ECLI:NL:GHARL:2020:1635

• Datum uitspraak: 25 februari 2020
• Publicatiedatum: 25 februari 2020
• Zaaknummer: 200.251.814
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; O.G.H. Milar; H.F.P. van Gastel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake gebreken aan woning na koop

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellanten] c.s. tegen een vonnis van de rechtbank Gelderland, waarin werd geoordeeld dat zij toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een woning te leveren met ernstige gebreken, met name vocht- en rioleringsproblemen. De feiten van de zaak zijn als volgt: [appellanten] c.s. waren sinds 2004 eigenaar van de woning aan de [a-straat] te [A]. Na een bezichtiging door [geïntimeerden] c.s. in juni 2016, waarbij vragen werden gesteld over de staat van de woning, werd er een koopovereenkomst gesloten. Na de overdracht van de woning in september 2016, ontdekten [geïntimeerden] c.s. diverse gebreken, waaronder vochtproblemen en ratten in de kruipruimte. Ondanks een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop, bleken er ernstige gebreken aanwezig te zijn die niet waren gecommuniceerd door [appellanten] c.s. De rechtbank oordeelde dat de gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden en dat deze gebreken al voor de eigendomsoverdracht aanwezig waren. In hoger beroep bevestigde het hof dit oordeel, waarbij het hof oordeelde dat [appellanten] c.s. niet hadden voldaan aan hun mededelingsplicht en dat de gebreken niet kenbaar waren voor [geïntimeerden] c.s. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde [appellanten] c.s. tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.251.814/01

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, NL17.11710)

arrest van 25 februari 2020

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: verweerders,

hierna gezamenlijk aan te duiden als:
[appellanten] c.s. en waar nodig ieder afzonderlijk ook aan te duiden als:
[appellant] respectievelijk
[appellante] ,

advocaat: mr. P.J. van Goor, kantoorhoudend te Wijchen,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

beiden wonende te [A] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk aan te duiden als:
[geïntimeerden] c.s. en waar nodig ieder afzonderlijk ook aan te duiden als:
[geïntimeerde1] respectievelijk
[geïntimeerde2] ,

advocaat: mr. Y.J.H. van Griensven, kantoorhoudend te Breda.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het bestreden vonnis van 16 augustus 2018, gewezen door de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, en het proces-verbaal van de op 30 mei 2018 gehouden mondelinge behandeling.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 9 november 2018,

- de memorie van grieven, met productie,

- de memorie van antwoord, met producties,

- de akte van de zijde van [appellanten] c.s., met producties,

- de antwoordakte van de zijde van [geïntimeerden] c.s., met producties,

- de briefwisseling waarbij partijen desgevraagd te kennen hebben gegeven prijs te stellen op

schriftelijke afdoening van deze zaak.

2.2.

De geplande comparitie van partijen heeft vanwege de schriftelijke afdoening geen doorgang gevonden.

2.3.

Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en het hof heeft vervolgens arrest bepaald.

3. De vaststaande feiten

3.1.

Sinds 2004 waren [appellanten] c.s. eigenaren van de woning aan de [a-straat] te [A] (hierna: de woning). De woning is omstreeks 1978 gebouwd door de ouders van [appellante] . [appellanten] c.s. hebben de woning op enig moment te koop aangeboden.

3.2.

Op 7 juni 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. de woning voor de tweede keer bezichtigd. Bij deze bezichtiging was de heer [B] , verkopend makelaar, aanwezig.

[geïntimeerden] c.s. hebben de verkopend makelaar vragen gesteld over onder meer het slechte voegwerk aan de buitenzijde van de woning.

3.3.

Op 8 juni 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. een aankopend makelaar, de heer [C] , ingeschakeld. Op basis van foto’s van de woning heeft de aankopend makelaar het vermoeden uitgesproken dat sprake was (geweest) van een vochtprobleem. [geïntimeerden] c.s. hebben dit kenbaar gemaakt aan de verkopend makelaar en hebben in dat kader geïnformeerd of een koopprijs van € 375.000,00 bespreekbaar was.

Per e-mail van 10 juni 2016 heeft de verkopend makelaar daarop aan [geïntimeerden] c.s. te kennen gegeven dat deze prijs onbespreekbaar is, dat [appellanten] c.s. zich niet kunnen vinden in de opmerkingen van de aankopend makelaar en dat wellicht een bouwkundige keuring een insteek zou kunnen zijn.

3.4.

Bij e-mailbericht van 10 juni 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. de verkopend makelaar bericht:

“(...) Natuurlijk is (…) [C] nog niet ter plaatse geweest, maar dat (nu of in het verleden) sprake is geweest van vochtproblemen is volgens mij eenieder duidelijk.

Hij heeft ons daarbij voor een aantal zaken m.b.t. deze woning extra op scherp gesteld (…).

Dit laat onverlet dat wij ons daarbij ook open stellen voor de ontvangen reactie en een bouwkundig onderzoek zou inderdaad op verschillende punten duidelijkheid kunnen verschaffen. Om een inschatting te maken of dit zinvol is, stellen wij het op prijs als de bewoners ons meer duidelijkheid kunnen verschaffen m.b.t. de volgende punten: (…)

Voornoemde vragen zijn voor ons primair bedoeld om een aanvullend beeld en gevoel bij de woning te krijgen (…).

Op basis van de (…) reactie zullen wij ons beraden op de eventueel te zetten vervolgstap(pen) (…).”

Per e-mail van 16 juni 2016 heeft de verkopend makelaar aan [geïntimeerden] c.s. de antwoorden van [appellanten] c.s. op de vragen doen toekomen en hen medegedeeld dat het hem
“zeker voor jullie gevoel goed” lijkt
“om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren”. Deze e-mail, waarin de antwoorden van [appellanten] c.s. door het hof thans rechtgedrukt achter de schuingedrukte vragen van [geïntimeerden] c.s. zijn vermeld, houdt, voor zover relevant, in:

“(…) • Welke werkzaamheden hebben in het verleden aan de buitengevel plaats gevonden (voegen +

ventilatiegaten e.d.), wanneer en wat was hiervoor de reden? 2004 ventilatie voor de ruimte naar de

aanbouw.

• Het water aan de voorkant loopt via de regenpijp niet meer de grond in, maar naar de regenton. Wat is hiervan de reden ? regenpijp is afgebroken, bij herstel sluit het weer aan en loopt het water weer de grond in

• Zijn er andere punten m.b.t. vocht- en waterafvoerproblemen die goed zijn om te vermelden? Neen
(…)

• Hoe oud is de vochtplek op de muur in de woonkamer aan de achterzijde. Wat is hiervan de oorzaak geweest en is dit verholpen? onbekend

• Wij vroegen ons af of de vloer in de woonkamer licht afloopt vanaf de woonkamerdeur richting achterzijde. niet van toepassing

• Zouden de bewoners dit kunnen controleren (knikker/waterpas) en kunnen bevestigen cq ontkrachten? knikker ligt muis stil

• Wanneer zijn de tegels in de badkamer gezet en wat is de oorzaak dat er tegels bij de deur missen? 2005, tegels missen niet, wel een afwerklat

• Wanneer zijn de tegels in de WC gezet en wat is de oorzaak dat deze (aan deurzijde) niet gevoegd zijn? 2005, geen oorzaak
(…)”.

Per e-mail van 17 juni 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. aan de verkopend makelaar laten weten dat zij een bouwkundige inspectie willen plannen en dat het
“Voor een goed en betrouwbaar beeld” relevant is
“dat ook de ruimtes onder de houten vloeren geïnspecteerd kunnen worden”. Daarop heeft de verkopend makelaar bij e-mail van 23 juni 2016 aan [geïntimeerden] c.s. medegedeeld dat de kruipruimte bereikbaar is
“vanuit het luik in de hal” en dat
“volgens verkoper” zo
“onder de gehele (oorspronkelijke) woning” gekomen kan worden.

3.5.

Op 1 juli 2016 heeft Peters Bouwkundig Adviesbureau (Peters BA) in opdracht van [geïntimeerden] c.s. een bouwkundige keuring van de woning uitgevoerd. In het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport van 5 juli 2016, met foto’s, zijn geen noemenswaardige gebreken op het gebied van vocht- en rioleringsproblemen vermeld.

3.6.

Op 15 juli 2016 hebben partijen mondeling overeenstemming bereikt over de koopprijs van € 425.000,00. Op of omstreeks 22 juli 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. de koopovereenkomst ontvangen, met de daarbij behorende vragenlijst (hierna: de vragenlijst).

In de koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, opgenomen:

artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…). (…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)

artikel 23 onderzoeksplicht koper

Koper verklaart er mee bekend te zijn, dat de verkoopmakelaar heeft geadviseerd een eigen

(bouw)deskundige bij aankoop in te schakelen en dat het niet inschakelen van een eigen (bouw)deskundige geheel voor eigen risico van de koper is. Van deze gelegenheid is wel gebruik gemaakt. (…)”.

Ook bevat de koopovereenkomst een boeteclausule.

De vragenlijst bevat onder meer de volgende - door het hof thans schuingedrukte - vragen en - door het hof thans rechtgedrukte - antwoorden van [appellanten] c.s.:

“(…) 5. Vloeren, plafonds en wanden

a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar? Ja slaapkamer b.g.g.

b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar?

ja slaapkamer b.g.g.

c. Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Zo ja, waar? nee
(…)

e. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? Zo ja, waar? nee
(…)

8. Sanitair en riolering (…)

d. Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc? Zo ja,

welke? nee
(…)”.

3.7.

Op 26 juli 2016 is de koopovereenkomst gesloten, waarna de eigendom van de

woning door [appellanten] c.s. op 1 september 2016 aan [geïntimeerden] c.s. is geleverd.

3.8.

In september en oktober 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. verbouwingen aan de woning laten uitvoeren, waarna zij de woning hebben betrokken.

3.9.

Bij e-mail van 27 november 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. bericht:

“(...) Had een vraag m.b.t. de grote slaapkamer beneden:

Hebben eerder onder de vloer gezien dat de balken deels zijn vervangen en gestut en in 2004 hebben

jullie ventilatieroosters laten aanbrengen.

Door de aannemer zijn in deze slaapkamer plinten aangebracht, maar wij zien schimmelaanslag op verschillende plekken (…).

Zijn op zoek naar de oorzaak en aanpak van het probleem. Weten jullie vanuit het verleden wat het hoofdprobleem is? (…)”.

Bij e-mailbericht van 29 november 2016 hebben [appellanten] c.s. daarop aan [geïntimeerden] c.s. medegedeeld dat zij geen idee hebben wat het hoofdprobleem is en dat zij
“De laatste tijd” ook geen last meer van vochtplekken hadden.

Bij e-mail van 30 november 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. bericht dat duidelijk is dat er een
“vochtprobleem is (vanuit het verleden en nu)”. Ook hebben zij gevraagd sinds wanneer [appellanten] c.s. in de slaapkamer geen last meer hadden van vochtplekken, wanneer en waarom zij eerder de plinten hebben verwijderd, en waarom de draagbalken (deels) zijn vervangen en gestut en de ventilatieroosters zijn aangebracht.

[appellanten] c.s. hebben bij e-mailbericht van 4 december 2016 aan [geïntimeerden] c.s. te kennen gegeven dat het
“altijd een vochtige kamer” is geweest, dat de vloer in 2008 is vernieuwd, dat zij
“sindsdien geen last meer” hebben gehad en dat toen ook
“de plinten achterwege” zijn gelaten.

[geïntimeerden] c.s. hebben per e-mail van 4 december 2016 aan [appellanten] c.s. gevraagd wanneer en waarom de draagbalken zijn vervangen en waarom de vloer in 2008 is vernieuwd en de plinten achterwege zijn gelaten.

Hierop hebben [appellanten] c.s. per e-mail van 5 december 2016 aan [geïntimeerden] c.s. gemeld dat de draagbalken in 2008 deels vernieuwd zijn. Verder hebben zij in deze e-mail te kennen gegeven:
“Door vocht waren deze deels slecht geworden en daardoor aan vervanging toe. Dit alles is gedaan om te proberen om het vocht uit die kamer te krijgen. De plinten zijn toen ook achter wege

gelaten voor extra ventilatie.

(…) het is altijd (…) een kamer geweest waar het kouder en vochtiger was. De reden daarvoor is ons onbekend. (…) Na het vervangen van de balken, vloer en het aanbrengen van de roosters en het achter wege laten van de plinten hebben wij er geen last meer van gehad.

Dat betekend dus dat we vanaf 2008 een vochtvrije kamer hebben gehad. (…)”.

3.10.

Bij brief van 20 december 2016 hebben [geïntimeerden] c.s., kort gezegd, [appellanten] c.s. bericht dat zij na de koop zijn geconfronteerd met diverse gebreken, waaronder vochtproblemen, ratten en lekkage in de afwatering. [geïntimeerden] c.s. hebben beschreven dat zij na oplevering op meerdere plaatsen in de woning vocht(plekken) hebben ontdekt en dat onder de slaapkamer rottende balken zijn aangetroffen, evenals bruinrot, kelderzwam en ratten. In de gehele woning is sprake van vochtoverlast en er zijn lekken in de afwatering, zo hebben [geïntimeerden] c.s. beschreven. [geïntimeerden] c.s. hebben [appellanten] c.s. aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade en hen gesommeerd om binnen twee weken de koopovereenkomst na te komen door de lekkages en problemen in de afwatering op eigen kosten te laten herstellen en schriftelijk aan te geven hoe zij de gestelde gebreken willen oplossen.

3.11.

Op 20 december 2016 heeft De Houtarts in opdracht van [geïntimeerden] c.s. een inspectie uitgevoerd in de woning. In het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport van 16 januari 2017 is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) kruipruimte

- uitwerpselen aanwezig van de bruine rat in de kruipruimte. (…)

- de relatieve luchtvochtigheid is 94% onder de slaapkamer (normale waarde tussen de 50% en 60%).

- de relatieve luchtvochtigheid is 85% in de overige ruimtes (normale waarde tussen de 50% en 60%). (…)

onderzijde begane grondvloer

- aantasting door bruinrot-veroorzakende schimmels in oude afgezaagde balkoppen.

- aantasting door de kelderzwam in onderslagbalk slaapkamer benedenverdieping.

- aantasting door de oppervlakteschimmel op vloerdelen en balklaag. (…)

bovenzijde begane grondvloer (…)

- de vloer in de woonkamer golft. (…)

- isolatie buitenmuren is op de spouwkijker te zien aangetast door de ratten. (…)

- relatieve luchtvochtigheid 60%. (…)”.

3.12.

Bij e-mailbericht van 23 december 2016 hebben [appellanten] c.s. alle aansprakelijkheid jegens [geïntimeerden] c.s. afgewezen.

3.13.

Op 9 en 23 januari 2017 heeft Weijers Riooltechniek in opdracht van [geïntimeerden] c.s. een inspectie uitgevoerd in de woning. In het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport van 24 januari 2017, met foto’s, is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) Voorafgaand aan de inspectie hebben wij kennis genomen van de situatie in en rondom de woning. Daarbij viel op dat er veel vocht in, onder en rondom de woning aanwezig is. Ook bleek uit getoonde foto's dat er sprake is van ongedierte in de kruipruimte (ratten) en dat er vocht, via de fundering, de kruipruimte binnen dringt. (…)

Op camerabeelden en foto’s is duidelijk te zien dat het rioolstelsel ernstige gebreken vertoont. (…)”.

3.14.

Op 1 februari 2017 heeft Peters BA in opdracht van [geïntimeerden] c.s. een inspectie

uitgevoerd in de woning. In het naar aanleiding hiervan opgestelde rapport van 28 februari

2017, met foto’s, is het volgende opgenomen:

“(…) Foto 2: slaapkamer begane grond; ter hoogte van de plint is in het stucwerk op de binnenmuren een vochtpercentage gemeten van 12,3%. (normale waarden (…) 3%) Op deze foto is ook de multiplex-vloerplaat zichtbaar welke bijna doordrenkt is van het condensatievocht. Tevens is het loslatende Spac-Spuit werk waarneembaar. Desgevraagd bevestigd zowel (…) [geïntimeerde1] als de bouwkundige dat deze verschijnselen op moment van inspectie niet aanwezig waren.

Foto 3: (…) Links op de foto liggen de MDF vloerplinten welke extreem gezwollen en beschimmeld waren nadat zij pas enkele maanden geleden gemonteerd waren. (…)

Foto 5: Ventilatievoorziening in de kruipruimte; Kennelijk zijn er in het verleden problemen geweest met de ventilatie in de kruipruimte. Deze aanname valt af te leiden uit het feit dat deze extra ventilatie-voorziening in een later stadium dan de bouwperiode is aangebracht. Deze voorzieningen zijn expliciet bedoeld voor extra ventilatie in de kruipruimte en in die zin is de open verbinding met de spouw niet als goed en deugdelijk werk aan te merken.

Foto 6: Draagbalken van de vloer van de slaapkamer begane grond: Kennelijk is deze deels

vernieuwd. Behalve de afwijkende balken (geschaafd en opgeschaafd) 2 balken over de volle breedte nabij de voorgevel en enkele balken zijn deels vervangen. Het bewijs daarvoor is dat die balken geschaafd zijn en voorzien van een fabrieksmatige datumstempel d.d. 15-04-2011.

Foto 7: Riolering onder de bijkeuken; deze PVC rioleringsbuis is van een geheel andere kleur (lichtgrijs i.p.v. donkergrijs) dan de overige rioleringsbuizen. Gelet op de datumstempel van de fabricage (19-6-2011) moet worden vastgesteld dat deze als reparatie van een gebrek is aangebracht in de periode vanaf 19-6-2011.

Foto 8 en Foto 9: Openingen vanuit de spouwmuurconstructie naar de kruipruimte: Op meerdere plaatsen zijn er openingen in de omtrekmuren van de kruipruimte waardoor er ongedierte vanuit de kruipruimte de spouwmuurconstructie in kan en omgekeerd. (…)

Foto 10 en Foto 11: Kruipruimte onder de bijkeuken; op de linker foto de ratten uitwerpselen waarvan een deel verouderd (ingedroogd) en een deel vers. (…)

Foto 13: Controleput riolering voorgevel rechts; nadat de betondeksel verwijderd was komt de zeer

gebrekkige aansluiting van de naderhand aangebrachte riolering (donkergrijze rioolbuis) rondom deze buis zijn er openingen tussen de buis en het metselwerk van de controleput. Van hieruit hebben de ratten hun route via het rioolstelsel naar de kruipruimte van de woning.

Foto 14: Controleput nabij voorgevel links; De hier aangetroffen situatie wijkt sterk af van een normaal te verwachten aansluiting hemelwater afvoeren op controleput. Deze zeer bijzondere aansluiting bestaat uit het met een hard kunststof "deksel" welke de gemetselde controleput afdekt. In die zwarte deksel is een opening gemaakt voor de afvoer van de HWA. Concreet betekent dit dat de deksel niet geopend kan worden zonder dat de HWA gedemonteerd wordt. De datum op de PVC HWA is fabrieksmatig aangebracht op: 16-04-2014. (…)

Geconstateerde reparaties / vervangingen na 2008

Uit de diverse waarnemingen valt op te maken dat een deel van de bouwkundige en installatie technische onderdelen niet van de oorspronkelijke datum: 1978 zijn.

Vastgesteld is dat er in de diverse vertrekken in de woning als gevolg van reparaties / vervangingen bouwmaterialen van een ander bouwjaar zijn toegepast.

Als belangrijkste voorbeeld daarvan worden de fabricagestempels op de houten balken van de begane grondvloer van de slaapkamer genoemd. Een zelfde bevestigende situatie doet zich voor bij de diverse onderdelen van de riolering.

Tabel I

Aangetroffen productiedatums op diverse bouwdelen

Locatie Materiaal Datum

1 Vloerbalken slaapkamer begane grond Hout 15-4-2011

2 Riolering in kruipruimte onder keuken PVC 19-6-2011

3 Controleput rechts voor: aansluitstuk op putje PVC 19-6-2011

4 Controleput links voor: aansluitstuk op deksel PVC 16-4-2014

5 HWA vanaf platdak aanbouw tot aan maaiveld PVC 2-6-2016

6 Riolering voor aanbouw voorzijde in de grond PVC 5-6-2016

7 Riolering aansluiting op put voorzijde rechts PVC 15-7-2016

8 HWA op aanbouw nabij keukendeur PVC 2-6-2016

9 Riolering aanbouw nabij keuken PVC 15-7-2016 (…)”.

3.15.

Op 13 februari 2017 is in opdracht van [appellanten] c.s. door Woningkeurgroep B.V. een contra-expertise in de woning uitgevoerd. In het hiervan opgemaakte rapport van 17 februari 2017, met foto’s, is, samengevat, opgenomen dat de vloer van de slaapkamer rot is, dat de houten vloeren onder de slaapkamer zijn aangetast door houtrot en kelderzwam, dat er op diverse plaatsen schimmel aanwezig is, dat de vloer van de slaapkamer in 2011 gedeeltelijk is gerepareerd, dat daarbij niet alle rotte delen zijn verwijderd, dat een deel is blijven zitten, dat hiertegen het nieuwe hout is bevestigd, dat hierdoor het nieuwe hout weer sneller is aangetast, dat de nieuwe onderdelen op diverse plaatsen weer rot zijn en dat in de muren van de slaapkamer optrekkend vocht is gemeten en schimmelvorming is aangetroffen.

Voorts staat in het rapport vermeld dat er (oude) vochtplekken zijn aangetroffen op de

gevels, dat condensvorming is aangetroffen aan de vloeren en leidingen in de kruipruimten en op betonnen vloerranden van de buitengevels, dat de buitengevels onder de woonkamer erg vochtig zijn en dat ook de kruipruimte vochtig is in de hoeken van de woning. Ook staat in het rapport vermeld dat er rattengangen om de woning en in de kruipruimte aanwezig zijn en dat via data op diverse leidingen is geconstateerd dat er de afgelopen tien jaar diverse veranderingen en vernieuwingen aan het rioolstelsel zijn uitgevoerd. De totale kosten voor reparatie zijn in het rapport geschat op € 5.250,00.

3.16.

Op 17 maart 2017 is de woning in opdracht van [geïntimeerden] c.s. door ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (ZNEB) onderzocht. In het hiervan opgemaakte rapport van 2 juni 2017, met foto’s, wordt de aanwezigheid van de reeds eerder omschreven vocht- en rioleringsproblemen bevestigd. Voor zover relevant, is verder in het rapport opgenomen dat onder de vloer van de slaapkamer een houten constructie onder de vloerbalken is aangetroffen, met daarop zichtbaar
“een tijdstempel met opdruk “15/04/2011” (foto 12)” . Ook is in het rapport opgenomen dat een rioleringsbuis met
“tijdstempel “19-06-2011” (foto 33)” is aangetroffen, waaruit de deskundige afleidt dat
“een deel van het leidingwerk ter plaatse nadien” moet
“zijn vervangen”. De totale schade is in het rapport geraamd op € 16.919,60.

3.17.

Ondanks verdere (e-mail)correspondentie tussen (de advocaten van) partijen, zijn partijen niet tot een oplossing gekomen.

3.18.

In maart 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. de gebreken laten herstellen.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd:

i)
primair : [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van

€ 42.500,00,
subsidiair : [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van schadevergoeding ter grootte van de herstelkosten van € 15.365,00,
meer subsidiair : de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 15.365,00,
uiterst subsidiair : de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [geïntimeerden] c.s. geleden nadeel te wijzigen en [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen dit nadeel op te heffen door terugbetaling van € 15.365,00, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente;

ii) [appellanten] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van door [geïntimeerden] c.s. gemaakte redelijke

kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van € 2.919,67, te vermeerderen

met de wettelijke rente.

Een en ander met iii) hoofdelijke veroordeling van [appellanten] c.s. in de proces- en nakosten.

4.2.

[appellanten] c.s. hebben verweer gevoerd.

4.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat op zichzelf niet in geschil is dat in de woning, met name in en onder de vloer van de slaapkamer, sprake is van een ernstig vochtprobleem en problemen met de riolering. In geschil is of deze gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan, of deze problemen al voor de koop aanwezig waren en of deze kenbaar waren voor [geïntimeerden] c.s.

De rechtbank heeft geoordeeld dat deze gebreken, tezamen en afzonderlijk, aan normaal gebruik van de woning in de weg staan, dat de problemen al voor de eigendomsoverdracht aanwezig waren en dat deze niet kenbaar waren voor [geïntimeerden] c.s. Vaststaat dat [appellanten] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [geïntimeerden] c.s. door een woning te leveren met zodanige gebreken dat deze niet voor normaal gebruik geschikt is.

Vaststaat ook dat [appellanten] c.s. in gebreke zijn gesteld en dat [appellanten] c.s. in verzuim zijn komen te verkeren. Voor matiging van de boete heeft de rechtbank geen reden gezien.

De rechtbank heeft de
primaire vordering van [geïntimeerden] c.s., met uitzondering van de gevorderde hoofdelijkheid, toegewezen. De vordering tot vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid is afgewezen. [appellanten] c.s. zijn veroordeeld in de proces- en nakosten.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog af te wijzen en [geïntimeerden] c.s. te veroordelen tot i) terugbetaling van al hetgeen [appellanten] c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] c.s. hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente, en ii) vergoeding van de kosten die [appellanten] c.s. hebben moeten maken ter voldoening aan het bestreden vonnis. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proces- en nakosten alsook in de kosten van het geding in eerste aanleg.

5.2.

[geïntimeerden] c.s. hebben verweer gevoerd.

5.3.

[appellanten] c.s. hebben verschillende, ongenummerde grieven tegen het bestreden vonnis opgeworpen.

5.4.

Ook in hoger beroep gaat het in essentie om de vocht- en rioleringsproblemen in de woning.

5.5.

Niet in geschil is dat in de woning sprake is van een ernstig vochtprobleem, met name in en onder de vloer van de slaapkamer, en problemen met de riolering.

Waar [appellanten] c.s. zich op het standpunt stellen dat sprake is van één probleem, onderschrijft het hof dit standpunt niet. Dat de vocht- en rioleringsproblemen met elkaar samenhangen en dat het vochtprobleem - zoals door [appellanten] c.s. onweersproken gesteld - mede is ontstaan door gebreken aan de riolering, brengt niet met zich dat sprake is van één probleem.

In hoger beroep is verder niet meer aan de orde dat de vocht- en rioleringsproblemen aan normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst in de weg staan. In geschil is nog slechts of deze problemen, en met name de gebreken aan de riolering, al vóór de eigendomsoverdracht aanwezig waren en of deze problemen op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst bij [geïntimeerden] c.s. bekend waren of voor hen kenbaar waren als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

5.6.

Het hof komt, net als de rechtbank, tot het oordeel dat de vocht- en rioleringsproblemen al voor de eigendomsoverdracht aanwezig waren.

5.7.

[appellanten] c.s. hebben erkend dat de slaapkamer ‘altijd een vochtige kamer is geweest’. Vaststaat dat [appellanten] c.s. herstelwerkzaamheden aan de slaapkamervloer hebben laten uitvoeren dan wel hebben uitgevoerd, waarbij in ieder geval meerdere door vocht aangetaste draagbalken en ook vloerplaten zijn vervangen. Bij verweerschrift hebben [appellanten] c.s. te kennen gegeven dat deze herstelwerkzaamheden niet in 2008, zoals aanvankelijk door [appellanten] c.s. gesteld, maar in 2011 zijn uitgevoerd. Vaststaat ook dat daarna geen plinten in de slaapkamer zijn aangebracht ‘voor extra ventilatie’.

[appellanten] c.s. hebben niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat de oorzaak van de vochtoverlast niet verder is onderzocht, dat de oorzaak niet is weggenomen en dat het weglaten van plinten in de slaapkamer om vochtproblemen te voorkomen niet gebruikelijk is.

Het hof onderschrijft dan ook het oordeel van de rechtbank op dit punt, erop neerkomende dat uit het vorenstaande volgt dat het vochtprobleem al voor de eigendomsoverdracht aanwezig was, dat het met het herstel niet opgelost was en dat het vochtprobleem zich ieder moment in heviger mate weer zou kunnen voordoen.

Dat [appellanten] c.s., zoals zij bij memorie van grieven aanvoeren, na de werkzaamheden aan de slaapkamervloer in 2011 geen vochtproblemen meer hebben ervaren, doet aan het vorenstaande niet af.

5.8.

[appellanten] c.s. hebben niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat vaststaat dat op verschillende plekken rondom de woning gerepareerde delen van het rioleringsstelsel zijn aangetroffen met hierop datumstempels uit 2011 en 2014 (de riolering onder de keuken en de controleputten voor de woning). De rechtbank heeft dit oordeel gebaseerd op het rapport van Peters BA van 28 februari 2017 en de daarin opgenomen foto’s genummerd 7 en 14. Ook in het rapport van ZNEB wordt melding gemaakt van een rioleringsbuis met
“tijdstempel “19-06-2011” (foto 33)”, waaruit af te leiden valt dat
“een deel van het leidingwerk ter plaatse nadien” moet
“zijn vervangen”. En in het in opdracht van [appellanten] c.s. opgemaakte rapport, met foto’s, van Woningkeurgroep B.V. van 17 februari 2017 staat vermeld:
“Via datums op de diverse leidingen is geconstateerd dat er de afgelopen 10 jaar diverse veranderingen en vernieuwingen aan het riool stelsel zijn uitgevoerd.”

Het hof heeft geen reden te twijfelen aan deze bevindingen en conclusies van de deskundigen als opgenomen in de rapporten. Het hof acht deze goed gemotiveerd en overtuigend. [appellanten] c.s. hebben deze bevindingen en conclusies op zichzelf ook niet betwist. Uit deze bevindingen en conclusies kan het hof niet anders dan opmaken dat het rioleringsprobleem al voor de eigendomsoverdracht aanwezig was en het hof sluit zich dan ook aan bij het oordeel van de rechtbank op dit punt. Dit strookt ook met de stelling van [appellanten] c.s. dat het vochtprobleem, waarvan vaststaat dat dit al voor de eigendomsoverdracht aanwezig was, mede te wijten is aan het rioleringsprobleem.

Het antwoord op de vraag of [appellanten] c.s. na ondertekening van de koopovereenkomst op of omstreeks 22 juli 2016 nog werkzaamheden aan het riool hebben uitgevoerd, acht het hof in dat kader niet relevant. Hetzelfde geldt voor het antwoord op de vraag wanneer voor het eerst sprake was van de met het rioleringsprobleem samenhangende rattenoverlast.

5.9.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of de vocht- en rioleringsproblemen op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst bij [geïntimeerden] c.s. bekend waren of voor hen kenbaar waren.

5.10.

Uitgangspunt in artikel 6.1 van de koopovereenkomst is dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3 staan [appellanten] c.s. in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis belemmeren. [appellanten] c.s. staan echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [geïntimeerden] c.s. bekend zijn of kenbaar zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

5.11.

Het hof beantwoordt de vraag of de gebreken bekend of kenbaar waren aan [geïntimeerden] c.s., net als de rechtbank, ontkennend.

5.12.

[appellanten] c.s. voeren in dat verband, kort gezegd, het volgende aan. [geïntimeerden] c.s. waren van aanvang aan bekend met de (vermeende) aanwezigheid van vochtgerelateerde problemen in de woning en zij waren ermee bekend dat deze problemen zich (in het verleden) voornamelijk manifesteerden in de slaapkamer en de woonkamer (muur aan de voorzijde). Om zekerheid te verkrijgen over het wel of niet aanwezig zijn van een vochtprobleem hebben [geïntimeerden] c.s. een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Peters BA. [geïntimeerden] c.s. hebben daarbij op voorhand te kennen gegeven dat het relevant is dat ook de ruimtes onder de houten vloeren geïnspecteerd worden. Ook hebben zij de deskundige specifiek laten kijken naar de slaapkamer en de buitengevels. [appellanten] c.s. baseren het voorgaande goeddeels op de hiervoor onder 3.2 tot en met 3.5 weergegeven feiten.

Verder voeren [appellanten] c.s. aan dat zij op de aan [geïntimeerden] c.s. verstrekte vragenlijst hebben ingevuld dat er in de slaapkamer sprake was (geweest) van vochtdoorslag, optrekkend vocht en schimmelvorming op vloeren en/of wanden.

[geïntimeerden] c.s. wisten - aldus [appellanten] c.s. - dan ook wat zij zochten en waar zij dat moesten zoeken: de gevolgen van respectievelijk aanwijzingen voor een vochtprobleem in de slaapkamer, de (muur van de) woonkamer en de houten vloeren onder deze ruimtes. [geïntimeerden] c.s. en Peters BA hadden voldoende aanknopingspunten om gericht te zoeken naar mogelijke problemen.

5.13.

Met hun stellingen gaan [appellanten] c.s. er naar het oordeel van het hof aan voorbij dat de enige aanleiding voor [geïntimeerden] c.s. om bij aanvang van de onderhandelingen een vochtprobleem te vermoeden de aanwezigheid van ventilatieroosters en slecht voegwerk in de buitenmuur was.

[appellanten] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. met hun antwoorden in de e-mail van 16 juni 2016 in de veronderstelling gelaten dat er voor het laatst in 2004, twaalf jaar voor de verkoop, problemen waren en dat deze met het plaatsen van ventilatieroosters waren opgelost. Dat in 2011 het vochtprobleem kennelijk nog in die mate aanwezig was dat vloerbalken en vloerplaten onder de slaapkamer moesten worden vervangen en, zoals de rechtbank heeft overwogen, de hele vloer vanuit de kruipruimte is gestut, valt uit de antwoorden van [appellanten] c.s. niet af te leiden.

Terecht en op goede gronden heeft de rechtbank geoordeeld dat van [appellanten] c.s., in het bijzonder gelet op de specifieke vraagstelling van [geïntimeerden] c.s. in hun e-mail van 10 juni 2016, verwacht had mogen worden dat zij inlichtingen hadden verschaft over de situatie en het reeds uitgevoerde herstel in de slaapkamer. In dat geval was het [geïntimeerden] c.s. duidelijk geweest dat, waar en in welke mate er in het verleden vochtproblemen waren geweest en hadden zij daar meer specifiek onderzoek naar kunnen laten doen dan alleen een algemene bouwkundige keuring, waarbij slechts als indicatie het vocht in de muren aan de oppervlakte is gemeten en alleen de kruipruimte onder de woonkamer is geïnspecteerd.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat aan [geïntimeerden] c.s. niet kan worden tegengeworpen dat de aanwezigheid van het vochtprobleem niet uit de bouwkundige keuring is gebleken. Daarbij betrekt het hof dat [geïntimeerden] c.s. ten tijde van de bouwkundige keuring de vragenlijst behorend bij de koopovereenkomst nog niet hadden ontvangen. [geïntimeerden] c.s. hadden dan ook geen specifieke zoekrichting en geen andere aanleiding voor het veronderstellen van bouwkundige gebreken dan de ventilatieroosters en de verweerde voegen in de buitenmuur, met inachtneming van de antwoorden van [appellanten] c.s. dat de roosters in 2004 waren geplaatst in verband met de aanbouw en dat er verder niets te melden was over vochtproblemen.

5.14.

Voor zover [appellanten] c.s. nog aanvoeren dat de verkopend makelaar voorafgaand aan de bouwkundige keuring aan [geïntimeerden] c.s. heeft medegedeeld dat de slaapkamer volgens [appellanten] c.s. vochtiger was en dat dit voor [geïntimeerden] c.s. mede reden is geweest om de deskundige specifiek naar de slaapkamer te laten kijken, gaat het hof hieraan voorbij.

[geïntimeerden] c.s. hebben deze stelling gemotiveerd betwist. Bovendien heeft te gelden dat ook als de verkopend makelaar deze mededeling daadwerkelijk zou hebben gedaan, daarmee, zeker bezien in samenhang met de antwoorden van [appellanten] c.s. in de mail van 16 juni 2016, niet de duidelijkheid aan [geïntimeerden] c.s. is verschaft die nodig was geweest om te leiden tot meer specifiek onderzoek.

Het hof betrekt daarbij dat de verkopend makelaar in een e-mail van 2 mei 2019 gericht aan de advocaat van [geïntimeerden] c.s. met betrekking tot dit punt gemeld heeft dat het hierbij ging om
“informatie die niet specifiek is gegeven in het kader van de mededelingsplicht, maar eerder in het kader van de eerdere opmerking van [geïntimeerde1] in het kader van het ontbreken van de plinten. Op dat moment was er in de beleving van verkoper geen sprake van een vochtprobleem, dit is ook door de bouwkundig inspecteur bevestigd en waren geen sporen te zien in muren of laminaatvloer dat de ruimte nog vochtig zou zijn.”

5.15.

Verder voeren [appellanten] c.s., kort gezegd, aan dat de uitkomst van de bouwkundige keuring door Peters BA, waarbij geen noemenswaardige vocht- en rioleringsproblemen zijn geconstateerd, opmerkelijk is. Alle daarna ingeschakelde deskundigen spreken immers

- aldus [appellanten] c.s. - van eenvoudig en duidelijk te constateren gebreken in en onder de vloer van de slaapkamer en de woonkamer. Volgens [appellanten] c.s. had Peters BA - nu het hof heeft vastgesteld dat het vochtprobleem al voor de eigendomsoverdracht aanwezig was - de eenvoudig en duidelijk te constateren gevolgen van het vochtprobleem en daarmee het vochtprobleem zelf bij de bouwkundige keuring en meer in het bijzonder bij de inspectie onder de vloer van de woonkamer en in de slaapkamer moeten ontdekken. Zelfs als een specifieke zoekrichting ontbrak. In elk geval had Peters BA hierin aanleiding moeten zien om een nader onderzoek te adviseren naar (de oorzaak van) de gevolgen van het vochtprobleem. Dat dit niet is gebeurd, is een omstandigheid die voor risico van [geïntimeerden] c.s. komt, aldus [appellanten] c.s.

5.16.

Het hof verwerpt de stelling van [appellanten] c.s., inhoudende dat alle na de bouwkundige keuring ingeschakelde deskundigen spreken van eenvoudig en duidelijk te constateren gebreken in en onder de vloer van de slaapkamer en de woonkamer.

De enkele, algemene bevinding van Weijers Riooltechniek in haar rapport van 24 januari 2017, dat zij voorafgaand aan de inspectie heeft kennisgenomen van de situatie in en rondom de woning en dat daarbij opviel dat er veel vocht in, onder en rondom de woning aanwezig is, is daartoe onvoldoende specifiek.

Daarbij heeft te gelden dat zelfs als in de rapporten melding wordt gemaakt van eenvoudig en duidelijk te constateren vochtgerelateerde problemen, dit niet zonder meer betekent dat deze in gelijke mate aanwezig waren ten tijde van de bouwkundige keuring. Alleen al de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. plinten hebben aangebracht in de slaapkamer, kan voor een verslechtering van de situatie hebben gezorgd. Het hof heeft geen reden te twijfelen aan de rapporten van de deskundigen en dus ook niet aan het rapport van de bouwkundige keuring.

Doorslaggevend blijft dat [geïntimeerden] c.s. ten tijde van de bouwkundige keuring geen specifieke zoekrichting hadden en dat zij geen andere aanleiding voor het veronderstellen van bouwkundige gebreken hadden dan hiervoor vermeld.

Het hof verwerpt dan ook de stelling van [appellanten] c.s. dat de bouwkundige keuring Peters BA aanleiding had moeten geven om een nader onderzoek te adviseren naar (de oorzaak van) de gevolgen van het vochtprobleem.

5.17.

Ook in de antwoorden van [appellanten] c.s. als vermeld in de vragenlijst hebben [geïntimeerden] c.s. naar het oordeel van het hof geen aanleiding hoeven zien voor verder of specifieker onderzoek.

De vragenlijst bevat, voor zover thans van belang, de navolgende vragen met antwoorden van [appellanten] c.s.:

“(…) a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar? Ja slaapkamer b.g.g.

b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar?

ja slaapkamer b.g.g.

c. Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Zo ja, waar? nee
(…)

e. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? Zo ja, waar? nee
(…)

8. Sanitair en riolering (…)

d. Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc? Zo ja,

welke? nee
(…)”.

Zeker bezien in samenhang met de antwoorden van [appellanten] c.s. in de e-mail van 16 juni 2016, zijn de antwoorden van [appellanten] c.s. als weergegeven in de vragenlijst te summier en onvoldoende toegelicht om aanleiding tot nader onderzoek te geven. Ook als de verkopend makelaar voorafgaand aan de bouwkundige keuring aan [geïntimeerden] c.s. zou hebben medegedeeld dat de slaapkamer volgens [appellanten] c.s. vochtiger was, leidt dit het hof niet tot een ander oordeel. Ook dan is aan [geïntimeerden] c.s. niet de duidelijkheid verschaft die nodig was geweest om te leiden tot meer specifiek onderzoek.

5.18.

Voor wat betreft het bekend zijn of kenbaar zijn aan [geïntimeerden] c.s. van het rioleringsprobleem nemen [appellanten] c.s. het standpunt in dat de kenbaarheid van het vochtprobleem, leidt tot kenbaarheid van de gebreken aan de riolering.

Met inachtneming van hetgeen het hof hiervoor onder 5.13, 5.14, 5.16 en 5.17 met betrekking tot de kenbaarheid van het vochtprobleem heeft overwogen en geoordeeld, verwerpt het hof dit standpunt.

Verder hebben [appellanten] c.s. nog aangevoerd dat de deskundige tijdens de bouwkundige keuring in de kruipruimte onder de vloer van de woonkamer is geweest en dat hij daarbij redelijkerwijs de eenvoudig te constateren rattenuitwerpselen en/of rattenholen, de condensvorming en het hoge vochtgehalte had moeten aantreffen.

Ook hier heeft naar het oordeel van het hof te gelden dat zelfs als in de rapporten in het kader van de rioleringsproblemen melding wordt gemaakt van eenvoudig en duidelijk te constateren gebreken, dit niet zonder meer betekent dat deze in gelijke mate aanwezig waren ten tijde van de bouwkundige keuring. Het hof wijst daarbij nogmaals op het ontbreken van een specifieke zoekrichting en de karige aanleiding die [geïntimeerden] c.s. hadden voor het veronderstellen van bouwkundige gebreken.

Voor het overige hebben [appellanten] c.s. ten aanzien van de bekendheid respectievelijk kenbaarheid van het rioleringsprobleem geen andere stellingen aangevoerd dan hiervoor al besproken met betrekking tot het vochtprobleem.

5.19.

Al het voorgaande voert tot de conclusie dat [appellanten] c.s. in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten door, in strijd met het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, aan [geïntimeerden] c.s. een woning te leveren behept met zodanige vocht- en rioleringsproblemen dat deze niet voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is.

5.20.

Voor zover [appellanten] c.s. nog hebben aangevoerd dat zij na de werkzaamheden aan de slaapkamervloer in 2011 geen problemen meer hebben ervaren en dat zij ervan uitgingen dat de problemen opgelost waren, zodat zij niets konden mededelen, gaat het hof hieraan voorbij.

[appellanten] c.s. wisten dan wel hadden moeten weten dat de oorzaak van de vochtoverlast niet was weggenomen door de werkzaamheden in 2011. Bovendien kan de tekortkoming, daar waar [appellanten] c.s. hebben toegezegd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis, hun worden toegerekend, ook als zij de gebreken niet kenden of behoorden te kennen.

5.21.

[appellanten] c.s. hebben niet gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat zij als gevolg van de tekortkoming een contractuele boete van € 42.500,00 aan [geïntimeerden] c.s. verschuldigd zijn.

5.22.

Wel doen [appellanten] c.s. ook in hoger beroep een beroep op matiging van de boete.

Zij voeren in dat verband, samengevat, het volgende aan. Peters BA had, ook als een specifieke zoekrichting ontbrak, de eenvoudig en duidelijk te constateren gevolgen van het vochtgerelateerde probleem tijdens de inspectie redelijkerwijs moeten opmerken. Dat dit niet gebeurd is, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [geïntimeerden] c.s. komt. Er is sprake van (gedeeltelijke) eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW, op grond waarvan matiging van de boete gerechtvaardigd is.

Hiervoor heeft het hof geoordeeld dat aan [geïntimeerden] c.s., gelet op de dienaangaande door of zijdens [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. verstrekte mededelingen, niet kan worden tegengeworpen dat de aanwezigheid van het vochtprobleem niet uit de bouwkundige keuring is gebleken. Alleen al daarom faalt het beroep op matiging van de boete.

6. De slotsom

6.1.

De grieven tegen het bestreden vonnis falen. Het bestreden vonnis zal worden

bekrachtigd.

6.2.

Aan het beroep van [geïntimeerden] c.s. op artikel 21 Rv gaat het hof voorbij. Naar het oordeel van het hof kan niet worden geconcludeerd dat sprake is geweest van handelen van [appellanten] c.s. in strijd met artikel 21 Rv dat zou moeten leiden tot sancties.

6.3.

Het bewijsaanbod van [appellanten] c.s. wordt als niet ter zake dienend afgewezen, omdat er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld door [appellanten] c.s. die niet vaststaan en die, indien zij na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden.

6.4.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellanten] c.s. veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op

€ 726,00 aan griffierecht en € 2.938,50 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief (1,5 punt, tarief IV in hoger beroep à € 1.959,00 per punt).

Als niet weersproken, zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen.

6.5.

Voor terugbetaling van hetgeen [appellanten] c.s. naar aanleiding van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] c.s. hebben voldaan, vermeerderd met rente, en voor vergoeding van kosten gemaakt ter voldoening aan het bestreden vonnis als gesteld door [appellanten] c.s., bestaat bij deze uitkomst geen grond.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 16 augustus 2018;

veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 726,00 aan griffierecht en € 2.938,50 voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [appellanten] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de hierin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2020.