat zij ook geluidsoverlast ervaart van de trap naar de tweede verdieping. Hoewel niet expliciet is gesproken over het uitvoeren van de hiervoor vermelde werkzaamheden aan deze trap, doet mevrouw [de benedenbuurvrouw] uitdrukkelijk het verzoek dit wel te doen, aangezien daarmee de geluidsoverlast daarmee verder kan worden beperkt.

4. Op alle deuren (inclusief de voordeur) zullen drangers worden aangebracht, om het hard dichtklappen daarvan te voorkomen. Ook zullen tocht/stootstrips worden aangebracht om de deuren zachter te laten sluiten.

5. Alle keukenkastjes zullen worden voorzien van "stoppers", zodat de kastdeurtjes niet meer met veel lawaai dicht kunnen klappen.

6. Op het (dak)terras zullen rubberen tegels worden aangebracht, om het geluid naar de benedenverdieping te beperken. Ook hier geldt dat om te voorkomen dat onnodig hoge kosten worden gemaakt, er eerst een proef zal worden gehouden van enkele rubberen tegels, al dan niet met daaronder een rubberen onderlaag, waarna zal worden beoordeeld of hiermee de geluidsoverlast voldoende wordt verminderd. Is dit het geval, dan zullen op gehele terras rubberen tegels worden aangebracht. Is dit niet het geval, dan zullen partijen met elkaar in overleg treden over een andere oplossing.

7. De afvoer van het dak van het gebouw die nu uitkomt op het (dak)terras zal worden doorgelegd (buitenom) naar de afvoer van mw. [de benedenbuurvrouw] . Op deze manier zal bij extreme regenval het regenwater hooguit van het dak naar beneden stromen, en niet langer op het dak van mw. [de benedenbuurvrouw] blijven liggen, wat in het verleden lekkages tot gevolg heeft gehad.

8. Onduidelijk is waar precies de oorzaak zit van de door mw. [de benedenbuurvrouw] meermaals ervaren lekkages op diverse plaatsen in haar badkamer. Dhr. [naam1] heeft aangegeven dat hij verwacht dat de oorzaak zit in de standleiding. Oorzaken kunnen bijvoorbeeld ouderdom van de leiding zijn of een lek van de aansluiting van de standleiding op andere (kunststof) leidingen. Hier zal nader onderzoek naar worden gedaan, in de eerste plaats door in de kast op de eerste verdieping een gat in de vloer te maken, zodat er een goed zicht op de standleiding en wellicht ook de aansluiting met de kunststof leidingen ontstaat. Vervolgens zal bepaald worden wat de beste oplossing van het probleem is. Mocht dit niet de oorzaak zijn van het probleem, dan zullen partijen met elkaar in overleg treden. Mevrouw [de benedenbuurvrouw] heeft verder aangegeven dat wanneer grote hoeveelheden water wordt afgevoerd door de leiding, dit erg goed te horen is in haar slaap- en badkamer. Zij heeft daarom geopperd om eventueel een knik in een eventuele nieuwe leiding aan te brengen en/of deze te voorzien van isolatiemateriaal.

9. In de buitenmuur ter hoogte van het (dak)terras, waar voorheen een schutting stond, zit een gat. Op deze plek zat voorheen een stuk boeiboord waaraan een stuk hout en de schutting waren bevestigd. Het gat zal weer worden dichtgemaakt met hout, met daarachter isolatiemateriaal (en eventueel dichtpurren). Doordat daarmee voldoende houvast ontstaat, kan ook het gat in het lood op het dakterras daarna weer netjes worden dichtgemaakt.

10. Dhr. [de bovenbuurman] heeft aangegeven dat de balustrade op het dakterras zal worden vervangen. Mevrouw [de benedenbuurvrouw] heeft verzocht daarbij de verbinding met de muur boven haar schuifpui, grenzend aan onderzijde van het dakterras, te bekijken, omdat daar vanaf het dakterras water naar beneden heeft gestroomd en soms nog stroomt, waardoor deze muur al jaren erg vochtig is en is verkleurd.

11. Geluidsoverlast door de vloer op de eerste verdieping. Partijen hebben geconstateerd dat er in een aantal ruimtes een nieuwe vloer is gelegd. Het kraken van de vloer is verminderd, maar nog niet overal verholpen. Hier zal alsnog naar worden gekeken door dhr. [de bovenbuurman] . Partijen hebben vervolgens ook geconstateerd dat de geluidsoverlast ondanks deze nieuwe vloer nog steeds (te) groot is. Vermoedelijk is de vloer niet of niet overal zwevend gelegd, danwel is er op een andere manier sprake van "lekken van geluid". Ook is het mogelijk dat er "teveel" vloer ligt, waardoor deze als klankkast is gaan fungeren. Dhr. [naam1] zal onderzoeken waar de geluidslekkage zich bevindt, eventueel in vergelijking met de naastgelegen woning aan de [adres] 384, die gelijktijdig en in dezelfde stijl is gebouwd.

12. Gelijktijdig met het onder 11 bedoelde onderzoek zal dhr. [naam1] bekijken of hij een oorzaak kan vinden van de door mw. [de benedenbuurvrouw] gemelde verzakking van de vloer aan de voorzijde van de woning.”

3.3.

Naar aanleiding van de rapportage van CED en de tussen partijen gemaakte afspraken heeft [de bovenbuurman] vóór en tijdens deze procedure werkzaamheden uitgevoerd, die echter niet tot een voor [de benedenbuurvrouw] bevredigende situatie hebben geleid.

3.4.

[de benedenbuurvrouw] is deze procedure gestart. Zij heeft bij de rechtbank, na vermindering van eis, in het kort gevorderd dat [de bovenbuurman] wordt veroordeeld (1) tot vergoeding van door haar geleden schade van € 28.678,40, zoals beschreven in het rapport van CED, te vermeerderen met wettelijke rente, en (2) tot vergoeding van de overige door haar geleden schade, nader op te maken bij staat, (3) tot herstel van de gebreken aan het gebouw die de oorzaak zijn van de waterschade in en aan de woning van [de benedenbuurvrouw] , (4) en die de oorzaak zijn van de geluidsoverlast in haar woning, (5) tot het zorgdragen dat alle bewoners en bezoekers zich houden aan het splitsingsreglement, onder verbeurte van dwangsommen, en (6) tot vergoeding van de kosten van vaststelling van schade en de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.5.

M.O.B. Consultancy Westbroek B.V. (hierna: MOB) heeft, toen deze procedure al liep, in opdracht van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) op 19 april 2016 een bouwkundige inspectie uitgevoerd naar de kwaliteit van de verdiepingsvloer wat het tegengaan van geluidsoverlast betreft. Het hof leidt uit het rapport verder af dat de lekkages inmiddels zijn hersteld, maar dat de schade door de lekkages nog zichtbaar is.

3.6.

Tijdens de comparitie van partijen bij de rechtbank op 3 oktober 2016 hebben partijen afspraken gemaakt over het tegengaan van geluidsoverlast, die als volgt luiden:

“1. Wat betreft de geluidsisolatie van de verdiepingsvloer hebben partijen advies gevraagd en hen is geadviseerd om op de verdiepingsvloer een laag fermacell aan te brengen alsmede om aan de onderzijde een zwevend plafond met isolatie aan te brengen. Partij [de bovenbuurman] is bereid om voor zijn rekening op de verdiepingsvloer die fermacell-laag aan te brengen. Partij [de benedenbuurvrouw] is vooralsnog niet bereid om medewerking te verlenen aan het aanbrengen van een zwevend plafond met geluidsisolatie. In het licht van het bovenstaande komen partijen het volgende overeen:

a. Partij [de bovenbuurman] zal binnen nu en 8 maanden of zoveel eerder de volgende werkzaamheden voor zijn rekening laten uitvoeren door de Bouwmarktshop. Op kosten van de vereniging van eigenaars zullen de op de vloerdelen aangebrachte spaanplaten worden verwijderd en zullen beschadigde vloerdelen worden vernieuwd. Na deze werkzaamheden zal dus op kosten van partij [de bovenbuurman] allereerst een laag OSB-2 norbordplaat worden aangebracht en daarop de fermacell vloer. Voor zover na deze werkzaamheden mocht blijken dat door het ontbreken van zwevend plafond met isolatiemateriaal, de geluidsisolatie toch onvoldoende is, komt dit voor rekening en risico van partij [de benedenbuurvrouw] .

b. Partij [de bovenbuurman] verplicht zich om zodra één van de kamers op de verdieping vrij komt de werkzaamheden te doen verrichten.”

3.7.

De rechtbank heeft bij vonnis van 23 november 2016 het merendeel van de vorderingen van [de benedenbuurvrouw] afgewezen. Zij heeft [de bovenbuurman] veroordeeld enkele toezeggingen die hij had gedaan tijdens het overleg van 12 september 2014, te weten degene vermeld in nrs. 1, 2, 4, 5 en 6, na te komen. Verder heeft zij [de bovenbuurman] veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat ter zake van het herstel van het gat in de buitengevel ter plaatse van de verwijderde schutting, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2014. Zij heeft ten slotte [de benedenbuurvrouw] veroordeeld in de proceskosten.
is van dit vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van 9 grieven (er zijn 2 grieven 6). Zij heeft bovendien aldus haar eis vermeerderd, dat zij naast schending van het splitsingsreglement en de artikelen 5:37 en 6:162 BW, meer subsidiair schending van artikel 6:174 BW aan haar vorderingen ten grondslag legt. Verder vordert zij in hoger beroep een bedrag van € 4.711 wegens schade aan haar inboedel.

3.8.

Het hof zal de verwijten aan [de bovenbuurman] hieronder rubriceren (de letters verwijzen naar de plattegrond die [de benedenbuurvrouw] als productie 19 bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd).

1. Beschadiging van het gemeenschappelijke gedeelte

1.1

Beschadiging van het dakterras boven haar keuken tijdens de jaarwisseling 2011/12 door dansende en springende huurders en hun gasten, met een lekkage in onder meer haar keuken tot gevolg, waaronder:

1.1.1

scheuren en loslatend stucwerk in en aan een tussenmuur en de daartegen overgelegen muur (tweede slaapkamer en keuken, E1, E2);

1.1.2

vochtige kasten, muren, kleding en schoenen in berging en tweede slaapkamer (D1, D2);

1.2

Beschadiging van de buitenmuur door verwijdering van een oude schutting op het dakterras (F);

1.3

Gebrekkig herstel van een ontbrekende loodslab in een hoek aan de voorzijde van het dakterras (G);

1.4

Onvoldoende afwatering vanuit het hoofddak en het dakterras, mede door verstopping met afval van de huurders (H);

1.5

Vochtinwerking vanaf het dakterras met verkleuring van witte breukstenen en loslatend stucwerk tot gevolg (I);

2. Schade aan haar privégedeelte door lekkages vanuit het privégedeelte van [de bovenbuurman]

2.1

Schade in haar slaapkamer door lekkage vanuit de keuken op de eerste verdieping (gootsteen; afwasmachine), waaronder:

2.1.1

scheur in de muur nabij de kasten (C);

2.1.2

vocht en frituurvet, o.a. door inbouwspotjes (K1, K2);

2.2

Schade in haar badkamer door lekkage vanuit de douche en de wc’s, waaronder:

2.2.1

weggerot isolatiemateriaal rondom de standleiding, met geluidsoverlast als gevolg;

2.3

Ondeugdelijk kitwerk in het toilet op de eerste verdieping;

3. Geluidsoverlast

3.1

Onvoldoende maatregelen in [de bovenbuurman] privégedeelte tegen geluidsoverlast in [de benedenbuurvrouw] privégedeelte;

3.2

Onvoldoende maatregelen tegen geluidsoverlast in het gebouw;

3.3

Luidruchtig gedrag van bewoners;

3.4

Scheuren door trillingen in de gang en de badkamer (A1 en A2)

4. Overige verwijten

4.1

Lekkage door ondeugdelijk voeg- en kitwerk in de buitengevel op de eerste verdieping ter plaatse van het dakterras/balkon;

4.2

Ondeugdelijke aanhechting van het bitumen van het balkon op de eerste verdieping;

4.3

Gaten in de balkonvloer op de eerste verdieping;

4.4

Een niet goed sluitende loodslab op het balkon;

4.5

Een stalen afvoerbuis, verpakt in een mantel met glaswol.

3.9.

Beide partijen hebben notities opgesteld die aan de memories zijn gehecht met de opmerking dat de inhoud ervan als herhaald en ingelast in de respectievelijke memories moet worden beschouwd (producties 43, 44, 46 en 49 bij memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis; hierna: de memorie van grieven en productie 5 van de memorie van antwoord). Het hof zal geen acht slaan op de inhoud van de notities. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt immers dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, NJ 2017/147).

3.10.

[de benedenbuurvrouw] klaagt in grief 1 over hiaten in de vaststelling van de feiten door de rechtbank. Met haar klachten is ten dele in het voorgaande rekening gehouden. Voor zover dat niet het geval is, komt dat omdat [de benedenbuurvrouw] in de toelichting op grief 1 ook uitwerkingen van haar standpunten geeft en omdat de rechter een ruime vrijheid heeft bij het vaststellen van de niet-betwiste relevante feiten.

3.11.

[de benedenbuurvrouw] herhaalt in hoger beroep haar klachten over lekkages vanuit de bovenverdieping, waardoor zij schade heeft geleden, en over geluidsoverlast door het gebruik van de bovenwoning. Het hof zal hierna de verschillende onderwerpen bespreken.

Lekkages

3.12.

De lekkage vanuit het dakterras (nr. 1.1 in het overzicht in 3.8) is volgens [de benedenbuurvrouw] in juli 2014 door [de bovenbuurman] hersteld (nr. 49 van de memorie van grieven). [de benedenbuurvrouw] wens echter de schade door deze lekkage op [de bovenbuurman] te verhalen (nr. 50 van de memorie van grieven). Als grondslag van de aansprakelijkheid van [de bovenbuurman] wijst [de benedenbuurvrouw] primair op de artikelen 9 lid 1, 10 leden 1 en 5 en artikel 12 van het splitsingsreglement, subsidiair op de artikelen 5:37 en 6:162 BW (onrechtmatige hinder) en meer subsidiair artikel 6:174 BW (aansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen). Het hof leidt uit [de benedenbuurvrouw] stellingen af dat de schade is veroorzaakt door de huurders van de bovenwoning en hun gasten, doordat zij tijdens de jaarwisseling 2011/2012 zijn gaan dansen en springen op het - gemeenschappelijke - dakterras boven de berging, de tweede slaapkamer en de keuken. [de bovenbuurman] heeft onvoldoende betwist dat door de gedragingen van de huurders en hun gasten tijdens de jaarwisseling 2011/2012 lekkage is ontstaan in de woning van [de benedenbuurvrouw] . De algemene betwisting in nr. 38 van de memorie van antwoord is onvoldoende in het licht van de e-mails die [de benedenbuurvrouw] na de jaarwisseling heeft gestuurd, waarin zij de lekkage en de verergering daarvan beschrijft. [de bovenbuurman] had daarom de verplichting deze lekkage te verhelpen. Naar het oordeel van het hof moet artikel 12 van het splitsingsreglement, geciteerd in 3.1, naar objectieve maatstaven zo worden uitgelegd, dat [de bovenbuurman] aansprakelijk is voor de schade die zijn huurders hebben toegebracht aan het dak en in ieder geval verplicht is om het door zijn huurders veroorzaakte gebrek aan het dak, nadat hij daarmee bekend is geworden, op zo kort mogelijke termijn te herstellen (zie de daarop betrekking hebbende stelling van [de benedenbuurvrouw] in nr. 25 van de memorie van grieven). Met naleving van deze verplichting is [de bovenbuurman] in gebreke gebleven, doordat hij de lekkages eerst in juli 2014 heeft hersteld. Dat betekent dat [de bovenbuurman] aansprakelijk is voor de door [de benedenbuurvrouw] ten gevolge van die nalatigheid geleden schade aan haar privégedeelte. Het hof is voornemens een deskundige te benoemen en aan deze voor te leggen of er schade door lekkage is ontstaan in de keuken, tweede slaapkamer en berging van het appartement van [de benedenbuurvrouw] , welke maatregelen moeten worden getroffen om de schade te herstellen en hoeveel die maatregelen kosten.

3.13.

[de bovenbuurman] heeft onvoldoende betwist de stelling van [de benedenbuurvrouw] dat hij lange tijd niet heeft gereageerd op verzoeken van [de benedenbuurvrouw] de VvE te activeren en dat daardoor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten onvoldoende is geweest (nr. 81 van de memorie van grieven). Het hof is van oordeel dat [de bovenbuurman] daarom tekort is geschoten in zijn tegenover [de benedenbuurvrouw] geldende verbintenissen en daarom aansprakelijk is voor de schade aan het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] , die is veroorzaakt door onvoldoende onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Het hof zal de deskundige daarom vragen of de constateringen van CED, genoemd in 4.1- 4.4 in het overzicht van 3.8, evenals de stelling over het gebrekkig herstel van een ontbrekende loodslab in een hoek aan de voorzijde van het dakterras (punt 1.3 uit het overzicht in 3.8) en vochtinwerking vanaf het dakterras met verkleuring van witte breukstenen en loslatend stucwerk tot gevolg (punt 1.5 uit het overzicht in 3.8) juist zijn, of er daardoor schade is opgetreden in het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] en hoeveel het kost die schade te herstellen. Het hof zal de deskundige ook vragen of [de bovenbuurman] inmiddels de beschadiging van de buitenmuur door verwijdering van een oude schutting op het dakterras (punt 1.2 uit het overzicht in 3.8) conform punt 9 van de afspraken van 12 september 2014 heeft uitgevoerd en zo nee, welke werkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd en wat de kosten daarvan zijn.

3.14.

Hierna zal blijken dat partijen worden uitgenodigd zich bij akte uit te laten over het voorstel van het hof over de aan de deskundige te stellen vragen en over de persoon van de deskundige. Het hof nodigt [de benedenbuurvrouw] uit in die akte ook kort in te gaan op haar stelling dat de toegewezen vordering ter zake van herstel van de beschadiging van de buitenmuur door verwijdering van een oude schutting op het dakterras (locatie F) en de afgewezen vordering ter zake van herstel van een ontbrekende loodslab in een hoek aan de voorzijde van het dakterras (locatie G) nauw met elkaar samenhangen, terwijl uit de als productie 19 overgelegde plattegrond blijkt dat deze locaties enkele meters van elkaar verwijderd zijn.

3.15.

[de benedenbuurvrouw] stelt verder dat haar privégedeelte schade heeft opgelopen door een lekkage in en rond de standleiding, waarop de douche en twee wc’s in het appartement van [de bovenbuurman] zijn aangesloten en die in een koof door haar badkamer loopt (punt 2.2 uit het overzicht in 3.8; nr. 91 van de memorie van grieven). Mocht het zo zijn dat de schade door de lekkage is veroorzaakt door een gebrek in het privégedeelte van [de bovenbuurman] , dan is [de bovenbuurman] daarvoor aansprakelijk op grond van artikel 10 lid 1 van het splitsingsreglement en artikel 6:174 BW. Wat de laatste grondslag betreft is het hof van oordeel dat een appartement gezien de ruime definitie in artikel 6:174 lid 4 BW moet worden beschouwd als een opstal in de zin van dat artikel. Het hof zal de deskundige vragen of hij de oorzaak van deze schade kan vaststellen, wat de schade aan het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] is en wat het kost om deze schade te herstellen.

3.16.

[de benedenbuurvrouw] stelt verder dat haar privégedeelte schade heeft opgelopen door een lekkage vanuit de keuken op de eerste verdieping in haar slaapkamer (punt 2.1 uit het overzicht in 3.8). Mocht het zo zijn dat de schade door de lekkage is veroorzaakt door een gebrek in het privégedeelte van [de bovenbuurman] , dan is [de bovenbuurman] daarvoor aansprakelijk (zie de vorige rechtsoverweging). Ook al zou het zo zijn dat de huurders op een slordige manier bijvoorbeeld de vriezer hebben ontdooid, dan nog behoort het daardoor vrijkomende water niet door te sijpelen naar het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] . Het hof zal de deskundige vragen of hij de oorzaak van deze schade kan vaststellen, wat de schade aan het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] is en wat het kost om deze schade te herstellen.

3.17.

Partijen hebben tijdens het overleg op 12 september 2014 onder meer het volgende afgesproken (punt 7 in het verslag): “
De afvoer van het dak van het gebouw die nu uitkomt op het (dak)terras zal worden doorgelegd (buitenom) naar de afvoer van mw. [de benedenbuurvrouw] . Op deze manier zal bij extreme regenval het regenwater hooguit van het dak naar beneden stromen, en niet langer op het dak van mw. [de benedenbuurvrouw] blijven liggen, wat in het verleden lekkages tot gevolg heeft gehad.” [de benedenbuurvrouw] stelt dat [de bovenbuurman] die afspraak niet correct heeft uitgevoerd (nr. 111 van de memorie van grieven), terwijl [de bovenbuurman] aanvoert dat hij dat wel heeft gedaan (nr. 67 van de memorie van antwoord). Het onderwerp komt overeen met de door [de benedenbuurvrouw] in haar inleidende dagvaarding onder 3.10 vermelde 8e schadepost (punt 1.4 uit het overzicht in 3.8). De deskundige zal worden gevraagd te beoordelen of deze afspraak inmiddels is uitgevoerd en zo nee, of [de benedenbuurvrouw] daardoor schade heeft geleden en wat het kost om deze te herstellen.

3.18.

De rechtbank heeft in onderdeel 5.1 van het dictum in het vonnis [de bovenbuurman] veroordeeld tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ter zake van het herstel van het gat in de buitengevel ter plaatse van de verwijderde schutting, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2014. [de bovenbuurman] is van deze veroordeling niet in hoger beroep gekomen, zodat deze onherroepelijk is geworden. Het hof is van plan om de deskundige deze vordering te laten begroten, zodat een schadestaatprocedure niet meer nodig is. Het stelt partijen in de gelegenheid om op dit voornemen te reageren.

Geluidsoverlast

3.19.

Op 12 september 2014 hebben partijen afspraken gemaakt die inhielden dat [de bovenbuurman] op zijn kosten maatregelen zou nemen om de geluidsoverlast in het appartement van [de benedenbuurvrouw] zo goed mogelijk weg te nemen (zie de punten 1 tot en met 6 en 11 uit het verslag, weergegeven in 3.2). Tijdens de comparitie van partijen bij de rechtbank van 3 oktober 2016 hebben partijen de onder 11 vermelde afspraken over het geluidwerend maken van de verdiepingsvloer uitgewerkt, zoals is weergegeven in 3.6. De rechtbank heeft geen veroordeling ten laste van [de bovenbuurman] uitgesproken wat de verdiepingsvloer betreft, omdat partijen daarover een regeling hebben getroffen (rechtsoverweging 4.29 van het vonnis). [de benedenbuurvrouw] stelt in hoger beroep dat [de bovenbuurman] zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst van 3 oktober 2016 niet is nagekomen (nr. 42 van de memorie van grieven) en evenmin de toegezegde maatregelen aan de trap en in het appartement van [de bovenbuurman] (punt 2.2.1 uit het overzicht van 3.8; nr. 130 van de memorie van grieven). Daarnaast stelt [de benedenbuurvrouw] dat [de bovenbuurman] heeft toegezegd in de koof in haar badkamer pyriet te storten, maar dat hij ook deze toezegging niet is nagekomen (nr. 131 van de memorie van grieven). Omdat [de bovenbuurman] die werkzaamheden niet, althans gebrekkig heeft uitgevoerd, stelt [de benedenbuurvrouw] dat de rechtbank haar vordering dat [de bovenbuurman] wordt veroordeeld die maatregelen op zijn kosten te laten uitvoeren door een erkend aannemersbedrijf ten onrechte heeft afgewezen (nr. 132 van de memorie van grieven).

3.20.

Het hof overweegt als volgt. De verdiepingsvloer behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (artikel 2 sub a van het splitsingsreglement). Het splitsingsreglement bevat geen normen over de geluidwerendheid van de verdiepingsvloer. Er is geen huishoudelijk reglement vastgesteld, hoewel [de benedenbuurvrouw] daartoe wel initiatieven heeft ontplooid. [de benedenbuurvrouw] heeft niet gesteld dat [de bovenbuurman] over de verdiepingsvloer een eigen vloer heeft gelegd, die de oorzaak is van onaanvaardbare geluidshinder in haar appartement. [de bovenbuurman] heeft onvoldoende betwist aangevoerd dat het gebouw, dat minstens 80 jaar oud is, door de bouwwijze gehorig is. [de benedenbuurvrouw] heeft daarom haar stelling dat [de bovenbuurman] haar op onrechtmatige wijze geluidhinder berokkent onvoldoende uitgewerkt. Zijn beslissing om het appartement te verhuren aan studenten is op zichzelf beschouwd, maar ook in combinatie met de andere feiten, zoals het horen van voetstappen van huurders, stemmen in het appartement en op het dakterras en klapperende keukenkastdeurtjes, onvoldoende. In zoverre heeft de rechtbank haar vordering op goede gronden afgewezen. Het beter geluidwerend maken van de verdiepingsvloer is daarom een onderwerp waarover in de algemene vergadering van de VvE moet worden besloten. Partijen hebben daarover afspraken gemaakt op 12 september 2014, nader aangevuld op 3 oktober 2016, waarbij zij zich door deskundigen, waaronder MOB en de leverancier van de fermacell-vloer, hebben laten adviseren. Het hof zal daarom de deskundige vragen of [de bovenbuurman] de afspraken correct is nagekomen, en zo nee, welke werkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd en hoeveel dat kost. Het hof geeft partijen in overweging de deskundige ook te laten uitzoeken, welke maatregelen nodig zijn om een geluidsreductie te bewerkstelligen conform de normen van de Stichting Geluidshinder en hoeveel het kost om deze maatregelen te nemen, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat de aanleg van een zwevend plafond conform de afspraak van 3 oktober 2016 voor rekening van [de benedenbuurvrouw] komt. Zij kunnen dan besluiten voor gezamenlijke rekening conform hun breukdeel deze eventuele aanvullende maatregelen te treffen.

3.21.

[de benedenbuurvrouw] heeft in het licht van het verweer van [de bovenbuurman] onvoldoende uitgewerkt dat de huurders en hun gasten door hun gedrag - dus afgezien van de gehorigheid tussen beide appartementen - op onrechtmatige wijze geluidsoverlast tegenover haar veroorzaken en al helemaal niet dat dit gedrag van de huurders en hun gasten zodanig is dat [de bovenbuurman] tegenover haar gehouden is in te grijpen. Het incident dat heeft plaatsgevonden tijdens de jaarwisseling 2011/2012 staat op zichzelf en kan niet tot de conclusie leiden dat de huurders en hun gasten zich schuldig maken aan het veroorzaken van onrechtmatige geluidsoverlast. De feiten die zijn beschreven in productie 30 bij de inleidende dagvaarding zijn in het algemeen te herleiden tot de gehorigheid van het gebouw. Als in de gebeurtenissen gedrag van de studenten een rol speelt, is dat gedrag niet van dien aard dat het moet worden gekwalificeerd als onrechtmatige geluidsoverlast. Daarvoor moet die geluidsoverlast een meer structureel karakter hebben. Daarover heeft [de benedenbuurvrouw] onvoldoende concrete feiten gesteld. Dat onderdeel van de vordering is daarom terecht door de rechtbank afgewezen. Grief 6 is ongegrond.

3.22.

Het hof nodigt [de benedenbuurvrouw] uit de in onderdeel 1 van het petitum in hoger beroep genoemde schade van € 4.711 ter zake van schade aan haar inboedel nader uit te werken. Verder nodigt het hof [de benedenbuurvrouw] uit in verband met het verweer van [de bovenbuurman] in nr. 11 van de conclusie van antwoord en nr. 14 van de memorie van antwoord op te geven of en zo ja voor welk bedrag zij een uitkering heeft ontvangen van haar opstal-/inboedelverzekeraar met betrekking tot schade die zij in deze procedure vordert.

3.23.

Het hof zal een deskundige benoemen die aan de hand van de hieronder in concept geformuleerde vragen deze onderwerpen zal onderzoeken.

3.24.

Het hof neemt zich voor de volgende vragen aan de deskundige te stellen:

1. Is er schade in de keuken, tweede slaapkamer en berging van het appartement van [de benedenbuurvrouw] door lekkages via het dak, waarop het dakterras is aangelegd? Zo ja, kunt u daarvan een beschrijving geven? Welke maatregelen zijn nodig om de schade te herstellen en wat kosten deze maatregelen? Is er door de lekkage gevolgschade aan inboedel ontstaan en wat kost het om deze schade te herstellen? In hoeverre moet er rekening worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud na uitvoering van de werkzaamheden?

2. Is er sprake van:

2.1

lekkage door ondeugdelijk voeg- en kitwerk in de buitengevel op de eerste verdieping ter plaatse van het dakterras/balkon,

2.2

ondeugdelijke aanhechting van het bitumen van het balkon op de eerste verdieping,

2.3

gaten in de balkonvloer op de eerste verdieping,

2.4

een niet goed sluitende loodslab op het balkon?

Zo ja, is ten gevolge van deze gebreken schade ontstaan aan het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] en zo ja, welke maatregelen moeten worden getroffen om die schade te herstellen en hoeveel kosten die maatregelen? Is er door de lekkage gevolgschade aan inboedel ontstaan en wat kost het om deze schade te herstellen? In hoeverre moet er rekening worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud na uitvoering van de werkzaamheden? Is er overlap met de schade bedoeld in 1, 5 of 6?

3. Is er sprake van:

3.1

gebrekkig herstel van een ontbrekende loodslab in een hoek aan de voorzijde van het dakterras,

3.2

vochtinwerking vanaf het dakterras met verkleuring van witte breukstenen en loslatend stucwerk tot gevolg?

Zo ja, is ten gevolge van deze gebreken schade ontstaan aan het privégedeelte van [de benedenbuurvrouw] en zo ja, welke maatregelen moeten worden getroffen om die schade te herstellen en hoeveel kosten die maatregelen? Is er door de lekkage gevolgschade aan inboedel ontstaan en wat kost het om deze schade te herstellen? In hoeverre moet er rekening worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud na uitvoering van de werkzaamheden? Is er overlap met de schade bedoeld in 1, 5 of 6?

4. Heeft [de bovenbuurman] de beschadiging van de buitenmuur door verwijdering van een oude schutting op het dakterras conform punt 9 van de afspraken van 12 september 2014 hersteld en zo nee, welke werkzaamheden moeten nog worden uitgevoerd en wat zijn de kosten daarvan?

5. Is er schade in de badkamer van het appartement van [de benedenbuurvrouw] door lekkage via of langs de standleiding van de afvoer van de douche en de wc’s in het appartement van [de bovenbuurman] ? Zo ja kunt u daarvan een beschrijving geven? Welke maatregelen zijn nodig om de schade te herstellen en hoeveel kosten die maatregelen? Is er door de lekkage gevolgschade aan inboedel ontstaan en wat kost het om deze schade te herstellen? In hoeverre moet er rekening worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud na uitvoering van de werkzaamheden?

6. Is er schade in de slaapkamer van het appartement van [de benedenbuurvrouw] door lekkage vanuit de bovenwoning van [de bovenbuurman] ? Zo ja kunt u daarvan een beschrijving geven? Welke maatregelen zijn nodig om de schade te herstellen en hoeveel kosten die maatregelen? Is er door de lekkage gevolgschade aan inboedel ontstaan en wat kost het om deze schade te herstellen? In hoeverre moet er rekening worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud na uitvoering van de werkzaamheden?

7. Heeft [de bovenbuurman] de in 3.17 weergegeven afspraak correct uitgevoerd? Zo nee, welke maatregelen moeten nog worden genomen en hoeveel kost dat?

8. Heeft [de bovenbuurman] de punten 1 tot en met 6 van de afspraken van 12 september 2014 (weergegeven in 3.2) correct uitgevoerd? En de afspraak tot het volstorten van de koof met pyriet? Zo nee, welke maatregelen moeten nog worden genomen en hoeveel kost dat?

9. Heeft [de bovenbuurman] punt 1.a van de afspraken van 3 oktober 2016 (weergegeven in 3.6) correct uitgevoerd? Zo nee, welke maatregelen moeten nog worden genomen en hoeveel kost dat?

10. Geeft het onderzoek overigens nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn?

3.25.

Op [de benedenbuurvrouw] rust de stelplicht met betrekking tot de verwijten aan [de bovenbuurman] . Zij zal daarom het voorschot van de deskundige moeten storten.

3.26.

Partijen worden uitgenodigd bij akte de voorgestelde vragen te becommentariëren, voorstellen te doen voor de persoon van de deskundige en in te gaan op de uitnodigingen in 3.14, 3.18, 3.20 en 3.22. Het hof doet [de benedenbuurvrouw] de aanbeveling om haar commentaar kort te houden. Haar processtukken kenmerken zich door een grote uitvoerigheid, wat de duidelijkheid en overzichtelijkheid niet ten goede komt.

3.27.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van 28 april 2020 voor het nemen van een akte door [de benedenbuurvrouw] ter voldoening aan hetgeen in 3.26 is vermeld, waarna [de bovenbuurman] de gelegenheid krijgt een antwoordakte te nemen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.B. Boorsma, H.E. de Boer en F.J. de Vries, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de jongste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2020.